REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BELLUNO
SETTORE CIVILE
N. 324/2024 R.G.
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Irene Colladet ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 324/2024 R.G. promossa da:
(c.f. ), con l'avv. DE ZORZI SIMONE (C.F. Parte_1 C.F._1
) giusta procura in atti;
C.F._2
ricorrente contro
(c.f. ) CP_1 C.F._3
(c.f. ) CP_2 C.F._4
(c.f. Controparte_3 C.F._5
(c.f. ) Controparte_4 C.F._6
(c.f. ) Controparte_5 C.F._7
tutti con l'avv. PINTO CATERINA (c.f. ) giusta procura in atti C.F._8
in punto: nullità delibera condominiale n. 8 del “ ” di Belluno di data 19.05.2018 Controparte_6
CONCLUSIONI
Conclusioni del ricorrente (cfr. nota depositata in data 13.11.2025):
pagina 1 di 9 “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, nel merito: accertare e dichiarare la nullità della delibera n. 8 del
“ ” di Belluno di data 19.05.2018, per le ragioni tutte esposte in atti;
accertare e dichiarare Controparte_6
l'illegittimità conseguente della divisione della superficie esterna (foglio 72, mappale 109) prospiciente il fabbricato condominiale (sito in Belluno, Via P.F. ed identificato catastalmente al foglio 72, mappale 324) ed ordinare ai CP_6
resistenti il rispristino dello stato dei luoghi quo ante. Con rifusione di onorari e spese di lite, oltre accessori di legge, del presente procedimento, nonché di quelle relative alla fase di mediazione. Per mero tuziorismo si insiste altresì per l'ammissione delle prove orali (testimoniali e interrogatorio formale) riportate nel ricorso introduttivo e ci si oppone ad ogni buon conto all'ammissione di quelle ex adverso tenorizzate, avendo la causa natura comunque prettamente documentale. Nella denegata ipotesi di ammissione di capitoli di prova avversaria si chiede l'abilitazione alla prova contraria, con i testi già indicati in ricorso”.
Conclusioni dei resistenti (cfr. nota depositata in data 13.11.2025):
“IN VIA PRELIMINARE: rigettare le domande del ricorrente per carenza di legittimazione attiva e di Parte_1
interesse ex art. 100 cpc;

NEL MERITO comunque rigettare le domande del ricorrente, perché infondate in fatto ed in diritto;
in ogni caso, con vittoria di spese.
IN VIA ISTRUTTORIA
Laddove il giudizio non venga deciso in virtù delle eccezioni preliminari spiegate, ovvero, comunque, la causa non sia ritenuta documentale, si insta per l'ammissione dell'interrogatorio formale del ricorrente e della prova testimoniale, sui seguenti capitoli(…).
Si chiede altresì di essere abilitati alla prova contraria, con i medesimi testi, sui capitoli probatori del ricorrente, dedotti nell'atto introduttivo del giudizio”:
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il presente giudizio, instaurato dal sig. , ha ad oggetto l'impugnazione della delibera Parte_1
CP condominiale n. 8 del “Condominio P.F. ” di Belluno di data 19.05.2018, ad avviso del ricorrente CP_6
affetta da nullità.
pagina 2 di 9 A fondamento della propria tesi, il ricorrente deduceva:
a. in fatto
- di essere proprietario, in forza di atto di donazione, dell'unità immobiliare sita a Belluno, in Via Pier
OR Calvi n. 7, inserita in un piccolo compendio condominiale, composto da quattro appartamenti, denominato “P.F. ” ed identificata al NCEU del Comune di Belluno al foglio n. 72, mappale n. CP_6
346, sub. 4, Cat. A/3, Cl. 3, vani 5,5, privo di amministratore (cfr. docc. 1, 2, 3 ricorrente);
- che l'oggetto della donazione era costituito dal menzionato appartamento, dalla cantina sita nello scantinato, nonché dall'area condominiale “attualmente identificata in catasto terreni col m.n. 324 al foglio 72, circondata da tutti i lati dalla corte m.n. 109, comune a questa e ad altro edificio”;
- che la natura di area comune ai due stabili veniva confermata anche dallo (ora ), CP_7 Controparte_8
in origine proprietaria del complesso, con comunicazione di data 5.11.2021 (cfr. doc. 4);
- che alcuni proprietari degli appartamenti dello stabile di Via P.F. occupavano integralmente l'area CP_6
antistante il condominio omonimo, suddividendola di fatto in lotti ed adibendola, ad esempio, ad orto e posizionandovi delle reti di recinzione;

- che in data 19.05.2018, l'allora amministratrice del condominio sig.ra convocava una CP_9
assemblea straordinaria del Condominio , con l'unico punto all'ordine del giorno “sistemazione Controparte_6
degli orti”, nella quale i condomini ribadivano l'intervenuta individuazione, all'interno della “corte” di singoli appezzamenti di terreno e discutevano sulle modalità di assegnazione di tali lotti tra i quattro comproprietari degli appartamenti dello stabile condominiale e l'odierno ricorrente esprimeva voto negativo rispetto alla situazione già esistente di fatto e all'assegnazione delle porzioni di terreno a pescaggio
(cfr. doc. 6);
- che, rimanendo le diffide inviate dai legali del sig. con le quali veniva intimata la rimozione dei Pt_1
manufatti abusivi priva di riscontro (cfr. doc. 7), il ricorrente provvedeva ad instaurare la procedura di mediazione che esitava in un verbale negativo (cfr. doc. 9);
b. in diritto pagina 3 di 9 - la nullità della delibera per impossibilità dell'oggetto, prevedendo la medesima la divisione di un'area scoperta non di proprietà esclusiva del ”; Controparte_6
- la nullità della delibera per la mancanza di un reale decisum, essendosi chiuso il verbale senza alcuna decisione;

- la nullità della delibera condominiale per mancanza dell'unanimità dei condomini in violazione di quanto previsto dall'art. 1119 c.c.;
- l'inidoneità della delibera assembleare a rendere la divisione trascrivibile nei Registri Immobiliari ai fini della opponibilità ai terzi.
Si costituivano in giudizio i condomini , , CP_1 Controparte_4 Controparte_5
e chiedendo il rigetto della domanda avversaria, eccependo in via CP_2 Controparte_3
preliminare la carenza di legittimazione attiva e di interesse ex art. 100 cpc del resistente e nel Parte_1
merito l'infondatezza della domanda.
In particolare i resistenti deducevano:
- che le Signore e sono proprietarie pro indiviso in ragione di un Controparte_4 Controparte_5
mezzo ciascuna dell'appartamento identificato all'NCEU del Comune di Belluno al Fg. 72, part. 324 sub 3, in forza di atto di donazione e di ricongiungimento di usufrutto del 26.11.2018 (cfr. doc. 1 e 2 resistenti);
- che la Signora è proprietaria dell'appartamento identificato all'NCEU del Comune di Controparte_3
Belluno al Fg. 72, part. 324 sub 2, pervenutole in forza di successione (cfr. doc. 3 e 4 resistenti);
- che i coniugi Signori e sono proprietari pro indiviso in ragione di un CP_2 CP_1
mezzo ciascuno dell'appartamento identificato all'NCEU del Comune di Belluno al Fg. 72, part. 324 sub 5
e relativa autorimessa (cfr. doc. 5 e 6 resistenti);
- che i singoli atti di cessione confermano la titolarità esclusiva, in capo al condominio di Via P.F. Calvi n.
7, di una specifica porzione del mapp. 109, costituita dalla parte delimitata nella planimetria allegata agli atti di compravendita e dagli stessi richiamata, così da costituirne parte integrante (cfr. doc. 2 all. D e doc. 4 all.
B resistenti), come confermato dall' (cfr. doc. 9 resistenti); CP_8
pagina 4 di 9 - che dalla documentazione fotografica estratta dal sito https://earth.google.com/, relativa alle annualità dal
2003 in poi, risultava che gli ingressi dello stabile di Via Agosti n. 22-24, con la relativa corte, si affacciano - separati da una zona comune adibita a verde - sulla porzione di terreno di proprietà esclusiva del
CP
e che su quest'ultima si distingue la “fascia” di terreno adibita ad orto, di cui si Controparte_6 CP_6
discute (cfr. doc. 10 resistenti);
- che nel verbale dell'assemblea straordinaria n. 3 del 25.3.2015 - assente il sig. - si legge che i Pt_1
condomini chiedevano di rivedere la ripartizione degli orti, e a tal fine veniva allegata la planimetria della nuova suddivisione, in parti uguali di mq 36,25 cadauna, della porzione di sedime adibita ad orto (cfr. doc.
13 resistenti);
- che la ripartizione degli orti, così come proposta, veniva immediatamente praticata e deliberata nell'assemblea straordinaria n. 4 del 09.07.2015 che decideva, all'unanimità dei presenti, “di far delimitare gli orti con dei picchetti in base alla piantina fatta avere dall'amministratore alla precedente riunione. A tale proposito
l'Amministratore provvederà all'installazione dei picchetti” (cfr. doc. 14);
- che successivamente, a corredo della lettera del 01.02.2017, avente ad oggetto la convocazione dell'assemblea straordinaria n. 4 con ordine del giorno, tra gli altri, la questione “riparto orti e soffitta”,
l'amministratore allegava nuovamente la piantina di suddivisione nel marzo 2015 ed espressamente precisava: “vista l'importanza della riunione si chiede la presenza di tutti presso l'abitazione del signor il giorno CP_4
13.02.2017 alle ore 18.00. Il sig. diretto interessato, in alcun modo deve mancare” (cfr. doc. 16 resistenti); Pt_1
- che in data 13.02.2017 l'assemblea, all'unanimità dei presenti (sempre assente il sig. deliberava Pt_1
come segue: “Per gli orti l'assemblea accetta la divisione e l'amministratore s'impegna a porre dei picchetti nel suolo per definire il lotto in uso a ciascun proprietario” (cfr. doc.17);
- che la suddivisione degli orti, proposta e di fatto praticata dalla primavera del 2015 e formalmente deliberata nel febbraio 2017, rimaneva successivamente invariata;

- che il sig. manifestava espressamente ed inequivocabilmente la volontà di aderire alla decisione Pt_1
assembleare del febbraio 2017, quando, in occasione dell'assemblea straordinaria n. 6 del 27.04.2017,
pagina 5 di 9 l'assemblea all'unanimità deliberava quanto segue: “l'assemblea chiede all'amministratore di segnare la confinazione degli orti” (cfr. doc. 18 resistenti);
- che l'assemblea dei condomini, riunitasi in data 19.05.2018, nulla deliberava, mancando quindi a monte una delibera di cui far accertare l'unanimità.
La causa non veniva istruita neppure documentalmente e, all'udienza del 18.11.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., veniva discussa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
Preliminarmente occorre precisare che, in applicazione del principio della ragione più liquida, che trova fondamento costituzionale negli artt. 24 e 111 Cost., secondo cui al Giudice è consentito “sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare, di cui all'art. 276 c.p.c.” e, pertanto, decidere la causa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione – anche se logicamente subordinata – senza che sia necessario esaminare previamente le altre (cfr. Cass. n. 2909/2017; Cass. n.
2853/2017; Cass., S. U., n. 9936/2014; Cass. n. 12002/2014; Cass. n. 23621/2011), verrà esaminata esclusivamente l'eccezione concernente l'assenza di interesse ad agire.
Lo stesso ricorrente evidenziava che, all'assemblea straordinaria n. 8 del 19.5.2028, non veniva deciso e quindi non veniva deliberato alcunchè in ordine alla “divisione degli orti”, come chiaramente emerge dal contenuto del verbale che si riporta per la parte che qui interessa: “1. Sistemazione Orti.
L'amministratore informa i componenti dell'assemblea che il signor ha portato in questo incontro il P.ed. per Pt_1 CP_10
chiarire la faccenda degli orti. L'assemblea in toto accetta l'intervento del perito CP_10
L'amministratore informa il signor che la disposizione e divisione degli orti era stata presa ancora con verbale del CP_10
09/07/2015 e l'amministratore aveva inviato, allegandola alla lettera di convocazione, una planimetria quotata. Come al solito il signor non si è presentato alla riunione. Si è indetta un'ulteriore riunione, vedi verbale del 07/04/2018, Pt_1
perché i paletti di confine sistemati, prima, dell'amministratore e successivamente dal signor e erano stati CP_1 CP_3
tolti. Quindi il giorno 07/04/2018, in presenza dei condomini, come sempre assente il signor sono stati ripristinati i Pt_1
paletti ed il signor e successivamente la signora , oltre ai paletti hanno messo una rete elettrosaldata e CP_1 CP_3
zincata. Detto ciò il p.ed. prende la parola ed esponi i motivi per i quali il signor indice questa riunione: CP_10 Pt_1
pagina 6 di 9 1) si chiede di mutare la divisione degli orti poiché nella nuova sistemazione il signor veniva leso di una parte del Pt_1
terreno da lui coltivato per moltissimi anni. I condomini e espongono le loro idee quindi si viene CP_4 CP_3 CP_1
alla votazione: il signor vota negativamente alla divisione attuale Pt_1
la signora per conto del padre, si dichiara favorevole alla situazione di fatto pur avendo dovuto vangare parte di CP_4
terreno che era giardino;
la signora vota favorevole allo stato di fatto pur avendo dovuto rinunciare a parte del suo orto a favore del signor CP_3

CP_1
il signor vota favorevole allo stato di fatto ed accetta ciò che le è stato assegnato visto che risulta proprietario solamente CP_1
da gennaio 2018.
2) A questo punto il p.ed. propone di occupare tutta la linea fino ai cespugli dividendo in parti eguali gli orti. CP_10
I signor e non sono d'accordo nella ripartizione in parti eguali ma vogliono la divisione per CP_4 CP_3 CP_1
millesimi di proprietà con assegnazione a pescaggio e la spesa deve essere sostenuta da chi chiede la variazione.
Il signor a questo punto accetta la variazione degli orti fino ai cespugli con assegnazione uguale ma non quella per Pt_1
pescaggio”.
In altre parole, dopo la premessa dell'amministratore per cui la deliberazione avente ad oggetto la divisione degli orti era già stata assunta in data 9.7.2015, il p.ed. per conto del sig. CP_10 Pt_1
proponeva delle soluzioni diverse alla divisione già deliberata, alle quali seguivano proposte formulate dagli altri condomini, senza che all'esito venisse espressa una volontà assembleare contenuta in una delibera.
E poiché l'espressione della volontà collettiva è elemento costitutivo essenziale di una delibera, la sua assenza ne determina l'inesistenza: “La delibera assembleare è inesistente quando manchi un elemento costitutivo della fattispecie del procedimento collegiale, sicché non può individuarsi strutturalmente l'espressione di una volontà riferibile alla maggioranza avente portata organizzativa. In tal caso i condomini non hanno alcun interesse ad impugnarla, non generando la stessa alcun pregiudizio ai loro diritti tale da legittimarne la pretesa ad un diverso contenuto della decisione.
L'accertamento dell'inesistenza della deliberazione assembleare impugnata da un non può, pertanto, determinare la CP_6
pagina 7 di 9 soccombenza del che pure abbia contestato le ragioni di invalidità della stessa, dovendo restare soccombente pur CP_6
sempre la parte che abbia azionato una pretesa accertata come infondata o resistito ad una pretesa fondata” (cfr. Cass.
1367/2023).
Per concludere, durante l'assemblea straordinaria n. 8 del 19.5.2028 l'assemblea dei condomini non decideva nulla con riferimento alla divisione degli orti, non incidendo quindi in alcun modo sulla situazione giuridica soggettiva del sig. il quale, pertanto, non maturava alcun interesse ad impugnare la relativa Pt_1
delibera (che delibera non è, consistendo piuttosto nella verbalizzazione delle proposte e delle preferenze espresse dai condomini durante l'assemblea tenutasi in quella data).
Il difetto di interesse determina il rigetto della domanda di parte ricorrente.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano secondo i valori ricompresi tra i minimi ed i medi dello scaglione di riferimento per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, considerato che, in mancanza di istruttoria, negli scritti finali sono state trattate le medesime questioni indicate negli atti introduttivi, applicati gli aumenti ex artt. 4 co.

1-bis e 2, nonché la riduzione di cui all'art. 4 co. 4 D.M.
55/2014.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa n. 324/2024 R.G. promossa da (c.f. Parte_1
) contro (c.f. ), C.F._1 CP_1 C.F._3 CP_2
(c.f. ), (c.f. ,
[...] C.F._4 Controparte_3 C.F._5
(c.f. ), (c.f. Controparte_4 C.F._6 Controparte_5
), ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta e/o assorbita: C.F._7
I. DICHIARA il difetto di interesse ad agire in capo al ricorrente;

II. NN (c.f. ) a rimborsare ad Parte_1 C.F._1 CP_1
(c.f. ), (c.f. ),
[...] C.F._3 CP_2 C.F._4 CP_3
(c.f. , (c.f.
[...] C.F._5 Controparte_4
), (c.f. ), le spese di lite, che si C.F._6 Controparte_5 C.F._7
pagina 8 di 9 liquidano in € 5.000,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge.
Belluno, 21/11/2025
Il Giudice dott. Irene Colladet
pagina 9 di 9