RE PUBBLICA ITALI^A
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE CIVILE DI IVREA
in persona del Giudice Unico dott.ssa Federica Lorenzatti ha emesso la seguente
SENTENZA
(art. 281 sexies III co. c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 1087/2024 e vertente tra
(C.F.: C.F. 1 ), nata a [...], il 17 i signori Parte 1 ^Parte ²maggio 1985 e residente a [...],
), nato a [...], il [...] e residente in (C.F.:[...] C.F. 2
Volpiano (TO), via Marco Polo n.10, Parte 3 (C.F.: C.F. 3 ), nata a Melfi (PZ) il 21 gennaio 1964 e residente a [...] e Parte_4
(C.F.: C.F. 4
), nato a [...] il [...] e residente a [...],
[...] via Marco Polo n.10, rappresentati e difesi dall'Avv. Alessandra BELTRAMO giusta procura alle liti allegata al ricorso introduttivo
-ricorrenti -
E
C.F. 5 ), nato a [...] il [...] e residente in [...](C.F.:
Volpiano (TO), via Amedeo Modigliani n.6
-convenuto contumace-
Oggetto: vendita di cose immobili
CONCUSIONI per parte ricorrente:
"IN VIA PRINCIPALE
1) accertare e dichiarare il grave inadempimento del convenuto e per l'effetto accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita concluso tra le parti, per i motivi esplicitati negli atti di causa;

2) per l'effetto ed in ogni caso, condannare il convenuto a corrispondere agli attori la complessiva somma di Euro 50.000,00 promessa a titolo di caparra confirmatoria oltre interessi dal dovuto al

saldo, a titolo di risarcimento del danno per l'inadempimento ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385 c.c.
IN SUBORDINE
1)Accertare e dichiarare il grave inadempimento del convenuto ai sensi dell'art. 1453 c.c. e dichiarare ed accertare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare concluso tra le parti;

2) per l'effetto condannare il convenuto a corrispondere agli attori la somma complessiva di
€.50.000,00 a titolo di acconto sul prezzo concordato, oltre interessi legali dal dovuto al saldo e rivalutazione monetaria, a titolo di risarcimento del danno conseguente all'inadempimento del contratto preliminare ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 c.c.;
IN ULTERIORE SUBORDINE
condannare il convenuto a corrispondere la somma di €. 6792,86 a titolo di risarcimento del danno consistito nelle spese effettuate a fronte della stipula del preliminare inadempiuto_ oltre interessi legali moratori dal dì del dovuto sino al saldo e rivalutazione monetaria, per le causali di cui in narrativa;

in ogni caso condannare il convenuto al risarcimento del danno extracontrattuale conseguente al comportamento contrario alla buona fede contrattuale e alla perdita di chance, da liquidarsi in via equitativa nella somma di €.15.000,00 o nella diversa somma che il Giudice riterrà di giustizia oltre interessi dal dì del dovuto sino al saldo e rivalutazione monetaria, per le causali di cui in narrativa.
Con vittoria di spese e competenze di lite, oltre forfetario, IVA e CPA come per legge e distrazione delle spese liquidate a favore del difensore."
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c Parte_2 Parte 1
Controparte 1 al fine di hanno evocato in giudizio Parte_3 e Parte 4 sentire accogliere le conclusioni in epigrafe trascritte.
A sostegno delle predette domande hanno allegato, in sintesi:
di essere comproprietari, ciascuno per la quota del 25%, di un immobile, sito in Volpiano (TO), Via
•
Marco Polo n. 10, regolarmente iscritto nel Catasto Fabbricati del Comune di Volpiano Torinese al
Foglio 16, numero 775, subalterno 10, categoria A/2, classe 2, vanni 9,5m rendita catastale
1.005,80; l'autorimessa al foglio 16, numero 775, subalterno 11, categoria C/6, classe 3, superficie catastale 28 mq, rendita catastale Euro 130,15 (Doc.1);
Controparte_2 aveva acceso un mutuo
• che ai fini dell'acquisto del predetto immobile la coppia a tasso variabile presso l'istituto di credito Barclays (doc. 3); che in data 20 aprile 2023 il signor Controparte 1 formulava nei riguardi degli odierni ricorrenti proposta di acquisto del predetto immobile per il valore di € 365.000,00 accettata dai promittenti alienanti in data 11 maggio 2023; • che in data 14 maggio 2023 la coppia Controparte_3 richiedeva alla propria banca un conteggio informativo per l'estinzione parziale del mutuo acceso contando di ricevere la caparra confirmatoria del valore di € 50.000,00 da versare come acconto anche per l'acquisto di una nuova abitazione;
che in data 2 giugno 2023 le parti sottoscrivevano effettivamente contratto preliminare di vendita in forza del quale il promissario acquirente si impegnava a versare euro 200.0000 entro il 31.07.2023 di cui Euro, 50,000,00 a titolo di caparra confirmatoria sempre entro e non oltre la predetta data e la residua parte del prezzo pari ad euro 165.000,00 alla stipula del definitivo, fissata inizialmente per il 10 luglio 2023
che a fronte della stipula del preliminare il signor Parte 2 c^hiedeva ^alla banca IBL un finanziamento per ottenere la liquidità necessaria per l'acquisto di una nuova abitazione, che il signor Controparte 1 ha dichiarato espressamente alla signora Parte 1 il 30
luglio 2023 di non avere le risorse necessarie per far fronte all'accordo e da quel momento si è reso irreperibile.
Ha allegato parte ricorrente di aver invano sollecitato il pagamento delle somme pattuite a titolo di caparra confirmatoria, senza esito alcuno, vedendosi dappoi costretto ad introdurre il presente giudizio al fine di ottenere le spettanze convenute.
Alla prima udienza del 04.12.2024 il giudice -verificata la regolarità della notifica nei riguardi di
Controparte 1 ne ha dichiarato la contumacia, invitando con successivo provvedimento del
15.11.2024 parte ricorrente a precisare le conclusioni e fissando dappoi udienza di discussione orale della controversia ex art. 281 sexies c.p.c. tenutasi con il modulo della trattazione scritta, trattenendo all'esito la controversia in decisione.
***
La parte ricorrente ha chiesto, previo accertamento dell'inadempimento del contratto preliminare da parte del convenuto, la pronuncia della risoluzione per inadempimento del contratto stesso con coeva condanna del convenuto al versamento della somma dovuta a titolo di caparra confirmatoria, oltre in via graduata i danni correlati al predetto inadempimento.
La domanda è parzialmente fondata nei limiti che seguono.
Il convenuto, promissario acquirente, è chiaramente inadempiente rispetto al contratto preliminare di compravendita da lui sottoscritto in data 2 giugno 2023.
Il fatto emerge ex actis sia dalla documentazione prodotta, sia dalla circostanza che il sig. CP_1 ha scelto deliberatamente di non costituirsi nel presente giudizio non fornendo la prova di fatti estintivi, impeditivi e/o modificativa del diritto azionato dai ricorrenti;
non ha fornito, in sostanza, la prova di aver adempiuto al preliminare. Occorre, in punto, richiamare l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità in tema di onere della prova, a tenore del quale in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non a^ncora ^intervenuta ^scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento, perché l'eccezione si fonda sull'allegazione dell'inadempimento di un'obbligazione, al quale il debitore di quest'ultima dovrà contrapporre la prova del fatto estintivo costituito dall'esatto adempimento.
Facendo applicazione dei principi giurisprudenziali ricordati, è evidente come i ricorrenti abbiano assolto all'onere probatorio su di loro incombenti.
I medesimi hanno prodotto in giudizio il contratto preliminare di cui è causa (doc. 6) dal quale risulta che il sig. CP 1 si era impegnato all'acquisto dell'immobile di Volpiano, Via Marco Polo n.
10 allegando l'altrui inadempimento.
A fronte di ciò, spettava al convenuto fornire la prova dell'avvenuto adempimento ovvero dell'esistenza di fatti modificativi, impeditivi e/o estintivi del diritto azionato;
il che non è avvenuto, avendo lo stessi scelto di non costituirsi in giudizio, rimanendo contumace.
Ciò posto e incontestato (ferma dunque la risoluzione da pronunciarsi) non è possibile, tuttavia, accogliere la domanda di condanna e pagamento della somma che il promissario acquirente avrebbe dovuto consegnare a titolo di caparra confirmatoria entro il 31.07.2023.
E' pacifico, infatti, che la caparra confirmatoria, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, è un contratto reale che si perfeziona con la consegna del danaro o delle altre cose fungibili che ne possono formare l'oggetto (Cass. civ., sez. II, 24 aprile 2013, n. 10056).
Occorre, infatti, premettere che, la caparra confirmatoria, costituisce un contratto che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale). La caparra (sia confirmatoria che penitenziale) è dunque, una clausola che ha lo scopo di rafforzare il vincolo contrattuale;
il relativo patto contrattuale ha natura reale, e, come tale, è improduttivo di effetti giuridici ove non si perfezioni con la consegna della relativa somma (Cass. n. 2870 del 07/06/1978). In punto non si esclude che le parti, nell'ambito della loro autonomia negoziale, possano differire la dazione della caparra in tutto o in parte ad un momento successivo alla conclusione del contratto, come previsto dall'art. 1385, primo comma c.c., purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite (Cass. n. 5424 del 14.4.2002; Cass. 3071 del 13.02.2006; Cass. n. 17127 del 9.8.2011), ma tale possibilità non comporta tuttavia, come ben chiarito dalla Cassazione Sez. 2, Sentenza n.
10056 del 24/04/2013 (Rv. 626132-01), anche quella di escludere la natura reale del contratto e ad attribuire all'obbligazione della sua prestazione gli effetti che l'art. 1385, 2° comma c.c. ricollega alla sua consegna, che nel caso di specie non è avvenuta.
Sempre sull'argomento sembra utile rammentare anche quanto statuito da Cassazione n.
4661/2018, che proprio nel caso di differimento della dazione della caparra, riporta che non si producono gli effetti che l'art. 1385 comma 2 c.c. ricollega alla consegna, richiamando altresì la pronuncia della Cassazione n. 10056/2013 per cui la possibilità della previsione della dazione differita della caparra "non comporta tuttavia anche quella di escludere la natura reale del contratto e ad attribuire all'obbligazione della sua prestazione gli effetti che l'art. 1385 c.c., comma 2 ricollega alla sua consegna, che nel caso di specie non è avvenuta".
Ciò posto (ferma, come detto, la risoluzione per inadempimento del preliminare sottoscritto) non può essere accolta la domanda dei ricorrenti di sentire condannare la controparte a pagare l'importo di euro 50.000,00 sulla base delle disposizioni contrattuali (le quali richiamano implicitamente l'art. 1385 c.c.), che prevedono il diritto dei ricorrenti (n caso di inefficacia del contratto per la mancata stipula del definitivo di trattenere le somme versate a titolo di caparra confirmatoria, posto che, come già detto, tale clausola 1385 c.c. fa espresso riferimento alle somme versate e non a quelle "dovute" (laddove l'importo di euro 50.000 pacificamente non è stato versato).
A non diverse conclusioni si perviene anche per la subordinata richiesta di domanda di condanna del convenuto al pagamento della somma di Euro 50,000 a titolo di acconto (conclusioni rassegnate diversamente da quelle trascritte nell'atto introduttivo). Le predette somme non sono state consegnate mai dal sig. CP 1 e dunque pronunciata la risoluzione parte ricorrente non può aver certo diritto a vedersi riconoscere il pagamento della somma pattuita a titolo di acconto per il risarcimento del danno.
Rispetto a quanto domandato anche in via graduata si ritiene inoltre, che il danno, genericamente domandato, non sia provato né nell'an debeatur, né nel quantum.
Parte ricorrente allega di aver avuto spese per Euro 6.792,86; esborso sostenuto a fronte della stipula del preliminare inadempiuto (interessi sul mutuo ipotecario, spese di istruttoria per i conteggi estintivi richiesti alla banca mutuante, finanziamento, spese notarili per il rilascio della procura a vendere). Allega poi genericamente il c.d. danno extracontrattuale da perdita di chance e da violazione dell'obbligo di buona fede. Tali voci -tuttavia- non sono ristorabili posto che non possono essere ex sé essere considerate conseguenza immediata e diretta della condotta inadempiente di controparte (la quale non ha dato seguito all'adempimento del preliminare).
Il risarcimento del danno contrattuale auspicato dai ricorrenti per effetto della risoluzione non può essere riconosciuto perché esso deve essere, ai sensi dell'art. 1223 cod. civ., una "conseguenza immediata e diretta (...) della condotta del contraente inadempiente (v. Cass. n. 11629 del
15/10/1999).
Il principio sancito dalla Suprema Corte implica, infatti, che l'inadempimento non sia determinato dalla causalità materiale, ossia il nesso eziologico tra condotta del debitore e l'evento lesivo, bensì dalla casualità giuridica, cioè il collegamento tra inadempimento e pregiudizio di cui si chiede il ristoro.
La sussistenza o meno della causalità giuridica è un apprezzamento discrezionale rimesso al giudice, che valuta secondo: il principio generale, che impone al danno subito di apparire come la condicio sine qua non
•
dell'inadempimento, cioè un pregiudizio che non si sarebbe verificato se la prestazione fosse stata eseguita.
Il criterio della "regolarità causale".
•
Secondo tale principio, ribadito dalla Corte di Cassazione nelle sentenze Cass. civ., sez. I, 23 dicembre 2010, n. 26402 e Cass. civ., sez. III, 30 aprile 2010, n. 10607, per determinare l'esistenza del nesso di causalità tra condotta inadempiente e danno subito, all'interno delle serie causali che concorrono a comporre il danno si deve dare rilievo solo a quelle che, nel momento in cui si produce l'evento, non appaiono del tutto inverosimili seguendo il criterio del "più probabile che non".
Inoltre, l'art. 1225 c.c. stabilisce che è risarcibile solo il danno che poteva prevedersi nel tempo in cui è sorta l'obbligazione. La ratio della norma è evidentemente quella di proteggere il patrimonio del debitore da danni più ingenti di quelli che è ragionevole che possa prevedere quando ha assunto l'obbligazione e proporzionare la ^sanzione ^risarcitoria alla reale ^condotta dell'inadempiente.
Venendo al caso di specie è di tutta evidenza che non può riconoscersi il danno conteggiato sulla base degli interessi moratori del mutuo (quantificati in Euro 5.464,96); d'altra parte i predetti interessi sarebbero sempre gravati su chi era proprietario dell'immobile sino alla stipula del definitivo (non risulta che da contratto preliminare in atti vi fosse un termine più breve per la stipula del definitivo).
Inoltre, a seguitar tale ragionamento -ovvero dando per vero che ricevuta la caparra confirmatoria la parte ricorrente avrebbe abbassato la rata del mutuo- è come implicitamente ammettere che parte ricorrente abbia diritto a veder condannare la controparte al pagamento della caparra mai versata, circostanza che come chiarito dalla giurisprudenza sopra enunciata non può trovare fondamento nel nostro ordinamento.
Parimenti non sono ristorabili le spese relative ai conteggi estintivi o le spese relative all'istruttoria del finanziamento.
Al contrario le predette spese sono state sostenute dai ricorrenti nella legittima aspettativa della perfezionanda vendita ma non sono imputabili ex sé all'inadempimento di controparte, derivando piuttosto dalla condotta messa in atto dai ricorrenti, i quali hanno agito, attivando il finanziamento con l'istituto IBL con l'aspettativa che si perfezionasse, poi, la vendita dell'unità immobiliare di cui è
causa.
Tuttavia, nel caso dell'inadempienza colposa sono risarcibili quelle conseguenze dannose che erano prevedibili al momento della formazione del contratto: in particolare, secondo l'interpretazione fornita dalla Suprema Corte l'inadempienza stessa deve essere apprezzata attraverso un giudizio di probabile e non soltanto possibile rappresentazione di un danno futuro espresso in astratto secondo l'apprezzamento dell'uomo medio, ma che deve anche tener conto delle circostanze di fatto concretamente conosciute al momento del sorgere dell'obbligazione.
Orbene, nel caso di specie si ritiene che il signor CP_1 non potesse ragionevolmente prevedere che il signor Pt_1 avrebbe chiesto un finanziamento sulla base della legittima aspettativa di incassare la somma pattuita a titolo di caparra confirmatoria.
In ultimo non sono accoglibili le voci di danno enunciate da parte ricorrente (perdita di chance e/o violazione dell'obbligo di buona fede). Ferma l'assoluta genericità delle allegazioni, non vi consta vi sia alcun automatismo risarcitorio in assenza di prova e precisa allegazione istruttoria.
Ed infatti, pure ove la parte solleciti l'esercizio del potere discrezionale del giudice di liquidare il danno in via equitativa, ex art. 1226 c.c., è comunque necessario che sia dimostrata l'esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile o particolarmente difficile provare il danno nel suo preciso ammontare, sicché grava sulla parte interessata l'onere di provare non solo l' "an debeatur" del diritto al risarcimento, ove sia stato contestato o non debba ritenersi "in re ipsa", ma anche ogni elemento di fatto utile alla quantificazione del danno e di cui possa ragionevolmente disporre nonostante la riconosciuta difficoltà, sì da consentire al giudice il concreto esercizio del potere di liquidazione in via equitativa, che ha la sola funzione di colmare le lacune insuperabili ai fini della precisa determinazione del danno stesso (da ultimo, Cass. Sez. 3, 08/01/2016, n. 127).
Vero è che la giurisprudenza richiamata dalla difesa di parte ricorrente parla di danno in re ipsa per
"incommerciabilità del bene" ma è altrettanto indubbio che i precedenti che affrontano il problema hanno come presupposto l'immissione anticipata del promissario acquirente nell'immobile, con sostanziale occupazione dello stesso;
circostanza nettamente diversa da quella in disamina ove l'immobile è sempre rimasto nella sostanziale disponibilità dei promittenti venditori. (sull'argomento vedasi diffusamente Sez. 2, Sentenza n. 13630 del 05/11/2001 (Rv. 549989-01), richiamata nelle massime delle altre sentenze). Non vi consta, infatti, che il sig. CP 1 sia stato immesso nel possesso della predetta unità prima
(come risulta dal preliminare), stante la sostanziale reticenza manifestata dal convenuto sin dal principio nel non mantenere fede alle obbligazioni assunte con il preliminare.
In ogni caso, non vi sono oggettivi elementi (si tratta di pochi mesi) a cui ancorare tale risarcimento equitativo in assenza di qualsivoglia parametro e allegazione di parte ricorrente.
Appaiono, invece, risarcibili le spese sostenute dai ricorrenti per il rilascio della procura notarile per
Euro 130,00 (cfr. doc. 14-15), tenuto conto della spesa sostenuta dalla parte ricorrente funzionale e collegata direttamente alla stipula del predetto preliminare, poi risolto per l'inadempimento del promissario acquirente.
-Ferme le considerazioni di cui sopra in punto risarcimento danni, è certamente provato in ogni caso- che il convenuto sia venuto meno ai suoi impegni e abbia di fatto determinato con il proprio inadempimento la risoluzione del contratto preliminare, contratto in relazione al quale va pronunciata la risoluzione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste, in ragione dell'accertato inadempimento del preliminare, a carico di parte convenuta, liquidate in dispositivo sulla base dei valori prossimi ai medi di cui al D.M. 55/2014 s.m.i., tenuto conto del valore della controversia, delle questioni trattate e dell'attività processuale svolta.

PQM

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria istanza: in parziale accoglimento delle domande formulate da parte ricorrente: ^ACCERTA Controparte 1 (^C.^F.:e DICHIARA il grave inadempimento del sig.
C.F. 5 ) e, per l'effetto, accerta e dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita del 08.06.2023 stipulato tra le parti avente ad oggetto l'immobile situato in
Volpiano, Via Marco Polo n.10;
CONDANNA il convenuto Controparte_1 (C.F.: C.F. 5 ) al pagamento in favore della parte ricorrente della somma di euro 130,00 a titolo di risarcimento del danno oltre interessi legali nei limiti di cui in motivazione;

RIGETTA le altre domande formulate dai ricorrenti;

C.F. 5 1) al pagamento delleCONDANNA il convenuto Controparte_1 (C.F.:
spese di lite nei riguardi di parte ricorrente che liquida in euro 5.000,00 per compensi, oltre esposti pari ad euro 545,00 (c.u. + marca) e spese di notifica documentate per euro 95,96, oltre il 15% per spese forfetarie, oltre IVA (se dovuta) e C.P.A, somme da distrarsi tutte in favore del legale dichiaratosi antistatario.
Ivrea, 20.03.2025
Il Giudice
(dott.ssa Federica Lorenzatti)