N. R.G. 4319/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4319/2024
Promossa da in persona dei soci amministratori Parte_1 sig. e arch. , nonché , Parte_1 Parte_2 Parte_1 rapp.ta e difesa, in virtù di procura in calce all'atto di intimazione sfratto per finita locazione, dall'avv. Gianfranco Mobilio e presso il cui studio elett.te domicilia sito in
Salerno, alla via F. Cantarella, 7,
-intimante- ricorrente-
Contro
rapp.ta e difesa, in virtù di procura in calce e su foglio separato Controparte_1 dall'avv. Antonio Ascolese e presso il cui studio elett.te domicilia sito in Sarno (SA), alla via Prolungamento Matteotti, n. 19/2921,
-intimata- resistente-
Oggetto: sfratto finita locazione
Conclusione: come da note scritte di udienza
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione sfratto per finita locazione, ritualmente notificato, la società in persona dei soci amministratori sig. Parte_1
e arch. premesso che con contratto di Parte_1 Parte_2 locazione a uso abitativo, sottoscritto in data 01/05/2004, cedeva in locazione un immobile sito in Maiori (SA), alla via F. Cerasuoli n. F4 (oggi via San Giacomo 4),
pagina 1 di 7 alla sig.ra domiciliata presso l'immobile oggetto di causa, Controparte_1 regolarmente registrato alla Agenzia delle Entrate di Salerno;
che la durata del contratto era prevista in anni quattro più quattro con un canone convenuto in €
1.860,00 su base annua al netto di IVA, con canone mensile di € 155,00 al netto di
IVA, canone che, come previsto dall'art. 6 del contratto, veniva aggiornato di anno in anno nella misura del 75% della variazione del costo della vita come accertata dall'ISTAT; che è intenzione di essa società rientrare nel possesso del bene alla prossima scadenza prevista per la data del 30/04/2024; che, in data 19/06/2023 veniva inviata alla intimata disdetta per finita locazione, ricevuta in data 30/06/2023, tanto premesso intimava formale sfratto per finita locazione alla sig.ra con Controparte_1 invito a lasciare libero e vuoto da persone e cose l'immobile sito in Maiori alla via
Cerasuoli n. F4 e, nel contempo, la citava a comparire innanzi all'intestato Tribunale di Salerno, per ivi sentir convalidare il presente sfratto e, in caso di opposizione, previa concessione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. e mutamento rito, sentirla rigettare dichiarando la risoluzione del contratto con vittoria di spese di giudizio.
Con comparsa del 21/01/2024 si costituiva la sig.ra la quale Controparte_1 rappresentava che alla data di notifica dell'atto di intimazione sfratto per finita locazione, avvenuta in data 01/12/2023, la società istante non era più titolare della legittimazione attiva ad intraprendere il giudizio, in quanto, come comunicato a mezzo lettera racc.ta notificatole in data 18/01/2024 dal sig. Parte_1 nuovo locatore della in data 30/11/2023 lo stesso era subentrato nel contratto CP_1 stipulato in data 01/05/2004 e, che, a partire dal mese di dicembre 2023 il canone di locazione doveva essere a lui versato a mezzo bonifico sul suo conto corrente, pertanto era di tutta evidenza la carenza di legittimazione attiva, tanto premesso chiedeva, in via preliminare, di prendere atto della dichiarata carenza di legittimazione attiva e, per l'effetto, dichiarare l'improponibilità della domanda con ogni conseguenza di legge, nel merito in caso di concessione di termine per la chiamata in causa del sig. differire l'udienza ad un successiva Parte_1 onde permettere ad essa intimata di trovare una diversa soluzione alloggiativa, in subordine concedere termine massimo per il rilascio, di dodici mesi con vittoria di spese di giudizio.
pagina 2 di 7 Con ordinanza resa fuori udienza del 24/01/2024 questo giudicante fissava la comparizione delle parti per il giorno 15 febbraio 2024 atteso che nel fascicolo di ufficio non veniva rinvenuto nè il verbale di prima udienza del 22/01/2024 né il verbale di conciliazione avvenuto alla medesima udienza.
All'udienza fissata, stante l'impossibilità della parte intimata a comparire veniva disposto rinvio al 14/03/4 cui seguiva ulteriore rinvio alla udienza del 28 marzo 2024, sempre per impossibilità a comparire della parte intimata.
Alla udienza del 28 marzo 2024, presente solo il difensore di parte intimante, il quale si riportava alle proprie richieste atteso che il difensore di parte intimata, come da note di trattazione scritta depositate nel fascicolo telematico in data 27 marzo 2024, evidenziava che la propria assistita rifiutava di addivenire alla sottoscrizione di qualsiasi ipotesi conciliativa insistendo nelle proprie conclusioni.
Sulle rispettive richieste questo giudicante si riservava.
Con ordinanza resa fuori udienza del 05/06/2024, ritenuto che le eccezioni formulate da parte intimata, circa la carenza di legittimazione attiva, non fossero ostative alla emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 655 c.p.c., si rigettava la richiesta di convalida e, in accoglimento dell'ordinanza provvisoria di rilascio, si fissava la data di esecuzione non anteriore al 30 agosto 2024, veniva, altresì disposto mutamento di rito con fissazione della data di discussione per il giorno 16 gennaio
2024, concesso termine per il deposito di memorie integrative nonché termine per l'attivazione della procedura della mediazione.
Parte intimante depositava memoria illustrativa con costituzione ad adiuvandum del sig. che si riportava a quanto già articolato e dedotto nell'atto di Parte_1 intimazione sfratto concludendo per l'accoglimento della domanda.
Anche parte intimata depositava memoria integrativa ribadendo la carenza di legittimazione attiva della società istante concludeva, pertanto, in via preliminare, accertare e dichiarare l'improponibilità e improcedibilità della domanda per carenza di legittimazione attiva nel merito, previo accertamento della improponibilità e improcedibilità della domanda, revocare e/o dichiarare nulla e/o priva di effetti l'ordinanza del 05/06/2024, in quanto emessa in favore di soggetto palesemente carente di legittimazione attiva e, per l'effetto, accertare e dichiarare che il contratto di locazione stipulato in data 01/05/2004 e registrato all'Agenzia delle Entrate nell'anno 2006 si è rinnovato per ulteriori anni quattro e, pertanto, fino alla data del pagina 3 di 7 01/05/2027, con vittoria di spese di giudizio, con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario.
In corso di causa il difensore di parte intimata instava per la sospensione dell'ordinanza provvisoria di rilascio cui non seguiva emissione di provvedimento.
In assenza di attività istruttoria, all'udienza del 16/01/2025 la causa veniva rinviata alla udienza del 03/07/2025 per la discussione, con termine fino al 15/06/2025 per deposito di memorie conclusionali.
Alla odierna udienza del 03/07/2025, svoltasi in modalità telematica, sulle note scritte di udienza questo giudicante si riservava sulla decisione.
Motivi della decisione
Preliminarmente va dichiarata la procedibilità della domanda per aver parte intimante provveduto all'esperimento della procedura obbligatoria della mediazione D. Lgs
28/2010
Parte ricorrente ha avanzato richiesta di convalida di sfratto per finita locazione alla scadenza contrattuale del 30/04/2024.
A sostegno della domanda ha prodotto contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 01/05/2004 tra le parti in causa per la durata di anni quattro rinnovabili per anni quattro nel caso di mancata disdetta della locatrice e in ogni caso rinnovabili per altri quattro anni se nessuna delle parti invierà disdetta.
Ha, inoltre, prodotto regolare disdetta del 19/06/2023 ricevuta in data 30/06/203 e rilascio dell'immobile alla scadenza contrattuale del 30/04/2024.
Parte resistente si è opposta al rilascio eccependo la carenza di legittimazione attiva atteso l'avvenuto trasferimento dell'immobile oggetto di causa in capo al sig.
come da atto di assegnazione diritti del 16/11/2023. Parte_1
Ebbene tale eccezione è infondata.
Infatti, non vi è dubbio che al momento al momento della comunicazione della disdetta, 19/06/2023, la società istante fosse ancora titolare del contratto pertanto pienamente legittimata ad inviare la disdetta.
Così come legittimata alla notifica dell'atto di intimazione sfratto, in quanto spedito avviso ex art. 660 c.p.c. in data 01/12/2023, mentre solo in data 18/01/2024 veniva portato a conoscenza della intimata il trasferimento del bene in capo al sig. Parte_1
.
[...]
pagina 4 di 7 In merito ricordiamo “La legittimazione attiva” nello sfratto si riferisce al diritto di avviare la procedura di sfratto, che spetta al locatore, ovvero chi ha concesso l'immobile in locazione, questo può essere il proprietario, ma anche chi ha la disponibilità dell'immobile sulla base di un contratto o titolo giuridico che gli permette di concederlo in affitto.
Ed ancora, per consolidata giurisprudenza “la qualità di locatore non presuppone, necessariamente, attesa la natura personale del rapporto di locazione, quella di proprietario, essendo sufficiente la disponibilità materiale del bene, con la conseguenza che, nelle controversie relative al rapporto di locazione, ivi comprese quelle relative alla convalida di sfratto, l'indagine sulla legittimazione attiva attiene non alla qualità di proprietario del bene, bensì a quella di locatore, al quale in via esclusiva va riconosciuta la legittimatio ad causam (Cass. Civ. 10270/94; 2657/86;
Trib. Salerno 06/03/2001).
La circostanza che successivamente l'immobile fosse stato trasferito ad altri tanto non inficia la domanda.
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale il conduttore non può contestare la legittimazione del suo diretto contraente semplicemente allegando che la proprietà del bene sia stata trasferita ad altro soggetto Cass. Civ. 7422/99.
Il diritto di proprietà del locatore assume rilievo solo quando alla controversia centrata sui rapporti meramente personali fra locatore e conduttore si sovrappongano o si aggiungano questioni che investano la titolarità del diritto reale sul bene locato: se per esempio vi sia controversia fra il locatore e il terzo che si affermi proprietario dell'immobile e si debba decidere dei conseguenti effetti sul rapporto locativo (Cass.
Civ 17030/2015).
Principio ribadito anche di recente dalla Suprema Corte con Ordinanza n.
27910/2023.
Alla luce di tali principi va, inoltre evidenziato che il nuovo titolare dell'immobile, sig. è intervenuto ad adiuvandum nel procedimento, intervento Parte_1 teso a rafforzare la richiesta dell'intimante.
Infatti, l'intervento ad adiuvandum nel contesto di un procedimento di sfratto è una forma di intervento volontario in cui un terzo, avendo un interesse collegato a quello del ricorrente (il locatore) entra nel processo per sostenerne le ragioni. In pratica il pagina 5 di 7 terzo interviene “per aiutare” il ricorrente per ottenere lo sfratto poiché una decisione favorevole allo sfratto avrebbe effetti positivi anche per lui.
In conclusione, quindi, dall'esame della documentazione in atti e in applicazione dei su richiamati principi l'eccezione di carenza di legittimazione attiva sollevata da parte intimata è infondata per cui va rigettata con conseguente accoglimento della domanda avanzata dalla . Parte_1
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 4319/2024 tra Parte_1 in persona dei soci amministratori sig. e arch. Parte_1 Pt_2
nonché -ricorrenti- e –resistente- ogni
[...] Parte_1 Controparte_1 altra istanza, eccezione, deduzione reietta o assorbita così provvede:
1) Accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara che il contratto di locazione sottoscritto in data 01/05/2004 e registrato alla Agenzia delle Entrate di Salerno, n.
004391 serie 3, anno 2006 stipulato tra le parti in causa ed avente ad oggetto l'immobile sito in Maiori (SA) alla via F. Cerasuoli n. F4 (oggi via San Giacomo n. 4) scala A, primo piano, interno 2 identificato in Catasto alla partita 281, fol 20, part. 348 sub 18, ha cessato i suoi effetti il 30/04/2024;
2) Conferma l'ordinanza di rilascio emessa il 05/06/2024;
3) Condanna parte resistente, , al pagamento delle spese di lite, in favore Controparte_1
di parte ricorrente, in persona dei soci Parte_1
amministratori sig. e arch. , nonché Parte_1 Parte_2 Parte_1
, che si liquidano in € 278,92 per esborsi ed € 2.350,00 per compenso
[...]
professionale, per entrambe le fasi di giudizio, oltre accessori come per legge.
Salerno lì, 06/07/2025
Il GOP
Cosimina D'Ambrosio
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