N. R.G. 648/2025

TRIBUNALE ORDINARIO di TEMPIO PAUSANIA
Sezione ordinaria CIVILE
Il Giudice Dott.ssa Micol Menconi,
richiamato il precedente provvedimento, con il quale si disponeva la sostituzione dell'udienza con il deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.;
lette le note scritte depositate dalle parti;

visto l'art. 127 ter c.p.c., che fa coincidere il termine ultimo per il deposito di note con la data di udienza “a tutti gli effetti”, senza alcuna scissione temporale (come invece avveniva con l'art. 221, comma 4, d.l. n. 34 del 2020) tra udienza e termine per il deposito delle note, e che prevede che il termine per l'adozione del provvedimento decorra dalla scadenza del termine per il deposito delle note
(ovvero dalla data dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c.);
richiamato l'orientamento giurisprudenziale per cui: “Nella sede dell'udienza “cartolare”, a trattazione scritta, prevista prima dalla disciplina emergenziale e oggi assurta a mezzo di trattazione ordinario con l'introduzione dell'art. 127-ter c.p.c., i provvedimenti devono intendersi resi “fuori udienza”, con la conseguenza che la conoscenza di tali provvedimenti avviene all'esito della comunicazione di cancelleria” (Cass. civ., sez. I, ord., 18 maggio 2023, n. 13735);

pronuncia, di seguito, sentenza, ex artt. 420 e 429 c.p.c..
Il Giudice, Dott.ssa Micol Menconi
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TEMPIO PAUSANIA
Sezione ordinaria CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice, Dott.ssa Micol Menconi;

ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile di I Grado, iscritta al n. r.g. 648/2025, promossa da:
GIUDIZIARIE DEL Parte_1
CIRCONDARIO DEL TRIBUNALE DI TEMPIO (I.V.G. di MP AU), con Pt_2 sede in MP AU, Via Palau nr. 17, in persona del legale rappresentante pro tempore
[...]
(C.F. e P.IVA: ), nominato Custode Giudiziario nella procedura Parte_1 P.IVA_1 esecutiva immobiliare nr. 136/2019 R.G.E. del Tribunale di MP AU con ordinanza del 4 settembre 2020, rappresentata e difesa dall'Avv. Gianfranco Grussu (C.F.: ), C.F._1 elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore, in MP AU, Via Monsignor Morera nr. 1;
attore – parte intimante

contro pagina 2 di 9 , nata a [...] [...] (C.F.: ), rappresentata e difesa Controparte_1 CP_1 C.F._2 dall'Avv. Donato Musa (C.F.: ), elettivamente domiciliata presso lo studio del C.F._3 difensore;

convenuta – parte intimata
CONCLUSIONI
le parti hanno concluso come in atti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, e contestuale citazione per convalida, parte intimante chiedeva, all'intestato Tribunale, l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “a) IN VIA PRINCIPALE, convalidare lo sfratto per morosità ai sensi dell'art. 658 c.p.c. e fissare la data del rilascio;
b) IN VIA
SUBORDINATA, in caso di opposizione al presente sfratto, emettere ordinanza provvisoria esecutiva di rilascio fissando la data per l'esecuzione; c) emettere a carico di ingiunzione Controparte_1 immediatamente esecutiva per il pagamento dei canoni scaduti , pari a € 28.750,00 e a scadere fino all'effettivo rilascio, oneri condominiali eventuali e spese di registrazione c) in ogni caso condannare
l'intimata alle spese del presente giudizio con sentenza provvisoriamente esecutiva. Con riserva di ogni altro diritto ed azione”.
A sostegno delle proprie difese, parte intimante rilevava che:
- l'I.V.G. di MP AU veniva nominato Custode nella procedura esecutiva immobiliare n.r.g.
136/2019 inerente all'immobile per cui è causa, meglio identificato ed individuato catastalmente in atti;

- tale immobile veniva concesso in locazione per uso abitativo con contratto del 4.6.2016, registrato il
21.6.2016, stipulato tra la proprietaria “ e la (C.F.: Parte_3 Controparte_1
), della durata di anni quattro;
C.F._2
- le parti stipulavano un canone annuale pari ad € 15.000,00, da corrispondere mediante nr. 12 bonifici bancari dell'importo di € 1.250,00 ciascuno, entro il giorno cinque di ogni mese;

- l'8.7.2019 l'immobile veniva sottoposto a pignoramento, ed il G.E., riconosciuta l'opponibilità alla procedura del contratto di locazione, con provvedimento del 17.2.2022 incaricava l'IVG di provvedere alla riscossione del canone mensile dovuto, in favore della predetta procedura esecutiva;

pagina 3 di 9 - la conduttrice provvedeva al pagamento dei canoni da settembre del 2022 sino al mese di marzo del
2023 quando, in via unilaterale, decideva di interrompere i versamenti pattuiti, accumulando una morosità pari ad € 28.750,00;
- con pec dell'8.4.2024, l'I.V.G. domandava alla conduttrice, odierna convenuta, il pagamento dei canoni dovuti, ma la medesima, pur dichiarandosi disponibile ad estinguere il debito, non adempieva ad alcuna delle scadenze previste per la corresponsione dei medesimi.
Si costituiva in fase sommaria l'odierna intimata, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“a)- rigettare la domanda, siccome inammissibile ed infondata risulta la intimazione notificata. b)- ritenere e dichiarare la compensazione del credito reclamato dall'Istituto Venditrice Giudiziarie con le anticipazioni effettuate dalla conduttrice per l'importo di euro 24.644,00 per lavori fatti eseguire sull'immobile oggetto del contratto di locazione;
c)- in via subordinata, in ogni caso, concedere termini di grazia per eventualmente sanare la morosità”.
Nelle proprie difese, la stessa rilevava:
- di essere conduttrice dell'immobile dal 2016, e che mai, nel corso del tempo, l'Amministratore Con giudiziale Dott. prima, e l' di MP AU poi, in qualità di custode nominato nella CP_2 procedura esecutiva immobiliare n.r.g. 136/2019, provvedevano ad effettuare le riparazioni necessarie ad assicurarne la normale abitabilità;
- che, tra il 2023 ed il 2024, la parte intimata provvedeva alla realizzazione dei lavori descritti in atti come “ripristino delle opere murarie dei balconi, rimozione intonaco per umidità diffusa dell'appartamento con distacco dell'intonaco del sottotetto, e re intonaco dell'appartamento, rifacimento pavimento con impermeabilizzazione fognature, rifacimento impianto elettrico di interruttori differenziali salvavita, modifica e posa in opera con l'installazione di un nuovo quadro, posa in opera centralino generale, tubazioni cavi, scatole di derivazione, cablaggi e posa in opera di interruttori, prese e portalampada”, per un costo complessivamente pari all'importo di € 24.644,00, da porsi in compensazione con la morosità maturata dall'intimata.
Con ordinanza del 7.5.2025, il G.O. titolare della fase sommaria del procedimento rigettava la richiesta del termine di grazia per sanare la morosità, vista l'opposizione di parte intimata, ordinava alla parte intimata il rilascio dell'immobile, fissando per l'esecuzione la data del 9.6.2025 e, contestualmente disponeva il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c., fissando udienza ex art. 420 c.p.c., previa assegnazione alle parti dei termini di legge per l'integrazione dei rispettivi atti difensivi, e del termine di giorni 15 per introdurre il procedimento di mediazione.
pagina 4 di 9 Con memoria integrativa ex art. 667 c.p.c., parte intimante chiedeva all'intestato Tribunale
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “IN VIA PRELIMINARE: Emettere, ai sensi dell'art. 186-ter
c.p.c., ordinanza-ingiunzione immediatamente esecutiva a carico della SI.ra per il Controparte_1 pagamento, in favore della Procedura Esecutiva Immobiliare n. 136/2019 R.G.E., della somma di €
35.000,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati sino al 30 giugno 2025, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo. NEL MERITO: Accertare e dichiarare il grave inadempimento della SI.ra alle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione stipulato in data Controparte_1
14.06.2016 e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del medesimo contratto per fatto e colpa della conduttrice. Confermare l'ordinanza di rilascio del 07.05.2025 e, comunque, condannare la SI.ra
[...]
all'immediato rilascio dell'immobile sito in Olbia, loc. Porto Rotondo, facente parte del CP_1 complesso residenziale “La Residenza sul Porto”, censito al NCEU Foglio 2, part. 227, sub 18, libero
e vuoto da persone e/o cose, in favore del Custode Giudiziario I.V.G. di MP AU.
Condannare la SI.ra al pagamento, in favore della Procedura, della somma di € Controparte_1
35.000,00 per i canoni scaduti e non corrisposti sino al 30 giugno 2025, salvo eventuali somme corrisposte dalla in virtù del richiesto decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 186 ter c.p.c., oltre CP_1 ai canoni a scadere pari ad € 1.250,00 mensili fino alla data dell'effettivo rilascio, e oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo. Rigettare integralmente l'eccezione di compensazione e ogni altra domanda ed eccezione formulata da parte convenuta in quanto infondata in fatto e in diritto. IN
OGNI CASO: Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, comprensivi della fase sommaria, della procedura di mediazione e della presente fase di merito, oltre rimborso forfettario per spese generali (15%), I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
Con note scritte depositate in sostituzione dell'udienza ex art. 420 c.p.c., parte intimante dava atto dell'esito negativo del procedimento di mediazione obbligatoria, per mancata partecipazione della parte convenuta e che, nelle more del procedimento, la provvedeva al rilascio dell'immobile Controparte_1 oggetto del contratto di locazione. Rilevava altresì la persistenza della morosità che, al mese di luglio del 2025, ammontava complessivamente ad € 36.250,00 e, infine, chiedeva di trattenere la causa in decisione, rassegnando le seguenti conclusioni: “IN VIA PRELIMINARE: Emettere, ai sensi dell'art.
186-ter c.p.c., ordinanza-ingiunzione immediatamente esecutiva a carico della SI.ra Controparte_1 per il pagamento, in favore della Procedura Esecutiva Immobiliare n. 136/2019 R.G.E., della somma di € 36.250,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati sino al 31 luglio 2025, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo. NEL MERITO: Accertare e dichiarare il grave inadempimento della SI.ra alle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione stipulato in data Controparte_1
14.06.2016 e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del medesimo contratto per fatto e colpa della pagina 5 di 9 conduttrice. Dare atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile in data 31.07.2025 e, per l'effetto, confermare l'ordinanza di rilascio del 07.05.2025. Condannare la SI.ra al Controparte_1 pagamento, in favore della Procedura, della somma di € 36.250,00 per i canoni scaduti e non corrisposti sino al 31 luglio 2025, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, salvo quanto eventualmente corrisposto in virtù della richiesta ordinanza-ingiunzione. Rigettare integralmente l'eccezione di compensazione e ogni altra domanda ed eccezione formulata da parte convenuta in quanto infondata in fatto e in diritto. IN OGNI CASO: Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, comprensivi della fase sommaria, della procedura di mediazione e della presente fase di merito, oltre rimborso forfettario per spese generali (15%), I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
Parte intimata non depositava memoria integrativa, né note scritte per l'udienza di discussione ex art. 420 c.p.c..
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Preliminarmente, si dà atto che il presente procedimento è soggetto a mediazione obbligatoria, ex art. 5,
D. Lgs. 28/2010, e che la predetta condizione di procedibilità può ritenersi assolta rispetto alla domanda di parte intimante, come si evince dal verbale di mediazione allegato in atti dalla medesima con nota di deposito del 28.7.2025, conclusosi con esito negativo per la mancata partecipazione della parte intimata.
Rispetto alla domanda di risoluzione del contratto, vero è che l'intimazione di sfratto per morosità, e la contestuale richiesta di convalida, già contengono implicitamente la domanda di pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, tanto è vero che, per effetto dell'opposizione dell'intimato, si instaura, su tale domanda, il giudizio ordinario a cognizione piena ( v.
Cass. civ. sez. III, 14/9/1983, n. 5566). Tuttavia, nel caso di specie, la domanda di risoluzione del contratto appare inammissibile, in quanto, già al momento dell'introduzione della fase sommaria (atto di citazione notificato il 31.1.2025), il contratto di locazione per cui è causa risultava scaduto.
In particolare, il predetto contratto ha avuto decorrenza dal 16.6.2016 sino al 15.6.2020 (prima scadenza) e, nelle more della procedura esecutiva n.r.g. 136/2019, è intervenuto il rinnovo tacito
(proroga ex lege) del contratto per ulteriori quattro anni (sino al 15.6.2024).
Tali circostanze emergono dalla documentazione in atti, con particolare riferimento agli allegati nr. 4 e
5 di parte intimante, nei quali la stessa da atto che “(…) il contratto tra la società esecutata e la conduttrice era stato registrato il 21/06/2016 e rinnovato automaticamente sino al Controparte_1 prossimo 15/06/2024 (…) vista la prossima scadenza del contratto (…)”.
pagina 6 di 9 Sul punto è da premettere che la disciplina delle locazioni degli immobili ad uso abitativo, che dall'1/1/1999 ha sostituito le previsioni della legge 392/1978, ha innovato l'ordinamento, prescrivendo
(ex art. 2, comma 1 e 5 della legge 431/98) alla prima scadenza un rinnovo automatico (di quattro anni per il contratto a canone libero), o una proroga ex lege (di due anni per il contratto a canone vincolato), che può essere evitato, o rimosso, solo in presenza di una delle condizioni tassativamente indicate all'art. 3 della medesima legge, e che non si verifica per le scadenze successive alla prima. In tal caso, infatti, si ritiene che la rinnovazione scaturisca da una manifestazione di volontà negoziale, e non da un effetto automatico derivante dalla volontà della legge, così come, del resto, si rileva dal tenore del citato art. 3, per il quale “Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo
2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi (…)”.
Tali disposizioni devono essere lette insieme all'art. 560, comma 2 c.p.c., che vieta al custode, senza autorizzazione del Giudice dell'Esecuzione, di concludere nuovi contratti di locazione, nella cui nozione si intende compresa anche la rinnovazione tacita del contratto scaduto, considerata effetto di una nuova manifestazione negoziale di ambo le parti che, non avvalendosi della facoltà di dare disdetta nel termine assegnato, perfezionano, per tale via, mediante il silenzio dotato di valore legale tipico, un nuovo contratto (tra le tante, Cass. 5/12/1970 n. 2576; Cass. 25/2/1999 n. 1639; Cass. 30/10/2002 n.
15297).
Ne consegue che il custode può pretendere la restituzione dell'immobile dopo la seconda scadenza stabilita dalla legge, senza necessità di inviare la disdetta. In altri termini, una volta notificato, ovvero trascritto il pignoramento, ed in mancanza di un'espressa autorizzazione del Giudice dell'Esecuzione, la rinnovazione del contratto, scaturendo da una manifestazione di volontà negoziale, non può in alcun modo avere luogo, con conseguente cessazione del rapporto alla scadenza (vedi in questo senso
Tribunale di Torre Annunziata, ordinanza del 13.5.2016).
Ciò premesso, nella specie, in assenza di autorizzazione del G.E., e preso atto che il provvedimento emesso da quest'ultimo il 30.6.2024 ha ad oggetto unicamente l'autorizzazione per il custode alla nomina di un legale per l'esperimento dell'azione di sfratto, e per il recupero dei canoni scaduti, il contratto di locazione per cui è causa non può che ritenersi cessato alla scadenza del 15.6.2024.
Per quanto di interesse in questa sede, preme rilevare che la domanda di sfratto per morosità quando il contratto di locazione è già scaduto è inammissibile, perché la ratio posta alla base del predetto procedimento è da individuarsi nella persistenza della morosità nel pagamento dei canoni, durante la vigenza del contratto. Al contempo, è inammissibile la domanda di risoluzione per inadempimento di pagina 7 di 9 un contratto di locazione se il contratto è già scaduto, poiché la risoluzione può avvenire solo quando il contratto è ancora in essere, per risolvere un inadempimento di non scarsa importanza che ne abbia compromesso l'equilibrio; se il contratto è già scaduto, non vi è più un rapporto contrattuale da sciogliere.
Né può trovare accoglimento la domanda avente ad oggetto la condanna al pagamento dei canoni scaduti sino al rilascio dell'immobile, in quanto la stessa, per come formulata dalla parte intimante nella fase sommaria, e ribadita nella presente sede di cognizione ordinaria, trova il proprio fondamento nell'unico ed errato presupposto di una morosità persistente, e correlata ad un contratto di locazione ancora in vita. Invero, una volta scaduto il contratto, se il conduttore continua ad occupare l'immobile oltre la scadenza contrattuale, il pagamento del canone assume la veste di risarcimento del danno per mancata/ritardata restituzione dell'immobile, ed il proprietario/locatore potrà chiedere il pagamento dei canoni arretrati, che costituiscono un debito non più contrattuale, ma derivante dalla detenzione del bene protrattasi in seguito alla scadenza del contratto.
Neppure si può pretendere una diversa interpretazione o qualificazione della domanda svolta dalla parte intimante con gli atti integrativi depositati nel presente procedimento, dovendosi condividere il principio, ormai consolidato, per cui il Giudice ha il potere di qualificare la domanda in modo diverso rispetto a quanto prospettato dalle parti, a condizione che la “causa petendi” rimanga identica, il che deve escludersi quando i fatti costitutivi del diritto azionato, intesi quale fondamento della pretesa creditoria e non quali fatti storici, mutano o, se già esposti nell'atto introduttivo del giudizio in funzione descrittiva, vengono dedotti con una differente portata (vedi in questo senso, tra le molte, Cassazione, civile, Ordinanza 17 aprile 2024 n. 10402).
Per tutto quanto dedotto, la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione per cui è causa deve essere dichiarata inammissibile, e le altre domande proposte dalla parte intimante rigettate.
Ogni ulteriore istanza ed eccezione sollevata dalle parti deve ritenersi assorbita nella presente decisione, sulla base del c.d. principio della ragione più liquida.
Visto l'esito del presente giudizio, quello della fase sommaria del procedimento, e considerato che parte intimata non ha depositato memorie integrative nella presente sede di merito, si ritengono sussistenti eccezionali ragioni per disporre l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite.


PQM


Visti gli artt. 447 bis e 429 c.p.c.;
pagina 8 di 9 il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
DICHIARA inammissibile la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione per cui è causa, proposta da Parte_4
DEL CIRCONDARIO DEL TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA;

[...]
RIGETTA le ulteriori domande proposte dalla parte intimante;

COMPENSA integralmente tra le parti le spese di lite.
Sentenza esecutiva ex art. 447 bis, comma 4, c.p.c.;
Sentenza resa ex artt. 420 e 429 c.p.c., pubblicata con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c..
MP AU, 16 settembre 2025
Il Giudice Dott.ssa Micol Menconi
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