REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MESSINA
Seconda sezione civile
Il GOP in persona della dott.ssa Rosa Aricò ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. RG.3500\2018 decisa ai sensi dell'art 281 quinquies cpc il 17 dicembre 2025 a seguito di udienza tenutasi in modalità cartolare mediante deposito di note di trattazione scritta
TRA
, nato a [...] il [...], C.F. Parte_1 C.F._1
elettivamente domciliato in Messina Via La Farina 17 presso lo studio dell'avvocato Domenico Previte dal quale è rappresentato e difeso giustaprocura in atti ,Pec Email_1
attore
Contro
in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1
domiciliato per la carica presso la sede sociale in Messina, Via Cratemene is. 312, P.I.: ed ivi elettivamente domiciliato in Via dei Mille, P.IVA_1
243, presso lo studio legale dell'Avv. Angelo Crimi, C.F.: C.F._2
, pec: fax: 090713272, che lo
[...] Email_2 rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all'Avv. Maria Landi, del
Foro di Messina, C.F.: , pec: CodiceFiscale_3
- fax 0908967482, giusta procura in atti. Email_3
Convenuta
Oggetto : ripetizione indebito
Conclusioni : i procuratori delle parti insistono nelle proprie richieste riportandosi integralmente agli atti e verbali di causa
In Fatto ed in Diritto
Preliminarmente, va rilevato che si omette di sviluppare lo svolgimento integrale del processo, atteso che, a norma dell'art. 132 cpc come novellato a seguito della L. 18/06/2009 n. 69, la sentenza deve contenere unicamente la “concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”.
La sentenza infatti può sempre essere motivata in forma abbreviata mediante
“rinvio agli elementi di fatto riportati in uno o più atti di causa” e la“ esposizione delle ragioni in diritto” può consistere nel riferimento ai precedenti giurisprudenziali.
Tanto premesso, quanto agli elementi di fatto nella prospettazione delle parti e alle rispettive domande, eccezioni e difese, si rinvia all'atto introduttivo del giudizio, alle comparse di risposta e a tutte le memorie depositate nel corso del giudizio.
Con atto di citazione ,ritualmente notificato 26 /06/2018 il signor Pt_1
conveniva in giudizio in persona
[...] Controparte_1
del legale rappresentante p.t., premesso che la di lui made, signora CP_2
si rivolgeva all'agenzia per
[...] Controparte_1
l'acquisto di un'unità immobiliare da realizzarsi da parte della società costruttrice ED IO S.r.l; che a seguito dell'attività di mediazione svolta dalla suddetta agenzia, la sig.ra formulava proposta irrevocabile CP_2
d'acquisto in data 17 novembre 2014, sottoscrivendola congiuntamente al mediatore e che successivamente, in data 20 novembre 2014, tale proposta veniva accettata dal legale rappresentante della ED IO S.r.l. ; che in data 28 novembre 2014, l'attore con l'assistenza e in presenza del personale dell'agenzia stipulava con la Controparte_1
ED IO S.r.l. un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto l'unità immobiliare ovvero la porzione di villetta unifamiliare in fase di costruzione, sita in Messina, C.da Tremonti, località Piano Cardillo,
NCEU fg. 100, mappale 2505, part. 2505, sub. 2 e 3 ove il Sig. Pt_1
corrispondeva, a titolo di provvigione pattuita, la somma di € 10.980,00; successivamente con pec del 17.01.18, l'attore costituiva in mora la Società scrivente, contestandole la mancata comunicazione e/o informazione ex artt.
1746 e 1759 c.c., nonché 1175 e 1176 c.c., afferenti sia una serie di irregolarità urbanistiche dell'immobile promesso in vendita, sia la polizza fideiussoria di cui all'art. 2 del D. Lgs. 122/15 chiedendo pertanto la restituzione di quanto pagato a titolo di provvigione nonché la condanna al risarcimento del danno, quantificato in € 40.000,00;
La convenuta si costituiva in giudizio contestando ogni addebito, - nelle more del giudizio il G.I. ordinava disporsi l'obbligatorio tentativo di mediazione, espletato ad istanza dell'attore in data 10.01.2019, con esito negativo.
Ammessi i mezzi istruttori , espletata la prova testimoniale ,la causa veniva differita per la precisazione delle conclusioni .
Il presente giudizio perveniva per la prima volta innanzi a questo decidente all'udienza del 19 marzo 2024 e , differito per i medesimi incombenti stante il carico di ruolo fino all'udienza del 16 dicembre 2025 ai sensi dell'art 281 quinquies cpc, assegnati gg 10 per il deposito delle memorie conclusive. Nel caso di specie l'attore agisce in giudizio per la restituzione della somma corrisposta a titolo di provvigione all'agenzia immobiliare adducendo che l'affare non sarebbe mai giunto a completamento, la vendita definitiva non sarebbe stata conclusa, né il rogito notarile stipulato.
Or, l'art. 1755 c.c., prevede che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per mezzo del suo intervento.
Per affare compiuto, ai fini del diritto alla provvigione derivante da un contratto di mediazione, deve intendersi un atto che produca un vincolo giuridico tra le parti messe in relazione grazie all'attività di intermediazione, che permetta loro di agire per l'esecuzione di tale atto, stipulato in modo giuridicamente idoneo a conseguire il risultato utile perseguito dalle stesse parti.
Preme evidenziare che, la conclusione di un contratto preliminare può essere ritenuto un affare compiuto;
invero , non è considerato “affare compiuto” la c.d. “proposta irrevocabile di acquisto”.
Il dovere di corrispondere la provvigione sorge tutte le volte in cui le parti abbiano tratto vantaggio dall'opera svolta dal mediatore ossia ogni qualvolta,
a seguito della messa in comunicazione ad opera del mediatore, abbiamo concluso un negozio giuridico produttivo di effetti.
I giudici di legittimità , Sez. II Civile, con Ordinanza 3 settembre 2018, n.
21559 hanno affermato che il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. (Cass. n. 25851 del 2014, conforme a Cass. n. 28321 del 2005; cfr. pure Cass.
n. 9984 del 2008 e n. 3438 del 2002).
Or, occorre che la conclusione dell'affare sia riconducibile all'attività di intermediazione ,antecedente indispensabile per la stipula del contratto ( Sent
Tribunale di Nola n 2390/ 25) e ciò affinchè sorga il diritto alla provvigione.
Nello specifico l'attività di intermediazione può essere ritenuta determinante nella conclusione di un affare avendo le parti stipulato un preliminare di vendita ed avendo la convenuta fornito la prova che la sua attività fosse stata indispensabile per la conclusione del contratto di vendita.
Riguardo la definizione dell'attività del mediatore la Corte di Cassazione ha precisato che “in tema di mediazione, l'attività volta a mettere due o più parti in relazione al fine di concludere un affare, pur potendo assumere in concreto le forme più eterogenee, non può che ridursi a due attività principali: individuare la persona con cui contrattare oppure l'oggetto della contrattazione;
la prima, a sua volta, può teoricamente avvenire con due modalità diverse: il reperimento, allorché il mediatore favorisca la conoscenza di due persone che in precedenza erano ignote l'una all'altra e l'avvicinamento, laddove il mediatore appiani le divergenze esistenti tra due soggetti che già si conoscevano, in ragione del fatto che dette divergenze avevano fino ad allora impedito la conclusione dell'affare” (Cassazione civile , ordinanza n. 4921 del 16 febbraio 2023).
Ulteriormente, la Giurisprudenza di legittimità ha specificato, in merito al diritto alla provvigione da parte del mediatore, che questo “sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (sul punto Cassazione civile, II sezione, 8 aprile 2022, n. 11443).
Può pertanto concludersi che è necessario che l'iniziativa del mediatore abbia costituito l'antecedente di fatto ineliminabile ai fini della positiva conclusione del contratto.
Nel caso di specie pur avendo parte convenuta dimostrato di aver assolto all'onere probatorio sulla stessa incombente riguardo l'attività di intermediazione immobiliare spiegata, ove le parti sono giunte a stipulare un contratto preliminare di vendita, può altrettanto affermarsi che probabilmente l'affare non si sarebbe compiuto, se l'acquirente fosse stato diligentemente informato sulle difformità urbanistiche esistenti sull'immobile.
Ciò posto, riguardo la richiesta risarcitoria avanzata da parte attrice in ordine sia all'omessa informazione della non conformità urbanistica quanto all'omessa informazione dell' obbligo di prestazione della fideiussione di cui all'art. 2 del D.Lgs. n. 122/2005 da parte della società costruttrice, giova osservare che l'agente in quanto tenuto a comunicare l'esistenza di elementi quali conformità urbanistica, l'attestato di prestazione energetica, certificato di agibilità etc, deve ritenersi responsabile delle conseguenze dannose subite dall' ignaro acquirente.
Or, la omessa informazione di un abuso edilizio costituisce una grave inadempienza e comporta la perdita del diritto al compenso per il lavoro svolto oltre all'obbligo del risarcimento nei confronti di chi ha acquistato un bene viziato.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11371/2023, ha ribadito che gli agenti possono essere ritenuti responsabili per i danni derivanti dalla mancata informazione;
in forza di una diligenza qualificata non poteva pertanto l'agente limitarsi alle dichiarazioni del venditore, ma doveva accertarsi della regolarità dell'immobile anche attraverso la verifica della documentazione disponibile.
Nel caso di specie l'agente proprio in ottemperanza all'obbligo di correttezza e trasparenza, in quanto esperto del mercato immobiliare e conoscitore delle norme urbanistiche ed edilizie, aveva pertanto l'obbligo di informare l'acquirente , segnalando a quest'ultimo la situazione di grave irregolarità in cui versava l'immobile promesso in vendita, nonché della disposizione normativa recante “ tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”
Dalle risultanze istruttorie non è emerso inoltre che l'attore sia stato informato dall'Agenzia sulle difformità urbanistiche esistenti sull'immobile nonché sui diritti speciali a lui spettanti in qualità di acquirente di immobile da costruire, ai sensi del D.Lgs. 122/2005 .
Nel corso dell'istruttoria è stato dato atto della corresponsione da parte della soc Costruttrice ED all'attore della somma di euro 40.000,00, che non lo ha comunque lasciato indenne per i pregiudizi economici subiti , l'attore ha pertanto diritto alla restituzione della somma pari ad euro 10.980,00 versata all'agenzia a titolo di provvigione
Orbene alla luce di quanto sopra argomentato la domanda attorea risulta fondata e pertanto va accolta.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.


Il Tribunale di Messina in composizione monocratica in persona del GOP dott.ssa Rosa Aricò definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e difesa, in accoglimento della domanda proposta da con atto di citazione ritualmente notificato il 26 giugno 2018 Parte_1 nei confronti di in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore così provvede:
Condanna in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore a corrispondere a la somma di € Parte_1
10.980,00 corrisposta all'agenzia immobiliare a titolo di provvigione.
Condanna la convenuta alla refusione delle spese processuali che liquida complessivamente in euro 3.089,000 per compensi ed euro 145,50 per spese vive oltre iva cpa e spese generali
Così deciso in Messina il 17 dicembre 2025
Il GOP
Dott.ssa Rosa Aricò