N. 134/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VERBANIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa AR HE, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 134/2023 r.g. promossa da:
C.F. ), Parte_1 C.F._1
(C.F. ), rappresentate e difese dall'avv. Parte_2 C.F._2
MA AN ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore, PARTI ATTRICI contro
(C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._3 dall'avv. BIASIUCCI LANFRANCO ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza ex art. 127 – ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con ricorso ex art. 702bis c.p.c. e hanno convenuto in giudizio Parte_2 Parte_1
chiedendo che fosse data esecuzione al verbale di conciliazione, Controparte_1
redatto nella controversia per ATP ex art. 696 bis c.p.c. rubricata al n. RG 2144/2011, avanti al Tribunale di Verbania, munito della declaratoria di esecutività in data 17.12.2020, e per l'effetto, che fosse condannata a: 1) corrispondere alle ricorrenti, a titolo di penale giornaliera di € 20,00, come disciplinata dall'art. 3 dell'accordo conciliativo, la somma complessiva di €
51.280,00, oltre interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c., o quell'altra maggior o minor somma ritenuta di giustizia;
2) ultimare e definire le pratiche, opere e lavori previsti dal punto da n.
1) a 7), con condanna, altresì, ex art. 2932 c.c., alla stipula dell'atto di compravendita delle scale, come disciplinato dalla lettera i) e dal disposto di cui ai nn. 6) e 7), al prezzo convenuto di €7.000,00, oltre interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c. In particolare, hanno dedotto:
- che le ricorrenti erano proprietarie dell'unità immobiliare sita a Baveno (VB), Via
Indipendenza n.° 8, censita al Foglio 5 mappale 182 sub. 8, legato al mappale 345 sub. 1
(abitazione piano terra e primo), nonché Foglio 5, mappale 182, sub. 9 legato al mappale 345, sub. 2 (deposito piano secondo), proprietà confinante con l'unità immobiliare di proprietà sita a Baveno, alla via Indipendenza n. 10-12-14, della resistente;
Controparte_1
- che le esponenti avevano sottoscritto, in data 15/06/2012, la scrittura privata, avente la forma di verbale di conciliazione nella controversia per ATP ex art. 696 bis c.p.c., rubricata al n. RG 2144/2011, avanti al Tribunale di Verbania, che era stato munito della declaratoria di esecutività in data 17.12.2020, dal Tribunale di Verbania, dr.ssa Barco, ex art. 474, n. 3, c.p.c.;
- che in tale accordo era stato stabilito che le sigg.re e avrebbero ceduto la Pt_2 Pt_1
propria quota di proprietà della scala comune del fabbricato identificato al C.T. foglio 14, mappale 121, rinunciando ad ogni diritto sulla stessa;

- che la resistente si era impegnata, quale compenso, al pagamento di € 7.000,00 e alla realizzazione dell'intera ristrutturazione delle parti comuni dell'edificio, oltre ad alcune opere specifiche, dettagliate nelle voci da a) ad h) della scrittura privata;

- che la sig.ra si era impegnata, altresì, a rispettare determinate tempistiche, CP_1
cadenzate alle voci da k) ad n); - che era stato previsto un tempo massimo di realizzo delle opere pari a sei mesi per la definizione della pratica edilizia, ed era stato stabilito il termine di 24 mesi per la esecuzione degli interventi previsti a carico della CP_1
- che i predetti lavori non erano stati realizzati e non erano state rispettate le rigorose tempistiche convenute tra le parti, nell'ambito dell'accordo conciliativo;

- che a garanzia del rispetto dei termini previsti per l'esecuzione delle opere, la sig.ra all'art. 3, si era impegnata a corrispondere alle controparti una penale giornaliera di CP_1
€ 20,00;
- che l'accordo conciliativo era rimasto disatteso, nonostante i solleciti e, pertanto, le odierne ricorrenti avevano provveduto a notificare atto di precetto in data 23.12.2020, rimasto anch'esso privo di alcun riscontro, così come non sortiva alcun effetto il pignoramento presso terzi notificato alla debitrice e all'Istituto di credito;

- che alla data d'introduzione del presente giudizio erano decorsi giorni 2564 dalla scadenza del termine massimo per l'esecuzione del predetto accordo conciliativo, mai adempiuto dalla controparte e, dunque, era maturata una penale pari ad € 51.280,00;
- che l'interpretazione del verbale di conciliazione giudiziale andava operata alla stregua degli articoli 1362 ss. cod. civ. e, pertanto, la sig.ra doveva essere Controparte_1 condannata a dare esecuzione a quanto indicato nel verbale di conciliazione prodotto e munito di formula esecutiva.
Con comparsa di costituzione e risposta si è costituita chiedendo il Controparte_1 rigetto della domanda attorea. In particolare, ha dedotto:
- che il verbale di conciliazione era un titolo esecutivo ex art 474 cpc, idonea all'esecuzione forzata degli obblighi di fare e di non fare, sicché non poteva essere chiesta la sua attuazione mediante il giudizio semplificato di cognizione introdotto dalle controparti;

- che la domanda attorea era improcedibile per mancato esperimento della mediazione obbligatoria;
- che la scrittura conciliativa de qua risultava assolutamente generica ed indeterminata per non identificare, in modo inequivoco e comunque determinabile, anche con menzione dei dati catastali e edilizi-urbanistici, oppure con le precise porzioni di comproprietà, la quota proprietà di scala da trasferire all'esponente nonché le parti comuni tra le parti;

- che le controparti erano risultate non comproprietarie di locali e della scala in questione
(posizionata nel fabbricato Piede C di Baveno Via Indipendenza) con loro impossibilità di cessione;

- che in sede di conciliazione del 2012 era stata rappresentata una realtà delle strutture immobiliari e delle proprietà e dei confini, non veritiera e distorta, con conseguenti errori e vizi della volontà della convenuta, e con incidenza negativa rilevante sul processo formativo del consenso;

- che la resistente, dopo opportune verifiche anche presso uffici amministrativi, era venuta a conoscenza di fatti e circostanze, nonché di documenti ,che le controparti avevano omesso di riferire nel 2012;
- che non vi era un titolo di proprietà delle attrici sulle unità poste al secondo piano e sulla scala del fabbricato Piede C, oggetto della scrittura conciliativa in questione;

- che le schede catastali presentate da Sigg.re e dal loro geom. Pt_2 Pt_1 Per_1 erano errate per indicazioni viziate dei mappali, delle dimensioni, delle posizioni, dei confini e dei titoli di proprietà altrui;

- che la concessione edilizia avversa del 1977 non riportava (neppure negli elaborati allegati) il secondo piano, ma espressamente indicava un accesso e una scala differenti da quelli in conciliazione 2012;
- che l'espressione “…da stralciarsi dal maggior corpo di fabbrica” nell'atto notarile di acquisto immobiliare attoreo era da intendersi che le unità in acquisto da erano a Pt_1
dividersi dal restante corpo degli altri cedenti (ossia i futuri venditori alla convenuta Sig.ra con più atti di cessione); CP_1 - che da ciò erano conseguiti due edifici distinti, piede B e piede C, entrambi da terra a cielo, di cui l'edificio Piede C, contenente la scala comune - oggetto della conciliazione 2012 e di cessione - era unicamente in proprietà della resistente Sig.ra CP_1
- che nell'accordo del 2012 era stata erroneamente rappresentata l'unitarietà di fabbricato, rectius un condominio con parti comuni, e con la scala in comproprietà;
- che le resistenti avevano un loro ingresso autonomo e una loro scala personale, mentre la scala oggetto della cessione non era condominiale a differenza di quanto espresso erroneamente nello stesso testo conciliativo;

- che, negli atti di provenienza delle ricorrenti, la scala de qua non era oggetto di trasferimento, né era un accessorio pertinenziale compreso nella vendita, ma era espressamente citata soltanto come “coerenza”, ossia espressamente indicata come un confine;

- che non vi era una quota di proprietà della scala de qua in capo alle Sig.re e Pt_2 Pt_1
per la porzione di collegamento tra il primo piano e il secondo piano dell'edificio Piede C., anche considerato che il secondo piano ex adverso reclamato non era conforme e regolare, né in titolarità avversa;

- che non erano state allegate agli atti le giuste menzioni catastali e dichiarative di cui alla legge 52/1985 (identificazione catastale odierna, riferimento a planimetrie depositate in catasto, dichiarazione di conformità allo stato di fatto odierno dei dati catastali e delle planimetrie), oltre alle giuste menzioni delle concessioni edilizie ed urbanistiche, per la richiesta di trasferimento giudiziale immobiliare allo stato attuale;

- che, in ogni caso, la Sig.ra aveva svolto i lavori previsti a suo carico e che la CP_1 concessione edilizia era stata rilasciata soltanto a fine novembre 2013;
- che, relativamente delle proprie unità abitative, i tempi si erano allungati poiché la Sig.ra aveva dovuto affrontare alcune problematiche strutturali e tecniche impreviste ed CP_1 imprevedibili in sede progettuale, emerse in corso d'opera; - che i lavori riferiti alle parti attoree, di cui al fabbricato piede B, erano stati ultimati nei termini della scrittura;

- che il protrarsi dell'esecuzione dei lavori - a carico esclusivo della resistente, e comunque solo nel suo fabbricato - non aveva arrecato alcun danno nella proprietà e nel godimento altrui, oltre che alcun squilibrio sulle rispettive prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale tra le parti;

- che la richiesta di € 51.2800,00 a titolo di penale era sproporzionata, anche considerato che le controparti non avevano subito alcun danno;

- che, in ogni caso, la penale doveva essere rapportata al minor valore della quota di comproprietà della scala de qua nell'edificio Piede C in capo alle ricorrenti, che non avevano titolarità di essa quantomeno rispetto al secondo piano.
Con ordinanza del 26.1.2024 è stato disposto il mutamento del rito e sono stati assegnati alle parti i termini di cui all'art. 183 comma 6 numeri 1, 2 e 3 c.p.c. con fissazione dell'udienza del
10.7.2024 per la disamina dei mezzi istruttori. All'esito della stessa, ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata l'udienza di precisazione in data 3.7.2025, celebratasi mediante trattazione scritta.
⁎
La domanda attorea non è meritevole d'accoglimento per le ragioni di seguito esplicate.
In via preliminare, deve essere rigettata l'eccezione sollevata dalla convenuta d'improcedibilità dell'azione per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria. La presente controversia non concerne, infatti, alcuna delle materie indicate dall'art. 5 del d. lgs 28/2010, considerato che l'azione ex art. 2932 c.c., avendo natura personale e non reale, non è soggetta alla disciplina della mediazione.
Parimenti, non è fondata l'eccezione d'inammissibilità della domanda attorea per essere stata azionata in sede di giudizio di cognizione una scrittura privata con valenza di titolo esecutivo. Al riguardo, è stato affermato in giurisprudenza che “l'accordo fra le parti, verbalizzato dal consulente tecnico d'ufficio, pur non integrando una conciliazione giudiziale con efficacia estintiva del giudizio, in quanto redatto in assenza del giudice ed al di fuori delle ipotesi di controversia contabile previste dall'art. 199 c.p.c., ben può costituire, ove il giudice ne ravvisi gli estremi, un negozio transattivo sostanziale, idoneo a determinare, da un lato, la cessazione dell'originaria materia del contendere e, dall'altro, l'insorgere di nuove obbligazioni a carico delle parti” (Cass. 2212/2025). Soltanto l'accordo verbalizzato dal CTU può, quindi, acquisire la valenza di un accordo conciliativo, mentre, nella specie, è stata redatta una scrittura privata senza alcun coinvolgimento del consulente nella redazione del testo contrattuale. Pertanto,
l'accordo raggiunto tra le parti, sebbene reso esecutivo dal Giudice del procedimento per accertamento tecnico preventivo, non rappresenta un titolo esecutivo tale da rendere inammissibile la domanda.
Posto ciò, occorre esaminare la domanda ex art. 2932 c.c. d'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto definitivo.
In primo luogo, deve ritenersi che la scrittura privata del 15.6.2012 sia qualificabile in termini di contratto preliminare, anziché come contratto definitivo (doc. 2 parte convenuta).
Nel testo contrattuale sono presenti espressioni che sembrano riferirsi a un contratto definitivo di compravendita (cfr. p. 2 “Le sigg. cedono e vendono alla sig. Parte_3 CP_1 che acquista la propria quota di proprietà sulla scala comune del fabbricato identificato al CT foglio 14, mapp.121”). Tuttavia, da una valutazione complessiva della scrittura privata ispirata al canone ermeneutico di cui all'art. 1363 c.c., è desumibile l'intenzione dei contraenti d'impegnarsi alla conclusione di un successivo contratto definitivo e, quindi, la volontà degli stessi di stipulare con la scrittura privata in questione un contratto preliminare. Ciò è dimostrato, in primo luogo, dalla specificazione finale in cui le parti dichiarano espressamente che “il presente atto si intende quale compromesso irrevocabile alla stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare” e è indicata come “promissaria acquirente della Controparte_1
comproprietà”.
Nel testo contrattuale si legge, inoltre, a pag.4, che “n.5) la stipula dell'atto notarile di compravendita verrà effettuato al completamento delle opere qui previste in contratto. Qualora le sigg. non dovessero perfezionare con atto notarile la cessione delle quote di comproprietà Parte_3 sulla scala, si stabilisce sin d'ora che le stesse dovranno riconoscere pro quota alla sig. le spese CP_1 sostenute per la ristrutturazione e la riqualificazione del bene immobile sostenute dalla medesima”.
L'efficacia obbligatoria del contratto è, inoltre, desumibile dalla previsione secondo cui nel caso di vendita dell'immobile nelle more dell'atto notarile, il terzo acquirente sarebbe subentrato nell'impegno contrattuale (cfr. “Resta inteso che le Parti, nelle more dell'atto notarile di cui al punto 5), in caso di trasferimento dell'immobile o di parte di esso, si impegnano a riportare la presente scrittura privata nell'atto pubblico, facendo accettare e subentrare nell'impegno il terzo acquirente per quanto qui previsto”).
Sulla base della qualificazione della scrittura privata del 15.6.2012 come contratto preliminare, le attrici hanno, quindi, chiesto ex art. 2932 c.c. l'emissione di una sentenza che tenga luogo del contratto di compravendita definitivo non concluso.
La parte resistente ha, invece, contestato la validità di tale accordo, deducendo che il suo consenso si fosse formato sull'erroneo presupposto della comproprietà della scala, in realtà di proprietà esclusiva della stessa.
Tenuto conto della documentazione versata in atti, si condividono le valutazioni delle attrici in ordine alla natura comune della scala oggetto della vertenza. La natura condominiale della stessa è, in primo luogo, desumibile dall'atto di divisione ereditaria di del Controparte_2
14.11.1871, in cui era stato stabilito che la scala doveva rimanere comune alla quota divisionale di cui al piede B, dove oggi ricade la proprietà e alla quota Parte_3
divisionale di cui al piede C, dove oggi ricade la proprietà Nella parte relativa CP_1 all'assegnazione del piede B, si legge, infatti, con riferimento alla scala “questa però in comunione col Piede C. pel libero accesso e regresso dalle superiori camere a norma del fin qui praticato” (doc. 20 all. 1 parte convenuta).
Dall'atto emerge, quindi, che la scala era necessaria per poter accedere alle stanze situate al piano superiore dell'immobile e a norma dell'art. 1117, co.1, n.1) c.c. sono da considerare di proprietà comune dei condomini tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, salvo titolo contrario. Tale disposizione prevede, infatti, che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate…”.
In giurisprudenza è stato, infatti, affermato che “In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca CP_3 volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri” (cfr. Cass.,civ.sez.II, 14.11.2024, n.29379).
Tale conclusione non è contraddetta dalla menzione della scala tra le coerenze nell'atto di compravendita del 9.12.1972, redatto dal Notaio , con cui e Per_2 Persona_3 Pt_2
avevano acquistato parte dell'immobile (doc. 20 all. 2 parte convenuta). Difatti, non
[...] essendo stato dimostrato che fosse intercorsa una modifica dello stato dei luoghi rispetto all'atto di divisione del 1971, deve ritenersi che la funzione della predetta scala fosse rimasta immutata e che, quindi, fosse necessaria per accedere ai piani superiori.
Inoltre, con lo stesso atto del 1972 era stata conclusa anche la venditi di e Persona_4
di alcuni locali siti al piano terra, al primo piano e al secondo piano e la scala Persona_5 era indicata come comune. Nelle due contestuali compravendite, contenute nell'atto del 1972, di e e di e non vi era, quindi, Parte_2 Persona_3 Persona_4 Persona_5
menzione espressa dell'acquisto pro quota delle parti comuni dell'edificio condominiale, ma la scala era menzionata, in entrambi i casi, come comune. Pertanto, l'aggettivo comune, senza alcuna specificazione o limitazione, doveva essere inteso nel senso che il bene fosse in comunione tra tutti i condomini del fabbricato. Per entrambe le compravendite dell'atto notarile del 1972, la scala era stata indicata come “scala comune”, sicché doveva essere considerata in comproprietà di tutti coloro che fossero proprietari di una unità abitativa nel fabbricato condominiale mapp.121 NCT, e quindi, anche agli acquirenti e Pt_2 Pt_1
Ciò trae conferma dal fatto che nell'atto del 29.12.2008, redatto dal Notaio Per_6 [...]
e i figli vevano venduto a i medesimi beni di cui all'atto di Persona_7 Pt_1 CP_1
provenienza Notaio 09.12.1972, ovvero i mapp.182/sub.4 e mapp.182/sub.7, e la scala Per_2 era espressamente indicata tra i beni oggetto di quota di comproprietà (cfr. doc. 20 all. 5 pag.
2: “Alle unità sopra descritte segue e compete la proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni dell'intero edificio, tali per legge e destinazione, tra cui il vano scala e la corte di cui al mapp.117, in comune con altre unità immobiliari”).
La medesima frase è contenuta anche nella compravendita della sig. in data CP_1
25.05.2009 con per l'acquisto dei mapp.182/sub.1 e mapp.182/sub.6 (doc. 10 parte Pt_4
convenuta), e nella compravendita in data 24.12.2012 con (erede Controparte_4
, erede ) per l'acquisto dei mapp.182/sub.2 e mapp.182/sub.5. Persona_8 CP_5
(doc. 20 all.6 parte convenuta). L'esplicito riconoscimento in tali atti del carattere comune della scala, da un lato, conferma la natura condominiale del bene e, dall'altro lato, non esclude che lo stesso fosse da intendere come comune anche nell'atto di compravendita del
1972, nonostante l'impiego di una diversa formulazione.
Non sono, quindi, condivisibili le affermazioni contenute nella perizia di parte convenuta, redatta dal geom. secondo cui l'edificio di cui al mapp.121 NCT non era Persona_9
un unico edificio, ma due edifici diversi separati fisicamente “piede B” e “piede C”, e quella secondo nell'atto notaio del 14.11.1871 la scala del mapp.121 NCT fosse da intendere Per_10
come comune solo alle unità immobiliari del “piede C”, dove si trovavano le stanze della convenuta CP_1
Contrariamente alla prospettazione attorea, non si ritiene, tuttavia, che, in ragioni delle predette considerazioni contenute nella perizia di parte, sia stato integrato l'illecito civile del falso in scrittura privata. Come chiarito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, il cosiddetto falso valutativo è configurabile soltanto "quando l'attestazione sia resa in un contesto implicante la necessaria accettazione di parametri di valutazione normativamente determinati o tecnicamente indiscussi" (cfr.
Cass., sez. un., n. 22474/2016). In applicazione degli stessi principi, la Cassazione ha ulteriormente precisato che è integrata la condotta di falso di enunciati valutativi solo “se
l'agente, in presenza di criteri di valutazione normativamente fissati o di criteri tecnici generalmente accettati, se ne discosti consapevolmente e senza fornire adeguata informazione giustificativa, in modo concretamente idoneo ad indurre in errore i destinatari delle comunicazioni” (Cass. n. 46689/2016).
Nella specie, non è dimostrato che il perito si sia discostato intenzionalmente da criteri normativamente fissati o generalmente accettati, essendo giunto alle proprie conclusioni sulla base di valutazioni e, quindi, sulla base di parametri opinabili, che non consentono di ritenere integrata la falsità sanzionata dall'illecito depenalizzato di falso in scrittura privata. Inoltre, non risulta dimostrato che le attrici abbiano in concreto patito un danno in conseguenza della perizia prodotta dalla controparte, anche considerato che nella presente sentenza è stata accolta la ricostruzione offerta dalle stesse. Conseguentemente, non sussistono neanche i presupposti per la trasmissione degli atti al Consiglio distrettuale di disciplina dell'Ordine degli Avvocati di Milano.
Sulla base delle considerazioni predette, deve, quindi, escludersi che la scrittura privata in esame sia stata conclusa sull'erroneo presupposto della comproprietà della scala oggetto dell'accordo. Non sono, quindi, fondate le eccezioni d'annullamento e di nullità sollevate dalla convenuta.
Tuttavia, la domanda ex art. 2932 c.c. non è meritevole d'accoglimento. Al riguardo, giova premettere che tale rimedio è volto a tutelare la parte che ha correttamente adempiuto tramite uno strumento adeguato alla reale soddisfazione dell'interesse perseguito, ossia una sentenza costitutiva, laddove con gli ordinari rimedi di esecuzione essa avrebbe potuto ottenere al più una sentenza di condanna della parte inadempiente alla stipulazione del contratto. Il presupposto necessario affinché possa ottenersi la tutela prevista dalla norma de qua è innanzitutto l'inadempimento dell'obbligo di contrarre, ancorché, secondo la dottrina, detto inadempimento possa essere non imputabile. La norma richiede, inoltre, altre due condizioni: la prima è rappresentata dall'inciso “qualora sia possibile” e la seconda dall'espressione “non sia escluso dal titolo”.
Secondo l'opinione maggioritaria, nella prima vanno ricondotte tutte le ipotesi di impossibilità, sia di fatto (ad esempio perimento della cosa oggetto di un preliminare di vendita) che di diritto (ad esempio avvenuta alienazione della cosa ad un terzo).
È necessario, quindi, che il contratto preliminare inadempiuto sia di possibile esecuzione. In altri termini, poiché il requisito della possibilità dev'essere inteso nel senso di “pratica attuabilità del comando giudiziale”, tale condizione non può sussistere laddove la particolare situazione di fatto o di diritto impedisca che la sentenza possa realizzare il risultato del contratto definitivo.
L'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare esige, infatti, che al momento della pronuncia giudiziale – ovvero al momento della proposizione della domanda – sussistano tutte le condizioni giuridiche, con i relativi presupposti di fatto, che consentano alla sentenza costitutiva di rispecchiare integralmente le previsioni delle parti in sede di preliminare.
Al riguardo, la giurisprudenza, da ultimo con la pronuncia n. 18545/2024, ha reiteratamente stabilito che “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 c.c., la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo. La sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche sostanziali”.
Sul punto, è stato, altresì, affermato in giurisprudenza che “la pronuncia di cui all'art. 2932 c.c. non è evocabile ove il bene oggetto del contratto, per eventi sopravvenuti alla stipula dello stesso, venga modificato non essendo possibile, in sede giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti” (Cass. civ., sez. 2, 12.07.2022 n. 22011). Potendo il giudice imporre solo l'esecuzione di un contratto definitivo che ricalchi precisamente i termini dell'accordo e l'assetto di interessi espresso dalle parti è, inoltre, necessario che il bene oggetto della compravendita sia identificabile con certezza, in quanto l'indeterminatezza o la genericità dell'oggetto impediscono l'esecuzione in forma specifica: nel campo del diritto immobiliare ciò avviene principalmente dando indicazione, esatta e compiuta, dei dati catastali del bene e dei suoi confini.
Nella specie, con l'accordo conciliativo del 15.6.2012 le attrici si erano impegnate a cedere a la loro quota di proprietà sulla scala comune del fabbricato Controparte_1
identificato C.T. foglio 14 mappale 121. Tuttavia, è pacifico tra le parti che tale scala non è più esistente essendo stata distrutta ad opera della convenuta nel 2014. L'inesistenza CP_1
materiale del bene oggetto del contratto si configura come un'impossibilità di fatto che preclude l'attuazione dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, venendo meno l'identità del bene previsto nel contratto preliminare rispetto a quello oggetto del trasferimento. Il perimento materiale del bene impedisce la realizzazione in sede giurisdizionale dell'assetto contrattuale predisposto dalle parti in sede di contratto preliminare e non consente, quindi, che sia soddisfatta la condizione della possibilità materiale e giuridica racchiusa nell'inciso “qualora sia possibile”. All'impossibilità di dare attuazione all'obbligo di traferire la proprietà del bene consegue che il promissario acquirente non sia tenuto al pagamento della somma di euro 7.000,00 e alla realizzazione dei lavori di ristrutturazione che, nell'accordo stipulato, erano stati previsti come corrispettiva per l'acquisto delle quote di proprietà sulla scala.
Tale conclusione non può essere esclusa neanche dalla circostanza che la scala sia stata demolita ad opera della parte convenuta. La predetta condotta è stata, infatti, valorizzata dalle attrici al solo fine di dimostrare che avesse inteso dare Controparte_1
esecuzione al contratto concluso nel 2012, ma non è stata allegata come causa dell'impossibilità di adempiere l'obbligo di concludere il contratto definitivo. Difatti, le attrici non hanno chiesto, neanche in via subordinata, la risoluzione del contratto, bensì hanno proposto soltanto una domanda di adempimento del contratto e non hanno allegato il predetto comportamento in termini d'inadempimento tale da rendere impossibile l'attuazione del programma contrattuale.
Inoltre, tra le condizioni necessarie per l'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. va annoverata l'acquisizione agli atti della dichiarazione di coerenza catastale di cui all'art. 29, c.
1, legge n. 52 del 1985, relativa alla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Essa è sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale (cfr. Cass. n. 12654/ 2020).
L'art. 29 co. 1bis. L. 52/1985 prevede che “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”. La Corte di legittimità ha affermato che tale disposizione si applica anche agli atti giudiziari che trasferiscono diritti reali immobiliari, quali le sentenze: “Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, co. 1bis, della
l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione;
viceversa, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con
l'intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell'azione e la sua mancanza non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c. Le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall'art. 29, comma 1bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall'art. 19, co. 14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122 del
2010, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, devono sussistere, quali condizioni dell'azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell'articolo 2932 c.c., anche in relazione ai processi instaurati prima dell'entrata in vigore del d.l. n. 78 del 2010” (Cass. civ. sez. 2 n. 20526 del 29.09.2020).
Le attrici, nel caso concreto, non hanno prodotto la dichiarazione di conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, co. 1bis, della l. n. 52 del 1985 che, rientrando tra le condizioni per l'accoglimento dell'azione ex art. 2932 c.c., avrebbe dovuto essere depositata, anche considerato che è incontestato tra le parti che lo stato dei luoghi fosse mutato in seguito alla conclusione del preliminare del 2012.
La necessità di tale documentazione non può, inoltre, essere esclusa neanche in ragione dell'allegata qualificazione della scala come bene non censibile, posto che tale condizione avrebbe comunque dovuto essere provata mediante attestazione da parte di un tecnico abilitato della corrispondenza di tale circostanza allo stato di fatto. A tale fine, a fronte del mutamento dello stato dei luoghi, sarebbe stato necessario anche fornire delle planimetrie aggiornate che, invece, non sono state oggetto di allegazione.
Sulla base di tali considerazioni, deve essere rigettata la domanda ex art. 2932 c.c.
d'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo.
Parimenti non è fondata la domanda di corresponsione della somma complessiva di euro
51.280,00, a titolo di penale.
Come è noto, l'art. 1382 c.c. definisce la clausola penale come quella clausola a mezzo della quale le parti convengono che “in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione” e produce l'effetto “di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore”. Ratio della clausola penale è quella, da un lato, di esonerare il creditore dall'onere di provare il danno da inadempimento, in quanto ne costituisce liquidazione anticipata, e, dall'altro, di incentivare l'adempimento del debitore, il quale conosce sin dall'inizio l'entità della prestazione cui è tenuto se inadempiente: in altri termini, essa costituisce una clausola accessoria al contratto –
o in esso direttamente contemplata – postulante una liquidazione forfettaria ed anticipata del danno da inadempimento, imponendo alla parte inadempiente la corresponsione alla controparte di detta somma anche a prescindere dalla prova di un effettivo danno patito da quest'ultima per effetto dell'inadempimento medesimo, con la precipua finalità di dissuadere la parte dal rendersi inadempiente e, quindi, di incentivarla alla corretta esecuzione della prestazione, proprio nella consapevolezza che, in caso contrario, sarà tenuto sic et simpliciter al pagamento della somma forfettariamente predeterminata dalla clausola, senza la necessità che la controparte negoziale agisca secondo le vie e le modalità ordinarie per fare accertare l'inadempimento, la sua gravità e l'entità del danno patito.
Tale clausola costituisce un'obbligazione pecuniaria accessoria che presuppone necessariamente una obbligazione principale determinata cui accede come strumento di tutela del creditore. Nel caso di specie, l'obbligazione principale cui la penale si correla è rappresentata, sulla base del testo contrattuale, dall'impegno ad eseguire le opere indicate ai punti da A) a J) del contratto entro dei termini stabiliti. La stessa era stata stabilita nella misura di euro 20,00 per ogni giorno di ritardo nella realizzazione di tali lavori, i quali erano stati previste a titolo di corrispettivo per l'acquisto della proprietà della scala non più esistente.
Tuttavia, come già illustrato, dall'impossibilità di dare attuazione all'obbligo di concludere il contratto definitivo consegue la non debenza del relativo corrispettivo, ovvero l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione. Pertanto, non può essere richiesto il pagamento della clausola penale pattuita per il ritardo nella realizzazione dei predetti interventi, in quanto gli stessi non sono dovuti. Inoltre, a fondamento della domanda di pagamento della penale per il ritardo, non può essere posta la condotta di demolizione della scala ad opera della parte convenuta. Difatti, come illustrato, tale comportamento non è stato dedotto dalle attrici in termini di inadempimento o di causa dell'impossibilità di eseguire il contratto e, in ogni caso, anche se lo si qualificasse come tale, non potrebbe giustificare l'operatività della clausola penale. Tale pattuizione è stata, infatti, prevista per il ritardo nella realizzazione dei lavori di ristrutturazione, mentre la condotta di demolizione del bene rappresenterebbe un inadempimento diverso rispetto a quello contrattualmente previsto.
Alla luce di tali considerazioni, le domande attoree devono essere rigettate.
Infine, la parte convenuta ha chiesto ai sensi dell'art. 89 c.p.c. la cancellazione di alcune espressioni contenute nella comparsa conclusionale avversaria e indicate nella memoria depositata in data 25.11.2025, nonché la condanna al risarcimento del relativo danno. Com'è noto, il divieto di usare espressioni sconvenienti od offensive mira a contenere l'esercizio del diritto di difesa nei limiti del necessario, senza ledere l'integrità morale della controparte.
Sono qualificabili come espressioni offensive quelle connotate da un'attitudine dispregiative indirizzata non soltanto nei confronti della controparte o del suo difensore, ma anche del giudice, o di terzi estranei al processo;
mentre rientrano nel novero delle espressioni sconvenienti quelle che, pur non offensive, non sono appropriate al contesto del processo, così da dar luogo ad una condotta di minor gravità rispetto all'offensività (cfr. Cass. n.
14942/2000; Cass. n. 9707/2003; Cass. n. 12952/2007). Va, tuttavia, precisato che se l'impiego dell'espressione offensiva o sconveniente si giustifica in ragione dell'esercizio della difesa e non eccede rispetto ad esso, trova applicazione la causa di non punibilità stabilita dall'art. 598
c.p. (cfr. Cass. n. 1757/2007; Cass. n. 26106/2014). Non ricorrono, dunque, i presupposti per il risarcimento del danno ex art. 89 c.p.c. laddove le espressioni contenute negli scritti difensivi, conservando un rapporto, anche indiretto, con la materia controversa e quindi non eccedendo le esigenze difensive, siano preordinate a dimostrare, attraverso una valutazione negativa del comportamento della controparte, la scarsa attendibilità delle sue affermazioni. Inoltre, nell'esercizio del diritto di difesa, il giudizio sulla condotta reciproca può investire anche il profilo della moralità, fattore non del tutto estraneo per contestare la credibilità delle affermazioni dei contendenti (Cass. 17325/2015; Cass. n. 11063/2002). Alla luce delle predette considerazioni, occorre ritenere che le espressioni di cui chiede la Controparte_1
cancellazione non esorbitino rispetto alle esigenze difensive delle attrici e siano dettate dalla sola finalità di svilire l'attendibilità della ricostruzione dei fatti offerti della controparte e di minarne la credibilità, dando così risalto alle incongruenze considerate più manifeste. Si tratta, infatti, di termini o espressioni impiegate essenzialmente per fornire una diversa prospettazione dei fatti di causa e mettere in evidenza le distonie tra la narrazione fornita dalla controparte e quella ritenuta essere la realtà dei fatti. La richiesta formulata dalla convenuta in ordine alla cancellazione delle espressioni, reputate dalla stessa come offensive o sconvenienti, non può, pertanto, trovare accoglimento.
Parimenti deve essere respinta la richiesta di risarcimento per responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c. proposta dalle attrici, a fronte del mancato accoglimento delle domande dalle stesse formulate.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, e devono Parte_2 Parte_1
essere condannate alla rifusione delle spese di lite sostenute da che Controparte_1 vengono liquidate, tenendo conto del valore indeterminato della controversia, sulla base dei parametri ministeriali medi per le prime due fasi e minimi per la fase istruttoria e decisionale
(a fronte dell'assenza d'attività istruttoria e del modello decisionale adottato), così come aggiornati dal D.M. 147/2022, in € 5.261,00 per compensi professionali, oltre spese generali al
15%, I.V.A. e C.P.A.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa, così decide:
- rigetta le domande formulate da e nei confronti di Parte_2 Parte_1 [...]
; Controparte_1 - condanna e a rifondere a favore di Parte_2 Parte_1 Controparte_1 le spese di lite liquidate in € 5.261,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%,
I.V.A. e C.P.A.
Verbania, 26.12.2025
Il Giudice
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