N. R.G. 770/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TRENTO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice dott. Giuseppe Barbato, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di I grado n° 770/2022 R.G. promossa da:
, residente in [...] Parte_1 rappresentata e difesa dall'avv. Paolo Corso
PARTE ATTRICE
C O N T R O
, residente in [...] CP_1 rappresentato e difeso dall'avv. Maria Rosa Visintin
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: azione ex art. 2932 c.c.
CONCLUSIONI:
Parte attrice così conclude:
“Voglia l'ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza eccezione e deduzione,
➢ Accertato che la sig.ra ha adempiuto alle obbligazioni Parte_1 assunte nel contratto preliminare stipulato il 01.03.2021 con il sig. CP_1 emettere sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 cc che, in forza del predetto contratto preliminare di compravendita, tenga luogo del contratto definitivo non concluso, e che disponga perciò il trasferimento a favore della sig.ra della Parte_1 proprietà di:
➢ PM 1 PED 3220 IN PT 5949 II in CC TRENTO (quota 1/1);
➢ P.F. 2947/4 IN PT 5951 II in CC TRENTO (quota 1/1); pagina 1 di 4 ➢ P.F. 2947/2 IN PT 5952 II in CC TRENTO (quota 2/6); immobili come meglio descritti e individuati nel medesimo contratto preliminare con tutte le parti comuni e pertinenziali alle sopraddette realità;
➢ Ordinare l'intavolazione dell'emananda sentenza;

➢ Con vittoria di spese, compensi, rimborso forfetario, iva e cpa come per legge”
Parte convenuta così conclude:
“si associa alle conclusioni dell'attrice con compensazione delle spese di lite e tassazione a carico dell'attrice”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Premesso che il 1° marzo 2021 aveva stipulato un contratto preliminare con
, al fine di acquistare, al prezzo di € 210.000,00, poi interamente versato, un CP_1 appartamento al pianterreno del civico 24 di Strada Gardensana in Trento con le relative pertinenze, corrispondente alla p.m. 1 della p.ed. 3220 e alle pp.ff. 2947/4 e 2947/2 C.C. Trento, in citazione esponeva che, nonostante i numerosi Parte_1 solleciti, il promittente venditore non si era reso disponibile alla stipula del contratto definitivo, prevista per il giorno 8 aprile 2021.
Pertanto, conveniva in giudizio per Parte_1 CP_1 chiedere, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la pronuncia di sentenza “che tenga luogo del contratto definitivo non concluso e che disponga perciò il trasferimento” dei detti immobili in suo favore.
Costituitosi in giudizio contestava quanto dedotto ex adverso e CP_1 chiedeva il rigetto della domanda di controparte, assumendo, in particolare, che, essendosi profilata nell'estate 2021 la possibilità di fruire dell'eco-bonus 110% e del sisma-bonus, di comune accordo con l'attrice aveva richiesto a un tecnico di fiducia di provvedere alla riqualificazione energetica, il che avrebbe comportato un incremento di valore del compendio immobiliare e, quindi, un aumento del pattuito prezzo di vendita;
sosteneva poi che nelle more il trasferimento non era stato effettuato per evitare la perdita dei detti benefici fiscali.
Con provvedimento dd. 10.5.2023 si rilevava, anche ai fini e per gli effetti di cui all'art. 101, 2° co., c.p.c., che “non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., in assenza di dichiarazione - contenuta nel preliminare o prodotta successivamente in giudizio - sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 della legge n. 47 del 1985 ed integra una condizione dell'azione ex art. 2932 cod. civ., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale (Cass., Sez. 6 - 2, n. 8489 del 29/04/2016 ; analogamente, Cass., Sez. 6 - 2, n. 1505 del 22/01/2018)” (così in motivazione Cass., sez. un. n° 25021/2019; v. anche Cass., n° 18195/2020 secondo cui “ove le parti concludano un pagina 2 di 4 contratto preliminare di compravendita di un terreno, sul quale insistano degli immobili di cui…non sia, tuttavia, fatta menzione nel contratto medesimo, cionondimeno il giudice, adito ex art. 2932 c.c., non può emanare sentenza di trasferimento coattivo in assenza, non solo, del certificato di destinazione urbanistica del terreno, ma anche della dichiarazione, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono requisiti richiesti a pena di nullità dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 ed integrano, altresì, una condizione dell'azione”).
In sostanza, sul presupposto che “la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti”, la giurisprudenza di merito e di legittimità è costante nel ritenere l'applicabilità dell'art. 46 D.P.R. n° 380/2001, nonché dell'art. 40 legge n° 47/1985 per gli edifici costruiti anteriormente al 17.3.1985 (che comminano la sanzione della nullità in ipotesi di trasferimento di immobili caratterizzati da talune irregolarità edilizie) anche ai provvedimenti giudiziari produttivi di effetti reali, come la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. e, quindi, nell'affermare che tale sentenza non può essere emanata in assenza dell'indicazione, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio, degli estremi del titolo edilizio, che, costituendo sul piano processuale, una condizione dell'azione e non un presupposto della domanda, può sopravvenire anche in corso di causa, “purché prima della relativa decisione, giacché essa è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti (in termini, con specifico riferimento alla dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'art. 40 della legge n. 47/1985, attestante l'inizio dell'opera in data anteriore al 2 settembre 1967, Cass. 6684/19)” (così in motivazione Cass., n° 20526/2020; v. anche Cass., n° 1199/97, Cass., n° 5902/2002, Cass., n° 9647/2006, Cass., n° 13225/2008, Cass., n° 21721/19).
Ciò premesso, mette conto rilevare che nel prosieguo del giudizio successivo al detto provvedimento nessuna delle due parti ha indicato gli estremi della concessione edilizia che ha consentito l'edificazione dell'unità abitativa oggetto dell'allegato contratto preliminare di compravendita, e neppure ha individuato nelle forme dovute, ossia con dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà resa innanzi a pubblico ufficiale, un'eventuale collocazione temporale dell'edificazione in epoca anteriore al 1° settembre 1967 (al riguardo il citato art. 40, legge n° 47/1985 stabilisce, infatti, che “per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967”).
pagina 3 di 4 L'evidenziata carenza della necessaria dichiarazione urbanistica non appare supplita né dall'allegato provvedimento concessorio n° 2876 dd. 11.4.1979, avendo questo a oggetto “la sistemazione dell'appartamento al piano terra del fabbricato p.ed. 3220 C.C. di Trento”, il che fa presumere che all'epoca l'immobile de quo fosse stato già costruito, né dagli altri provvedimenti amministrativi prodotti in data 5.11.2024, in quanto tutti riferibili a interventi edilizi ulteriori e diversi dall'edificazione dell'unità abitativa.
A conferma dell'anteriorità della costruzione dell'immobile per cui si procede rispetto al detto titolo del 1979 sovviene anche la visura tavolare allegata alla citazione, da cui si evince che nel 1978 fu emesso un decreto relativo alla “divisione materiale” in ordine alle tre porzioni materiali 1 (quella oggetto di causa, peraltro ivi descritta come composta da cantina e garage a piano terra e tre stanze più altri vani al primo piano, mentre nel contratto preliminare si fa riferimento a un appartamento “posto al pianterreno”) 2 e 3 della p.ed. 3220 C.C. Trento, ciò inducendo a ritenere che nel 1978 la porzione materiale 1 era stata già edificata.
Aggiungasi a ciò che nessuna delle due parti ha prodotto il certificato di destinazione urbanistica relativo alle due particelle fondiarie promesse in vendita, pur essendosi fatto riferimento nel provvedimento dd. 10.5.2023 al principio di diritto secondo cui in caso di contratto preliminare di compravendita di un terreno il giudice, adito ex art. 2932 c.c., non può emanare sentenza di trasferimento coattivo in assenza del certificato di destinazione urbanistica (v., fra le altre, Cass., n° 18195/2020, Cass., n° 21721/2019, Cass., n° 16068/2019).
Le considerazioni svolte appaiono in grado di giustificare una declaratoria di rigetto.
Per quanto, infine, attiene alle spese di lite, avendo il convenuto aderito alla domanda attorea in sede di conclusioni e venendo questa rigettata per questione oggetto di rilievo officioso, vi è ragione di compensarle integralmente.

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa proposta da nei confronti di , disattesa ogni diversa Parte_1 CP_1 domanda, istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
- rigetta la domanda di parte attrice;

- compensa le spese di lite.
Così deciso in Trento in data 23.9.2025
Il giudice dott. Giuseppe Barbato
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