REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANZARO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catanzaro – Prima Sezione Civile - in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott.ssa Elais Mellace, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 291 R.G.A.C. del dell'anno 2015, avente ad oggetto domanda di impugnazione di delibera condominiale vertente
TRA
(c.f. ), (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (c.f. ), tutti C.F._2 Parte_3 C.F._3 elettivamente domiciliati in Catanzaro (CZ), alla Via Vinicio Cortese n. 18/b, presso lo studio dell'Avv. Rosanna Veraldi che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

ATTORI
E
(P.I. , in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Catanzaro, alla Via F.lli
Plutino n. 29, presso lo studio degli Avv.ti Domenico Caliò e Salvatore Caliò che lo rappresentano e difendono, unitamente e disgiuntamente, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO
CONCLUSIONI Pt_ PER GLI ATTORI: “Voglia l' o Tribunale adito, contrariis reiectis, così statutire: in via preliminare sospendere l'esecutività della deliberazione dell'assemblea del
31.10.2014 limitatamente al punto 1 dell'ordine del giorno;
nel merito, dichiarare la nullità e/o annullabilità della stessa relativamente al punto 1, previo accertamento della relativa contrarietà alla legge, per i motivi di cui sopra”.
PER IL CONVENUTO: “Voglia il Tribunale civile di Catanzaro adito, disattesa ogni contraria istanza:
RGAC n. 291/2015 - Pagina 1 di 13 preliminarmente 1) disporre l'estromissione dal giudizio della sig.ra , Parte_2 previo accertamento del difetto e carenza di legittimazione attiva e capacità di agire nel presente giudizio, per i motivi su esposti;
con vittoria di spese e competenze da distarsi in favore dei sottoscritti procuratori ex art. 93 c.p.c.;
2) accertare e dichiarare la decadenza da ogni azione di impugnazione a carico delle controparti, per violazione e inutile decorso del termine di legge di trenta giorni previsto per l'impugnazione, per i motivi sopra esposti;

3) accertare e dichiarare l'improcedibilità della suddetta azione a carico delle controparti, in quanto non avverata la condizione di procedibilità prevista ex lege, per mancato esperimento effettivo del tentativo di mediazione obbligatorio e/o assenza delle parti, per i motivi sopra esposti;

4) rigettare l'istanza di sospensione avanzata dalle controparti, perché mancante dei requisiti e presupposti di legge, per i motivi sopra esposti;
nel merito:
1) rigettare le richieste degli attori, poiché infondate in fatto e diritto, previo accertamento della regolarità della delibera assembleare del 31/10/14, per i motivi sopra esposti;

in via subordinata:
2) accertare e dichiarare l'erroneità dei criteri di calcolo della delibera assembleare del
31/10/14, punto 1, limitatamente alle spese straordinarie inerenti le terrazze OL e
, attesa l'acquiescenza alle ulteriori spese riportate nel relativo piano di riparto Pt_5 essendo soltanto queste messe in discussione, per i motivi su esposti.
Il tutto con vittoria di spese e competenze di giudizio da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore dei procuratori costituiti”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ed Parte_1 Parte_2 adivano l'intestato Tribunale al fine di sentir dichiarare la nullità e/o Parte_3 annullabilità della delibera condominiale del 31 ottobre 2014 deducendo la violazione dell'art. 1123 c.c. in relazione ai criteri di riparto di spesa ivi adottati.
In particolare, gli odierni attori, in qualità di proprietari delle rispettive unità immobiliari facenti parte del (nel dettaglio: proprietario Controparte_1 Parte_1 dell'appartamento sito al secondo piano, nonché nudo proprietario di quello posto al IV piano del medesimo immobile;
usufruttaria dell'appartamento posto Parte_2 al IV piano;
proprietaria dell'appartamento posto al terzo piano) deducevano Parte_3
RGAC n. 291/2015 - Pagina 2 di 13 l'illegittimità e l'arbitrarietà della suddetta delibera, avendo l'assemblea condominiale, validamente costituita, deliberato sui seguenti punti posti all'ordine del giorno: “1) approvazione piano riparto lavori straordinari, 2) esame ed approvazione dei preventivi presentati per il rifacimento delle tabelle millesimali, 3) accordo bonario per vertenza
Merante”.
Essi ricostruivano la vicenda da cui traeva origine la controversia rappresentando che – nonostante le note di contestazione del 22 aprile 2014 e del 21 maggio 2014 avanzate all'amministratore pro tempore ed aventi ad oggetto il “piano di riparto dell'importo complessivo di € 128.457,63 operato con riguardo alla prima trance dei lavori” – questo veniva approvato nella riunione del 31 ottobre 2014, “con voto di 563 millesimi ad eccezione dei sig.ri , Ing. e ” (cfr. verbale dell'assemblea Parte_6 Per_1 Parte_3 del giorno 31 ottobre 2014).
Lamentavano, dunque, la nullità della delibera impugnata, in quanto approvata mediante
“l'imputazione a carico degli attori di spese suddivise in parti uguali”, in difformità ai criteri stabiliti dall'art. 1123 c.c.
Fatti tali premesse, gli attori invocavano, in via preliminare, la sospensione della delibera del 31 ottobre 2014 limitatamente al punto 1 dell'ordine del giorno;
nel merito, domandavano l'accertamento e la dichiarazione della nullità della stessa “relativamente al punto 1, previo accertamento della relativa contrarietà alla legge, per i motivi di cui sopra”.

1.1. Costituitosi in giudizio, il contestava in fatto e in diritto la Controparte_1 fondatezza della domanda attorea.
Eccepiva, in via preliminare: 1) il difetto di legittimazione attiva di Parte_2 in quanto mera usufruttaria dell'appartamento posto al VI piano e, pertanto, priva della capacità e dell'interesse ad impugnare la delibera condominiale;
2) la decadenza dal termine di trenta giorni – decorrenti per gli attori dall'adozione della delibera, in quanto condomini presenti all'assemblea – per l'impugnazione della medesima;
3) l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria.
Nel merito, censurava la fondatezza delle doglianze attoree, asserendo la legittimità della deliberazione in quanto conforme al dettato normativo in tema di ripartizione delle spese.
Affermava, infatti, che – contrariamente a quanto sostenuto dagli attori – queste non erano state suddivise in parti uguali ma erano state rapportate e parametrate in base alla quota
RGAC n. 291/2015 - Pagina 3 di 13 effettiva di copertura e, dunque, in relazione alla quantità di superficie dell'unità immobiliare effettivamente occupata, secondo le quote millesimali.
Si opponeva, dunque, alla invocata richiesta di sospensione per assenza dei requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora e chiedeva il rigetto dell'avversa domanda.

1.2.All'udienza di prima comparizione del 18 maggio 2015 gli attori rappresentavano di aver provveduto a corrispondere al convenuto l'intera somma onde “evitare CP_1 ritardi e/o sospensione dei lavori, rinunciando pertanto alla sospensiva della delibera” (cfr. verbale di prima comparizione).
Concessi alle parti i termini per il deposito delle memorie istruttorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., il precedente Giudice titolare del procedimento, disponeva procedersi mediante CTU.
Veniva, pertanto, nominato l'Ing. , al quale veniva conferito il seguente Persona_2 incarico: “Dopo aver preso visione dei luoghi, dei quali va effettuata congrua documentazione, anche fotografica, degli atti di causa e del regolamento condominiale in atti, verifichi se il criterio di riparto delle spese straordinarie adottato dal CP_1 convenuto, in riferimento alle doglianze di cui in ricorso ed in particolare alle voci: CP_2
, Terrazza , Copertura e Terrazza
[...] Controparte_3 CP_1 CP_4
, sia conforme alle prescrizioni di legge e di regolamento, indicando, in caso di
[...] difformità, le ragioni poste a fondamento ed il diverso criterio”.
Prestato giuramento all'udienza del 18 settembre 2017 e depositato, dopo la concessione di una proroga dei termini per l'invio alle parti della bozza di relazione, l'elaborato peritale in data 17 aprile 2018, all'esito dell'udienza del 7 maggio 2018, veniva fissata per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 11 marzo 2019.

1.3. In data 18 gennaio 2022 il procedimento veniva assegnato allo scrivente Magistrato, subentrato nel ruolo del precedente Giudice e, dopo alcuni rinvii dovuti al gravoso carico di ruolo, la causa era trattenuta in decisione all'udienza celebrata in modalità cartolare del 3 dicembre 2024 giusto provvedimento del 4 gennaio 2025, col quale si assegnava altresì alle parti i termini per il deposito degli scritti conclusionali ai sensi dell'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE

2. Preliminarmente, deve rilevarsi la tardività del deposito della comparsa conclusionale del di cui questo Giudice non può pertanto tener conto. Controparte_1
RGAC n. 291/2015 - Pagina 4 di 13 Come detto, la causa veniva trattenuta per la decisione all'udienza cartolare del 3 dicembre
2024 concedendo alle parti termine per il deposito degli scritti conclusionali di cui all'art. 190 c.p.c.
Essendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c. di natura perentoria, l'ultimo giorno utile per il loro deposito coincideva con il 05 marzo 2025 per le comparse conclusionali ed il 25 marzo
2025 per le memorie di replica.
Poiché il convenuto ha depositato la propria comparsa conclusionali in data 10 CP_1 marzo 2025, ne consegue che essa deve essere considerata tardivamente depositata.

3. Sempre in via preliminare, deve esaminarsi l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata da parte convenuta nei confronti della sola attrice , Parte_2 asseritamente priva della capacità e dell'interesse ad impugnare la delibera condominiale in oggetto in quanto mera usufruttuaria dell'unità abitativa ad essa facente capo.
L'eccezione è infondata.
Deve rilevarsi che, secondo consolidata giurisprudenza, le delibere assembleari possono essere impugnate dai condomini assenti, presenti o che si siano astenuti.
Giova, altresì, osservare che “Il difetto di detta legittimazione può, invece, essere rilevato d'ufficio dal giudice ed il relativo accertamento non è soggetto a preclusioni, non potendosi accordare la facoltà di opporre la menzionata delibera a chi non ne abbia titolo” (Cass. civile sez. II, 26/02/2019, n. 5611).
Secondo la Suprema Corte, “trova, dunque, applicazione in materia l'art. 1441 cod. civ., secondo il quale l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge” (Cass. Civ. sentenza n. 10338/14).
Il richiamato principio di diritto trova pieno accoglimento nella giurisprudenza di merito: “Il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, in quanto l'interesse a far valere un vizio che renda annullabile una deliberazione dell'assemblea, non può ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero a un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti” (Tribunale Cosenza sez. II, 10/10/2023, n.1629).
Orbene, alla luce degli invocati principi, l'eccezione deve ritenersi infondata atteso che, a fronte della solidarietà tra usufruttuario e nudo proprietario, oggi prevista dall'art. 67 disp.
RGAC n. 291/2015 - Pagina 5 di 13 att. cod. civ., la delibera è direttamente ed immediatamente azionabile contro entrambi, sì che a costoro va riconosciuta la pari facoltà di agire per far dichiarare la sua invalidità.
Pertanto, se sussiste la responsabilità solidale nel pagamento dei contributi perché la delibera
è vincolante per entrambi e, nei confronti di entrambi, l'amministratore può adire le vie legali per il recupero del credito del condominio, non si può non riconoscere ad entrambi il diritto di contestarla. Sussiste, quindi, la legittimazione attiva dell'usufruttuaria nell'impugnazione della delibera che ha approvato i lavori straordinari.

4. Ancora in via preliminare, devono congiuntamente esaminarsi le eccezioni di inammissibilità della domanda, per non aver gli attori impugnato la delibera assembleare nel rispetto del termine decadenziale di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. e di improcedibilità della medesima, per mancato esperimento della proceduta di mediazione, stante la stretta connessione dei motivi ad esse sottese.
Non appare superfluo rammentare che il termine decadenziale stabilito dall'art. 1137 c.c. per l'impugnazione delle delibere assembleari condominiali riguarda solamente quelle annullabili e non anche le delibere inesistenti e/o nulle che, all'opposto, non sono soggette ad alcun termine di decadenza, essendo l'azione proponibile senza limiti di tempo e da chiunque vi abbia interesse.
Giurisprudenza consolidata ribadisce a tal fine che “In tema di condominio degli edifici,
l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume"” (cfr. Cass. Sez. U - Sentenza n. 9839 del 14/04/2021).
La Suprema Corte di cassazione con la nota sentenza n. 4806 del 07 marzo 2005 resa a
Sezioni Unite pone definitivamente una netta linea di confine tra delibere condominiali nulle e annullabili, statuendo il seguente principio di diritto: “In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o
RGAC n. 291/2015 - Pagina 6 di 13 sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto”.
Nella medesima pronuncia la Suprema Corte chiarisce che “per quanto riguarda le delibere in materia di ripartizione delle spese (se si esclude l'isolata e risalente pronuncia n. 1726 del 4.7.1966) non sembra sussistere contrasto nella giurisprudenza, atteso che la Corte - a partire del 1980 - ha costantemente distinto, sulla base di un medesimo criterio, le ipotesi di nullità (v. Cass. 9.8.1996, n. 7359; 15.3.1995, n. 3042; 3.5.1993, n. 5125; 19.11.1992, n.
12375; 5.12.1988, n. 6578; 21.5.1987, n. 4627; 5.10.1983, n. 5793; 5.5.1980, n. 29289) da quelle di annullabilità (cfr. Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993. n. 1213;
5.8.1988, n. 4851; 8.9.1986, n. 5458), in molti casi facendo espresso riferimento all'art. 1123 c.c.
In particolare, partendo dal rilievo che le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca, la
Corte (cfr. Cass. 9.8.1996, n. 7359; 15.3.1995, n. 3042; 3.5.1993, n. 5125; 19.11.1992, n.
12375) ha affermato la nullità della delibera che modifichi i suddetti criteri di spesa (sia nell'ipotesi di individuazione dei criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c., sia nell'ipotesi di cambiamento dei criteri già fissati in precedenza).
Conseguentemente la Corte ha riconosciuto l'annullabilità della delibera nel caso di violazione dei criteri già stabiliti quando vengono in concreto ripartite le spese medesime
(Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993. n. 1213)”.
Precisa, altresì, che “è stato sempre riconosciuto che la delibera, assunta nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135, n. 2 e 3, c.c. relativa alla ripartizione in
RGAC n. 291/2015 - Pagina 7 di 13 concreto delle spese condominiali, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art. 1123 с.с., e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall'art. 1137 comma ultimo c.c. (v. Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403;
1.2.1993, n. 1213)”.
Tale pacifico ed unanime orientamento trova conferma nella più recente sentenza emessa a
Sezioni Unite n. 9839 del 14 aprile 2021, ove la Suprema Corte, nel pronunciarsi nell'ambito di un giudizio avente ad oggetto opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di oneri condominiali, ribadisce che “in tema di condominio l'azione di annullamento Parte_7 delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".
Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.”.
In linea con tale orientamento, si pone l'ordinanza n. 2580 del 29 gennaio 2024 con la quale la Corte di Cassazione statuisce che “le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per «impossibilità giuridica» dell'oggetto ove l'assemblea, esorbitando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, da valere anche per il futuro;
sono, invece, semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato”.
RGAC n. 291/2015 - Pagina 8 di 13 Orbene, non v'è dubbio che nella fattispecie in esame si è al cospetto di una delibera annullabile, non riscontrandosi alcun vizio suscettibile di essere qualificato come motivo di nullità della stessa. Ed invero, gli attori deducono quale motivo di impugnazione l'erronea statuizione in ordine al riparto dei lavori, in quanto suddivise in parti uguali.
Ciò premesso, entrambe le eccezioni sollevate dal sono destituite di CP_1 fondamento, giacché gli attori nel rispetto del termine perentorio stabilito dall'art. 1137 c.c., hanno avviato la procedura di mediazione, idonea di per sé ad impedire la decadenza dall'azione di impugnazione.
Questi, infatti, allegano e provano sia l'avveramento della condizione di procedibilità della domanda, sia la tempestività dell'impugnazione mediante produzione della documentazione relativa all'incontro di mediazione: ed invero, dal verbale di incontro del 19 dicembre 2014 riversato in atti emerge che, in seguito alla presentazione in data 24 novembre 2014 dell'istanza di avvio della procedura di mediazione obbligatoria, “gli avvisi di convocazione sono stati regolarmente inviati dalla Segreteria dell'Organismo in data 27.11.2014 e regolarmente ricevuti in data 3.12.2014 dal Sig. ”, amministratore pro Parte_8 tempore del CP_1
Entrambe le eccezioni devono essere, dunque, respinte, posto che la delibera risulta essere stata tempestivamente impugnata mediante avvio della procedura di mediazione obbligatoria.

5. Nel merito, la domanda attorea è infondata.
Gli attori deducono, infatti, che l'assemblea – in difformità a quanto previsto dall'art. 1123
c.c. o dal regolamento condominiale – avrebbe provveduto a ripartire le voci di spesa in parti uguali e, dunque, secondo un diverso criterio che “non è stato approvato all'unanimità e l'amministratore non ha inteso comunicare i motivi di una diversa scelta, né tantomeno invitato più volte sul punto ha inteso comunicare i motivi di una diversa scelta dando prova della presunta paventata iniquità del criterio legale”.
Ebbene, dalla relazione eseguita dal CTU - svolta con motivazione convincente e pienamente condivisibile, dalla quale la scrivente non ha motivo di discostarsi, in quanto frutto di un iter logico ineccepibile e privo di vizi, condotto in modo accurato ed in continua aderenza ai documenti e agli atti ed allo stato di fatto analizzato – risulta che: “con Segnalazione
Certificata Inizio Attività (SCIA) protocollo n. 20076 del 07/03/2014, presentata al Comune di Catanzaro, il Geom. in qualità di amministratore di condominio Parte_8
CP_ n. 291/2015 - Pagina 9 di 13 unitamente all'Ing. , in qualità di progettista e direttore dei lavori, Controparte_6 viene assentita l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato in oggetto” aventi ad oggetto, per quanto oggi di interesse, i punti 2) e 3) della medesima relazione tecnica e riguardanti “2) Rimozione della copertura in eternit dell'attico e ricostruzione della stessa in lamiera grecata coibentata;
3) Revisione delle terrazze ed eliminazione delle infiltrazioni di acqua meteorica ai piani sottostanti”.
Egli rileva, altresì, che “come ravvisabile dal piano di riparto in atti, di cui uno stralcio è riportato in Figura 42 gli importi delle spese da ripartire per le lavorazioni relative alle porzioni di immobile in oggetto, sono di seguito elencate: € 4.439,92; Parte_9
Terrazza Nord € 5.510,56; Terrazza € 3.436,04; Terrazza Pt_5 CP_4
€ 1.227,24; Copertura € 5.725,00” e che oggetto della controversia non è CP_1
l'importo, ma il riparto delle suddette spese.
Sul punto, il nominato consulente, Ing. , analizzando compiutamente i criteri di Per_2 riparto delle spese straordinarie adottate dal convenuto, riscontra che “in linea CP_1 generale per la ripartizione delle spese è necessario in primo luogo fare riferimento alle disposizioni contenute nel regolamento di condominio” (…) “Soltanto se il regolamento non contiene delle regole in merito (oppure tace rispetto a determinati casi) si applicheranno i due criteri dettati dall'art. 1123 del codice civile. Il primo criterio, di ordine generale, prevede che le spese vadano ripartite in relazione al valore delle singole proprietà (millesimi della Tabella A). Il secondo criterio, che viene in rilievo quando alcuni beni sono suscettibili di utilizzazione differenziata da parte dei condomini, prevede invece che le spese vengano ripartite in proporzione alla possibilità che ciascun condomino ha di utilizzare quel determinato bene. La regola stabilita dall'art. 1126 del codice civile, invece, si applica quando il lastrico solare non è comune a tutti i condomini ed uno di essi (o alcuni di essi) ne hanno l'uso esclusivo. In questo caso le spese per le riparazioni (o addirittura per la ricostruzione) del lastrico si suddividono nella misura di: 1/3 a carico dei soggetti che hanno l'uso esclusivo del lastrico (se più di uno l'importo dovrà essere ripartito in relazione i millesimi di ciascuno); 2/3 a carico dei condomini dell'edificio (o della sua parte) servito dal lastrico solare in proporzione al valore del piano (o della porzione di piano di ciascuno).
Questa regola si fonda sul principio per il quale la suddivisione delle spese deve tenere conto sia del diritto di uso esclusivo di alcuni condomini sul lastrico solare, sia dell'obiettiva
RGAC n. 291/2015 - Pagina 10 di 13 funzione che questo lastrico ha di copertura dell'intero edificio (o di parte di esso) (cfr. relazione peritale pagg. 48-49).
Precisa, inoltre, che “…l'eventuale delibera con la quale i condomini dovessero optare per un diverso criterio di riparto (ovvero diverso da quello fissato dalla disposizione codicistica), dovrà necessariamente essere assunta con l'unanimità dei voti favorevoli, a pena di nullità”.
Rileva, pertanto, che “ai sensi dell'art. 14 del Regolamento di Condominio le spese di amministrazione, nonché per la manutenzione straordinaria e per le assicurazioni a favore dell'intero fabbricato vanno ripartite fra tutti i condomini secondo la Tabella A. Le spese per la manutenzione ordinaria vanno pure ripartite secondo la Tabella A con esclusione dei condomini proprietari dei negozi e magazzini, sempre che adesso e spese non risultino in qualche modo interessate le loro quote di proprietà. Dall'analisi del Regolamento di
Condominio, si è appurato che esso non contiene delle regole in merito alla ripartizione delle spese inerenti i beni che sono suscettibili di utilizzazione differenziata da parte dei condomini”.
Segnatamente, il CTU nel rispondere al quesito (nel dettaglio ““[…] verifichi se il criterio di riparto delle spese straordinarie adottato dal convenuto, in riferimento alle CP_1 doglianze di cui in ricorso ed in particolare alle voci: Controparte_2 Controparte_3
, Copertura e Terrazza , sia conforme alle
[...] Controparte_7 CP_4 prescrizioni di legge e di regolamento, indicando, in caso di difformità, le ragioni poste a fondamento ed il diverso criterio”) rappresenta che “dall'analisi del Regolamento di
Condominio, si è appurato che esso non contiene delle regole in merito alla ripartizione delle spese inerenti i beni che sono suscettibili di utilizzazione differenziata da parte dei condomini, come i casi specifici sopra indicati. Ed infatti la stessa parte attrice riferisce che
“nel caso di specie pur essendo indicato nel regolamento di condominio il criterio di riparto delle spese di straordinaria amministrazione dell'intero fabbricato,
l'amministratore non ha comunicato i motivi di una diversa scelta”; ovvero nel caso in esame le spese straordinarie non riguardano un bene comune all'intero fabbricato, ma una parte di esso. Appare dunque evidente che parte attrice erra quando afferma “che in base alle norme di legge il criterio di ripartizione delle spese è quello di proprietà, generalmente identificato con la tabella A di proprietà”, posto che la Tabella A è proporzionata a tutte le quote di proprietà e non può essere utilizzata per ripartire spese afferenti ad una parte dei
RGAC n. 291/2015 - Pagina 11 di 13 proprietari. La stessa parte attrice afferma che “il criterio di ripartizione per millesimi costituisce quindi il criterio normale di ripartizione”, e pertanto non può essere utilizzato per casi particolari quali il riparto delle spese relative ai manufatti in oggetto. Alla luce di quanto sopra appare evidente che si devono applicare i due criteri dettati dagli articoli 1123
e 1126 del codice civile” (cfr. relazione peritale pag. 66).
Le conclusioni cui giunge il CTU confermano le deduzioni e le allegazioni del CP_1 convenuto, trovando in esse positivo riscontro.
Nel dettaglio, il nominato consulente appura che i “criteri di riparto fissati dalla disposizione codicistica, non costituiscono principi inderogabili, ben potendo i condomini addivenire a differenti regolamentazioni pattizie per la ripartizione delle spese. A tale riguardo,
l'eventuale delibera con la quale i condomini dovessero optare per un diverso criterio di riparto (ovvero diverso da quello fissato dalla disposizione codicistica), dovrà necessariamente essere assunta con l'unanimità dei voti favorevoli, a pena di nullità.
Pertanto, in riferimento alle doglianze di cui in ricorso, si fa presente che l'unanimità dei condomini, per l'approvazione di un piano di riparto è necessaria laddove quest'ultimo costituisce deroga ad un criterio di riparto previsto dalla disposizione codicistica;
un piano di riparto redatto ai sensi della disposizione codicistica, dunque, non necessita di alcuna approvazione condominiale. Avendo analizzato il piano di riparto redatto all'amministratore, è possibile affermare che i criteri adottati, sono previsti dalla norma, ovvero corrispondono ai criteri sopra esplicitati, ed in quanto tali non necessitano di approvazione unanime dell'assemblea. Seppure corretta è la scelta dei criteri adottati, tuttavia, risulta affetta da errori la loro applicazione;
il piano di riparto risulta altresì non esaustivo nell'esplicitazione delle spese relative alle voci “Area Androne”, “Condominio”,
“Appartamento Comune”.
Alla luce di quanto esposto, la domanda proposta dagli attori deve essere rigettata.

6. Concorrono giusti motivi, tenuto conto della natura del giudizio e dell'esito complessivo delle domande azionate, per disporre la compensazione totale delle spese di lite.
Le spese della consulenza tecnica di ufficio, liquidate come da separato decreto del 04 giugno 2018, sono definitivamente poste a carico di tutte le parti in solido.

P.Q.M.

RGAC n. 291/2015 - Pagina 12 di 13 Il Tribunale di Catanzaro, Prima Sezione Civile, nella persona del Giudice monocratico dott.ssa Elais Mellace, definitivamente pronunciando sulla controversia di cui in epigrafe, così provvede:

1. rigetta l'eccezione di carenza di legittimazione ad agire sollevata dal nei CP_1 confronti della sola attrice Parte_2

2. rigetta le eccezioni sollevate dal di inammissibilità e di improcedibilità della CP_1 domanda attorea;

3. rigetta la domanda proposta dagli attori;

4. dichiara integralmente compensate tra le parti le spese del giudizio;

5. pone definitivamente a carico di tutte le parti in solido le spese della consulenza tecnica d'ufficio, liquidate con separato decreto del 04 giugno 2018.
Così deciso in Catanzaro, 05 agosto 2025.
IL GIUDICE
Dott.ssa Elais Mellace
RGAC n. 291/2015 - Pagina 13 di 13