N. 5815/2024 R.G.A.C.

TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD II SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5815/2024 dell'udienza del 13/02/2025
Il giorno 13 febbraio 2025, alle ore 10:24, nella II Sezione Civile del Tribunale Ordinario di
Napoli Nord, all'udienza del Giudice dott. Rosario Canciello, è chiamata la causa
TRA
Parte_1
RICORRENTE
E
CP_1
RESISTENTE
Sono presenti: per parte ricorrente, l'Avv. l'avv. Veronica Coviello per delega dell'avv. Giuseppe
Cassese, la quale si riporta alle conclusioni in atti;
per parte resistente, l'Avv. Marasca Rosaria, la quale insiste per l'accoglimento delle proprie conclusioni in atti e, dunque, chiede accertarsi e dichiarare l'invalidità del contratto di locazione dedotto in lite e dichiarare che nulla è dovuto dal ricorrente per i canoni di locazione;
chiede, altresì, la condanna del ricorrente alla restituzione dei canoni ad egli pagati in contanti senza riceverne ricevuta e rigettare la richiesta subordinata di controparte di occupazione senza titolo e di condanna del resistente al pagamento della indennità di occupazione, con vittoria di spese di lite.
Il Giudice, letto l'art. 429 c.p.c., invita le parti alla discussione orale della causa e a precisare le conclusioni.
Le parti si riportano ai propri atti ed alle conclusioni appena rassegnate.
Il Giudice, preso atto di quanto sopra, si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice, all'esito della camera di consiglio, alle ore 16:42, in assenza dei procuratori delle parti, nel frattempo allontanatisi, decide la controversia ai sensi dell'art. 429 c.p.c., pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, redatti sul presente verbale nella parte che segue.
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Rosario Canciello, ha pronunziato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 5815/2024 R.G.A.C. (già 5381/2024 r.g.a.c.), pendente
TRA (c.f.: ), elettivamente domiciliato in Roma alla Parte_1 C.F._1
Via Marcantonio Colonna n. 7, presso lo studio dell'Avv. Cassese Giuseppe (c.f.:
), dal quale è rappresentato/a e difeso/a in virtù di procura in calce C.F._2 all'atto di citazione per convalida di sfratto per morosità
RICORRENTE
E (c.f.: ), elettivamente domiciliato in Napoli alla CP_1 C.F._3
Via G. Palermo n. 45, presso lo studio dell'Avv. Marasca Rosaria (c.f.:
, dalla quale è rappresentato e difeso in virtù di procura in calce alla C.F._4 comparsa di costituzione e risposta depositata nella fase sommaria
RESISTENTE
Oggetto: “Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo.”
Conclusioni: Come da verbale dell'odierna udienza, nella parte che precede, cui è incorporata la presente sentenza.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nonché in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c., così come modificato dalla legge
18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal
4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e con omissione dello svolgimento del processo.
Con atto di citazione per intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificato nei confronti di controparte, l'intimante e odierno ricorrente, , Parte_1 premesso di aver concesso in locazione, ad uso abitativo, all'intimato
[...]
, l'unità immobiliare sita in Marano di Napoli alla Via Marano Pianura n. CP_1
CM, piano S1, interno 9, identificata al NCU foglio 38, part.lla 551, sub 7, con n. 5815/2024 r.g.a.c. Pag. 2 di 8 N. 5815/2024 R.G.A.C.
contratto registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Roma 1 Trastevere in data
09.09.2016, al canone mensile pattuito di euro 350,00, deduceva che il proprio conduttore si sarebbe reso moroso nel pagamento del canone di locazione per le mensilità dal gennaio 2017 e sino al maggio 2024, per un importo complessivo di euro 31.150,00, ad egli intimando, dunque, sfratto per morosità.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 28/06/2024 si costituiva in giudizio l'intimato il quale, di contro, si opponeva allo sfratto per CP_1 morosità a lui intimato, di cui chiedeva il rigetto, disconoscendo, in via del tutto preliminare, le sottoscrizioni a suo apparente nome presenti sul contratto di locazione prodotto in lite da controparte, eccependo, in secondo luogo, di aver sempre corrisposto i canoni di locazione alla controparte tramite moneta contante, senza ottenerne, tuttavia, quietanza, nonché eccependo l'inadempimento del proprio locatore nella propria obbligazione ex art. 1575, n. 2, c.c. di mantenere la cosa locata in buono stato manutentivo.
Con ordinanza resa in data 08 luglio 2024, l'istruttore, denegata la concessione del chiesto provvedimento provvisorio di rilascio dell'immobile locato ex art. 664 c.p.c.
(stante l'intervenuto disconoscimento del contratto dedotto in lite dall'intimante), fissava l'udienza ex art. 420 c.p.c. per il giorno 16 dicembre 2024, contestualmente assegnando alle parti, rispettivamente, termine di giorni trenta e dieci prima della predetta udienza per il deposito delle memorie integrative ed eventuali ulteriori produzioni documentali.
Nei termini assegnati, entrambe le parti depositavano le rispettive memorie integrative.
In particolare, parte ricorrente, ribadendo le deduzioni già formulate col proprio atto di intimazione, deduceva, altresì, che anche qualora volesse ritenersi dimostrato che la sottoscrizione del contratto di locazione dedotto in lite fosse apocrifa, si dovrebbe ritenere l'occupazione sine titulo da parte del dell'immobile in CP_1 discorso, con conseguente risarcimento del danno da illegittima occupazione, da quantificarsi nella misura di euro 350,00 mensili.
Ciò premesso, la predetta parte concludeva chiedendo al Tribunale adito di:
“dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 1.09.2016 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Roma il 09.09.2016 al numero 017863
Serie T;
nel merito, contrariis reiectis
- ordinare l'immediata riconsegna del bene;

- condannare la controparte al pagamento dei canoni ad oggi inevasi come da contratto;

In via subordinata
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I - accertare e dichiarare la detenzione sine titulo dell'immobile sito in Marano di
Napoli (NA) alla Via Marano Pianura n.20, posta in essere dal sig. CP_1

[...]
II - per l'effetto, condannare il medesimo sig. al rilascio immediato CP_1 dell'immobile sito in Marano di Napoli (NA) alla Via Marano Pianura n.20, libero di persone e cose, nella piena e esclusiva disponibilità dell'istante sig.
[...]
; Pt_1
III – condannare il signor al risarcimento dei danni subiti dal sig. CP_1
, per le causali di cui in premessa, nella misura che, sin d'ora, si Parte_1 quantifica in complessivi euro 33.450,00, per il periodo compreso da gennaio 2017
a tutto novembre 2024, cui dovranno aggiungersi le indennità maturate per i successivi mesi, a far data dal (data della domanda), sino all'effettivo rilascio dell'immobile; ovvero nella maggiore o minor somma che dovesse essere accertata in corso di giudizio o ritenuta di giustizia dall'Ill.mo Giudice adito, anche all'esito di una Consulenza Tecnica d'Ufficio o, occorrendo, in via equitativa, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali sulla somma rivalutata, come per legge.
Fatto salvo il diritto dell'istante al rimborso degli oneri accessori, dei conguagli nonché ogni annessa e relativa voce di spesa.
Condannare la controparte al pagamento delle spese di lite, oltre ad IVA e CPA da liquidarsi in favore del sottoscritto difensore per averne fatto anticipo.”.
Di contro, parte resistente, ribadendo il disconoscimento del contratto di locazione dedotto in lite e le medesime difese già spiegate nella fase sommaria e contestando le ulteriori deduzioni formulate da controparte nella depositata memoria integrativa, concludeva chiedendo:
“- accertare e dichiarare l'invalidità del contratto esibito e sostituire a quel contratto la disciplina legale, e pertanto dichiararsi che nulla è dovuto per i canoni richiesti e condannare il Sig. alla restituzione di tutti i canoni corrisposti Pt_1 dal Sig. in contanti, e senza mai ricevere alcuna ricevuta. CP_1
-rigettare la richiesta subordinata della detenzione sine titulo, non esperibile in questa sede, e conseguentemente rigettare la richiesta di condanna al risarcimento danni da occupazione sine titulo.
Con vittoria di spese e compensi.”.
La domanda proposta da parte ricorrente si è rivelata solo parzialmente fondata e merita accoglimento nei limiti e per quanto di seguito osservato.
Il titolo contrattuale sulla base del quale il ricorrente ha agito risulta essere stato oggetto di espresso, formale ed inequivocabile disconoscimento, nella sua stessa sottoscrizione, da parte del resistente sin dalla propria costituzione in giudizio nella fase sommaria;
di contro, il ricorrente, anche all'esito del mutamento del rito e sino allo spirare delle preclusioni assertive e istruttorie, non ha proposto tempestiva n. 5815/2024 r.g.a.c. Pag. 4 di 8 N. 5815/2024 R.G.A.C.
istanza di verificazione, ai sensi dell'art. 216 c.p.c., dal che non può che discendere la radicale inutilizzabilità del documento contrattuale in atti.
Per effetto di quanto precede, pur volendo considerare incontestato tra le parti l'effettiva sussistenza tra loro di un rapporto locativo, ad uso abitativo, in forza del quale l'odierno resistente detiene l'immobile per cui è causa (detenzione da quest'ultimo mai contestata, ma, anzi, sostanzialmente confermata, avendo egli resistente finanche dedotto il regolare pagamento, in contanti, del canone di locazione, nonché addirittura l'inadempimento del ricorrente, in qualità di proprio locatore, alla obbligazione di regolare manutenzione dell'immobile locato), di un tale rapporto locativo non è stata fornita adeguata prova scritta, proprio in virtù del sostanziale nullo valore probatorio del documento contrattuale versato in atti dall'istante, disconosciuto nella sua sottoscrizione da parte del resistente e mai oggetto di rituale istanza di verificazione da parte del ricorrente.
Sulla scorta del compendio probatorio in atti, dunque, deve ritenersi che il su menzionato rapporto contrattuale sia stato concluso senza la precisa formalizzazione di alcun documentum scritto che incorporasse l'accordo raggiunto tra le parti e che esternasse le volontà negoziali espresse dai contraenti.
Ebbene, in considerazione del fatto che la dedotta pattuita locazione per uso abitativo
è stata collocata temporalmente in epoca successiva alla data di entrata in vigore della L. 431/1998 (l'inizio del rapporto è stato fatto risalire dal ricorrente stesso al
01/09/2016, con deduzione mai contestata dal resistente sul punto), il relativo contratto abbisognava, per venir validamente in essere, proprio della forma scritta ad substantiam, giusto l'inequivoco disposto dell'all'art. 1, comma 4, della richiamata normativa speciale. Ne consegue che il contratto in questione, ove anche effettivamente stipulato per l'incontro del consenso dei contraenti (essendo quello di locazione pur sempre un contratto di natura consensuale), in mancanza del documentum che racchiuda un tale accordo (documento prodotto, ma tuttavia disconosciuto dal resistente e mai fatto oggetto di apposita e inequivoca istanza di verificazione da parte del ricorrente) è da considerarsi del tutto improduttivo di effetti tra le parti (quod nullum est, nullum producit effectum), rendendo, per tal via, senza titolo l'occupazione dell'immobile oggetto di giudizio da parte dell'odierno resistente.
Sotto tale aspetto, dunque, merita certamente accoglimento la domanda di rilascio dell'immobile locato formulata da parte ricorrente, poiché, come statuito dalle
Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 14828 del 2012, resa in tema di rilevabilità
d'ufficio di una causa di nullità del contratto, del quale una delle parti abbia chiesto la risoluzione), una delle conseguenze dell'accertamento della nullità del negozio è
l'accoglimento di ogni richiesta formulata unitamente alla domanda di risoluzione e compatibile con la diversa ragione rappresentata dalla nullità, come avviene, appunto, nel caso di domanda restitutoria. Infatti «[…] qualora venga acclarata la
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mancanza di una "causa adquirendi" — tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente — l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo;
ne consegue che, ove sia proposta una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e il giudice rilevi, d'ufficio, la nullità del medesimo, l'accoglimento della richiesta restitutoria conseguente alla declaratoria di nullità, non mutando la causa petendi, non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato» (cfr. Cass. SS.UU., cit.*).
Nel caso di specie, non vi sono dubbi, infatti (per tutto quanto sopra già evidenziato), che parte resistente detenga l'immobile per cui è causa sulla scorta di un incontestato rapporto locativo che egli stesso, tuttavia, ha sostanzialmente ammesso essere stato concluso senza la formale stipula di un documento scritto, dal che deriva la natura non titolata della relativa detenzione.
Per effetto di tutto quanto precede, pertanto, parte resistente, va CP_1 condannato all'immediato rilascio, libero da persone e/o cose, dell'immobile oggetto di lite, sito in Marano di Napoli alla Via Marano Pianura n. CM, piano S1, interno 9
(meglio descritto in citazione), da egli detenuto in forza di un rapporto locativo nullo per difetto di forma scritta. Alcun termine, poi, va fissato per l'esecuzione del disposto rilascio, ai sensi dell'art. 56, comma 1, L. 392/1978, trattandosi di rilascio ordinato per effetto dell'accertata nullità del contratto di locazione dedotto in giudizio, e quindi, sostanzialmente, per effetto dell'occupazione sine tituolo del medesimo immobile da parte del resistente, con la conseguente inapplicabilità della richiamata disposizione normativa, applicabile, di contro, in materia di (validi) contratti di locazione.
Non possono trovare, invece, accoglimento le ulteriori domande proposte da parte ricorrente e tese alla condanna del resistente al pagamento di somme a titolo, alternativamente, di canoni di locazione non pagati o di indennità di occupazione in forza della detenzione senza titolo dell'immobile oggetto di lite da parte del resistente.
Ed invero, quanto alla domanda di pagamento di somme a titolo di canoni di locazione, essa va rigettata nel merito per la mancata prova in atti della valida stipula tra le parti di un contratto di locazione avente la necessaria forma scritta ad substantiam (il tutto per quanto innanzi già osservato).
Quanto, invece, alla domanda di condanna del resistente al pagamento delle medesime somme, tuttavia a titolo di indennità di occupazione, ne va rilevata la radicale inammissibilità.
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Ed invero, una tale domanda — a differenza di quella di rilascio in senso stretto — determina radicale mutamento della causa petendi rispetto a quella originariamente dedotta in lite.
Come noto, infatti, non vi è equipollenza alcuna (ma, anzi, radicale incompatibilità) tra domanda di pagamento del canone di locazione e domanda di corresponsione della c.d. indennità di occupazione per dedotta occupazione senza titolo: la prima è domanda di adempimento contrattuale in senso stretto, la seconda è domanda di natura risarcitoria extracontrattuale, che fonda la sua causa petendi proprio sulla pretesa insussistenza di alcun valido titolo di godimento dell'immobile occupato, con la conseguenza che tali domande non sono liberamente intercambiabili tra loro
(considerata anche la palese violazione del diritto di difesa della controparte che si realizzerebbe in tal caso).
Quanto, infine, alla domanda proposta dalla stessa parte resistente di condanna del ricorrente alla restituzione di tutti i canoni da egli asseritamente corrisposti al ricorrente in contanti e senza riceverne quietanza, ne va rilevata la radicale inammissibilità.
In merito va, infatti, rammentato che, all'esito del mutamento del rito, eventuali domande riconvenzionali devono pur sempre essere proposte nel rispetto delle forme del rito che regola il processo.
Così, il resistente che avesse inteso proporre domande riconvenzionali avrebbe avuto l'onere di proporle nei modi e nelle forme di cui agli artt. 416 e 418 c.p.c., chiedendo, all'uopo, e a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima, la fissazione di una nuova udienza di discussione.
Sul punto è stato, infatti, osservato che “Nelle controversie soggette al rito di cui agli artt.
409 e segg. cod. proc. civ. l'inosservanza dell'onere, posto dall'art. 418 cod. proc. civ. a carico del convenuto, di chiedere la fissazione di una nuova udienza comporta la decadenza dalla riconvenzionale e l'inammissibilità di questa, decadenza che non é sanata dall'emissione da parte del giudice, in difetto della specifica istanza, del decreto di fissazione della nuova udienza o dall'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte o per aver quest'ultima sollevato l'eccezione esclusivamente nel corso del giudizio di appello e che, attenendo alla regolarità del contraddittorio, é rilevabile anche d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo;
tale principio trova applicazione anche qualora la domanda riconvenzionale sia proposta dall'attore nei confronti del convenuto (cosiddetta "reconventio reconventionis"), atteso che una corretta lettura dello stesso art. 418 cod. proc. civ. impone di ritenere che in tal caso l'attore é soggetto agli stessi obblighi e alle medesime preclusioni previste per il convenuto che proponga una domanda riconvenzionale.” (cfr. Cass., Sez. 3,
Sentenza n. 23815 del 16/11/2007).
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Dunque, va dichiarata l'inammissibilità della nuova domanda riconvenzionale proposta dal resistente solo all'esito del mutamento del rito e non preceduta dall'apposita istanza ex art. 418 c.p.c..
Stante la soccombenza parziale reciproca riportata tra entrambe le parti in causa (in forza del tenore delle ragioni della decisione innanzi illustrate), il Tribunale ritiene sussistenti i presupposti per pervenire alla integrale compensazione delle spese di lite tra le parti ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II Sezione Civile, in persona del G.M., Dott.
Rosario Canciello, definitivamente pronunciando, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nella causa iscritta al n. 5815/2024 (già 5381/2024) R.G.A.C., avente ad oggetto: “Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo”, pendente tra Parte_1
– ricorrente – e – resistente – , ogni contraria istanza
[...] CP_1 disattesa e domanda e questione assorbita, così provvede:

1. accertata la nullità del rapporto locativo intercorso tra le parti per difetto di forma scritta, per le ragioni di cui in motivazione, condanna parte resistente,
all'immediato rilascio, in favore di parte ricorrente, CP_1 Parte_1
, dell'immobile sito in Marano di Napoli alla Via Marano Pianura n. CM,
[...] piano S1, interno 9, meglio descritto in atti;

2. rigetta l'ulteriore domanda proposta da parte ricorrente di condanna del resistente al pagamento di somme a titolo di canoni di locazione, per le ragioni di cui in motivazione;

3. dichiara inammissibile la domanda subordinata proposta da parte ricorrente di condanna del resistente al pagamento di somme a titolo di indennità di occupazione, per le ragioni di cui in motivazione;

4. dichiara inammissibili le domande riconvenzionali proposte da parte resistente nei confronti del ricorrente, per le ragioni di cui in motivazione;

5. compensa integralmente tra le parti in causa le spese di lite relative al presente giudizio.
Così deciso in Aversa, 13/02/2025
IL GIUDICE
(dott. Rosario Canciello)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
n. 5815/2024 r.g.a.c. Pag. 8 di 8