N. R.G. 1639/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. IN NU ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1639/2025 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. CARDILLO FRANCESCO, elettivamente C.F._2 domiciliati in VIA CHAVEZ 11 20131 MILANO presso il difensore avv. CARDILLO FRANCESCO
ATTORE/I contro
(C.F. ), contumace Controparte_1 C.F._3 CONVENUTO/I

CONCLUSIONI degli INTIMANTI da memoria integrativa: in vi preliminare: accertare la risoluzione di diritto ex art. 4 del contratto di locazione (doc. 2) del 18 aprile 2014 registrato il 24 aprile 2014 nella serie 3T col n. 4606; nel merito: ordinarsi l'immediata restituzione dei locali indicati nel suddetto contratto di locazione;
condannare la Sig.ra al pagamento dei canoni scaduti dal gennaio 2023 alla Controparte_1 data dell'effettiva restituzione dei locali;
condannare la Sig.ra al pagamento delle spese processuali;
Controparte_1 in via istruttoria: disporsi prova per interrogatorio formale dell'intimata e per testi sui capitoli di cui in narrativa dell'intimazione di sfratto per morosità da intendersi qui integralmente ritrascritti, nonché sul cap. 4 della narrativa del presente atto;
si indicano a testi le Sigg.re e Tes_1 Testimone_2 con studio in Via Beato Angelico 25 Milano.

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Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
La presente causa trae origine da una intimazione di sfratto per morosità, relativamente all'unità immobiliare ad uso commerciale sita in via San Dionigi 3, Milano, adibita a “bar tavola fredda e calda e pizzeria” costituita da un negozio a due luci, (catastalmente contrassegnata al foglio 584, mappale 47, sub 2, Cat. C/1, rendita catastale euro 1.414,27), in virtù di contratto di locazione ad uso diverso da abitazione sottoscritto in data 18 aprile 2014 e registrato il 24 aprile 2014 nella serie 3T col n. 4606 da loro padre, deceduto in data 18.2.2021(doc. 2).
A fondamento della domanda, le parti intimanti deducevano che la parte conduttrice si era resa morosa dal gennaio 2023 nel pagamento dei canoni di locazione per un importo totale di € 23.000 per canoni, oltre spese condominiali per gli anni 2023 e 2024, pari a euro 2200 fino alla data del 3.11.2024, prevedendo il contratto un canone annuo di euro 12.000, da pagarsi in 12 rate mensili anticipate il primo giorno lavorativo di ogni mese.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 15.1.2025, il Tribunale, accertato che la notifica risultava eseguita nei confronti di soggetto irreperibile, disponeva il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., fissando per gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c. l'udienza del 20.5.2025 ed assegnando termini per l'integrazione degli atti ed il deposito di memorie e documenti.
In vista della suddetta udienza, gli intimanti depositavano memoria integrativa in cui ribadivano la persistenza della morosità, alla quale si aggiungevano ulteriori canoni maturati e non pagati.
Rappresentavano, altresì, che l'intimata non aveva rilasciato l'unità immobiliare oggetto di contratto.
All'udienza del 20.5.2025, il difensore delle parti intimanti chiedeva fissarsi udienza di discussione,
Nessuno compariva per la parte intimata ed il Giudice si riservava la decisione.
A scioglimento della riserva assunta, il Giudice fissava l'udienza dell'8.7.2025 per la discussione della causa.
In tale udienza, sostituita da note scritte, discussa la causa mediante il deposito di note scritte, la causa
è stata, quindi, decisa mediante lettura della sentenza.

pagina 2 di 4 Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
La domanda di risoluzione del contratto merita accoglimento.
Il rapporto locativo è stato documentato dalla parte intimante, la quale ha dedotto che la morosità denunciata nell'atto introduttivo, pari ad € 23.000 per canoni, oltre spese condominiali per gli anni
2023 e 2024, pari a euro 2200, alla data del 3.11.2024, persiste. Nella memoria integrativa, la parte intimante ha altresì dedotto che erano maturati ulteriori canoni non pagati.
La parte intimante ha offerto prova documentale del titolo posto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione ad uso diverso da abitazione sottoscritto in data 18 aprile 2014 e registrato il 24 aprile 2014 nella serie 3T col n. 4606 dal loro padre deceduto in data Persona_1
18.2.2021(doc. 2).
Gli intimanti hanno così assolto l'onere probatorio incombente sugli stessi in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c., giacché ha fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”). Per contro, l'intimata, restando contumace, non ha dimostrato l'esistenza di fatti estintivi, modificativi o impeditivi dell'obbligazione di pagamento in questione.
Nel caso di specie, la domanda di risoluzione del contratto suddetto deve, quindi, essere accolta, ai sensi dell'art. 4 del contratto datato 18 aprile 2014, che è una clausola risolutiva espressa, persistendo la morosità per oltre due annualità. L'art. 4 del contratto prevede, tra l'altro, che il mancato pagamento, totale o parziale, decorsi 8 giorni dalle scadenze stabilite, anche di una sola rata del canone determina la risoluzione ipso jure del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c..
Peraltro, sussisterebbe anche l'importanza dell'inadempimento che, ai fini della risoluzione del contratto, deve essere valutata in relazione al complessivo comportamento della parte conduttrice, desunto dalla persistenza della mora per lungo tempo, e conformemente a quanto disposto anche dall'art. 5 della legge n. 392/1978, il cui disposto, pur senza poter essere oggetto di applicazione diretta, può fornire al giudice dei parametri che gli consentano di orientarsi nell'applicazione dell'art. 1455, in riferimento ad un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo (Cass. 26/11/2019, n.
30730; Cass. 04/02/2020, n. 1234).
Conseguentemente, merita accoglimento anche le domande dell'intimante volta ad ottenere il rilascio dell'immobile locato. Per quanto riguarda la domanda di condanna al pagamento in favore dei ricorrenti dei canoni scaduti dal gennaio 2023 alla data dell'effettiva restituzione dei locali, la stessa, pagina 3 di 4 oltre che genericamente formulata, non si configura solo come una semplice domanda nuova, ma si pone in contrasto con quanto dalle parti dichiarato in sede di atto di intimazione, in cui gli intimanti si sono riservati di agire in separata sede per il recupero dei canoni scaduti e delle spese non rimborsate.
Alla luce di ciò, la domanda è inammissibile, potendo appunto gli intimanti agire in separata sede per il recupero dei canoni scaduti e delle spese non rimborsate.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia al momento della domanda e dell'attività svolta in concreto (con esclusione della fase istruttoria e di trattazione).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
-dichiara risolto per inadempimento della parte conduttrice, ai sensi art. 4 del contratto in data 18 aprile
2014 e registrato il 24 aprile 2014 nella serie 3T col n. 4606, il predetto contratto di locazione ad uso diverso da abitazione dell'unità immobiliare ad uso commerciale sita in via San Dionigi 3, Milano, adibita a “bar tavola fredda e calda e pizzeria” costituita da un negozio a due luci, (catastalmente contrassegnata al foglio 584, mappale 47, sub 2, Cat. C/1, rendita catastale euro 1.414,27) e, per l'effetto, condanna a rilasciare libero da persone e cose, nella disponibilità dei Controparte_1 ricorrenti, l'immobile suddetto;

-fissa per l'esecuzione la data dell'8.8.2025;
- dichiara inammissibile in questa sede la domanda di condanna al pagamento dei canoni scaduti dal gennaio 2023 alla data dell'effettiva restituzione dei locali;

-condanna l'intimata a rifondere agli intimanti e Controparte_1 Parte_1 [...]
, in solido, le spese di giudizio, che si liquidano in € 3000 per compensi, € 221,50 Parte_2 per spese esenti, oltre rimborso spese generali al 15%, oltre IVA e CPA, se dovute.
Milano, 8 luglio 2025
Il Giudice
IN NU
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