REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il G.O.T. avv. Giuseppe AR Orlando, all'udienza del 4 dicembre 2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio iscritto al N. 303/2025 R.G. vertente tra
, Codice Fiscale elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliato in Villa San Giovanni, alla via Asiago n. 11, rappresentato e difeso dalle avv. Ilenia Quattrocchi e AR IA OR, per mandato in atti, ricorrente contro
, Codice Fiscale , nella qualità di CP_1 C.F._2
titolare della ditta individuale Fattoria Piani del Prete di CC AN
(Partita IVA ), residente in [...], alla Contrada P.IVA_1
Rosario Valanidi n. 23, resistente contumace alle ore 13:30, all'esito della camera di consiglio, deposita la sentenza, dando lettura del dispositivo in assenza della procuratrice del ricorrente
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. depositato il 7 febbraio 2025, il Sig. deduceva: Parte_1
- di aver locato (unitamente alle due germane e , al CP_2 Persona_1
tempo comproprietarie) alla Sig.ra titolare della ditta CP_1
Fattoria Piani del Prete, due immobili siti in Reggio Calabria, alla Via XXI
Agosto n. 80 angolo via Gaspare del Fosso n. 28, censiti in Catasto al foglio
128, part. 31, sub 11 e 12, oggi accorpati e identificati con il 15 (contratti allegati sub 2 e sub 3 del fascicolo di produzione telematica).
- che, intervenuta la divisione ereditaria e divenuto unico proprietario degli immobili, egli aveva intimato alla Sig.ra lo sfratto per morosità, CP_1
convalidato con provvedimento di questo Tribunale del 17 marzo 2022 ed aveva ottenuto il rilascio in data 28 novembre 2022 (verbale prodotto sub 7),
a seguito di procedura esecutiva.
- che, avendo rilevato dei danni, dapprima aveva incaricato un tecnico di fiducia affinché redigesse perizia tecnica estimativa, quindi incardinato un procedimento di A.T.P. presso questo Tribunale.
Il Sig. formulava le seguenti domande: “1) accertare e dichiarare Pt_1
la tenutezza di , (C.F. ), nella qualità CP_1 C.F._2
di titolare della ditta individuale Fattoria Piani del Prete di CC AN,
(P.Iva , a risarcire tutti i danni già accertati con P.IVA_1
l'accertamento tecnico preventivo RG n. 422/2023, quantificati in €
10.060,14 (diecimilasessanta,14) al netto di IVA di legge;
2) condannare
, (C.F. ), nella qualità di titolare CP_1 C.F._2
della ditta individuale Fattoria Piani del Prete di CC AN, (P.Iva
al pagamento della somma € 10.060,14 P.IVA_1
(diecimilasessanta,14) al netto di IVA di legge, oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al soddisfo;
3) Con vittoria di tutte le spese sostenute, comprensive delle spese per l'ATP e per la mediazione, nonché con vittoria
2 di spese ed onorari del presente giudizio da distrarsi a favore dei procuratori antistatari”.
Fissata l'udienza di comparizione e regolarmente notificato lo stesso unitamente al ricorso introduttivo (ai sensi dell'art. 140 c.p.c.), all'udienza del 22 maggio 2025 le procuratrici del ricorrente insistevano per l'accoglimento del ricorso.
La resistente (nella spiegata qualità) non si è costituita in CP_1
giudizio causa, sebbene regolarmente evocata e va dichiarata contumace.
Con ordinanza del 18 giugno 2025, questo GI rilevava che la controversia rientra nella previsione di cui all'art. 447 bis c.p.c. – disponeva il mutamento del rito e fissava l'udienza ex art. 420 c.p.c. (parte ricorrente non ha depositato memoria integrativa).
La causa è stata istruita a mezzo della produzione documentale del ricorrente (il fascicolo dell'ATP n. 422/2023 R.G. è stato acquisito a seguito dell'ordinanza del 6 novembre 2025) ed è stata discussa all'odierna udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La questione portata all'attenzione di questo Tribunale attiene alla richiesta risarcitoria in ordine ai danni asseritamente residuati al momento della restituzione di immobili concessi in locazione.
È opportuno premettere che, in tema di obblighi del conduttore nel corso del rapporto e al termine di esso, l'art 1587 c.c. prevede che il conduttore deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata
“per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze”, mentre il successivo art. 1590 c.c. stabilisce che egli
“deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”.
3 Dalle disposizioni appena richiamate si può desumere che il deterioramento derivante dall'uso della cosa in conformità del contratto è ritenuto dalla legge la fisiologica conseguenza dell'utilizzo del bene locato (per sua natura soggetto a deterioramento per effetto dell'uso), che resta a carico del locatore in quanto giustificata dalla stessa funzione del contratto di locazione, consistente nella commutazione del diritto di godimento della res locata con il pagamento del canone locativo.
Tant'è vero che un'eventuale clausola che obbligasse il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso deve considerarsi nulla (Cassazione civile, 13/11/2019 n. 29329).
Restano a carico del conduttore, dunque, unicamente i danni che eccedono questo limite.
Quanto al riparto dell'onere probatorio, richiamati i principi generali in materia di inadempimento contrattuale (SS.UU. n. 13533/2001), incombe sul locatore la dimostrazione che la res locata presentasse - al momento in cui gli è stata riconsegnata dal conduttore - danni eccedenti il normale degrado o consumo dovuto all'uso fattone in conformità del contratto:
“qualora il locatore abbia provato l'avvenuto deterioramento della cosa locata, l'onere di dimostrare che questo si è verificato per un uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile spetta al locatario, sia per la regola generale che ripartisce l'onere probatorio in ragione della scomposizione della fattispecie tra fatti costitutivi e fatti impeditivi, modificativi od estintivi del diritto azionato, sia per la regola particolare di esclusione della responsabilità di cui all'art. 1590, comma 1, seconda parte,
c.c.” (Cassazione civile, 05/05/2025 n. 11801).
Ancora in termini generali, non pare superfluo ricordare come nel nostro ordinamento processuale i fatti allegati da una delle parti possono esonerare il Giudice da un compiuto accertamento ed essere posti a fondamento della decisione soltanto quando siano stati esplicitamente ammessi dalla
4 controparte oppure quando questa - pur non avendoli espressamente contestati - abbia tuttavia assunto una posizione difensiva assolutamente incompatibile con la loro negazione, così implicitamente ammettendone l'esistenza.
I fatti allegati da una parte, quindi, possono considerarsi pacifici, esonerando la stessa dalla necessità di fornirne la prova, solamente quando l'altra parte abbia impostato la propria difesa su argomenti logicamente incompatibili con il disconoscimento dei fatti medesimi, ovvero quando si sia limitata a contestarne esplicitamente e specificamente taluni soltanto, evidenziando in tal modo il proprio non interesse ad un accertamento degli altri (Cassazione civile, 29/10/2020 n. 23862).
Com'è noto, la contumacia - di per sé sola considerata - non assume alcun significato probatorio in favore della domanda dell'attore, ma può concorrere, insieme ad altri elementi, a formare il convincimento del giudice
(Cassazione civile, 29/03/2007 n. 7739 e, con riguardo al rito del lavoro,
Cassazione civile, 20/02/2006 n. 3601).
Se è pur vero, in linea di principio, che la contumacia non può essere equiparata ad una generale non contestazione dei fatti costitutivi dedotti dalla controparte, purtuttavia la scelta processuale non collaborativa costituisce elemento idoneo a rafforzare le emergenze istruttorie ricavabili dall'esame dei documenti prodotti dalla parte attrice, allorquando, in particolare, l'atto introduttivo già conteneva nel suo corpo un'analitica elencazione dei documenti offerti a corredo probatorio: in definitiva, la contumacia del convenuto può costituire un elemento rafforzativo delle circostanze dedotte dall'attore (Tribunale Roma, 04.10.2017, n. 8040, Tribunale Genova
20.1.2016, n. 209, Tribunale Bari, 15.07.2015, n. 3275, Tribunale Napoli, sez. lav., 05/11/2012, n. 27275).
Il ricorrente, come accennato, ha versato in atti i due contratti di locazione (il primo, registrato il 26 maggio 2017 al n. 2448 serie III, relativo all'immobile
5 identificato col sub 12, il secondo, registrato il 30 novembre 2017 al n. 5343 serie 3, relativo all'immobile identificato col sub 11).
Tra i documenti prodotti, espressamente richiamati nel ricorso introduttivo, si rinvengono, inoltre:
- un preventivo per la ristrutturazione degli immobili dell'ottobre 2016
(quindi antecedente all'inizio della locazione) con in calce la specificazione che una parte del prezzo (€ 15.000) del successivo contratto era stata corrisposta dai proprietari-locatori;
- l'intimazione di sfratto per morosità e la relativa ordinanza di convalida;

- il verbale di rilascio dell'immobile redatto dal Funzionario
[...]
; CP_3
- una perizia di parte asseverata dell'ing. ; Persona_2
- il ricorso per ATP, la relativa comparsa di costituzione della Sig.ra CP_1
il provvedimento con cui è stato disposto l'ATP, le due relazioni (originaria ed integrativa) del tecnico nominato dal Tribunale Prof. Arch. Per_3
;
[...]
- il verbale negativo di mediazione (per l'assenza della parte chiamata).
Che l'immobile risultasse danneggiato all'atto del rilascio risulta per tabulas: il verbale di rilascio dell'immobile (allegato n. 7 della produzione del ricorrente), sottoscritto dalla procuratrice del locatore e dalla resistente Sig.ra
è piuttosto chiaro nella descrizione dello stesso. CP_1
“L'avv. Quattrocchi rileva che risulta danneggiato l'impianto elettrico, in quanto è stato divelto l'impianto misuratore di corrente con tutte le prese ed i quadri elettrici. Tuttavia, secondo una scrittura privata sottoscritta dalle parti il 20-10-2016, e che viene allegata unitamente al contratto di locazione, era prevista la realizzazione dell'impianto elettrico, ed al punto 2 del contratto tale ristrutturazione sarebbe dovuta rimanere nella disponibilità del locatore. La signora dice che ha dovuto tirare tutto quel che CP_1
riguardava celle e banchi di refrigerazione e quindi dichiara di non aver divelto alcuna cosa. Le foto fatte dall'avv. Quattrocchi verranno
6 successivamente allegate al verbale. … L'avv. Quattrocchi rileva, altresì, che manca la porta dell'ingresso di Via Gaspare del Fosso ed ha ricevuto solo n. 2 di chiavi, mancando la chiave dell'ingresso di Via XXI Agosto.
Quindi non si può verificare il funzionamento delle serrande in quanto manca il quadro elettrico. Anche le chiavi delle serrande mancano da ogni lato del locale. Solo una chiave viene consegnata, di colore nero, delle serrande di via Gaspare del Fosso. È stato divelto anche il contatore dell'acqua con relativa centralina”.
Nel giudizio n. 422/23 (nel quale la resistente si è regolarmente costituita), poi, con provvedimento del 23 maggio 2023, il Pres. Istr. Dott. ha Per_4
conferito il seguente incarico all'arch. : “a) descrivere, anche Per_3
mediante riproduzione fotografica, l'attuale situazione dello stato dei luoghi;
b) accertare l'esistenza di eventuali danni esistenti nell'immobile oggetto di locazione che non rientrino tuttavia nel normale deterioramento risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto;
c) indicare le possibili cause dei danni eventualmente riscontrati;
d) quantificare esattamente i danni eventualmente riscontrati”.
Il fascicolo dell'A.T.P. è stato ritualmente acquisito al fascicolo di merito, sicché la relazione del perito nominato dal Tribunale, ai cui accertamenti risulta abbiano partecipato entrambe le parti ed i propri consulenti, è entrata a far parte del materiale probatorio ed “è liberamente apprezzabile e utilizzabile, quale elemento di prova idoneo a fondare il convincimento del giudice nel raffronto con le altre risultanze istruttorie acquisite, nei confronti di tutte le parti del processo” (Cassazione civile, 24/03/2023 n. 8496).
La relazione dell'Arch. accompagnata anche da una Persona_5
eloquente documentazione fotografica, appare completa e pienamente conforme ai quesiti posti dal Tribunale, in quanto risultato di attenti sopralluoghi (svolti nel pieno rispetto del contraddittorio delle parti costituite) e di indagini tecniche approfondite.
7 La stessa - pertanto - è pienamente condivisibile, in quanto dettagliata, adeguatamente motivata, nonché sorretta da argomentazioni logiche e persuasive;
se ne riportano qui di seguito, per ovvie ragioni di economia espositiva, solo gli stralci determinanti ai fini della decisione:
“3. Cause dei danni e definizione degli interventi di ripristino
Vi è da premettere, al solo fine di rendere più esplicite assunzioni e valutazioni utilizzate dal CTU nell'elaborazione della propria consulenza, che la questione posta dai quesiti del giudice riguarda non la mera verifica di sussistenza o meno dei danni, piuttosto accertarne l'esistenza di eventuali che non rientrino tuttavia nel normale deterioramento risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. (...)

3.1 Impianto elettrico
Lo stato di conservazione osservato nel corso dei sopralluoghi eccede il normale deterioramento risultante dall'uso dell'immobile.
Appare di tutta evidenza infatti che frutti, quadri di misura, salvavita, gli stessi cavi elettrici sono stati asportati deliberatamente al momento del rilascio dell'immobile. (…)
Al pari degli elementi sopra citati, parte integrante dell'impianto elettrico, anche corpi illuminanti e faretti sono stati asportati al termine della locazione, lasciando, i primi, fori e danneggiamenti nelle pareti, i secondi, i relativi alloggiamenti nel controsoffitto del piano terra.
Alla luce di quanto detto, il ripristino dell'impianto elettrico presuppone in primo luogo la posa e il montaggio di frutti, quadri, cavi elettrici, in quanto parti costituenti essenziali di un impianto elettrico funzionante. Presuppone inoltre l'ottenimento di nuova dichiarazione di conformità, essendo venute meno le condizioni di validità della precedente. Presuppone infine la puntuale riparazione delle finiture delle pareti e del controsoffitto danneggiate all'atto dell'asportazione di corpi illuminanti e faretti.

3.2 Impianto idrico
8 Dalle valutazioni tecniche elaborate nel corso dei sopralluoghi emerge che le componenti dell'impianto idrico che evidenziano danni che eccedono il normale deterioramento risultante dall'uso dell'immobile, sono la centralina idrica originariamente collocata in un incasso della muratura ricavato al piano terra, evidentemente asportata all'atto del rilascio dell'immobile, nonché, con riferimento ai bagni posti al piano soppalcato,
l'avvenuta rimozione di un lavabo e dei rubinetti erogatori dell'acqua dello stesso lavabo e della doccia.
Alla luce di quanto detto, il ripristino dell'impianto idrico presuppone fornitura e posa in opera di una nuova centralina idrica al piano terra, di un nuovo lavabo, nonché dei rubinetti erogatori dell'acqua del lavabo stesso e della doccia dei bagni posti al piano soppalcato.

3.3 Finitura e tinteggiatura delle pareti
Come già descritto al paragrafo 2.3 le pareti (tanto quelle tinteggiate che quelle rivestite con piastrelle di ceramica) e i tetti presentano puntuali superfici danneggiate dall'uso e da interventi dovuti dalla necessità di attrezzarle con dispostivi e arredi.
La loro osservazione diretta ha posto in evidenza alcuni danneggiamenti che eccedono il normale deterioramento risultante dall'uso dell'immobile.
Questi riguardano, fori non ripristinati realizzati per consentire il fissaggio di apparecchiature varie;
fori per l'incasso dei faretti nell'area controsoffittata (come già evidenziato al precedente paragrafo 3.1); la rottura di alcune parti di una parete divisoria al piano soppalcato.
Ne deriva che l'azione il ripristino dovrà considerare riparazione puntuali di pareti divisorie, superfici piastrellate e controsoffitti, nonché una ritinteggiatura complessiva di pareti e tetti.

3.4 Pavimentazioni
I principali danni lamentati riguardano lo stato di conservazione della pavimentazione in ceramica del piano terra, nonché lo stato di conservazione del parquet di legno, ancora del piano terra.
9 L'osservazione diretta del loro stato di conservazione ha posto in evidenza alcuni danneggiamenti che eccedono il normale deterioramento risultante dall'uso dell'immobile.
Segnatamente: diverse piastrelle (di pavimenti e pareti) sconnesse e/o danneggiate;
usura superficiale, distacchi di parti e sconnessioni dell'area pavimentata in parquet di legno.
Ne consegue la necessità di operare piccole riparazioni delle piastrelle danneggiate e azioni di manutenzione straordinaria che presuppongono la levigatura della finitura superficiale, la successiva stuccatura, la carteggiatura e, infine la verniciatura del parquet.

3.5 Infissi esterni
L'osservazione diretta dello stato di conservazione degli infissi esterni
(finestre e porte finestre) ha posto in evidenza il loro buono stato di conservazione, a meno della mancanza di un'anta di una delle porte di accesso al locale, sul lato via Gaspare Del Fosso che in tutta evidenza eccede il normale deterioramento risultante dall'uso dell'immobile.
Ne consegue la necessità di operare la sostituzione dell'anta con altra similare per forma e materiali.

4. Quantificazione dei danni riscontrati e dei relativi costi di ripristino
Svolti gli accertamenti tecnici;
definiti entità e quantità dei danni da ripristinare, in quanto a parere del CTU eccedenti il normale deterioramento;
stabilite infine le lavorazioni necessarie, segue la loro stima economica analitica.
Detta stima per le voci considerate a misura utilizza il Prezziario della
Regione Calabria anno 2023, approvato con D.G.R. n. 167 del 13.04.2023 e n. 379 del 27.07.2023.

5. Conclusioni
Prima di esporre le conclusioni, il CTU sente l'esigenza di operare alcune ulteriori precisazioni circa i principi che hanno indirizzato le proprie risposte ai quesiti posti dal giudice, ovvero: “accertare l'esistenza di
10 eventuali danni esistenti nell'immobile oggetto di locazione che non rientrino tuttavia nel normale deterioramento risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto;
indicare le possibili cause dei danni eventualmente riscontrati e quantificare esattamente i danni eventualmente riscontrati”.
Con la stipula dei contratti di locazione del 26.05.2017 e del 30.11.2017 (in atti) della durata di sei anni rinnovabili tacitamente, le parti in causa assumevano reciproche obbligazioni, di seguito riportate per estratto.
- “I lavori interni di ristrutturazione sono a carico del conduttore e rimarranno nella disponibilità della proprietà senza richiesta di indennizzo alcuno da parte del conduttore.”
- “Il conduttore dichiara di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti all'uso convenuto e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto in egual modo, ad eccezione dei lavori di ristrutturazione concordati tra le parti.”
- “Ogni addizione, miglioramento ed innovazione, che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali, non potrà essere eseguita dal conduttore senza il preventivo consenso scritto del proprietario.”
- “Restano a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione e comunque la manutenzione ordinaria.”
Alla luce di quanto concordato, posto in relazione all'esito dell'osservazione diretta dello stato dei luoghi e delle successive elaborazioni, nonchè assunto il principio generale che l'immobile all'atto della riconsegna avrebbe dovuto possedere carattere di immediata utilizzabilità e dunque risultare attrezzato di impianti elettrici e idrici funzionanti, così come essere privo di danneggiamenti delle finiture, ivi compresa la finitura di tetti e pareti, tutto ciò premesso, i danni riscontrati che per le ragioni esposte non rientrano tuttavia nel normale deterioramento risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto sono quantificati in complessivi € 7.860,14
(settemilaottocentosessanta,14) al netto di IVA di legge”.
11 Su sollecitazione del Tribunale, quindi, l'Arch. ha integrato la propria Per_3
relazione - al fine di rispondere ai rilievi tempestivamente formulati dal tecnico di fiducia del che non erano stati esaminati in precedenza a Pt_1
causa di un problema informatico - rispondendo in maniera convincente e riconoscendo, comunque, due ulteriori voci di costo:
“- € 400,00, computati a corpo, per fornitura e posa in opera di pozzetto di scarico sifonato, inclusi i materiali e le lavorazioni per realizzare i raccordi con l'impianto idrico preesistente, incluse altresì tutte le opere murarie e di ripristino delle piastrelle prossime al suddetto pozzetto, nonché quant'altro necessario per consegnare la lavorazione a perfetta regola d'arte.
- € 1.800,00 per oneri tecnici, computati applicando i criteri di cui al DM
17/06/2016 per la determinazione dei corrispettivi relativamente ai servizi relativi all'Architettura e all'Ingegneria.
Ne consegue che la quantificazione complessiva dei danni riscontrati risulti così definitivamente rimodulata: € 10.060,14 (diecimilasessanta,14) al netto di IVA di legge”.
Parte resistente, disertando la lite, non ha offerto alcuna prova circa la non imputabilità dei danni emersi in corso di causa.
Alla luce delle considerazioni che precedono e nei limiti delineati dal CTU, le domande del Sig. possono trovare accoglimento. Pt_1
Le spese di lite, comprensive di quelle relative all'ATP (Cassazione civile,
07/06/2019 n. 15492) seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo tenuto conto, però, che - contrariamente a quanto indicato nell'indice dei documenti stilato in calce al ricorso - non sono state prodotte le fatture riguardanti le spese di CTU e di avvio della mediazione, né documentate queste o ulteriori spese.

P.Q.M.

Il Tribunale Civile di Reggio Calabria, contrariis reiectis, così provvede:
12 1) Dichiara la contumacia di Codice Fiscale CP_1
, nella qualità di titolare della ditta individuale C.F._2
Fattoria Piani del Prete di CC AN (Partita IVA;
P.IVA_1
2) Accoglie le domande del ricorrente nei termini di cui in parte motiva e, per l'effetto, condanna Codice Fiscale CP_1
, nella qualità di titolare della ditta individuale C.F._2
Fattoria Piani del Prete di CC AN (Partita IVA ) al P.IVA_1
pagamento € 10.060,14, oltre IVA se dovuta, rivalutazione ed interessi legali dalla domanda all'effettivo soddisfo;

2) Condanna la resistente al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in € 280,00 per spese vive, € 5.000,00 per compensi (comprensivi dell'ATP), oltre spese generali, CPA ed IVA (se dovuta) come per legge;
dispone la distrazione in favore delle avv. Ilenia Quattrocchi e AR IA OR, dichiaratesi antistatarie;

Si comunichi.
Reggio Calabria, lì 4 dicembre 2025
IL G.O.T.
(avv. Giuseppe AR Orlando)
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