REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g.
37433 dell'anno 2024 e vertente
TRA
Parte_1
in persona del legale rappresentante pro
[...] tempore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Stefano
AN del Foro di Milano e CA EI del
Foro di Roma, con elezione di domicilio presso lo Studio
NextLegal con sede in Bologna, via della Beverara n. 19,
ATTORE
E parte elettivamente Controparte_1 domiciliata in Roma, Via Alessandro Farnese n. 19, presso lo studio dell' Avv. AL ER, che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 13/11/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione per la convalida di sfratto per morosità e contestuale ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento, parte istante, per brevità d'ora in avanti
, traeva in giudizio, avanti l'intestato Tribunale il Pt_1
1 sig. convenuto, per Controparte_1 sentir convalidare lo sfratto per morosità relativamente all'appartamento allo stesso concesso in locazione, sito in
Roma, Via di Porta Cavalleggeri, 143, scala A, interno 23, piano VI.
Contestualmente, chiedeva emettersi decreto ingiuntivo di pagamento per complessivi euro 35.136,28, oltre interessi, accessori di legge, competenze ed onorari.
Il conduttore, sig. si costituiva Controparte_1 in giudizio con comparsa di costituzione, contestando la fondatezza della pretesa attorea e sollevando eccezione di inadempimento ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., per violazione dell'obbligo della locatrice di garantire il pacifico godimento dell'immobile.
In particolare, veniva evidenziato che “l'unità immobiliare oggetto del contratto di locazione presentava gravi vizi legati a immissioni acustiche provenienti dal vano macchine dell'ascensore condominiale, che avrebbero compromesso seriamente l'abitabilità dell'immobile e il diritto del conduttore al pacifico godimento dello stesso”.
Nel corso dell'udienza del 17 settembre 2024, Pt_1 ribadiva la sussistenza della morosità e chiedeva la convalida dello sfratto, con emissione del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni e gli oneri accessori maturati sino al rilascio dell'immobile.
La difesa del conduttore si opponeva alla convalida, richiamandosi integralmente alla comparsa di costituzione depositata, insistendo sull' inadempimento del locatore e la conseguente legittimità della sospensione del pagamento dei canoni.
A seguito dell'opposizione, il Tribunale, con ordinanza emessa in data 17 settembre 2024, disponeva il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c., fissando
2 la prosecuzione della causa con rito locatizio all'udienza dell'11 febbraio 2025. Contestualmente, veniva emessa ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile, con esecuzione fissata per il 17 ottobre 2024.
Veniva depositato agli atti di causa verbale attestante l'esito negativo del tentativo obbligatorio di mediazione.
In data 26.05.2026 l' Avv. Lo Foco, originario difensore del Sig. depositava Controparte_1 rinuncia al mandato difensivo;
quindi in data 29.05.2025 si costituiva, quale nuovo difensore del convenuto, l'Avv.
ER AL, il quale, in data 26.08.2025, depositava agli atti di causa rinuncia al mandato difensivo.
La causa, esaurientemente istruita senza ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
L'opposizione di parte convenuta, deve essere respinta perché infondata in fatto ed in diritto e totalmente sfornita di qualsivoglia riscontro probatorio in ordine alle asserzioni formulate. Non vi è alcuna prova documentale allegata alle memorie difensive prodotte dal convenuto.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dai quale risulta l'obbligazione di parte convenuta di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, è stata data prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
E' principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della Suprema Corte che “in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul
3 quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 della legge n. 392 del 27.07.1978” (Cass. 23257/2010).
In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell'art. 5 della legge n. 392 del
27.07.1978, rubricata “inadempimento del conduttore”, dispiega la propria efficacia nell'ambito dei rimedi contro le patologie funzionali del contratto. Essa ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell'obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall'art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore, favor giustificato dall'interesse primario di mantenere l'abitazione.
La norma, dettando una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, ed uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. In questo senso si
4 è espressa con giurisprudenza costante e conforme la
Suprema Corte “ in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all'inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l'art. 5 della legge n. 392 del
27.07.1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento
e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori. “ (Cass. Civ. 8628/2006).
Al di fuori delle circostanze citate, non può argomentarsi che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio possa costituire sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n.
3341). Unica deroga a tale principio è costituita dalla particolare disposizione dell'art. 55 della legge 392/78,
l'invocazione del quale consente al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell'ordinanza di convalida, mediante l'adempimento dell'obbligazione di
5 pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis ovvero della richiesta e successiva osservanza del cosiddetto “termine di grazia”.
Tuttavia nel caso specifico, l'invocazione dell'art. 55 legge
392/78 non è avvenuta, ma al contrario parte intimata ha deciso di formalizzare l'opposizione e proseguire nel giudizio di merito. In ossequio alla interpretazione della giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, la scelta di una delle due soluzioni giuridiche esclude l'altra, in quanto “In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55 l. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che - a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere non solo il capitale e gli interessi, ma anche l'importo della spese processuali” (da ultimo Cass. Civ. 24.03.2006 n. 6636). Deve al riguardo osservarsi che l'inadempimento del conduttore configura senza dubbio una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652). Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito
6 astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.
Non può accogliersi invece la richiesta di condanna al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni intimati scaduti e non pagati, così come quella relativa agli oneri accessori, in quanto parte attrice non ha specificato nei propri atti il quantum dovuto per canoni ed il quantum dovuto per gli oneri accessori, (ferma restando la non fornita prova documentale della debenza di questi ultimi), limitandosi a depositare agli atti di causa una serie di fogli contenenti conteggi di impossibile decifrazione e che comunque non è compito del Giudice calcolare.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
in persona del legale
[...] rappresentante pro tempore, con atto di citazione notificato nei confronti di Controparte_1 così decide:
7 dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Roma, Via di Porta
Cavalleggeri, 143, scala A, interno 23, piano VI, confermando l'ordinanza di rilascio emessa in data
17.09.2024; respinge, per quanto espresso in motivazione, la richiesta di condanna al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni intimati scaduti e non pagati, così come quella degli oneri accessori;
condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice delle spese di giudizio, liquidate in Euro
300,00 per esborsi, ed Euro 2.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 13/11/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta

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