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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
- Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del Giudice dott.ssa Manuela
Caiffa, all'udienza dell'01.07.2025, all'esito della discussione orale della parte presente, ha pronunciato, dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n. 19322 del Registro
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto
“intimazione di sfratto per morosità – uso diverso", pendente
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Roma, Via Carlo Conti Rossini n. 26, presso lo studio dell'Avv. Sabrina Metta che lo rappresenta e difende congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. Fabiana Pica giusta procura in atti
- attore-
E
(C.F. ), residente in Controparte_1 C.F._2
Roma, Via del Labaro n. 14
- convenuta contumace-
NONCHE'
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(C.F.: ), in Roma Via CP_2 C.F._3
del Labaro n. 14
- convenuto contumace –

CONCLUSIONI: come in atti

FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe intimava a lo sfratto per morosità Controparte_1
relativamente all'unità immobiliare ad uso diverso di abitazione sita in
Roma, Via Giovanni Alfredo Cesareo n. 26 posta al piano S1 con accesso diretto anche da Via Giovanni Alfredo Cesareo n. 30, distinta al NCEU al foglio 274, part. 515, sub 387, concessa in locazione dalla
Sig.ra dal 1° settembre 2015 al 1° settembre 2016 con Parte_2
possibilità di rinnovo, giusta contratto di locazione del 12.09.2015, regolarmente registrato, al canone mensile di € 400,00 per il primo anno, con aumento di € 50,00 in caso di rinnovo, oltre € 10,00 al mese per i consumi.
Esponeva al Tribunale che: il contratto di locazione firmato dal falsus procurator era stato tacitamente ratificato dal Sig. , unico titolare di Parte_1
diritti reali sull'immobile; il contratto di locazione veniva altresì sottoscritto dal Sig. CP_2
quale garante delle obbligazioni assunte dalla Sig.ra
[...] CP_1
il 1° settembre 2016 il contratto di locazione si era rinnovato e così sino all'attualità, non essendoci mai stata alcuna comunicazione di disdetta da parte di nessuna delle due parti del rapporto;
dal giugno 2021, la conduttrice si era resa inadempiente del proprio
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obbligo di corrispondere il canone pattuito dell'importo di €. 450,00 mensili oltre €. 10 di rimborso spese corrispondendo i seguenti minori importi: per giugno 2021 €. 100,00; per luglio 2021 €. 250,00; per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2022 €. 400,00 per ciascun mese;
per aprile 2022 €. 300,00; per luglio 2022 €. 400,00; per agosto 2022
€. 150,00; nulla, poi, fino a dicembre 2024, per una morosità complessiva di €. 17.480,00.
Per tali ragioni, chiedeva la convalida dello sfratto e l'emissione del decreto ingiuntivo;
in caso di opposizione, l'emissione di ordinanza di rilascio;
il tutto, col favore delle spese di giudizio.
La notificazione della citazione veniva effettuata ai convenuti ai sensi dell'art.143 c.p.c presso la sede comunale, sicché veniva disposto il mutamento del rito ed ordinata la notifica del relativo verbale, che veniva effettuata.
All'esito del deposito delle memorie integrative i termini della controversia rimanevano presso che invariati.
La causa veniva decisa all'udienza del 01.07.2025 e il Giudice dava lettura in udienza del dispositivo e della contestuale motivazione.
La notificazione ex art. 143 c.p.c. risulta idonea ad introdurre validamente il giudizio di cognizione ordinario vertente sulla risoluzione per inadempimento dell'obbligazione di pagamento del canone pattuito.
Preliminarmente, va dato atto che l'odierno attore subentrava nel contratto di locazione a seguito del decesso della locatrice sig.ra
[...]
quale proprietario, coerede, come da documentazione in Pt_2
atti.
Va rilevato, poi, che, in difetto di previsione di condanna in futuro per gli oneri accessori, la domanda di condanna al pagamento di quelli
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maturati successivamente all'atto di intimazione di sfratto va ritenuta inammissibile.
Detto ciò, la domanda di risoluzione è fondata atteso l'inadempimento di parte convenuta e la morosità che ammontava alla data della notifica dell'intimazione a €. 17.480,00 del cui pagamento non è stata fornita alcuna prova.
La parte attrice ha assolto agli oneri di prova che le incombevano ex art. 2697 c.c..
Secondo i noti principî in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), infatti, incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo, poi, al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, da ultimo Cass.
n. 15659/2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass.
n. 3373/2010; Cass. n. 9351/2007; Cass. n. 1743/2007; Cass. n.
20073/2004).
Nella fattispecie, parte attrice ha evaso l'onere di prova che le incombeva producendo in giudizio il contratto stipulato, da cui si
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evince l'obbligo del pagamento del canone di locazione pari a €
400,00 al mese, entro il giorno 1 di ciascun mese (v. art. b) con aumento mensile di € 50,00 in caso di rinnovo (v. art. s) e l'impegno della conduttrice al pagamento dell'importo forfettario di € 10,00 al mese per consumi di acqua (v. art. i).
Circa la gravità e l'importanza dell'inadempimento, per quel che riguarda le locazioni ad uso diverso, la valutazione resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c. c. “Salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge n.
392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto” (v. Cass., Sez. VI, 23 giugno 2011, n. 13887).
Ne deriva, che “La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento inadempimenti tali da rompere
l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore“ (v. Cass. n. 8076 del
04.06.2002).
Va, dunque, anche valutata la sussistenza della imputabilità della mora debendi con dolo o colpa del debitore.
Nel caso in esame, risulta che l'inadempimento è stato “colpevole” da parte della conduttrice che ometteva il pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori senza comunicare alcuna ragione alla parte locatrice e rimaneva contumace.
Va esclusa, quindi, la seria volontà della conduttrice di adempiere, come palesato dall'inadempimento che è perdurato dopo la notifica dell'intimazione, così come dichiarato dalla parte attrice nelle memorie integrative
La valutazione della gravità dell'inadempimento, ancora, “Va
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verificata anche d'ufficio dal giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all'entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi” (v. Cass., 6 marzo
2012, n.3477).
L'inadempimento deve essere, dunque, idoneo a turbare l'equilibrio contrattuale, quale risulta “Dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale” (v. Cass., 17 gennaio 2007,
n. 987).
La valutazione in questione va, poi, adeguata anche a un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (v. Cass., 1 luglio 2005, n. 14034).
Per tali motivi, il contratto de quo va dichiarato risolto per inadempimento della convenuta conduttrice.
Infatti, il non aver pagato i canoni di locazione ed oneri accessori dal giugno 2021 alla litispendenza, per totali €. 17.480,00, è prova del mancato adempimento continuato dell'obbligazione prevista contrattualmente.
Va, in conseguenza, ordinato il rilascio dell'immobile e fissato al
28.07.2025 il termine per l'esecuzione, ex art.56 legge n.392/78.
Segue, poi, la condanna della sig.ra in solido con il Controparte_1
garante, sig. al pagamento dei canoni di locazione CP_2
intimati, per complessivi € 17.200,00, oltre quelli successivi fino al rilascio e interessi legali dalle scadenze al saldo, nonché degli oneri
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accessori intimati pari a € 280,00, oltre interessi dalla domanda al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate, secondo i parametri suggeriti dal D.M. 147/2022, esclusa la fase istruttoria non effettivamente svolta, in favore dello Stato, dovendosi provvedere, con separato decreto ed in esito all'eventuale successiva richiesta dei difensori dell'attore non abbiente, alla liquidazione del compenso agli stessi dovuto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di così provvede: Parte_3 Controparte_1
accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione stipulato in data 12.09.2015 e regolarmente registrato relativo all'unità immobiliare ad uso diverso di abitazione sita in Roma, Via Giovanni
Alfredo Cesareo n. 26 posta al piano S1 con accesso diretto anche da
Via Giovanni Alfredo Cesareo n. 30, distinta al NCEU al foglio 274, part. 515, sub 387, risolto per inadempimento della conduttrice;
condanna la conduttrice convenuta al rilascio dell'immobile in favore dell'attore e, letto l'art.56 legge n.392/78 fissa per l'esecuzione la data del 28.07.2025; condanna in solido con garante, al Controparte_1 CP_2
pagamento in favore dell'attore della somma di euro 17.200,00, per canoni di locazione intimati, oltre successivi fino al rilascio ed interessi legali dalle scadenze al saldo, nonché degli oneri accessori intimati pari a € 280,00, oltre interessi dalla domanda al saldo;
condanna i convenuti alla rifusione, in favore dello Stato, delle spese di lite che liquida in euro 2.400,00 per compensi, oltre rimborso
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forfettario, IVA e CPA come per legge, nonché esborsi ove prenotati a debito.
Roma, 01.07.2025
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caiffa
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