REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI BERGAMO
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IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bergamo, Sezione Terza Civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice
Onorario Dott.ssa Carlotta Rosa Maria Griffini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7720/2023 R.G., avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso, promossa da
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
rappresentati e difesi dall'Avvocato FABRIZIO BAIETTINI
RICORRENTI
nei confronti di
(C.F. Controparte_1 C.F._3
CONVENUTO CONTUMACE
All'udienza del 22/05/2025, la causa, trattata con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c. è stata spedita a sentenza mediante lettura del dispositivo in udienza sulle seguenti
CONCLUSIONI
delle parti ricorrenti: come in atti
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Va premesso che, con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., gli odierni ricorrenti convenivano in giudizio
[...]
onde sentire dichiarare la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti CP_1
l'01/01/2001 e condannare il convenuto al pagamento di euro 8119,06 a titolo di canoni di locazione per l'anno 2023; chiedevano, altresì, di condannare il convenuto al pagamento dell'ulteriore importo di euro
27079,16 a titolo di risarcimento dei danni e dei costi necessari per il ripristino dell'immobile locato, oltre al rimborso della tassa di registrazione del contratto e delle spese di lite.
I ricorrenti esponevano: che FE RE, madre dei ricorrenti, aveva concesso in locazione a
[...]
i beni immobili siti in Antegnate, via Roma 33/35, con destinazione e uso artigianale;
Parte_3
che il 25/06/2003 comunicava a FE RE la cessione dell'azienda esercitata nel bene Parte_3
immobile locato nonché il canone di locazione all'odierno convenuto;
che gli odierni ricorrenti al decesso della madre, originaria conduttrice, subentravano nel rapporto locatizio;
che si rendeva Controparte_1
inadempiente nel pagamento dei canoni di locazione relative al 2023 per euro 8119,06; che il 31/01/2023
il conduttore comunicava, senza tuttavia avere esercitato alcuna facoltà di disdetta, di voler CP_1
lasciare gli immobili locati e cessare la propria attività di panificatore;
che gli immobili sono stati liberati a marzo 2023; che il conduttore lasciava beni di sua proprietà nell'immobile locato per cui si rendeva necessario affrontare spese per lo sgombero dei locali;
che l'immobile locato presentava danni per cui si rendeva necessario il ripristino.
Peraltro, alcun esito ha avuto la richiesta di pagamento delle somme insolute rivolta in data 31/03/2023
(doc. 10 dei ricorrenti): donde la necessità di dar corso al presente procedimento.
Parte ricorrente ha altresì depositato verbale di incontro negativo di mediazione del 25/09/2023
nell'ambito della procedura n. 1179 – OFF – TR – 2023 avanti all'Accademia ADR, che si concludeva a causa della mancata adesione e partecipazione da parte del convenuto (doc. 11).
nonostante la rituale notifica del ricorso, non si costituiva. Controparte_1
L'istruttoria è stata effettuata a mezzo dei documenti prodotti e di una consulenza tecnica, ammessa al fine di valutare le spese di ripristino dell'immobile oggetto di locazione.
Il ricorso è fondato e merita accoglimento nei termini che seguono.
Risulta dagli atti di causa che i danti causa delle odierne parti, la madre dei ricorrenti ed il cedente dell'azienda, è intercorso, in data 01/01/2001, un contratto di locazione, ad uso attività artigianale, avente ad oggetto un compendio immobiliare, costituito da un'unità ad uso negozio-magazzino e un'unità
ad uso laboratorio di panificazione, sito in Antegnate via Roma 33/35, della durata di anni sei e rinnovabile per uguale periodo, alle medesime condizioni. Il canone di locazione veniva concordato in 10
milioni di lire all'anno, da corrispondersi in 2 rate semestrali.
L'azienda artigianale di panificazione veniva poi ceduta (doc. 2) al convenuto il quale Controparte_1
subentrava altresì nel contratto di locazione, mentre i ricorrenti, a loro volta, subentravano nel contratto di locazione, in forza della successione mortis causa, quali eredi della conduttrice, provvedendo anche alla voltura a loro nome del contratto di locazione con atto del 25/06/2010 (doc. 3 e doc. 4).
Secondo la ricostruzione operata dalle parti ricorrenti, il convenuto si rendeva inadempiente al pagamento delle rate del predetto canone di locazione per l'intero anno 2023 e lasciava l'immobile, senza operare alcuna disdetta, a fine marzo 2023, risultando quindi debitore degli odierni deducenti, della somma complessiva capitale, al momento dell'introduzione del presente giudizio, di euro 8119,06 a titolo di canoni di locazione, oltre alla somma di euro 81,00 per il rimborso della tassa di registro del contratto di locazione per l'anno 2023.
I ricorrenti hanno, inoltre, lamentato di aver subito danni in ragione dello stato in cui il compendio immobiliare è stato restituito.
La domanda è fondata.
Le prove documentali e la c.t.u. esperita nel corso del giudizio hanno consentito di accertare e dimostrare i danni presenti nell'immobile ed, altresì, la necessità di sostenere alcune spese di riparazione e rispristino, oltre che di sgombero dei locali.
Risulta, inoltre, in atti una perizia di parte, già estimativa dei danni al locale oggetto di locazione, redatta a seguito di sopralluogo, alla quale sono allegate alcune fotografie ritraenti lo stato dei luoghi dell'immobile.
Già la perizia delle parti istanti accertava la presenza nel laboratorio di panificazione: di un forno per panificazione di proprietà del convenuto, di una macchina per la lavorazione della pasta e di carrelli porta teglie. Inoltre ha rilevato “un notevole stato di degrado delle pareti . . . Il rivestimento delle pareti con
mattonelle lavabili in buona parte risulta essere staccato dalla muratura e pericolante in alcuni punti. La
pavimentazione risulta essere parzialmente rimossa o deteriorata in alcune zone . . . è stato rimosso un
lavandino senza preventiva autorizzazione della proprietà. L'impianto elettrico risulta essere danneggiato.
Il serramento nord risulta essere danneggiato con la rottura di alcuni vetri mai riparati. Il serramento
prospiciente la via Roma per accesso al ripostiglio del negozio è completamente inutilizzabile” (pagg. 2 e
3 della perizia).
Nel corso del giudizio è stata esperita una ctu, le cui risultanze sono pienamente condivisibili e conseguenti e può essere posta alla base della decisione poiché chiara, completa e coerente con le prove documentali, costituendo un valido supporto tecnico istruttorio.
Essa ha stabilito che “il laboratorio presenta diffuse macchie di muffa sul soffitto e nelle pareti sopra il
rivestimento in piastrelle;
le piastrelle del rivestimento sono assenti e/o distaccate in più punti;
vi sono
porzioni di pavimento danneggiato – piastrelle rotte -; è stato rotto un lavandino in acciaio a parete senza
alcuna riparazione del rivestimento, il serramento in lato nord presenta rotture;
infine, nel locale sono
stati abbandonati dal conduttore il forno, la macchina per la pasta ed i carrelli per il pane, il tutto in
pessime condizioni conservative. Il magazzino presenta pareti e soffitto quasi completamente invasi da
muffa ed il pavimento in piastrelle è in scadente stato conservativo, la porta di ingresso in legno a due
ante è danneggiata” (pag. 6 della c.t.u).
Il perito – affermata la descrizione dello stato dei luoghi nelle condizioni illustrate ed affermando la plausibilità della tesi dei ricorrenti che addebitavano al conduttore le condizioni del bene locato – ha,
quindi, analiticamente esaminato le voci delle lavorazione e delle spese necessarie al ripristino,
ripercorrendo le voci di cui all'elenco della perizia di parte e valutandone la congruità.
Le condizioni del bene locato sono state descritte e documentate come non compatibili con un normale uso e degrado del bene dovuto al tempo trascorso per l'intera durata del rapporto locatizio, ed in assenza di costituzione in giudizio da parte del convenuto, alcuna altra indicazione ovvero diversa istanza è
pervenuta. Nel contratto di locazione, inoltre, si dava atto della consegna di un compendio immobiliare in buono stato di conservazione: “l'immobile locato viene riconosciuto dal conduttore in perfetto stato di
conservazione e manutenzione e nello stesso stato dovrà essere lasciato al momento della riconsegna”
(punto 12 del contratto di locazione – doc. 1).
In conclusione la perizia, aggiungendo alle voci già esaminate anche quella del rifacimento dell'impianto elettrico, quantificava nell'importo complessivo di euro 26827,23 oltre IVA, la spesa da sostenere per le lavorazioni necessarie al ripristino del compendio immobiliare (pag. 12 della perizia).
Detto importo è pari alla sommatoria delle singole voci relative a lavori di: smaltimento del forno lasciato in loco;
smaltimento macchina lavorazione pasta;
smaltimento arredo e attrezzature per panificazione;

rimozione impianto elettrico del laboratorio ammalorato;
demolizione di rivestimento in piastrelle di ceramica e colla;
rimozione di intonaco ammalorato e staccato dalla superficie fino a vivo muro;
intonaco premiscelato di fondo per interni ed esterni di pura calce idraulica naturale;
rivestimento di gres porcellanato colorato in massa di piastrelle rettificate;
pavimento di klinker ceramico non gelivo;
fornitura e posa di porta in legno per accesso a locale accessorio alla via Roma;
riparazione serramenti su facciata nord, sostituzione vetri e tinteggiatura;
trattamento antimuffa del soffitto;
fondo riempitivo a grana grossa al sol di silicato per interni e per cartongesso;
pittura ai silicati per interni e per cartongesso;

fornitura e posa di lavandino a colonna completo di miscelatore (pagg.

8-12 della perizia).
Alla luce dell'esposto compendio probatorio, risulta fondata la domanda di accertamento e di dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, sia con riferimento al mancato pagamento di canoni di locazione, sia quanto all'omesso obbligo di riconsegnare l'immobile locato nello stato in cui era stato fatto oggetto del rapporto locatizio, ai sensi del disposto di cui all'art. 1590 cod. civ.
e dell'art. 12 del contratto intercorso tra le parti.
Oltre al pagamento di detto importo il convenuto è tenuto, altresì, per i motivi come sopra espressi, al pagamento dell'importo di euro 8119,06 a titolo di canoni di locazione per l'anno 2023. Alla soccombenza del convenuto, segue la condanna dello stesso al rimborso, a favore delle parti ricorrenti, delle spese di lite che vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55/2014 come aggiornato con D.M. n. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bergamo, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione e istanza disattesa, così provvede:

1. Accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione, stipulato in data 01/01/2001, per inadempimento di parte convenuta e per i motivi di cui in sentenza.

2. Condanna parte convenuta al pagamento, a favore dei ricorrenti, dell'importo di euro 8119,06 a titolo di canoni di locazione relativi all'anno 2023, oltre interessi legali dal 25/01/2024 al saldo effettivo.

3. Condanna parte convenuta al pagamento, a favore dei ricorrenti, dell'importo di euro 26827,23 oltre
IVA di legge, a titolo di ristoro dei danni cagionati all'immobile locato e di ripristino dei locali dell'immobile medesimo, per i motivi di cui in sentenza.

4. Condanna parte convenuta al rimborso, a favore dei ricorrenti, dell'importo di euro 81,00 a titolo di rimborso della tassa di registrazione del contratto di locazione per l'anno 2023.

5. Condanna parte convenuta al rimborso, a favore dei ricorrenti, delle spese di lite, che liquida in euro
620,59 per anticipazioni ed euro 7616,00 a titolo di compenso professionale, oltre al 15% rimb. forf.
spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.

6. Pone le spese della ctu in via definitiva a carico di parte convenuta e condanna, per l'effetto, parte convenuta al rimborso, a favore dei ricorrenti, dell'importo di euro 3849,96 a titolo di tale spesa.

7. Motivazione entro dieci giorni ai sensi dell'art. 429 comma 1 c.p.c.
Così deciso in Bergamo in data 22/05/2025
Il G.On.
Dott.ssa Carlotta R.M. Griffini