n. 19359/2017 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice Unico designato, Dott. Luca Sforza, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di primo grado iscritta al n. 19359/2017 R.G., avente ad oggetto: “Rovina di edificio (art.
2053 c.c.)”, vertente tra
, elettivamente domiciliata in Acquaviva delle Fonti (Ba) alla via R. Parte_1
Ciardiello n. 6 presso lo studio dell'Avv. Spinelli Nadia, dalla quale è rappresentata e difesa, giusto mandato in calce al ricorso per procedimento sommario di cognizione ex art. 702 bis c.p.c. del 13.12.2017,
- RICORRENTE-Attrice - contro
, elettivamente domiciliato in Monopoli (Ba) alla via N. Bixio n. 5/A presso lo studio Controparte_1 dell'Avv. Piepoli Giacomo, e rappresentato e difeso dall'Avv. Raffaello Esposito, giusta mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente l'08.02.2018,
- RESISTENTE-Convenuto - nonché contro
, CP_2
- RESISTENTE-Convenuto contumace- CP_3
- CONCLUSIONI DELLE PARTI -
All'esito delle conclusioni rassegnate nelle note scritte depositate telematicamente dalle parti per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 10.07.2025, celebrata mediante trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter
c.p.c., come da precedente provvedimento ritualmente comunicato, le parti hanno concluso riportandosi ai rispettivi scritti difensivi, e la causa è stata trattenuta per la decisione con assegnazione dei termini ex lege di
60 giorni per il deposito di comparse conclusionali e di successivi 20 giorni per il deposito di brevi memorie di replica ex art. 190 co. 1 c.p.c.
- RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE -
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del 13.12.2017, depositato in Cancelleria in pari data,
[...]
ha convenuto innanzi al Tribunale di Bari e al fine di ottenere Parte_1 Controparte_1 CP_2 il risarcimento dei danni, quantificati in complessivi €. 42.338,41, oltre interessi legali dalla domanda sino al
1 Dott. Luca Sforza

n. 19359/2017 R.G. soddisfo, subiti all'immobile di sua proprietà, sito in Alberobello (Ba) alla via Amm. Millo n. 1, concesso in locazione, ad uso commerciale, a , giusta contratto del 1.11.2004, registrato il 1.12.2004, al n. Controparte_1
103044, serie 3, e successivamente ceduto dal a far data dal 30.11.2015, in favore del cessionario CP_1
d'azienda, , giusto atto notarile del 24.11.2015, rep. n. 136969. CP_2
In particolare, a conforto della propria domanda, la ricorrente esponeva di essere proprietaria del predetto immobile sito in Alberobello (Ba) alla via Amm. Millo n. 1, consistente in un locale commerciale al piano terra con relativo deposito, giardino e piazzale antistanti (identificato in catasto al foglio mappa 23 particella
214, sub 3); detto immobile veniva concesso in locazione, ad uso diverso dall'abitativo, a , in Controparte_1 virtù del contratto di locazione sottoscritto in data 1.11.2004 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di
Gioia del Colle in data 1.12.2004 (al n. 103044 Serie 3) fino al 30.11.2015; con raccomandata del 30.11.2015, il senza il preventivo consenso della locatrice, comunicava la cessione d'azienda, giusta atto notarile CP_1 del 24.11.2015, e la consequenziale cessione del contratto di locazione in favore del nuovo acquirente,
[...]
. CP_2
A fronte della morosità del subentrante, la notificava intimazione di sfratto nei confronti del Pt_1 CP_2
(n. 7710/2016 R.G. Tribunale di Bari); il Giudice adito convalidava lo sfratto, in data 17.06.2016, in uno alla condanna al pagamento dei canoni scaduti e delle spese;
il rilascio dell'immobile avveniva solamente in data
7.10.2016, con l'ausilio del funzionario CP_4
L'immobile locato veniva restituito inutilizzabile poiché in parte distrutto, vandalizzato ed in pessime condizioni, carente di manutenzione e sudicio, nonché privo dell'impianto elettrico, sottratto dolosamente, e dell'impianto di condizionamento, anch'esso dolosamente distrutto;
immediatamente, veniva affidato incarico all'ing. , il quale provvedeva in data 24.10.2016 a quantificare i danni arrecati all'immobile; Persona_1 sulla scorta di siffatta quantificazione, con missiva del 7.11.2016, il ed il venivano, invano, CP_1 CP_2 diffidati a risarcire i danni subiti;
pertanto, veniva instaurata, dinanzi al Tribunale di Bari (n. 857/2017 R.G.) procedura per A.T.P. nell'ambito del quale veniva nominato C.T.U. l'arch. , la quale, all'esito del Persona_2 sopralluogo in data 4.03.2017, depositava la propria relazione il 26.05.2017, descrivendo e comprovando fotograficamente lo stato dei luoghi e dei danni arrecati, e quantificando in €. 18.210,26 oltre I.V.A. e i costi di ripristino;
venivano, inoltre, sostenute le seguenti spese: €. 410,00 oltre I.V.A. e CP_5 per l'intervento dell'ing. , €. 803,60 quali competenze professionali del C.T.U., arch. CP_5 Per_3
, ed €. 2.734,79 quali competenze professionali sostenute per l'instaurazione del procedimento per Per_4
ATP.
In conseguenza dei danni arrecati al proprio locale, la sporgeva denuncia-querela (sostenendone Pt_1 il relativo costo, di €. 729,56) solamente per quelli arrecati all'impianto di condizionamento, poiché, in virtù del d.lgs. n. 8/2016, il reato cui all'art. 639 c.p., di “Deturpamento e imbrattamento di cose altrui”, andava imputato ai conduttori e i danni arrecati all'impianto di condizionamento si erano sostanziati CP_2 CP_1 nel taglio sia dei cavi elettrici e sia delle tubazioni del gas refrigerante del tipo R22, comportando così la dispersione dello stesso, azione vietata, per la sua incidenza ozono-lesiva, dal Regolamento (CE) n. 1005/2009 del Parlamento Europeo e del Consiglio;
a partire dal 1.01.2015, infatti, gli impianti dotati di tale gas ozono- lesivo possono essere usati fino a fine vita per poi essere dismessi e sostituiti con altri impieganti gas di tipo
2 Dott. Luca Sforza

n. 19359/2017 R.G. ecologico. Poiché la condotta intenzionale di aver reciso le tubazioni contenenti l'anzidetto gas R22 con volontaria dispersione dello stesso nell'ambiente integrerebbe una condotta di inquinamento ambientale, ovvero violazione delle norme ex d.lgs. n. 108/2013, in materia di corretto smaltimento di tali sostanze,
l'odierna ricorrente veniva costretta a sporgere la citata denuncia-querela.
Quale ulteriore conseguenza dei danni arrecati all'immobile di via Amm. Millo n. 1, la , Pt_1 impossibilitata a sostenere le ingenti spese di riparazione, non aveva potuto locare il proprio immobile;
la locazione diveniva possibile solamente in data 15.09.2017, ossia a distanza di quasi un anno da dì del rilascio, quando l'odierna ricorrente stipulava un nuovo contratto di locazione in cui il conduttore si rendeva disponibile ad assumersi l'onere di compartecipare alle spese di ristrutturazione a fronte dello scorporo dei primi due canoni;
il totale del danno ammontava, dunque, ad €. 12.922,47, corrispondenti ai canoni di locazione (€.
1.174,77 mensili) non percepiti dalla data del rilascio (7.10.2016 compreso) a quella della nuova locazione
(15.09.2017 compreso).
Con missiva di costituzione in mora del 29.08.2017, a firma del difensore della ricorrente, veniva richiesto a e il pagamento di tutti i danni e di tutte le spese patiti dalla;
a fronte Controparte_1 CP_2 Pt_1 del mancato riscontro alla predetta missiva, veniva, pertanto, formalizzato in data 28.09.2017, invito alla stipula di una convenzione di negoziazione assistita ex artt. 2 e 3 d.l. n. 132/2014, conv. L. 162/2014, che rimaneva, anch'esso, privo di riscontro.
Dunque, instaurava il presente giudizio, invocando il vincolo di corresponsabilità fra Parte_1
e , ricavabile dall'art. 36 L. 392/1978, per cui “[…] Nel caso di cessione, il Controparte_1 CP_2 locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. […]”; secondo la prospettazione di parte ricorrente, la ratio legis sarebbe quella di instaurare un vincolo di solidarietà fra cedente e cessionario nei confronti del locatore, sicché a quest'ultimo sarebbe consentito di agire, indistintamente, nei confronti di ciascuno degli inquilini succedutisi, per il risarcimento tanto del danno emergente quanto del lucro cessante relativi all'immobile locato.
Disposta l'anticipazione dell'udienza dal precedente giudice designato, con successiva comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente in data 8.02.2018, si costituiva tempestivamente in giudizio
, il quale chiedeva, in via preliminare, di dichiarare la nullità/improponibilità/improcedibilità Controparte_1 del ricorso introduttivo per assoluta indeterminatezza della domanda;
sempre in via preliminare, di accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva del e, per l'effetto, di disporne l'estromissione dal CP_1 giudizio;
ancora in via preliminare, di ordinare il mutamento del rito, con concessione di termini per il deposito di memorie istruttorie;
nel merito, di accertare e dichiarare la assoluta estraneità del ai fatti di causa e, CP_1 di conseguenza, rigettare la domanda attorea avanzata nei propri confronti in quanto infondata sia in fatto che in diritto, per le motivazioni esposte in narrativa;
ovvero, in subordine, di ridurre la domanda attorea a quanto effettivamente richiedibile;
il tutto con condanna di parte ricorrente al pagamento di spese ed onorari del procedimento per A.T.P. e del presente giudizio, da distrarsi in favore del difensore dichiaratosi antistatario.
In particolare, il resistente deduceva di non essere mai incorso in ritardi nei pagamenti delle mensilità in costanza di rapporto con la;
contestava, pertanto, la fondatezza dell'avversa allegazione circa la Pt_1 trascuratezza dei luoghi locati, invocando la circostanza per cui le competenti autorità non avrebbero mai
3 Dott. Luca Sforza

n. 19359/2017 R.G. rilasciato – come, al contrario, avvenuto – le autorizzazioni necessarie per l'esercizio di attività di bar, oggetto di cessione in favore del , allorché le condizioni igienico-sanitarie fossero state quelle ex adverso CP_2 lamentate, e per tale ragione, veniva avanzata richiesta, nei confronti del , di ordine di esibizione di tutta CP_2 la documentazione relativa alle autorizzazioni amministrative e sanitarie;
in subordine, ai sensi dell'art. 213
c.p.c., veniva richiesto di ordinarne l'esibizione alla P.A..
Anche rispetto all'asserito danneggiamento dell'impianto elettrico e di quello di condizionamento, fermo restando quanto innanzi ribadito, il resistente evidenziava che l'unità esterna dell'impianto di condizionamento era collocata sul terrazzo, al quale anche un esterno avrebbe potuto accedere;
inoltre, il detto impianto non era di proprietà della , in quanto acquistato dallo stesso ed infatti, nella relazione peritale elaborata Pt_1 CP_1 in fase di A.T.P., il C.T.U., nella prima stesura della relazione tecnica, non indicava l'esistenza dell'impianto di condizionamento, che emergeva solamente con la seconda stesura, allegando, a supporto di tale elemento, un preventivo della ditta Matarrese, di proprietà del marito della , datato 5.05.2017, ovvero Pt_1 successivamente al sopralluogo e circa un mese dopo l'invio ai procuratori delle parti della prima relazione.
Quanto al danno da lucro cessante, per impossibilità di locazione dell'immobile, la pretestuosità della stessa voce sarebbe ricavabile dalla circostanza per cui, essendo stato concluso il nuovo contratto di locazione, del
15.09.2017, con la pattuizione a carico del conduttore, di partecipare alle spese di ristrutturazione con scomputo delle sole prime due mensilità, la avrebbe, conseguentemente, sovrastimato i danni richiesti Pt_1 in questa sede.
Ancora, la normativa invocata da controparte a sostegno della sua pretesa (art. 36 L. n. 392/1978) riguarderebbe le sole obbligazioni contrattuali, fra le quali non rientrerebbero i presunti danni che il cessionario possa aver cagionato all'immobile, ivi incluse le ipotesi delittuose ex adverso lamentate.
Alla prima udienza anticipata del 22.02.2018, il precedente giudice designato dichiarava la contumacia di
, stante la sua mancata costituzione, nonostante la ritualità della notifica, e disponeva il CP_2 mutamento del rito da sommario di cognizione ad ordinario di cognizione;
con la concessione dei termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c., ante c.d. Riforma Cartabia.
Con il deposito della memoria di cui all'art. 183 co. 6 n. 1) c.p.c., parte attorea ampliava il quantum richiesto, includendovi i canoni dovuti dal , per i quali era stata avviata la procedura di sfratto, seguita CP_2 da procedura per il rilascio (n. 3873/2016 R.G.E.), e le spese dei relativi giudizi, che venivano altresì imputate alla domanda, per un aumento totale pari ad €. 14.762,30.
All'udienza del 22.11.2018, preso atto delle avverse contestazioni vertenti sull'importo relativo all'impianto di condizionamento, l'attrice rinunciava alla relativa voce risarcitoria (€. 4.900,00 oltre I.V.A., come da perizia svolta in sede di A.T.P.), rideterminando il totale domandato in complessivi €. 52.200,71; alla successiva udienza del 23.01.2020, l'importo risarcitorio veniva nuovamente “aggiornato” dalla difesa della in complessivi €. 58.865,13, includendo le spese ulteriormente maturate, importo in seguito Pt_1 nuovamente “rimodulato” in sede di comparsa conclusionale in complessivi €. 59.554,68.
La causa veniva istruita mediante esclusivamente mediante produzione documentale, e dopo una serie di rinvii disposti, anche dal precedente giudice designato, in ragione del gravoso carico del ruolo, è stata successivamente introita in decisione da questo Giudice, nelle more designato per la trattazione del presente
4 Dott. Luca Sforza

n. 19359/2017 R.G. procedimento, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 10.07.2025, celebrata mediante trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., come da precedente provvedimento, ritualmente comunicato, non essendo stata chiesta la trattazione nelle forme ordinarie in aula di Tribunale, sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle rispettive note scritte depositate telematicamente, e con la concessione dei termini ex lege di 60 giorni per il deposito di comparse conclusionali e di successivi 20 giorni per il deposito di brevi memorie di replica ex art. 190, comma 1 c.p.c.
La causa va decisa allo stato degli atti, sulla scorta della sola produzione documentale, non essendo rilevanti le richieste di prova orale avanzate dalle parti né la richiesta di ordine di esibizione, ovvero di informazioni alla P.A., avanzata dal resistente, dovendo in questa sede confermarsi l'ordinanza assunta dal precedente giudice designato in data 22.11.2018.
In via preliminare, e in rito, con riferimento alle eccezioni preliminari, sollevate da parte convenuta, e reiterate nella comparsa conclusionale, si osserva, rispetto all'eccepita nullità/improponibilità/improcedibilità del ricorso introduttivo per indeterminatezza e contraddittorietà della domanda, che la sanzione comminata dall'art. 164 co. 4 c.p.c. (applicabile altresì all'atto introduttivo di procedimento sommario di cognizione, giusto richiamo, ad opera dell'art. 702 bis co. 1 c.p.c., alle indicazioni di cui all'art. 163 c.p.c.) si spiega alla luce della ratio della norma. Al ricorrente, è imposto di specificare, sin dall'atto introduttivo, l'oggetto della sua domanda, di modo da porre il resistente nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese. Pertanto, la declaratoria della nullità del ricorso postula una valutazione da compiersi caso per caso, occorrendo, da un lato, tener conto che l'identificazione dell'oggetto della domanda va operata avendo riguardo all'insieme delle indicazioni contenute nel ricorso e dei documenti ad esso allegati e, dall'altro, che l'oggetto deve risultare assolutamente incerto (così Cass. 20861/2021; Cass. 11751/2013).
Ed invero, come noto, secondo l'orientamento ormai consolidato della Cassazione ai sensi dell'art. 164, co.
4, c.p.c., la citazione è nulla se è omesso o risulta assolutamente incerta la determinazione della cosa oggetto della domanda (art. 163 c.p.c., co. 3, n. 3) ovvero se manca l'esposizione dei fatti (art. 163 c.p.c., co. 3, n. 4)
(cfr. ex multis, Cass. civ., 29.01.2015, n. 1681).
Sul punto, la Suprema Corte ha chiarito, infatti, che “il riscontro che la ragione di nullità di cui alla prima parte del 4° co. dell'art. 164 c.p.c. postula, si risolve in un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato” e che «in caso di eccezione di nullità della citazione per assenza dei requisiti di cui all'art. 163 c.p.c., co. 3 n. 3-4 (omissione o assoluta incertezza del petitum), è necessaria una valutazione specifica da compiersi caso per caso, che tenga conto sia dell'identificazione dell'oggetto della domanda, operata mediante le indicazioni contenute nell'atto di citazione, nonché nei documenti ad esso allegati, sia del fatto che l'oggetto risulti “assolutamente incerto”.
Proprio in merito alla certezza del petitum, è noto che tale elemento debba essere vagliato coerentemente con la ratio della norma che risiede nell'esigenza di mettere il convenuto in condizione di difendersi in modo adeguato e puntuale, prima ancora “di offrire al giudice l'immediata contezza del thema decidendum”.
Pertanto, nel valutare il grado di incertezza della domanda, non può prescindersi dall'intero contesto dell'atto introduttivo, dalla natura del relativo oggetto e dal comportamento della controparte, dovendosi accertare se, anche in caso di incertezza, il convenuto sia in grado di comprendere agevolmente le richieste
5 Dott. Luca Sforza

n. 19359/2017 R.G. dell'attore o se, invece, in difetto di maggiori specificazioni, si trovi in difficoltà nel predisporre una precisa linea difensiva.
Orbene facendo applicazione di tali indicazioni, nel caso di specie, compiendo la prefata valutazione concreta, si ricava che l'oggetto del giudizio, inteso sia quale bene della vita azionato sia quale provvedimento richiesto, è individuabile nella condanna dei resistenti-convenuti al risarcimento dei danni sofferti dall'attrice all'immobile di sua proprietà in precedenza da ella concesso in locazione al e da questo CP_1 successivamente ceduto al;
conseguentemente, non è riscontrabile nessuna incertezza, fonte di nullità. CP_2
Sempre in via preliminare, deve essere rigettate anche l'eccezione di difetto di legittimazione passiva e la conseguente richiesta di estromissione avanzata dal convenuto , secondo la cui prospettazione Controparte_1 il titolare del rapporto obbligatorio, e, dunque, il soggetto legittimato passivamente, andrebbe individuato esclusivamente nel cessionario dell'azienda e del relativo contratto di locazione, ovverosia CP_2 rimasto contumace, sicché quest'ultimo sarebbe l'unico soggetto tenuto al pagamento dei danni lamentati dall'attrice, evidenziando la sua estraneità al rapporto risarcitorio.
L'assunto, tuttavia, non coglie nel segno.
Ed invero, anzitutto, vale la pena chiarire che l'individuazione del soggetto legittimato passivo implica, nel caso in esame, la necessità di identificare il soggetto titolare, almeno secondo le prospettazioni attoree, del rapporto giuridico dedotto in causa.
Invero, la giurisprudenza di legittimità, nel ribadire la distinzione dei due profili di indagine, l'uno attinente agli aspetti processuali e l'altro al merito della controversia, ha messo in evidenza che “quando il convenuto eccepisca la propria estraneità al rapporto giuridico sostanziale dedotto in giudizio, viene a discutersi non di una condizione per la trattazione del merito della causa, quale è la "legitimatio ad causam", nel duplice aspetto di legittimazione ad agire e a contraddire, ma della effettiva titolarità passiva del rapporto controverso, cioè dell'identificabilità o meno nel convenuto del soggetto tenuto alla prestazione richiesta dall'attore; ne consegue che, a differenza del difetto di "legitimatio ad causam", attinente alla verifica della regolarità processuale del contraddittorio e rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, il difetto dell'effettiva titolarità attiva o passiva del rapporto, afferendo al merito della controversia, deve essere provato da chi lo eccepisce, deve formare oggetto di specifica censura in sede di impugnazione e non può essere eccepito per la prima volta in cassazione.” (cfr. Cass. civ., sez. 3, 22.06.2005, n. 13403; in senso conforme v. anche Cass. civ., sez. 2, 27.06.2011, n. 14177).
Ebbene, ribadito dunque, che l'eccezione in parola sollevata dal convenuto costituito Controparte_1 afferisce alla titolarità passiva del rapporto giuridico dedotto in giudizio e, pertanto, coinvolge profili di merito della controversia, deve rilevarsi che le doglianze di parte convenuta appaiono comunque infondate per le ragioni di seguito meglio precisate.
Da tale angolo visuale, infatti, la domanda attorea è parzialmente fondata nei limiti e per le ragioni di seguito indicate.
In via preliminare, vale la pena rammentare che costituisce orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità quello secondo il quale, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento, deve
6 Dott. Luca Sforza

n. 19359/2017 R.G. soltanto provare il titolo su cui il credito è fondato ed allegare l'altrui inadempimento, spettando al debitore provare fatti estintivi o modificativi della predetta obbligazione (v., ex multis, Cass. S.U. n. 13533/01, secondo cui, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa”; cfr. altresì, più di recente, Cass. civ., 12.04.2006, n. 8615; Cass. civ., 13.06.2006, n. 13674; Cass. civ., 12.02.2010, n. 3373;
Cass. civ., 15.07.2011, n. 15659; Cass. civ., 20.01.2015, n. 826).
In altre parole, il creditore deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, limitandosi alla mera allegazione dell'inadempimento della controparte, e nel caso in cui abbia avanzato anche domanda di risarcimento del danno, deve altresì allegare l'astratta efficienza dell'inadempimento alla produzione del danno;
mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo, costituito dall'avvenuto adempimento, ovvero che l'inadempimento è dipeso da fatto a lui non imputabile, ovvero ancora che, pur esistendo, non è stato causa del danno.
Orbene, applicando tali canoni ermeneutici alla fattispecie in esame appare evidente come la ricorrente- attrice abbia fornito adeguata prova del fatto costitutivo della domanda così assolvendo all'onere probatorio sulla stessa gravante ex art. 2697 c.c., atteso che ha dedotto e allegato a fondamento della propria domanda il contratto in esame, e deducendo altresì l'inadempimento dei resistenti, peraltro non oggetto di contestazione nell'an.
ha, infatti, instaurato il presente giudizio al fine di ottenere, come detto, in uno al Parte_1 risarcimento dei danni arrecati ai locali di sua proprietà, siti in Alberobello (Ba) alla via Amm. Milo n. 1, e concessi in locazione ad uso commerciale a , con contratto, debitamente registrato, del Controparte_1
1.11.2004, anche il risarcimento del danno da lucro cessante ed il pagamento dei canoni non riscossi da parte del cessionario, ; invero, con contratto di cessione d'azienda del 24.11.2015, il cedeva CP_2 CP_1 la propria azienda individuale, esercente attività di “Bar-Caffè”, al , il quale, peraltro, a norma dell'art. CP_2
2558 c.c., subentrava nel contratto di locazione intestato al cedente, avente ad oggetto i locali, di proprietà della locatrice-ceduta, ove veniva esercitata la predetta attività.
Ciò posto, è noto che ai sensi dell'art. 36 L. n. 392/1978, “Il conduttore può […] cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta […] l'azienda […]. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. […]”.
La norma citata, derogando, in parte, dalla disciplina generale di cui agli artt. 1406 ss. c.c., nella misura in cui prescinde dal consenso del contraente ceduto ai fini del perfezionamento della cessione, fonda, comunque,
a tutela dell'originario locatore, la responsabilità solidale, rispetto all'adempimento degli obblighi nascenti dal contratto di locazione, del cessionario e del cedente non espressamente liberato dal ceduto. Ad ogni modo, il cedente è obbligato in via sussidiaria nei confronti del cessionario, essendo stato introdotto, a suo favore, un beneficium ordinis: in ragione di tanto, il ceduto è onerato di richiedere, preventivamente, l'adempimento al cessionario.
7 Dott. Luca Sforza

n. 19359/2017 R.G. Sul punto, infatti, la giurisprudenza di legittimità più recente, ha avuto modo di ribadire che “Quest[a] consolidat[a] [interpretazione della norma offerta da]lla Corte da un lato è rispettos[a] della ratio del citato art. 36, che è quella di agevolare il trasferimento di aziende esercenti la loro attività in immobili condotti in locazione dall'imprenditore e di tutelare l'avviamento commerciale (con riferimento a tale ratio v. Cass.
685/2010), ma, per altro verso, stante l'irrilevanza del consenso del locatore alla cessione della locazione contestuale alla cessione dell'azienda, evenienza questa che rende peculiare l'intera fattispecie speciale di detta cessione, valorizza l'opzione ermeneutica che risulti compatibile con una tutela 'rafforzata' del soggetto ceduto al quale, in evidente spregio dei principi di successione nel debito, si nega la facoltà di esprimere la propria volontà ed il proprio assenso” (cfr. Cass. civ., n. 4405/2024).
Orbene, il rispetto del riferito principio del beneficio d'ordine postula la semplice messa in mora, senza esito, del cessionario (con relativa prova a carico del locatore); in altri termini, ciò che rileva è l'inadempimento del cessionario/attuale conduttore che, da parte del locatore, deve essere fatto constatare con autonomo atto, prima di rivolgersi al cedente. (cfr. Cass. civ., n. 4405/2024 cit.).
Nel caso di specie, è stata fornita da parte dell'attrice-ricorrente, gravata del relativo onere, la prova, mediante produzione documentale (cfr. fascicolo di parte attorea), della lettera di messa in mora inviata ad entrambi i debitori solidali, e con la missiva, inoltrata a seguito del perfezionamento dello sfratto CP_2 CP_1 per morosità (iscritto al n. 7710/2016 R.G. del Tribunale di Bari), quindi della riconsegna del locale locato, avvenuta il 7.10.2016, veniva richiesto, in uno al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti, in primo luogo, dal , altresì il risarcimento dei danni arrecati all'immobile di proprietà della , oggetto del CP_2 Pt_1 presente giudizio.
Contrariamente a quanto sostenuto dal convenuto costituito (cfr. pag.

9-10 della comparsa di costituzione e risposta), fra le obbligazioni incombenti sul conduttore grava, certamente, quella di riconsegnare la cosa al locatore nel medesimo stato in cui l'abbia ricevuta, salvo il normale deterioramento derivante dall'uso della stessa (cfr. art. 1590 c.c. e clausola 8 del contratto di locazione del 01.11.2004, in atti); pertanto, è del tutto priva di pregio giuridico oltreché ultronea e infondata la deduzione assunta dalla difesa del convenuto CP_1 circa l'assenza di responsabilità del cedente per i danni materiali arrecati all'immobile locato dal cessionario, poiché non attinenti all'adempimento del contratto stesso.
Ne consegue, pertanto, che da tale angolo visuale appare destituita di fondamento la suindicata eccezione di difetto di legittimazione passiva, rectius di difetto di titolarità passiva, e di contestuale estromissione dal giudizio avanzata dalla difesa di parte convenuta.
Al contrario, risulta fondata, innanzitutto, la richiesta di corresponsione dei canoni e degli oneri accessori
– tempestivamente avanzata col deposito della memoria di cui all'art. 183 co. 6 n. 1) c.p.c. – per i mesi da aprile 2016 sino al rilascio, avvenuto il 7.10.2016, ed ammontanti alla complessiva somma di €. 8.223,39, per canoni, ed €. 353,26, per oneri accessori;
al totale, pari ad €. 8.576,65 vanno aggiunti gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze sino al saldo.
Rispetto alla richiesta di risarcimento dei danni recati al locale concesso in locazione, gli stessi sono stati oggetto di stima ad opera del C.T.U., arch. , nella relazione depositata in seno al giudizio di A.T.P., Persona_2 rubricato al n. 857/2017 R.G. ed instaurato dalla nei confronti degli odierni convenuti. Pt_1
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n. 19359/2017 R.G. Ai fini della quantificazione e della liquidazione dei danni lamentati dalla ricorrente, occorre avere riguardo alle risultanze di detta relazione peritale lq quali si condividono, in quanto immuni da vizi logici e coerenti sulla scorta dei rilievi e delle valutazioni effettuate sulla documentazione prodotta dalle parti.
Quanto alle contestazioni sollevate dal deve rilevarsi che, la doglianza relativa ai costi dell'impianto CP_1 di climatizzazione (asseritamente di proprietà dello stesso e non contemplato inizialmente nella bozza CP_1 peritale inviata alle parti), la relativa voce di danno è stata oggetto di rinuncia da parte della , sicché Pt_1 sul punto è ormai sopravenuta carenza di interesse (cfr. verbale di udienza del 22.11.2018).
In secondo luogo, con riferimento alla doglianza costi di ripristino dell'impianto elettrico stimati dal C.T.U., anch'esso asseritamente di proprietà del e pertanto non dovuti, deve evidenziarsi che la contestazione CP_1 sollevata dal resistente-convenuto costituito è rimasta sprovvista di adeguata prova riscontro documentale, dovendo ritenersi implausibile l'asserito esborso sostenuto dal per il detto impianto, essendo stata CP_1 indicata una spesa in lire, risalente al 1998, data di gran lunga anteriore a quella della stipula del contratto di locazione in oggetto (2004).
Dunque, facendo riferimento alla menzionata relazione peritale (per quanto di pertinenza del presente giudizio, non contestata), i danni materiali subiti dalla ammontano ad €. 6.818,15, oltre I.V.A., per i Pt_1 ripristini murari, rilevati e descritti dal C.T.U., arch. , e ad €. 5.642,11, oltre I.V.A., per il rifacimento Per_2 dell'impianto elettrico, danneggiato mediante: a) asportazione degli appliques angolari delle salette 3 e 4, dei corpi illuminanti dei servizi igienici, delle lampade di emergenza, dei faretti presenti nella controsoffittatura del vano d'ingresso, di quasi tutte le prese 230V 10/16, dei quadretti-presa IEC 309 installati nel laboratorio, di parte dei cavi elettrici dai cavidotti sotto-traccia, del quadro generale;
b) taglio netto dei cavi elettrici facenti parte dell'impianto, con conseguente venir meno anche della dichiarazione di conformità ex L. n. 46/1990 (cfr. pp.

6-8 della relazione peritale, in atti).
Il totale dei danni materiali arrecati ammonta, dunque, ad €. 12.460,00, oltre I.V.A. (come indicato da parte attorea, da ultimo, con la propria comparsa conclusionale); su detta somma devono calcolarsi gli interessi al tasso legale, dovuti sull'importo progressivamente rivalutato dalla data della riconsegna (7.10.2016) alla liquidazione (cfr. Cass. SS.UU. 1712/1995) e sul quantum così ottenuto dalla liquidazione al saldo.
Per quanto riguarda il risarcimento del danno da lucro cessante per la mancata rilocazione dell'immobile, si osserva quanto segue.
Deve innanzitutto evidenziarsi che la recente giurisprudenza di legittimità delle Sezioni Unite della ha ritenuto che la causa del contratto di locazione non sia rappresentata dalla rinuncia al godimento diretto da parte del locatore, atteso che “[…] non appare, infatti, necessariamente configurabile, in capo a tutti coloro che intendono trasmettere a terzi il godimento di un immobile di cui hanno la disponibilità, un qualche apprezzabile interesse per il godimento diretto del proprio immobile, né necessariamente una volontà di tale forma di godimento. Si pensi, al riguardo, ai casi di collocazione sul mercato di immobili precedentemente acquistati dal locatore a soli fini di investimento del risparmio (da cui trarre occasione di possibili rendite),
o ai casi di locatori (come una società commerciale) orientati a realizzare profitti attraverso l'acquisto sistematico di immobili da destinare con immediatezza al godimento di terzi dietro compenso”; piuttosto, la causa concreta è di scambio “[…] tra l'utilità economico-sociale rappresentata dal godimento di un bene
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n. 19359/2017 R.G. immobile e l'importo monetario del canone: uno scambio in cui la prestazione patrimoniale del conduttore non risulta affatto volta a 'compensare' il sacrificio del godimento diretto del bene da parte del locatore, bensì
a 'corrispondere' alle utilità offerte dal locatore secondo i termini di una specifica dinamica funzionale di carattere economico-sociale”; sicché, “Muovendo da tali elementari premesse, apparirà di immediata comprensione come la restituzione dell'immobile prima della conclusione del contratto da parte del conduttore inadempiente non potrà mai valere a determinare di per sé l'integrale ricostituzione della condizione economico-giuridica del locatore configuratasi a seguito della conclusione del contratto di locazione. [….] La frustrazione che il locatore è costretto a subire per effetto dell'inadempimento del conduttore, in relazione al compimento del programma contrattuale originariamente convenuto (e, dunque, in relazione al forzato sacrificio degli interessi negoziati), non potrà in tal senso mai essere reintegrata, sul piano risarcitorio, dalla ricollocazione dello stesso locatore nella medesima condizione economico- patrimoniale precedente la conclusione del contratto. […] Infatti, la tesi secondo cui viene rimossa, per effetto dell'anticipata restituzione dell'immobile da parte del conduttore inadempiente, la dannosità del fallimento del programma contrattuale in conseguenza dell'inadempimento del conduttore, si traduce inevitabilmente nella definitiva cancellazione dell'interesse positivo quale componente costitutiva del danno contrattuale regolato dall'art. 1223 c.c., finendo col determinare la sostanziale assimilazione del danno da inadempimento al danno precontrattuale, per tradizione identificato nella limitata considerazione del solo interesse negativo.
[…] Le considerazioni qui esposte valgono, dunque, a confermare la correttezza di quanto desumibile dalle riflessioni della giurisprudenza maggioritaria di questa Corte, secondo la quale il locatore, il quale abbia chiesto e ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per l'anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino alla scadenza del contratto o al reperimento di un nuovo conduttore;
in tal caso, l'ammontare del danno risarcibile costituirà valutazione del giudice di merito, che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto (Cass. 8482/2020), prime fra tutte l'utile che il locatore avrà ricavato
(o che avrebbe potuto comunque ricavare con l'uso della normale diligenza) dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura e il termine convenzionale del rapporto inadempiuto (Cass. 194/2023)”
(cfr. Cass. civ., S.U., n. 4892/2025).
In altri termini, vertendosi in materia contrattuale, sarà onere del locatore provare il danno-conseguenza, atteso che l'art. 1223 c.c. ammette la risarcibilità del mancato guadagno in quanto conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento; come è stato condivisibilmente evidenziato, “Da questa prospettiva, la circostanza dell'avvenuta restituzione anticipata dell'immobile da parte del conduttore inadempiente a seguito della risoluzione del contratto se, da un lato, non esclude di principio la risarcibilità delle possibili conseguenze dannose correlate alla mancata percezione dei canoni dovuti fino alla naturale scadenza del contratto (o alla conclusione di un'eventuale nuova locazione), dall'altro, non potrà non offrire al giudice del merito elementi utili (sul piano del ragionamento probatorio d'indole critica) ai fini della più corretta ricostruzione in fatto delle conseguenze dannose effettivamente ricollegabili all'inadempimento, normalmente identificabili con la perdita dei canoni previsti fino alla naturale scadenza del contratto. È in questo quadro che si colloca la giustificazione dell'attribuzione di un carattere ragionevolmente dirimente alla
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n. 19359/2017 R.G. dimostrazione, da parte del locatore, d'essersi convenientemente attivato, non appena ottenuta la riconsegna del proprio immobile, al fine di rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell'immobile per una nuova locazione. Un atteggiamento di persistente ingiustificata inerzia del locatore nel riattivare le possibilità di recupero della redditività del proprio bene a seguito della sua riacquistata disponibilità (in tesi confidando sul diritto a conseguire, a titolo risarcitorio, tutti i canoni convenuti fino alla naturale scadenza del contratto), non potrà non legittimare, secondo l'id quod plerumque accidit, la prospettazione dell'eventuale riconducibilità della cessata redditività del bene alla responsabilità dello stesso locatore […]”
(cfr. Cass. civ., S.U., n. 4892/2025, cit.).
Orbene, applicando nel caso di specie i canoni ermeneutici innanzi richiamati, deve evidenziarsi che nella fattispecie concreta l'impossibilità, da parte di , di ricollocare sul mercato mediante Parte_1 rilocazione l'immobile di sua proprietà subito dopo la restituzione anticipata del medesimo, è stata causata dall'oggettiva inservibilità dello stesso, come già detto, imputabile a deterioramento non conforme al normale uso della cosa da parte degli odierni convenuti;
invero, la ristrutturazione dei locali è stata specificamente considerata nell'ambito della nuova locazione, pattuita in data 15.09.2017, determinando la partecipazione alle spese relative da parte del nuovo conduttore (cfr. clausola 7 del contratto del 15.09.2017, in fascicolo attoreo, ai sensi della quale “Il canone annuo di locazione è stabilito in euro 15.600,00 – quindicimilaseicentoeuro/00
– da pagarsi in rate mensili anticipate di euro 1.300,00 – milletrecentoeuro/00 – a partire dal mese di dicembre
2017, poiché i canoni di locazione pregressi dalla data di sottoscrizione del presente contratto vengono imputati a contributo alla ristrutturazione dell'immobile esterno ed interno. […]”). Ne consegue che va esclusa la negligenza della proprietaria, che, ragionevolmente – in base alle condizioni della nuova locazione, attivatasi per rilocare i locali, trovava, nello stato dei luoghi, impedimento all'immediata riconcessione in godimento degli stessi.
Il danno da lucro cessante va liquidato, dunque, nella misura richiesta dall'attrice sì come rimodulata, da ultimo, in comparsa conclusionale, nelle minore somma di €. 12.240,00 (corrispondente ai canoni di locazione non percepiti dal dì del rilascio, ossia il 7.10.2016 compreso, al dì della nuova locazione, il 15.09.2017).
Sulla somma così liquidata sono dovuti gli interessi compensativi al tasso legale, calcolati sull'importo progressivamente rivalutato dalla data della riconsegna (07.10.2016) alla liquidazione (cfr. Cass. SS.UU.
1712/1995) e sul quantum così ottenuto dalla liquidazione al saldo.
Rispetto alle ulteriori poste risarcitorie richieste dall'attrice, si osserva quanto segue.
La ha chiesto, sin dal deposito dell'atto introduttivo del presente giudizio, la rifusione della somma Pt_1 pari ad €. 729,56, pari all'importo della fattura emessa nei suoi confronti dall'Avv. Spinelli per la redazione della denuncia-querela presentata a seguito del danneggiamento dei locali di sua proprietà.
Orbene, trattandosi di spese stragiudiziali, le stesse possono formare oggetto di domanda di risarcimento nei confronti di controparte, a titolo di danno emergente, a condizione che siano giustificate, necessarie e documentate (cfr. Cass. SS.UU., n. 16990/2017, Cass. civ., n. 16612/2021, Trib. Milano, n. 2317/2025); i citati presupposti non ricorrono nel caso di specie, non trattandosi di spesa necessaria né comprovata (parte attorea si è limitata a produrre fattura pro forma, di cui però non ha fornito riscontro circa l'effettivo incameramento del difensore).
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n. 19359/2017 R.G. Inoltre, con riferimento alle ulteriori voci di danno, col deposito della memoria di cui all'art. 183 co. 6 n.
1) c.p.c., l'attrice ha insistito per il ristoro dei seguenti costi: “[…] spese di giudizio, anticipate dal sottoscritto avvocato difensore, pari ad euro 425,42 (di cui euro 76,00 per iscrizione a ruolo dello sfratto per morosità, euro 23,08 per la richiesta di copie della convalida di sfratto ad uso notifica, euro 6,60 per spese di notifica della convalida di sfratto, euro 6,60 per spese di notifica dell'atto di precetto, euro 60,00 per la notifica del preavviso di rilascio, euro 57,07 per l'esecuzione del rilascio del 23.09.2016; euro 57,07 per l'esecuzione del rilascio del 07.10.2016; euro 139,00 per l'iscrizione al ruolo della esecuzione di rilascio – n. 3873/2016 R.G. del Tribunale di Bari) ed onorari pari ad euro 5.106,92 comprensivo di accessori come per legge, come da nota spese del 18.01.2017, per un totale di euro 5.532,34, come da fattura pro forma n. 3 del 07.11.2016 […]”: ebbene, si tratta di spese giudiziali relativi alla fase esecutiva del precedente sfratto intimato dalla ricorrente, non richiedibili in questo giudizio, trattandosi di esborsi per i quali sussistono separati titoli azionabili in separata sede.
Non merita, infine, accoglimento anche l'ulteriore domanda di risarcimento dei danni per il ristoro di ulteriori spese giudiziali, sostenute nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare incardinata presso il
Tribunale di Bari al n. 707/2017 R.G.E., trattandosi di domanda tardiva siccome proposta soltanto all'udienza del 23.01.2020, e, dunque, oltre il termine di scadenza di cui all'art. 183 co. 6 n. 1) c.p.c.,
Resta assorbita, ogni ulteriore domanda ed eccezione sollevata dalle parti.
In ordine alla regolamentazione delle spese processuali (ivi comprese quelle relative all'instaurato procedimento di a.t.p.), il ridotto accoglimento nel quantum della domanda, giustifica la parziale compensazione ex art. 92 c.p.c. in misura di ¼, ponendo i restanti ¾ a carico dei convenuti, in solido tra loro, nella misura liquidata come in dispositivo, tenuto conto dei parametri per la liquidazione dei compensi per attività giudiziali di cui al D.M. n. 55/2014 come modificato e integrato dal D.M. n. 37/2018 e dal D.M.
147/2022, con valore individuato in base al decisum, prevalente sul disputatum (cfr. Cass. Civ., Sez. Un., 11 settembre 2007, n. 19014), tabella 2, quarta finca o colonna, D.M. citato (scaglione di riferimento ricompreso tra €. 25.000,01 ed €. 52.000,00), avuto riguardo ai valori medi indicati per ciascuna fase (cfr. sulla debenza dei compensi previsti per la fase istruttoria e/o di trattazione, Cass. civ., sez. 2, ord. 27.03.2023, n. 8561; Cass. civ., sez. 3, ord. 13.10.2023, n. 28627).


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Bari, Terza sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente decidendo sulla domanda avanzata da nei confronti di e , Parte_1 Controparte_1 CP_2 nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 19359/2017, ogni contraria istanza, eccezione, deduzione disattesa, così provvede:
1) accoglie parzialmente la domanda attorea e, per l'effetto, condanna i convenuti e Controparte_1
, in solido tra loro, al pagamento in favore di della somma CP_2 Parte_1 di €. 8.576,65, per canoni ed oneri accessori scaduti e non pagati, oltre interessi al tasso legale come indicato in parte motiva, e della somma di €. 12.460,00 (+ I.V.A.), a titolo di risarcimento dei danni emergenti oltre interessi al tasso legale come indicato in parte motiva, e dell'ulteriore somma di €.
12 Dott. Luca Sforza

n. 19359/2017 R.G. 12.240,00, a titolo risarcitorio del danno per lucro cessante, oltre interessi al tasso legale come in parte motiva;

2) rigetta nel resto la domanda attorea;

3) compensa per ¼ le spese del giudizio e condanna i convenuti e , Controparte_1 CP_2 in solido tra loro, alla rifusione dei residui ¾ delle spese sostenute da che si Parte_1 liquidano in complessivi €. 7.772,74, di cui €. 1.228,60 per esborsi e spese relative al procedimento per ATP iscritto al n. R.G. n. 857/2017, €. 832,14 per esborsi documentati del presente giudizio, ed €.
5.712,00, per compensi professionali (già decurtati di ¼ delle spese compensate), oltre rimborso forfetario delle spese nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Bari, 24.11.2025.
Si precisa che, in relazione ad eventuali dati sensibili contenuti nel provvedimento, in caso di riproduzione del provvedimento per finalità di divulgazione scientifica non dovrà essere riportata l'indicazione delle generalità e di altri dati identificativi della/e parte/i cui i dati sensibili si riferiscono nei termini di cui alle Linee Guida del Garante per la
Privacy, e ai sensi del d.lgs. n. 196/2003, come modificato dal d.lgs. n. 101/2018, nonché del Regolamento (UE) 2016/679 del 27.04.2016.
Il Giudice
Dott. Luca Sforza
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