N. R.G. 9457/2016

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elisabetta Sampaolesi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 9457/2016 promossa da:
con il patrocinio dell'avvocato ISIDE PASINI, elettivamente domiciliata in Parte_1
Brescia (BS), via Cefalonia n. 70 presso il suo studio
ATTRICE contro con il patrocinio dell'avvocato ADRIANA VASSALINI, elettivamente CP_1 domiciliato in Brescia (BS), via F. Carini n. 1 presso il suo studio
CONVENUTO
* * *
Trattenuta in decisione all'udienza del giorno 19 dicembre 2024 con rassegnazione delle seguenti
CONCLUSIONI
Per parte attrice
“Previe tutte le declaratorie del caso, e respinte tutte le avverse domande ed eccezioni: accertarsi l'inadempimento del Sig. dell'obbligazione assunta con scrittura 30 marzo 2009 e la CP_1 decadenza dal termine per l'esecuzione delle opere, per l'effetto dando atto che i lavori sono stati eseguiti solo alla fine del mese di gennaio 2020, e cioè in pendenza del presente giudizio, condannarsi il convenuto al risarcimento anche ex art. 2043 Cod. Civ. di tutti i danni subiti dalla Sig.ra Pt_1 in conseguenza della sua condotta inadempiente, danni da mancato guadagno e da sofferenza
[...] psicologica, che si chiede liquidarsi con la somma di almeno 10.000= euro o quella maggiore o minore che parrà di giustizia all'esito dell'istruttoria, da quantificarsi se del caso anche in via equitativa da parte del Giudicante, tenendo conto della situazione che si è creata e del tempo trascorso nell'inerzia dell'obbligato, che ha necessitato la proposizione e la prosecuzione del presente giudizio.
Il tutto oltre interessi e rivalutazione dal fatto al saldo.
Previe tutte le declaratorie e gli accertamenti del caso, condannarsi il convenuto al rimborso delle
pagina 1 di 6 spese sostenute dalla Sig.ra per la fase di mediazione presso la camera di conciliazione, Parte_1 per il legale, e per il tecnico, pari a € 3.550,48= come documentato. Oltre interessi e rivalutazione al saldo.
Spese, anche forfettarie, diritti e onorari di lite rifusi”.
Per parte convenuta
“Pronunciare la nullità della clausola del contratto di compravendita in data 30/03/2009 Notaio Rep. 124618, Racc. 23174, relativa all'impegno di a tamponare con muratura Per_1 CP_1 le aperture che si affacciano sul cortile della parte venditrice individuato con il mappale 1804/6, compreso il vano tecnico delle scale esistenti, per difetto di causa.
Pronunciare la nullità della clausola del contratto di compravendita in data 30/03/2009 Notaio
Rep. 124618, Racc. 23174, relativa all'impegno di a tamponare con muratura Per_1 CP_1 le aperture che si affacciano sul cortile della parte venditrice individuato con il mappale 1804/6, compreso il vano tecnico delle scale esistenti, per contrarietà alle vigenti norme urbanistiche nonché ai regolamenti edilizi e/o al regolamento comunale di igiene in materia di rapporti aeroilluminanti.
In subordine
Dichiarare il convenuto liberato dall'obbligo di adempiere alla obbligazione contenuta nella clausola contrattuale in commento, per impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa al medesimo non imputabile, dichiarando altresì la insussistenza di ogni responsabilità risarcitoria.
In ogni caso
Respingersi le domande dell'attrice poiché infondate in fatto ed in diritto, anche per insussistenza di inadempimento del convenuto e, comunque, per violazione degli obblighi di cooperazione in capo al creditore.
Respingersi, ad ogni modo, la domanda risarcitoria proposta in quanto infondata ovvero perché sproporzionata;
in subordine, operare la riduzione ex art. 1227 cod. civ.
Rigettarsi altresì la richiesta di rimborso delle spese legali e tecniche in quanto infondata;
in subordine, ridurla perché sproporzionata.
Con rifusione di spese, competenze ed onorari di lite, oltre iva e cpa”.
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CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO
E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 3 giugno 2016, conveniva in giudizio Parte_1 CP_1 al fine di sentirlo condannare, previo accertamento dell'inadempimento di quest'ultimo rispetto
[...] all'impegno assunto in sede di rogito nel mese di marzo 2009, all'esecuzione delle opere ivi previste e al risarcimento dei danni cagionati, oltre alla rifusione delle spese sostenute.
L'attrice riferiva, in particolare, i) di aver venduto ad in data 30 marzo 2009 l'immobile CP_1 ubicato in Gavardo, via Elisa Baldo n. 1, censito all'NCEU del Comune di Gavardo Fg. 21, mapp.1804/1, mapp.1807/4, mapp.2739/1, mapp.1804/2- mapp.2739/2, poi censito a seguito di pagina 2 di 6 variazione per frazionamento e fusione al NCEU SEZ. Gav. Fg. 21 mapp. 2739/3 via Elisa Baldo piano
T cat. C2 cl. 3 mq 103; ii) che con l'atto di acquisto il si era impegnato per iscritto a “tamponare CP_1 con muratura tutte le aperture che si affacciano sul cortile della parte venditrice individuato con il mapp.1804/6 compreso il vano tecnico delle scale esistenti, entro il 31 dicembre 2009 a propria cura e spese”; iii) che, tuttavia, il aveva in seguito continuato a rinviare l'inizio di tali lavori, senza mai CP_1 eseguirli;
iv) di avere in più occasioni, anche tramite i propri legali, intimato all'acquirente l'adempimento della prestazione a cui si era impegnato in sede di rogito, ma senza alcun esito;
v) di aver altresì dato corso alla procedura di mediazione, seppur invano;
vi) che il nell'anno 2014 CP_1 aveva, inoltre, realizzato un foro su un muro comunicante con la propria unità immobiliare, creando di fatto un accesso abusivo al cortile di sua proprietà; vii) di aver, quindi, fatto posare una rete da cantiere all'interno del proprio giardino “per mettersi al riparo dalle incursioni indesiderate e frustranti del Sig. e dei suoi collaboratori”; viii) di essere, da ultimo, stata costretta a instaurare il presente giudizio. CP_1
Con comparsa depositata in data 16 settembre 2016, si costituiva in giudizio il convenuto CP_1 contestando la fondatezza delle domande ex adverso formulate. Nello specifico, la difesa del convenuto eccepiva i) la nullità della clausola del contratto di compravendita relativa all'impegno del a CP_1 tamponare con muratura le aperture affaccianti sul cortile della per difetto di causa, stante Pt_1
“l'assenza di una ragione concreta della pattuizione aggiunta al contratto di compravendita” la quale, peraltro, presenterebbe un “sostanziale disequilibrio sinallagmatico”, ii) la nullità della medesima clausola per contrarietà alle vigenti norme urbanistiche nonché ai regolamenti edilizi e/o al regolamento comunale di igiene in materia di rapporti aeroilluminanti, nonché, in via subordinata, iii)
l'impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa non imputabile al alla luce della CP_1 determinazione trasmessa in data 23 aprile 2015 dal responsabile dell'area gestione territorio del
Comune di Gavardo, con cui era stato espresso parere sospensivo in ordine all'istanza di rilascio dell'atto d'assenso preliminare all'esecuzione delle opere indicate nell'atto notarile, e ancora iv)
l'assenza di prova circa il danno asseritamente patito dall'attrice. Il ha, inoltre, dato conto del CP_1 diniego in più occasioni opposto dalla rispetto alla realizzazione delle (diverse) opere avallate Pt_1 dalla Commissione paesaggistica del Comune di Gavardo e ha evidenziato l'inesattezza di quanto affermato da controparte in ordine all'apertura asseritamente creata nel muro perimetrale dell'immobile, la quale sarebbe stata aperta nel lato sud dello stesso e non già nel lato nord, confinante con la proprietà attorea. Detta apertura sarebbe stata, tuttavia, chiusa dal al fine di evitare CP_1 doglianze da parte dell'odierna attrice.
Concessi alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c., la causa era istruita mediante assunzione di interpello e di prova testimoniale in ordine agli ammessi capitoli di prova. Nelle more dello svolgimento dell'attività istruttoria, all'udienza del giorno 24 maggio 2021, la difesa del convenuto riferiva che, su accordo delle parti e dei rispettivi tecnici, le opere oggetto di causa erano state eseguite in maniera completa e, pertanto, chiedeva dichiararsi la cessazione della materia del contendere con abbandono del giudizio a spese interamente compensate tra le parti. Parte attrice, pur non contestando l'avvenuta esecuzione dei lavori, insisteva per la prosecuzione della prova orale ai fini della condanna al risarcimento del danno e alla rifusione delle spese di lite, nonché delle spese di mediazione e di ctp.
Esaurita l'attività istruttoria, la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni, da ultimo, all'udienza del giorno 19 dicembre 2024, ove la stessa era trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
pagina 3 di 6 * * *
L'attrice ha agito in giudizio domandando la condanna del convenuto all'esecuzione delle opere previste dal contratto di compravendita immobiliare concluso dalle parti in data 30 marzo 2009 nonché al risarcimento dei danni, in tesi, subiti a causa dell'inerzia del e alla rifusione delle spese sino ad CP_1 oggi sostenute (spese di mediazione e di ctp).
Ebbene, deve in primo luogo evidenziarsi che, come confermato dalla stessa attrice nell'ambito della nota di trattazione scritta per l'udienza di precisazione delle conclusioni oltre che in sede di comparsa conclusionale, le opere di sistemazione della facciata dell'immobile di proprietà del in CP_1 conformità alle disposizioni della Commissione paesaggistica del Comune di Gavardo, vennero regolarmente eseguite tra il mese di dicembre 2019 e il mese di gennaio 2020. Sul punto deve, pertanto, dichiararsi cessata la materia del contendere.
Ciononostante, ai fini della soccombenza virtuale, si ritiene che, con ragionevole probabilità, in assenza di adempimento spontaneo da parte del nelle more del presente giudizio, la domanda attorea CP_1 avrebbe trovato accoglimento. È, invero, comprovata documentalmente, oltre che non contestata, la circostanza secondo cui le parti convennero, nell'ambito del contratto di compravendita dell'immobile in oggetto, l'esecuzione di opere concernenti la facciata di questo. D'altro canto, pur essendo vero che il eseguì lavori parzialmente diversi da quelli elencati nel rogito in ragione dell'accertata esigenza CP_1 di adeguare il progetto alle prescrizioni della Commissione paesaggistica del Comune di Gavardo, deve ritenersi che le opere di fatto realizzate abbiano comunque assolto la stessa funzione di quelle convenute in sede di compravendita (ove, peraltro, era stato altresì pattuito che le stesse avrebbero dovuto essere realizzate dall'acquirente a proprie cura e spese).
Ancora, si evidenzia che il convenuto soltanto a seguito dell'instaurazione del presente CP_1 giudizio, si è determinato a realizzare le opere oggetto di contestazione, benché già a seguito dell'incontro svoltosi tra le parti e i rispettivi tecnici in data 10 dicembre 2015 - dunque anteriormente alla notificazione dell'atto di citazione - fosse stato raggiunto un accordo in ordine ai lavori da svolgere conformemente alle prescrizioni della Commissione paesaggistica del Comune di Gavardo.
Ciò posto, quanto ai danni asseritamente subiti dalla a causa della lamentata inerzia del Pt_1 CP_1 rispetto all'esecuzione di dette opere, non può che rilevarsi come l'attrice non abbia assolto all'onere probatorio sulla stessa gravante. Invero, nelle proprie difese la si è limitata a dedurre di essersi Pt_1 determinata, “verso la fine del 2010”, a mettere in vendita la propria abitazione, adiacente a quella del ma di non essere riuscita nel proprio intento in quanto i potenziali acquirenti, “vedendo la CP_1 condizione della casa del vicino e del confine ... ritiravano le offerte e le dichiarazioni di interesse”
(cfr. pag. 3 e 4 atto di citazione). Tale allegazione, tuttavia, è rimasta sfornita di qualsivoglia supporto probatorio, essendosi la difesa attorea limitata a formulare un capitolo di prova orale dal contenuto del tutto generico e in alcun modo circostanziato, di cui si conferma, pertanto, l'inammissibilità¹. Null'altro
è stato allegato dalla a sostegno della propria domanda risarcitoria;
soltanto nell'ambito delle Pt_1 ¹ Capitolo 14: “La Sig.ra che risiede nella casa adiacente a quella venduta decideva di metterla in Pt_1 vendita, verso la fine del 2010. Più persone manifestavano interesse per l'acquisto dell'immobile, ma vedendo la condizione della casa del vicino e del confine, chiedevano le ragioni dello stato dei luoghi e saputo che pendeva una controversia tra le parti ritiravano le offerte e le dichiarazioni di interesse andandosene via”. pagina 4 di 6 proprie conclusioni, la difesa attorea ha domandato la condanna del convenuto al “risarcimento anche ex art. 2043 c.c. di tutti i danni subiti ... in conseguenza della sua condotta inadempiente, danni da mancato guadagno e da sofferenza psicologica, che si chiede liquidarsi con la somma di almeno
10.000= euro o quella maggiore o minore che parrà di giustizia all'esito dell'istruttoria, da quantificarsi se del caso anche in via equitativa da parte del Giudicante, tenendo conto della situazione che si è creata e del tempo trascorso nell'inerzia dell'obbligato” (cfr. conclusioni atto di citazione).
Pertanto, attesa la carenza di prova, la domanda attorea di risarcimento del danno deve essere respinta.
Parte attrice ha, inoltre, domandato la condanna del al rimborso delle spese sostenute per lo CP_1 svolgimento della procedura di mediazione e per l'attività prestata dal proprio consulente di parte. Sul punto, occorre rilevare che soltanto rispetto alle spese di mediazione è stato dimostrato l'effettivo esborso delle somme pretese, pari a complessivi € 207,40 (cfr. doc.

5-9 di parte attrice: sulle relative fatture è riportata la dicitura “fattura pagata (CONTANTI)”). Ciò non è, invece, avvenuto con riferimento alle ulteriori voci concernenti le spese legali per l'attività stragiudiziale di mediazione e le spese di ctp, rispetto alle quali risultano allegate unicamente fatture pro forma senza dimostrazione dell'effettivo pagamento degli importi dalle stesse portati (cfr. doc. 10 e 11). Al riguardo, si evidenzia che le spese sostenute per l'assistenza stragiudiziale (così come le spese sostenute per l'opera prestata ante causam dai consulenti di parte) hanno natura di danno emergente, consistente nel costo sostenuto per l'attività svolta da un legale (o da un consulente tecnico) nella fase pre-contenziosa, e che, pertanto, sono sottoposte al relativo onere probatorio (cfr. Cass. S.U., n. 16990/2017), nella specie rimasto inadempiuto. Il convenuto deve, pertanto, essere condannato alla rifusione in favore di CP_1 del solo importo di € 207,40, oltre interessi legali dalla data del relativo pagamento sino Parte_1 al saldo effettivo.
Da ultimo, in considerazione del criterio della soccombenza virtuale nonché del rigetto della domanda risarcitoria svolta da parte attrice, si ritengono nella specie sussistenti le condizioni di cui all'art. 92, comma 2 c.p.c. per compensare parzialmente tra le parti le spese di lite del presente giudizio nella misura della metà e per porre la restante metà a carico del convenuto soccombente. Le spese di lite, nel loro intero ammontare, si liquidano come in dispositivo facendo applicazione dei parametri minimi di cui al D. Lgs. n. 55 del 2014 come aggiornato con D.M. n. 147 del 13/08/2022, in vigore dal 23 ottobre
2022 (ciò alla luce dell'avvenuta cessazione della materia del contendere relativamente alla domanda principale svolta dall'attrice).


P.Q.M.


Il Tribunale,
definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione respinta o assorbita,
dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di condanna del convenuto all'esecuzione delle opere indicate in atto di citazione, rigetta la domanda risarcitoria svolta da parte attrice,
condanna a rifondere ad le spese relative al procedimento di mediazione, CP_1 Parte_1
pagina 5 di 6 pari ad € 207,40, oltre interessi legali dalla data del relativo pagamento sino al saldo effettivo, dispone la parziale compensazione tra le parti delle spese di lite - che si liquidano per l'intero in € 237,00 per esborsi e in € 2.540,00 per compensi - in misura pari alla metà e condanna a CP_1 rifondere ad la restante metà, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella Parte_1 misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Brescia, 12 marzo 2025
Il Giudice
Elisabetta Sampaolesi
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