REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BOLZANO
Prima Sezione Civile
N.R.G. 253/2025 in persona del Giudice monocratico Alex Tarneller pronuncia, ai sensi dell'art. 281 sexies co. 3 c.p.c., la seguente
SENTENZA nel procedimento semplificato di cognizione di 1° grado tra:
(P.IVA con sede in Germania a D-78351 Bodman- Parte_1 P.IVA_1
Ludwigshafen, Im Reid 1, iscritta al registro delle imprese di Friburgo al numero HRB
717135, con gli avv.ti PASINA CLAUDIO, BARZAGHI ALESSANDRO MARIA,
TIRONE ROBERTO FLAVIO, DEAMICI MANUEL ALESSANDRO
PARTE RICORRENTE
(C.F. , con l'avv. LACONCA FEDERICO Controparte_1 P.IVA_2
GIACOMO
PARTE RESISTENTE
Oggetto: compravendita, rischio evizione, azione di esatto adempimento
Conclusioni in parte motiva
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Fatto e oggetto di causa
È pacifico tra le parti che in data 26 febbraio 2024 la ricorrente ha comprato Parte_1
dalla resistente l'autoveicolo di lusso da collezionismo Porsche modello Controparte_2
918 Spyder, tg. GJ918PL, al prezzo di € 1.217.500,00, interamente corrisposto. In base al contratto, il veicolo doveva essere libero da pesi e solo dopo il pagamento del prezzo il compratore ha appreso che il veicolo era invece gravato da un'ipoteca, iscritta in data 19 maggio 2023, per un importo pari a € 1.434.386,10 a favore della società CP_3
pagina 1 di 5 per un finanziamento erogato a (società che aveva CP_4 Controparte_5 venduto il veicolo alla resistente).
La ricorrente instaura questo giudizio domandando di “condannare Controparte_6
all'esatto adempimento dell'obbligazione contratta con la stipulazione del Contratto di trasferire a la proprietà del Veicolo libero da oneri di qualsivoglia natura Parte_1
ordinando alla resistente di estinguere l'ipoteca iscritta sul Veicolo in data 19 maggio
2023 a favore di , con vittoria di spese. All'udienza dell' 8/05/25 precisa che CP_3
“che l'esatto adempimento domandato nelle conclusioni si può soddisfare anche tramite la messa a disposizione della provvista necessaria ad estinguere il debito ipotecario.”
La resistente rileva di aver venduto il veicolo alla ricorrente in perfetta buona fede, avendo integralmente corrisposto il prezzo di € 1.185.000,00 alla propria venditrice la quale, contrariamente agli accordi, non ha liberato il veicolo Controparte_5
dall'ipoteca.
La resistente chiede di poter chiamare in causa la predetta venditrice e formula le seguenti conclusioni: “respingere l'avversa domanda chiedendosi accertare e dichiarare il diritto di ad essere manlevata e garantita, in ragione dei potenziali Parte_2
effetti pregiudizievoli dell'emananda sentenza, dalla società Controparte_5
e segnatamente condannare la stessa all'esatto Controparte_5 adempimento dell'obbligazione contrattuale ovvero che sia tenuta alla cancellazione del vincolo ipotecario a favore di e/o a corrispondere alla resistente CP_3 [...] la somma che sarà accertata come ancora dovuta alla creditrice Parte_2
ipotecaria ordinando, conseguentemente, di trasferire la vettura ad Parte_2 libera da vincoli e/o gravami;
nonché condannarsi al pagamento a Controparte_5
favore della resistente delle spese legali sino ad ora sostenute come da fatture prodotte in atti, pari ad Euro 9.484,28, nonché condannarsi la terza chiamata ad ogni onere successivo.”
Il Giudice ha disatteso l'istanza di chiamata in causa.


2. Diritto
pagina 2 di 5 Si pone la questione se il compratore di un bene, che contrariamente all'accordo contrattuale è gravato da ipoteca, possa esperire l'azione di esatto adempimento, chiedendo la condanna del venditore alla liberazione dall'ipoteca.
È palese che la presenza dell'ipoteca comporta il rischio di evizione per il compratore.
È opportuno tracciare brevemente i mezzi di tutela offerti dall'ordinamento in relazione a questa fattispecie.
A) L'art. 1482 c.c. prevede sotto la rubrica “cosa gravata da garanzie reali o da altri vincoli:
Il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati.
Egli può inoltre far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'articolo 1479.
Se l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto, e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione.”
La tutela esperibile dal compratore consiste, quindi, nella sospensione del pagamento del prezzo (1° comma), oppure nella risoluzione del contratto, previa fissazione di un termine
(2° comma, fattispecie analoga a quella generale ex art. 1454 c.c.).
B) Il compratore ha, comunque, facoltà di liberare il bene dall'ipoteca tramite il pagamento del creditore ipotecario.
In base alla disciplina generale, l'acquirente del bene ipotecato, che abbia pagato il creditore ipotecario, si surroga ai sensi dell'art. 1203 co. 1 n. 3 c.c. nei diritti di quest'ultimo. Per effetto della l'acquirente del bene ipotecato surroga può, pertanto, agire contro chi abbia ipotecato il bene.
In base alla norma dell'art. 2688 c.c., “Il terzo che ha pagato i creditori iscritti … o sofferto l'espropriazione ha ragione d'indennità verso il suo autore, anche se si tratta di
pagina 3 di 5 acquisto a titolo gratuito”.
C) Per l'ipotesi in cui il compratore subisca l'evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatto valere su di essa, egli ha diritto al risarcimento contro il venditore a norma dell'art. 1479 c.c. (così l'art. 1483 c.c.).
All'esito di questa disamina dei mezzi di tutela esperibili dal compratore nelle varie fasi del rapporto, si può constatare che l'ordinamento non prevede un'azione di esatto adempimento in relazione alla liberazione del bene comprato, che risulti gravato da ipoteca.
Una sentenza di condanna del venditore alla liberazione dall'ipoteca sarebbe, peraltro, del tutto monca in sede esecutiva, in quanto l'inerzia del debitore all'obbligo di facere (non di pagare) non sarebbe superabile, se non tramite l'anticipazione del danaro, necessario per soddisfare il creditore ipotecario, da parte del compratore in un procedimento ex art. 612 c.p.c.. Ma allora si ricade di nuovo negli istituti della surroga legale e del diritto di risarcimento del danno, sopra esaminati. Una sentenza di condanna del venditore a liberare il bene dall'ipoteca avrebbe, quindi, un carattere di corto circuito e non sarebbe minimamente in grado di risolvere il conflitto concreto.
Si ricorda, per il resto, che Cass. s.u. sentenza n. 19702 del 13/11/2012 ha ritenuto l'inammissibilità di una generale azione di esatto adempimento in relazione ai vizi della cosa venduta, affermando: “In tema di compravendita, la disciplina della garanzia per vizi si esaurisce negli artt. 1490 ss. cod. civ., che pongono il venditore in una situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante
l'esperimento, rispettivamente, della "actio quanti minoris" o della "actio redhibitoria".
Ne consegue che il compratore non dispone - neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica - di un'azione "di esatto adempimento" per ottenere dal venditore
l'eliminazione dei vizi della cosa venduta, rimedio che gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene.”
pagina 4 di 5 Questo ragionamento può essere applicato analogicamente anche al caso che ci occupa, cioè alla presenza dell'ipoteca sul bene comprato. Infatti, l'ipoteca è paragonabile ad un vizio e l'ordinamento prevede mezzi di tutela specifici ed esaustivi per risolvere il conflitto, senza che rimanga spazio per l'azione di esatto adempimento in relazione alla liberazione del bene comprato dall'ipoteca. Pertanto, l'azione non può ritenersi ammissibile.


3. Spese
Le spese di lite sono regolate in base al principio di cui all'art. 91 c.p.c.. Considerato che il valore della causa si colloca nella fascia inferiore dello scaglione di riferimento, che la controversia non presenta profili di particolare complessità in fatto, si ritiene equo liquidare il compenso secondo i valori minimi previsti dal D.M. n. 55/2014, tabella n. 2, per lo scaglione oltre € 1.000.000, in relazione alle fasi di studio, introduttiva e decisionale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita,

1. dichiara la domanda attorea inammissibile,

2. condanna la ricorrente a rimborsare alla resistente € 10.180,00 per compenso di avvocato, oltre 15% spese forfetarie, CPA ed IVA sulle poste gravate come per legge, e successive occorrende.
25/09/2025
Il Giudice
Alex Tarneller
(firma digitale)
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