N. R.G. 3384/2022
TRIBUNALE DI MESSINA
Sezione Prima Civile
PROCESSO VERBALE DI UDIENZA
L'anno 2025, il giorno 13 del mese di febbraio, avanti a noi dott. Salvatore Irullo,
Giudice onorario in funzione di Giudice unico, è chiamata la causa iscritta al n.
3384/2022 R.G. e vertente
TRA
c.f. , con l'avv. SAIJA Parte_1 C.F._1
GIOVANNA
- Attrice –
CONTRO
(c.f. ), con l'Avv. RUSSO PIERA;
Controparte_1 P.IVA_1
- Convenuto –
Sono comparsi,
Per , l'avv. SAIJA GIOVANNA la quale insiste in atti. Parte_1
Per , l'avv. RUSSO PIERA, oggi per delega l'AVV. Controparte_1
GIUSEPPE TORRE, il quale insiste in atti.
Il Giudice
Dato atto e ritenuta la causa matura per la decisione, invita le parti a precisare le conclusioni per procedere all'immediata discussione orale.
All'esito della discussione e della camera di consiglio il Giudice decide la controversia come da sentenza e contestuale motivazione ai sensi dell'art. 281sexties, cpc, la quale costituisce parte integrante del presente verbale d'udienza.
pagina1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Messina
GOP1 - Prima Sez. Civile Bis
R.G. 3384/2022
Il Giudice Onorario, dott. Salvatore Irullo, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3384/2022 R.G., posta in decisione, all'udienza del
13.02.2025 e promossa tra
nato a [...] il [...], c.f. Parte_1
, rappresentato e difeso dall'avv. SAIJA GIOVANNA C.F._1
- Attrice –
CONTRO
(c.f. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. RUSSO PIERA
- Convenuto –
Oggetto: Comunione e Condominio, opposizione decreto ingiuntivo- spese condom.
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di opposizione del 08.07.2022, impugnava il Decreto Parte_1
Ingiuntivo n. 668/2022, emesso dal Tribunale di Messina, il 17.05.2022, in forza del quale gli veniva ingiunto il pagamento senza dilazione dell'importo di Euro 5.990,58, oltre interessi e spese processuali, eccependo la nullità dell'ingiunzione per pagina2 di 9 l'inesistenza del condominio, la conseguente nullità della nomina dell'amministratore, delle delibere e della procura alle liti e chiedeva che venisse dichiarata la nullità del decreto ingiuntivo opposto, previa sospensione della provvisoria esecuzione.
Parte opponente rappresentava, che a seguito di atto di permuta del 9 marzo 2011, rep.
n. 49953, racc. n. 13947, in Notar registrato a Messina il 16 marzo 2011, Per_1
l'opponente ed il germano Sig. (nato a [...] il [...], Persona_2
c.f. ) da una parte, e il Sig. (nato a CodiceFiscale_2 Persona_3
Messina il 28 agosto 1948), nella qualità di amministratore delegato e legale rappresentante della società “Venusa s.r.l.”, con sede in Messina, via Ducezio Park
Palace n.36 (p.iva. ) dall'altra, era stipulato un atto di permuta, con il P.IVA_2
quale, in particolare i germani da un lato, cedevano a titolo di permuta alla Parte_1
società Venusa, le consistenze immobiliari site in Messina, località Gravitelli costituite da terreno identificato in catasto al fg.112, part.lle 298, 416, 1200 e 1201 e da fabbricato limitrofo al predetto terreno, identificato in catasto al fg.112, part.lla 615 subb. 1-2- 3. In particolare, si legge in atto introduttivo, “ cedeva ad Controparte_2
ognuno di loro “n.3 posti auto limitrofi, non delimitati da pareti, posti sul lato est del piano terra-porticato… omissis… ; n.3 posti auto ricadenti nell'area cortilizia annessa al fabbricato, ciascuno della superficie di mq.10 circa, aventi forma rettangolare
..omissis…; n.3 appartamenti di mq.114, 20 circa ciascuno, al netto di verande e balconi, ciascuno costituito da tre vani letto, soggiorno, cucina, due bagni, ripostiglio
e corridoio, confinanti con vano scala, appartamenti complanari, chiostrina e prospettanti da due lati su area cortilizia annessa al fabbricato, … omissis...ubicati uno al piano primo, uno al piano secondo e uno al piano terzo”.
Le parti convenivano che la proprietà ed il giuridico possesso degli immobili ceduti dalla società Venusa si dovevano trasferire ai permutanti “man mano che gli stessi sarebbero venuti ad esistenza”. Gli immobili sono stati consegnati all'opponente in data 13 aprile 2022 e da tale data il sig. ne ha il possesso. Alla data odierna Parte_1
la società VE.NU.SA. non ha alienato nessuna delle unità immobiliari realizzate e,
pagina3 di 9 pertanto, il condominio (che si costituisce per legge con la prima vendita da parte dell'originario proprietario e costruttore) non è ancora venuto ad esistenza”.
In ragione di tale assunto, parte oggi opponente il decreto ingiuntivo, eccepisce la
“nullità di tutti gli atti compiuti dalla sedicente “assemblea di condominio”, ivi compresa la nomina dell'amministratore e le approvazioni dei bilanci. II – Nullità della nomina dell'amministratore e nullità delle delibere di approvazione dei bilanci”.
Nonché, la nullità della procura conferita al procuratore dell'odierna parte convenuta.
Con comparsa di costituzione e risposta del 19.12.2022, si costituiva il CP_1
chiedendo, preliminarmente di riconoscere e dichiarare inammissibile ed
[...]
infondata la domanda di sospensione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto per le motivazioni sopra esposte e conseguentemente rigettarla;
2)
Sempre in via preliminare riconoscere e dichiarare infondata, in fatto ed in diritto,
l'opposizione proposta da , per le ragioni esposte in narrativa, e, Parte_1
conseguentemente rigettarla, confermando il decreto ingiuntivo opposto.
Con ordinanza dell'01.09.2023 era rigetta l'istanza di sospensione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto ed era disposto procedersi a mediazione.
All'udienza del 11.01.2024 i procuratori delle parti davano atto che la mediazione ha avuto esito negativo e chiedevano i termini dell'arti 183, c. VI c.p.c. Il Giudice concedeva i chiesti termini ex art. 183 c.VI.
All'odierna udienza la causa era posta in decisione attesa la sua natura documentale.
L'opposizione al decreto ingiuntivo appare infondata e va pertanto rigettata.
Il convenuto ha dato prova documentale: di Missiva di convocazione CP_1
assemblea del 27.10.2109, con avviso di ric.to; Missiva di convocazione assemblea del
23.10.2021, con avviso di ric.to; Verbale assemblea del 23.10.2021; Bilancio consuntivo 2020; Bilancio consuntivo 2019; Bilancio preventivo 2021; Attestazione di pagina4 di 9 conformità; Rac.ta del 03.11.2021, con avviso di ric.to; Sollecito del 28.01.2021;
Attestazione di fine lavori;
Verbale di assemblea del 27.10.2019; Decreto Ingiuntivo.
Come è noto, in tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Cc, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale ma solo questioni riguardanti l'efficacia della medesima: tale delibera, infatti, costituisce titolo di credito del e, di per sé, prova l'esistenza di tale CP_1
credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del a pagare le somme nel giudizio di opposizione che CP_1
quest'ultimo proponga contro tale decreto. In altri termini, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleare, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa attività riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate.
Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione». In caso contrario, è inammissibile l'eccezione con la quale l'opponente deduce solo l'annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento.
Nel caso di specie, per l'appunto, parte opponente deduce la nullità della nomina dell'amministratore del condominio e delle deliberazioni di approvazione dei bilanci, eccependo che nessun condominio poteva ritenersi ancora esistente, in quanto, a seguito della permuta dei terreni ceduti dall'apponente e dal di lui fratello con gli pagina5 di 9 immobili ceduti dalla società costruttrice, gli immobili della stessa società non erano stati venduti ad altri soggetti e, pertanto, i condomini, diversi dall'opponente, potevano ritenersi al massimo degli promittenti acquirenti.
Sennonché l'assunto secondo cui non sarebbe formalmente costituito un condominio, non convince, atteso che la nascita di un condominio non richiede un formale atto costitutivo, ma si verifica pleno iure, senza che sia necessaria deliberazione alcuna, con la costruzione su suolo comune o con il frazionamento da parte dell'unico proprietario pro indiviso di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva (cfr. Cass. 476/1978) ..." Si tratta, invero, di statuizione conforme all'insegnamento della Suprema Corte secondo cui "Il si CP_1
costituisce (ex lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti. Segue che, in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio. In definitiva, l'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone, che ad esso partecipano" (cfr. Cass.
Sez. U., 31 gennaio 2006, n. 2046).
Nella presente controversia è, invece, pacifico che l'opponente è proprietario di tre appartamenti con posti auto e box posti all'interno delle consistenze immobiliari realizzate dalla società parte della permuta e consegnate al il 13 aprile 2022. Parte_1
La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 ss., si attua, quindi, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto. Originatasi la situazione di condominio edilizio, costituita da uno o più edifici ricompresi in una più ampia pagina6 di 9 organizzazione, e connotata dall'esistenza di talune cose in rapporto di accessorietà con le unità immobiliari di proprietà esclusiva, trova applicazione la relativa disciplina, e si intendere, soprattutto, operante la presunzione legale ex art. 1117 di comunione «pro indiviso» di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, siano — in tale momento costitutivo del — destinate all'uso comune o a soddisfare CP_1
esigenze generali e fondamentali del stesso, salvo che dal titolo non risulti, CP_1
in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente alla venditrice o ad alcuno dei condomini la proprietà di dette parti (Cass. II, n. 3852/2020, Cass. UU,
n. 27363/2021) L'art. 1117 attribuisce, invero, ai titolari delle singole unità immobiliari dell'edificio la comproprietà di beni, impianti e servizi — indicati espressamente o «per relationem» — in estrinsecazione del principio “accessorium sequitur principale”, per propagazione ad essi dell'effetto traslativo delle proprietà solitarie, in quanto necessari all'uso comune, ovvero destinati ad esso, se manca o non dispone diversamente il relativo titolo traslativo.
Per la nascita del , pertanto, non è necessario un formale atto di CP_1
costituzione, essendo sufficiente la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire l'utilizzazione ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva. Il dunque si CP_1
costituisce ex se ed ope legis, al verificarsi di una serie di presupposti di fatto e di diritto, senza necessita di alcuna attività da parte dei soggetti interessati, né tanto meno ad opera di organi giudiziari o amministrativi. In presenza di tali presupposti, il e costituito ipso iure, indipendentemente dall'adozione del regolamento CP_1
o dalla costituzione degli organi condominiali, né tanto meno della formazione delle tabelle millesimali.
Atteso che la stessa parte oggi opponente deduce di essere proprietario di tre appartamenti con posti auto e box posti all'interno delle consistenze immobiliari realizzate dalla società parte della permuta e consegnate al il 13 aprile 2022, Parte_1
pagina7 di 9 non può non ritenersi esistente un condominio tra tutti i proprietari degli immobili ricompresi nella consistenza immobiliare.
L'assunto di parte opponente esposto nella memoria di replica, secondo cui il non ha contestato la circostanza che la ditta costruttrice non ha Controparte_1
ad oggi alienato nessun immobile e che pertanto i soggetti deliberanti non siano
“condomini” in quanto non proprietari di nulla, oltre che generico, avendo il prodotto i verbali di assemblea da cui si evincono i nominativi dei CP_1
condomini, non è fornito di prova.
Né può ritenersi, come eccepito dall'opponente in memoria di replica ex art. 183 c.VI cpc che il condominio non ha contestato la circostanza che la ditta costruttrice non ha ad oggi alienato nessun immobile e che, pertanto, i soggetti deliberanti non siano
“condomini” in quanto non proprietari di nulla, leggendosi in comparsa di costituzione del , a pag. 3:”. Già nel 2018 gli immobili erano venuti ad esistenza, così CP_1
come risulta dalla scrittura privata prodotta ex adverso e sottoscritta dal Sig.
, nonché dalla Certificazione di Fine lavori parziale, del 01.08.2018, Parte_1
( All.9) con cui il Direttore dei Lavori incaricato dalla Venusa Srl, Ing. Per_4 [...]
, attestava l'avvenuta ultimazione dei lavori relativamente a garage, posti auto CP_3
ed appartamenti, tra cui quelli destinati al Sig. . La materiale Parte_1
esistenza degli immobili ha reso proprietario a tutti gli effetti. Parte_1
Analogo discorso per il germano nonché per gli eredi Persona_2
, i condomini , ; Parte_1 Parte_2 Persona_5 Parte_3
e , tutti proprietari di diverse unità immobiliari all'interno dello Parte_4
stesso edificio del . La coesistenza di almeno due proprietari di Parte_1
diverse unità immobiliari legittima e giustifica la nascita e la costituzione del condominio, senza che questa debba essere consacrata da formule particolari.. “.
Pertanto, incombeva a parte opponente di eccepire e provare che le assemblee condominiali che avevano approvato i bilanci erano partecipate da soggetti non legittimati. Cosa non avvenuta.
pagina8 di 9 Ne consegue che l'eccezione di nullità dell'ingiunzione per nullità degli atti compiuti dall'assemblea condominiale è destituita di fondamento.
Ne consegue, pertanto, il rigetto della presente opposizione e la integrale conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate a carico di parte opponente e a favore di parte opposta, in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta per quanto di ragione l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo opposto;

- condanna l'opponente a rimborsare alla controparte le spese di lite, che si liquidano in € 2540,00, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali.
Così deciso in Messina, 13.02.2025.
Il Giudice on.
Dott. Salvatore Irullo
In caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri identificativi delle parti.
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