N. R.G. 1228/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Sezione ordinaria civile
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Silvia
Fanesi, visti gli artt. 127 ter e 281 sexies comma 3 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1228 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2023 e promossa da rappresentata e difesa dall'avv. Sara Melchiorre, elettivamente Parte_1 domiciliata in Pineto, via Nazionale Nord-Cond. Poseidon pal. Demetra n.3, presso il difensore, giusta procura in calce al ricorso per decreto ingiuntivo appellante contro
in persona del legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, , rappresentati e difesi dall'avv. Controparte_1 CP_1
MO Di Filippo, elettivamente domiciliati in Teramo, via Mario Capuani n. 53, presso il difensore, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello appellato per la riforma della sentenza n. 83/2022 del Giudice di Pace di Atri in data 25.10.2022 e depositata in data 27.10.2022

pagina 1 di 10 OGGETTO: Altri istituti e leggi speciali

CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di udienza del 19.11.2025, da intendersi qui integralmente trascritte

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in appello, notificato in data 26.4.2023, Parte_1 proponeva impugnazione avverso la sentenza n. 83/2022 con cui il Giudice di Pace di Atri revocava il decreto ingiuntivo n. 17/2019, emesso in favore dell'odierna appellante per omesso integrale pagamento dei canoni di locazione e per il pagamento della penale in ragione della mancanza di tempestiva disdetta, rigettava la domanda riconvenzionale proposta dagli opponenti (odierni appellati) e condannava l'opposta (odierna appellante) al pagamento delle spese di lite.
Alla base della propria pronuncia il Giudice di pace, in primo luogo, riteneva legittima la disdetta (rectius recesso) inviata dagli appellati (in qualità di conduttori) al precedente intestatario del bene locato, dante causa di in assenza di Parte_1 comunicazione al conduttore circa la successione del contratto di locazione ex latere locatoris; in secondo luogo, affermava la non necessità di indicazione dei gravi motivi a sostegno di tale disdetta, in ragione dell'inserimento nel contratto della clausola di recesso convenzionale ex art. 27 comma 7 L. 392/1978; infine, riteneva legittima la riduzione unilaterale dei canoni di locazione da parte del conduttore, a causa del mancato funzionamento dell'impianto di riscaldamento, e dichiarava l'infondatezza della domanda riconvenzionale con cui gli opponenti chiedevano il risarcimento del danno.
La sentenza era impugnata da per i seguenti motivi di appello: Parte_1

1. omesso e/o insufficiente esame di fatti decisivi per il giudizio, consequenziali riflessi sulla motivazione idonei ad inficiarla, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e
116 c.p.c., per non avere il Giudice di pace considerato che la disdetta del conduttore in data 27.8.2018 era stata inviata a anziché all'odierna appellante, nei cui Controparte_2 confronti era stata trasferita la proprietà in data 6.7.2017 e nonostante la sussistenza di plurimi elementi idonei a far presumere la conoscenza della successione nel contratto (quali pagina 2 di 10 l'emissione delle fatture da parte dell'appellante, la corrispondenza intercorsa tra le parti, la restituzione delle chiavi all'appellante), oltre che per non avere valutato la mancanza di gravi motivi giustificativi del recesso;

2. erronea applicazione del principio di soccombenza in caso di reciproco rigetto delle domande proposte in giudizio, violazione e falsa applicazione degli artt. 91, 92 e segg.
c.p.c. per avere il Giudice di pace condannato l'odierna appellante alla refusione delle spese di lite.
Alla luce dei superiori motivi, chiedeva di riformare l'impugnata Parte_1 sentenza, con rigetto dell'opposizione proposta in primo grado e condanna degli appellati alla refusione delle spese di lite e, in subordine, con compensazione delle stesse.
Si costituivano in giudizio gli appellati, i quali, deducendo la completezza della motivazione contenuta nella sentenza di primo grado e la correttezza dell'iter logico argomentativo seguito dal Giudice di pace, chiedevano, in via preliminare, di dichiarare l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 c.p.c. e, nel merito, di rigettare il gravame proposto.
Il procedimento giungeva all'udienza del 19.11.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., ove le parti precisavano le conclusioni mediante deposito di “note di trattazione scritta”, e la causa veniva trattenuta in decisione.
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In via preliminare, deve essere rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'impugnazione per la genericità dei motivi posti a fondamento della stessa, sollevata dagli appellati.
In proposito è sufficiente osservare che il requisito della specificità dei motivi di censura, che l'art. 342 c.p.c. richiede a pena di inammissibilità dell'appello, deve ritenersi rispettato allorché l'impugnazione contenga una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che si renda altresì necessario l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado (cfr. Cass. civ. SS.UU. n. 27199/2017).
pagina 3 di 10 Ebbene, nell'atto introduttivo del giudizio di secondo grado, emerge chiaramente che l'appellante ha inteso censurare la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto la legittimità della disdetta del conduttore e della sospensione del pagamento dei canoni, pertanto, ha chiesto al Giudice di secondo grado l'esame del merito della causa e il rigetto dell'opposizione a decreto ingiuntivo formulata in primo grado, sulla scorta di una rivalutazione delle risultanze istruttorie, prospettando, peraltro, un contenuto alternativo di decisione.
Nel merito, l'appello proposto da è fondato e va accolto per le Parte_1 ragioni di seguito esposte.
Giova precisare che il presente giudizio trae origine dall'impugnazione della sentenza n. 83/2022, emessa dal Giudice di Pace di Atri nel procedimento incardinato a seguito di opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 17/2019, con cui veniva ingiunto agli odierni appellati il pagamento, in favore di della somma di € Parte_1
3.192,84, di cui € 600,00 per residuo canone di locazione mensile e € 2.592,84 a titolo di penale per mancata disdetta del contratto di locazione.
Il giudizio di opposizione veniva introdotto da Controparte_1
e i quali contestavano la debenza
[...] Controparte_1 CP_1 della penale per mancata disdetta del contratto di locazione intercorso tra le parti, in quanto, attesa la mancata comunicazione della parte locatrice sull'intervenuta variazione del soggetto proprietario dell'immobile locato, gli opponenti avevano inviato la disdetta all'originario locatore, gli opponenti allegavano, inoltre, la propria Controparte_2 buona fede, avendo effettuato il versamento dei canoni in favore del suddetto originario locatore e l'insussistenza di una previsione contrattuale relativa al pagamento della penale.
Quanto alla richiesta di pagamento del residuo importo dei canoni, gli opponenti invocavano il principio inadimplendi non est adimplendum, deducendo di aver sospeso la propria obbligazione di pagamento a causa del reiterato inadempimento del locatore, consistente nella mancata fornitura del servizio di riscaldamento presso i locali oggetto del contratto, con conseguente diritto dei conduttori al risarcimento del danno.
Nel giudizio di primo grado si costituiva opponendosi alle Parte_1 deduzioni attoree ed evidenziando l'illegittimità della disdetta inviata a soggetto diverso dal pagina 4 di 10 locatore subentrato nel contratto, anche in considerazione della sussistenza di indici idonei ad escludere l'ignoranza del trasferimento di proprietà (fatture emesse e corrispondenza in atti), oltre che l'omessa indicazione di gravi motivi a fondamento della disdetta e l'arbitraria sospensione del pagamento dei canoni di locazione.
Il Giudice di pace, come detto, in accoglimento dell'opposizione, revocava il decreto ingiuntivo e condannava l'opposta alla refusione delle spese di lite.
Tanto considerato, in recepimento delle doglianze avanzate sul punto da parte appellante, il primo motivo di appello è fondato e va accolto.
Com'è noto, l'art.1602 c.c. stabilisce che “Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.
L'acquirente di un immobile locato a terzi, quindi, diviene cessionario ex lege del contratto di locazione: il trasferimento a titolo particolare della cosa locata implica, sul piano sostanziale, in base all'art. 1599 c.c., il subentro, nella posizione del locatore, dell'acquirente all'alienante e, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 c.p.c. al momento dell'acquisto del bene locato.
La giurisprudenza, inoltre, ha precisato che, in mancanza di contraria volontà dei contraenti, la vendita dell'immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore- locatore senza necessità del consenso del conduttore (cfr. Cass. civ., sez. III, 14 gennaio
2005, n.674), con la conseguenza che quest'ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione di vendita dell'immobile in qualsiasi forma idonea, in applicazione dell'art.1264 c.c., in tema di cessione di credito (cfr. Cass. civ., sez. III, 9 giugno 2010, n.13833; Cass. civ., sez. III, 22 febbraio 2008, n.4588; Cass. civ., sez. III, 9 agosto 2007, n. 17488; Cass. civ., sez. III, 5 agosto 1991, n. 8566).
Nel caso in esame, in virtù del contratto di compravendita del 6.7.2017, Parte_1
è subentrata nel contratto di locazione originariamente concluso tra gli odierni
[...] appellati e divenendo, in modo automatico, la nuova parte destinataria Controparte_2 degli effetti del contratto sia dal lato attivo sia da quello passivo.
pagina 5 di 10 In applicazione di tali principi, posto che nessuna norma di legge impone al nuovo locatore alcun onere comunicativo della successione nel contratto (essendo, come detto, sufficiente qualsiasi forma idonea alla sua cognizione) né il consenso del conduttore alla cessione (in quanto la posizione giuridica di quest'ultimo non subisce alcuna modifica per effetto dell'avvenuta cessione del contratto di locazione), la nuova locatrice Parte_1
subentrata ex lege a titolo particolare nel rapporto locatizio, avrebbe dovuto essere
[...] destinataria della comunicazione di recesso inviata dal conduttore, ai sensi dell'art. 4 del contratto di locazione.
Ai fini dell'art. 1264 c.c., infatti, la conoscenza della cessione del credito può essere intesa non solo come assoluta certezza, ma anche come il risultato di situazioni obiettive di apparenza dell'avvenuta cessione, idonee, nella loro univoca significazione, a giustificare in un debitore di buona fede e di normale diligenza la convinzione che la cessione sia avvenuta (cfr. Cass. n. 1162/1966), considerato che “la notifica del negozio di cessione può avvenire con qualsiasi mezzo idoneo a fargli conoscere la mutata titolarità attiva del rapporto, senza necessità che sia trasmesso al debitore ceduto l'originale o la copia autentica della cessione, purché possa conoscerne gli elementi identificativi e costitutivi”
(cfr. Cass. n. 9761/2005).
Non è, pertanto, condivisibile quanto affermato dal Giudice di primo grado sulla mancanza di prova dell'effettiva conoscenza della cessione da parte dei conduttori, in quanto dalla documentazione in atti risulta che le fatture relative ai canoni di locazione, emesse in epoca immediatamente successiva al trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto del contratto, indicavano quale creditore la nuova locatrice e venivano inviate tramite e-mail ai conduttori mediante messaggi chiaramente riconducibili alla stessa appellante (cfr. fascicolo di primo grado di parte appellante).
Ne consegue che l'invio della comunicazione di recesso all'originaria parte contrattuale deve ritenersi tamqam non esset.
Nessun rilievo assumono le deduzioni degli appellati relative all'esecuzione dei pagamenti in favore dell'originario locatore, essendo una questione attinente ai rapporti interni fra cedente e cessionario.
pagina 6 di 10 Parte appellante lamenta, altresì, l'omesso riconoscimento da parte del Giudice di pace della somma di € 2.592,84 oltre interessi, pari a sei mensilità del canone di locazione, per non avere parte conduttrice comunicato l'intenzione di recedere dal contratto con il preavviso previsto dall'art. 4 del contratto stesso.
In disparte dalla qualificazione della somma richiesta dall'appellante come
“penale”, tale doglianza è fondata.
Devesi rilevare che, come sopra detto, la comunicazione del recesso inviata all'originario locatore non può ritenersi efficace nei confronti del locatore subentrato nel contratto, con conseguente violazione del citato art. 4 del contratto di locazione.
Tanto premesso, si osserva che “la funzione a cui risponde il preavviso del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo presumibilmente necessario per reperire altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l'uso dei locali, così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione” (cfr. Cass.
n. 15769/2015).
Nella specie, non è contestato e risulta documentalmente provato che l'immobile è stato rilasciato in data 27.2.2019 (cfr. verbale di riconsegna chiavi), senza che vi sia stata la conclusione di un nuovo contratto di locazione a seguito del recesso, pertanto al locatore va riconosciuta l'indennità richiesta per un importo pari a sei mensilità.
Non colgono nel segno le allegazioni degli appellati secondo cui “al momento della riconsegna delle chiavi l'immobile veniva rilasciato senza alcuna riserva, tale da poter configurare una risoluzione per mutuo consenso”, atteso che la rinuncia al compenso per il periodo di preavviso non può desumersi dal mero silenzio del locatore - conformemente del resto ai principi generali in materia contrattuale, per cui il silenzio non è normalmente significativo, quale dichiarazione di volontà - ma deve risultare da dichiarazioni, atti o comportamenti inequivocabili in tal senso;
la giurisprudenza ha escluso la rilevanza a tali fini della mera accettazione in restituzione delle chiavi dell'appartamento, precisando che trattasi di “comportamento in certa misura necessitato, a fronte dell'abbandono dei locali da parte del conduttore, e comunque inidoneo di per sé solo a dimostrare la rinuncia del locatore al pagamento del corrispettivo per l'intera durata del periodo di preavviso al
pagina 7 di 10 quale avrebbe avuto diritto per legge” (cfr. Cassazione civile sez. III, 27/07/2015,
n.15769).
Deve essere accolta anche la doglianza dell'appellante relativa all'omesso integrale pagamento dei canoni di locazione, per i mesi da luglio a dicembre 2018, anche in considerazione del fatto che “l'acquirente di un immobile locato a terzi, in quanto cessionario ex lege del contratto di locazione e di tutti i diritti e le facoltà da esso scaturenti, è pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, a nulla rilevando né che la morosità fosse maturata prima della vendita dell'immobile, né che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine” (cfr. Cass. n. 12883/2012;
Cass. n. 12883/2012).
Emerge per tabulas che parte conduttrice ha corrisposto, in relazione ai suddetti canoni, il ridotto importo di € 1.992,84, allegando l'inadempimento della locatrice per la mancata fruizione dell'impianto di riscaldamento.
Invero, in tema di locazione di immobili, il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460
c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (cfr. Cass. 9863/1998; 13133/2006).
Nella specie, è circostanza pacifica che la parte conduttrice sia rimasta nel godimento dell'immobile per cui è causa, ciò che rende priva di giustificazione la sospensione del pagamento dei canoni locativi dalla medesima attuata, in ragione dell'asserita mancata fornitura del servizio di riscaldamento.
Dalle risultanze della prova orale è emerso che la mancata fruizione dell'impianto di riscaldamento derivava dal collegamento dello stesso con l'impianto dell'appartamento sovrastante, di proprietà della stessa Tale circostanza era evidentemente nota al Pt_1 conduttore, il quale, dichiarava di aver “visitato i locali e di averli trovati idonei all'uso convenuto” (art. 8 contratto di locazione) e si obbligava, ai sensi dell'art. 11 del contratto, a pagina 8 di 10 sostenere le spese relative alla fornitura di energia elettrica e ogni altra utenza o servizio fornitogli, con la precisazione che “riguardo la fornitura di riscaldamento non potranno esserci né pretese di orario di accensione da parte del conduttore né richiesta da parte del
Locatore verso il Conduttore per il sostenimento del relativo costo”, oltre che ad esonerare il locatore da responsabilità in caso di “interruzione dei servizi per cause indipendenti dalla sua volontà”.
Nelle specie, le generiche allegazioni degli appellati, inidonee a dimostrare l'effettiva causa della mancata fornitura e l'eventuale imputabilità della stessa, comportano l'esclusione della sussistenza dei presupposti di applicabilità dell'art.1460 c.c., in difetto della possibilità di valutare, ai sensi del comma 2 della medesima disposizione, la conformità a buona fede della predetta sospensione del pagamento dei canoni locativi effettuata dalla stessa parte conduttrice.
Alla luce di tutte le sopra esposte argomentazioni, la sentenza di primo grado deve essere riformata, con conferma del decreto ingiuntivo e rigetto dell'opposizione.
L'accoglimento del primo motivo di appello implica l'accoglimento del secondo motivo di gravame relativo alla condanna alla refusione delle spese di giudizio, dovendo essere poste a carico della parte opponente soccombente e liquidate secondo lo scaglione del valore della domanda determinato in base alla somma attribuita alla parte vincitrice.
Dall'applicazione del principio della soccombenza segue anche la condanna degli appellati alla refusione delle spese del presente grado di giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando nella causa civile n.r.g. 1228/2023, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
- accoglie l'appello e, in riforma della sentenza n. 83/2022 del Giudice di pace di Atri, rigetta l'opposizione e conferma il decreto ingiuntivo n.17/2019 emesso dal Giudice di pace di Atri;

- condanna parte appellata a rifondere all'appellante le spese di causa di primo grado che vengono liquidate in complessivi € 1.265,00 per compenso del difensore, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge;

pagina 9 di 10 - condanna parte appellata a rifondere all'appellante le spese di causa del secondo grado che vengono liquidate in complessivi € 2.127,00 per compenso del difensore, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge.

Teramo, 15.12.2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Fanesi
(atto sottoscritto digitalmente)
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