N. R.G. 4144/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO SEZIONE Terza CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. A. D'Elia, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 4144/2024 promossa da: e con Avv. Puce attrici Parte_1 Parte_2
Contro
, con Avv. Verdoliva e Marzocca Controparte_1
, con Avv. Ziletti Controparte_2
ROMAGNOLO ORNELLA - contumace convenute CONCLUSIONI Le parti concludevano come da verbale dell'udienza del 1^.10.2025. FATTO E DIRITTO Con atto di citazione ritualmente notificato, e hanno convenuto in Parte_1 Parte_2 giudizio l' , in persona del l.r. p.t., e LL RO, e, Controparte_2 Controparte_1 dopo aver dedotto che:
- il 19.5.1978 i propri genitori, (deceduto il 14.7.1979) e Persona_1 Persona_2
(deceduta il 28.11.2021), avevano sottoscritto un atto denominato “Promessa di compravendita immobiliare” avente ad oggetto un'unità immobiliare sita nel Comune di Rescaldina -via Milano n. 26-, costituita da “una villetta di civile abitazione ubicata al mapp. 92 (novantadue) del foglio 10 del CP_3 composta da tre locali più servizi e cantinato, con annessa tettoia in ferro ad uso magazzino più box per auto, completa di recinzione” con relativa area di pertinenza, contraddistinta al Catasto Fabbricati del medesimo Comune al foglio 10, part. 92, cl. 4, cat. a/7, vani 5, rendita euro 477,22; l'atto era stato registrato il 2.6.1978 al n.1465 all'Ufficio del Registro di Legnano per il prezzo di £23.500.000, poi integralmente pagato;

- il 5.5.1979 l'Ufficio del Registro di Legnano, Ministero delle Finanze, Amministrazione Periferica delle Tasse e delle imposte indirette sugli affari aveva notificato loro “Avviso di Liquidazione” avvertendo che
“dalla scrittura privata qui reg.ta il 2.6.78 al n. 1465 è stato rilevato che dal contenuto delle clausole emerge che trattasi di vera e propria compravendita (atto con effetti reali non meramente obbligatori) …”, e aveva liquidato l'imposta di registrazione dovuta per l'atto di trasferimento e invitato i venditori a produrre la relativa dichiarazione Invim;

- l'8.6.1979 i signori e avevano ottemperato al pagamento di quanto richiesto Parte_1 Persona_2 quale supplemento imposta dell'atto registrato il 2.6.1978 al n. 1465; pagina 1 di 5 - fin dalla comunicazione dell'Avviso di liquidazione i propri genitori si erano comportati e considerati effettivi ed esclusivi proprietari dell'immobile in questione, manifestando tale potere nei confronti della venditrice, , e di chiunque altro: in particolare, avevano invitato la alla Controparte_1 CP_1 presentazione della dichiarazione INVIM e avevano sostituito i lucchetti ai cancelli così precludendo in maniera definitiva l'accesso all'immobile a quest'ultima, che in seguito non aveva più pagato tasse/imposte sull'immobile. L'immobile era stato interessato da plurimi interventi di manutenzione straordinaria e sull'immobile la aveva corrisposto imposte/tasse, ecc.; Persona_2
- il 14.7.1979, a seguito del decesso di lasciando a succedergli la moglie Persona_1
e le tre figlie , LL e , l'immobile per cui è causa era stato indicato nella Persona_2 Pt_1 Pt_2 dichiarazione di successione come bene compreso nell'asse ereditario;

- il 28.11.2021, a seguito del decesso di , lasciando a succederle per disposizione Persona_2 testamentaria le tre figlie , e LL (nominate eredi universali e l'ultima per la sola quota di Pt_1 Pt_2 legittima), costoro davano atto della presenza di detto immobile nel compendio ereditario;

- l'Agenzia delle Entrate – Riscossione aveva iscritto in data 10.4.2019 su detto immobile “Ipoteca Concessione amministrativa/Riscossione” derivante da ruolo, avviso di accertamento esecutivo e avviso di addebito esecutivo, contro l'intestataria formale dello stesso, ; Controparte_1 hanno chiesto di accertare l'intervenuta usucapione dell'immobile per cui è causa a favore di
[...]
per la quota caduta in successione in morte della stessa e, pertanto, pro indiviso per le coeredi, Persona_2
e in favore delle attrici anche per la restante parte (anche a seguito del decesso del padre Per_1
) e di dichiarare che l'acquisto del diritto di proprietà in capo alle attrici era a titolo originario,
[...] libero da trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, con conseguente ordine alla Conservatoria dei Registri immobiliari di provvedere alla trascrizione della sentenza e ordine al creditore ipotecario,
[...]
, di cancellare, in esenzione e a sue spese esclusive, l'iscrizione ipotecaria. Controparte_2
Instauratosi il contraddittorio, mentre è rimasta contumace LL RO, si è costituita in giudizio
, confermando nel merito in toto la ricostruzione attorea;
si è costituita anche l'Agenzia Controparte_1 delle Entrate – riscossione (di seguito ), che ha eccepito la propria carenza di legittimazione CP_2 passiva sul presupposto che, essendo l'agente del servizio della riscossione mero “esecutore”, unico legittimato passivo sulle questioni sollevate nel merito sarebbe stato l'ufficio impositore;
nel merito ha chiesto di accertare e dichiarare di aver legittimamente iscritto ipoteca sui beni immobili oggetto di causa in quanto risultanti di proprietà della CP_1
Dichiarata la contumacia di LL RO, trattata la causa e ritenuta matura per la decisione, era rinviata per precisazione delle conclusioni e discussione ex art.281sexies c.p.c. all'udienza del 1.10.25. Premesso che le attrici hanno svolto: 1) una domanda diretta a dichiarare l'avvenuto acquisto della proprietà per usucapione ex art. 1158 c.c. in virtù del possesso pubblico, pacifico, continuato e non interrotto, quantomeno dal 5.5.1979, per oltre vent'anni, a favore di , per la quota caduta in successione in morte della stessa e Persona_2 pertanto pro indiviso per le coeredi, in particolare, per le attrici e , Parte_1 Parte_2 nonché a favore delle stesse in proprio per la restante parte (anche a seguito del decesso del proprio padre, ) degli immobili siti in Rescaldina, via Milano n. 26 (in atti meglio individuati) Persona_1
e relativa area pertinenziale, con conseguente ordine di trascrizione al Conservatore dei RR.II.;
pagina 2 di 5 2) una domanda - in tesi conseguenziale - diretta ad ordinare ad Agenzia Entrate - Riscossione la cancellazione dell'ipoteca iscritta presso i RR.II. di Milano 2 l'11.4.2019 registro particolare n. 8351 generale n. 46923 da;
Controparte_2 così tratteggiato il thema decidendum, vanno svolte alcune considerazioni preliminari. In limine litis, va disattesa l'eccezione svolta dalla convenuta di carenza di propria legittimazione CP_2 passiva, in quanto, quale creditore ipotecario, è comunque litisconsorte necessario. Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, che si ritiene di condividere, “nel giudizio avente ad oggetto l'usucapione di beni immobili è litisconsorte necessario il creditore garantito da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione della domanda, in quanto titolare di un diritto reale - risultante dai pubblici registri ed opponibile erga omnes- di cui l'usucapione produce l'estinzione. Ne deriva che la sentenza resa in pretermissione di tale creditore non spiega effetti nei suoi confronti …” (così Cass. n. 29325/2019, v. anche Cass. n.18185/2023, Cass. n.565/2025). Nella controversia in esame, la citazione in giudizio di
, anche quale soggetto titolare dell'azione esecutiva sul bene per cui è processo, è, invero, derivata CP_2 dalla necessità di rendere edotto il soggetto in favore del quale risulta dai pubblici registri iscrizione ipotecaria gravante sull'immobile oggetto di causa della pendenza di giudizio per accertamento dell'avvenuta usucapione e, quindi, consentirne la partecipazione e il contraddittorio nello stesso, in particolare, sulla domanda di cancellazione della formalità pregiudizievole gravante sul bene. Per completezza di trattazione, va, peraltro, evidenziato che parte attrice non hanno affatto contestato il credito per cui è stata iscritta l'ipoteca de qua, sicché va confermata la legittimazione passiva di CP_2 convenuta. Ciò detto, passando al merito della controversia, la domanda attorea di usucapione risulta fondata e, pertanto, merita di essere accolta. In via generale, giova ricordare che l'usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si attua mediante il possesso continuativo, pacifico ed ininterrotto del bene immobile o mobile per un periodo di tempo determinato dalla legge (corpus), accompagnato dall'intenzione di esercitare un potere sulla cosa, sia direttamente sia tramite l'eventuale detentore (animus rem sibi habendi). In particolare, ai fini dell'usucapione, il possesso deve esteriorizzarsi in un comportamento univocamente corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà sul bene oggetto della domanda, per il tempo necessario alla maturazione dell'acquisto previsto dalla legge: l'art.1158 c.c. stabilisce che la proprietà dei beni immobili si acquista a titolo originario per effetto del possesso continuato per vent'anni. Ad integrare il possesso utile ad usucapionem sono necessari, sotto il profilo materiale, l'esercizio continuo e ininterrotto sulla cosa di un potere di fatto del tutto analogo a quello posto in essere dal proprietario nell'esercizio delle facoltà corrispondenti al suo diritto e, sotto il profilo psicologico, la volontà del possessore di comportarsi e agire quale titolare del diritto corrispondente al potere di fatto esercitato sulla cosa. A tal fine, chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del corpus, ma anche dell'animus (v. ex multis Cass.22267/2017, Cass.14092/2010). Premesso che l'avvenuto acquisto a titolo originario per cui è processo non è stato affatto contestato, deve, comunque, rilevarsi che dall'esame della documentazione versata in atti risulta raggiunta la prova in ordine al possesso continuato richiesto dall'art. 1158 c.c. come dedotto dalle attrici, possesso che si è difatti concretizzato in un comportamento univocamente corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà.
pagina 3 di 5 Dalla produzione documentale risulta, difatti, che sin dal 5.5.1979 (data di notifica dell'avviso di liquidazione prodotto sub doc. 8 dalle attrici, o, tutt'al più, dall'8.6.1979, data di versamento da parte dei signori del supplemento di imposta di registro in ottemperanza alla richiesta Controparte_4 dell'Ufficio di Registro prodotto sub doc.9 dalle attrici), la madre delle attrici, , (e le Persona_2 attrici stesse) hanno esercitato sull'immobile oggetto di causa un possesso continuo ed ininterrotto, utilizzandolo in via esclusiva e tenendo un comportamento idoneo a dimostrare l'inequivocabile intenzione di esercitare sulla res un potere corrispondente a quello del proprietario. Prova di ciò è data, ad esempio, dall'allaccio della fognatura nel 1989 (v. doc. 16 di parte attrice), dal pagamento negli anni di tasse e imposte quali Tosap, Tari, Ici/Imu (v. docc.21 e ss. delle attrici), ecc.. Risulta altresì soddisfatto l'ulteriore requisito richiesto dalla giurisprudenza ai fini del perfezionamento della fattispecie acquisitiva in esame, ossia l'intenzione del possessore di comportarsi e fare in modo che i terzi lo considerino come l'effettivo titolare del diritto, nel caso di specie integrato da plurime circostanze quali, tra l'altro, il versamento del supplemento dell'imposta di registro (in ottemperanza alla richiesta avanzata dall' di Legnano: v. doc.9 del fascicolo delle attrici) e l'arredo e l'uso negli anni Controparte_5 dell'immobile stesso (v. doc.12 nel fascicolo attoreo). Peraltro, circostanza non contestata, e dunque provata, è che fossero stati sostituiti i lucchetti ai cancelli, cambiata la serratura del cancelletto e delle due porte di ingresso dell'immobile, così impendendo alla venditrice e qualunque altra persona l'accesso all'immobile di cui trattasi. CP_1
Occorre aggiungere che il possesso de quo, alla luce della documentazione versata in atti e della non contestazione, è risultato non solo pacifico e ininterrotto, ma anche non clandestino. Corollario di quanto sopra è che le attrici, avendo dato prova di tutti gli elementi costitutivi dell'usucapione, hanno assolto all'onere probatorio sulle stesse gravante. Dalle suddette premesse deriva l'accertamento dell'avvenuta usucapione del diritto di proprietà dei beni immobili siti in Rescaldina, via Milano n. 26 (in atti meglio individuati), e relativa area pertinenziale, come in atti dedotto. La sentenza che accerta l'acquisto per usucapione della proprietà del bene è soggetta a pubblicità notizia e deve essere trascritta ai sensi dell'art. 2651c.c.. Del pari, deve essere accolta la domanda diretta alla cancellazione dell'ipoteca gravante sugli immobili oggetto di causa. È noto, difatti, che l'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto estingue le iscrizioni e le trascrizioni risultanti a nome del precedente proprietario. Tale effetto estintivo non va ricondotto ad una presunta usucapio libertatis, bensì dipende dall'efficacia retroattiva dell'usucapione stessa (così Cass.8792/2000; v. anche Cass.29325/2019): l'estinzione della garanzia non costituisce un mero effetto indiretto dell'accertamento dell'usucapione, che si esaurisce nella sfera dei rapporti fra proprietario usucapito e creditore garantito;
al contrario, l'usucapione produce l'estinzione diretta e contestuale di ogni diritto reale formalmente insistente sul bene, in guisa che tutti i rispettivi titolari sono litisconsorti necessari nel relativo giudizio. Nel caso esaminato l'ipoteca de qua è stata, invero, iscritta solo in data 11.4.2019 e, dunque, quando la fattispecie acquisita dell'usucapione si era già completamente perfezionata (decorrendo la stessa dal 1979) e, pertanto, proprio perché il diritto reale di garanzia non risultava precedentemente iscritto (in base anche all'interpretazione datane dalla Corte di Cassazione nella sentenza n.565/2025) rispetto all'avvenuta usucapione (o durante il periodo utile ad usucapire), l'acquisto a titolo originario per usucapione ha di certo avuto effetto estintivo dell'ipoteca e ha determinato la caducazione del diritto reale di garanzia. pagina 4 di 5 Ne segue la fondatezza della domanda delle attrici volta all'accertamento, nel contraddittorio con il creditore ipotecario ritualmente convenuto in giudizio, dell'estinzione dell'ipoteca iscritta contro il precedente proprietario e alla conseguente cancellazione della relativa iscrizione ai sensi dell'art. 2884 c.c. con oneri e spese a carico del creditore ipotecario che ha proceduto all'iscrizione. Decisa la causa ut supra, tutte le ulteriori istanze, richieste e deduzioni delle parti devono ritenersi assorbite ovvero rigettate. Stante la peculiarità della vicenda e la natura delle difese delle convenute, sussistono gravi ed eccezionali ragioni per compensare integralmente tra le parti le spese di lite.

P. Q. M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa tra le parti in epigrafe indicate, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. accoglie le domande delle attrici;

2. accerta e dichiara l'intervenuta usucapione dei beni immobili siti in Rescaldina, via Milano n. 26 (di seguito individuati: Catasto Fabbricati del Comune di Rescaldina, fg. 10 (dieci), mappale 92 (novantadue), Via Milano n. 26, piani S1/T, categoria a/7, classe 4, vani 5, Rendita catastale Euro 477,72) e relativa area pertinenziale (in atti meglio indicati) a favore di (nata a [...] Persona_2
Bellino il 12.6.1933 e deceduta il 28.11.2021) nonché a favore delle attrici;

3. accerta e dichiara che, in forza della successione di , le attrici e Persona_2 Parte_1 sono comproprietarie pro indiviso, ciascuna per la quota indivisa di legittima e Parte_2 disponibile, insieme con LL RO per la sola quota di legittima, della quota di proprietà dell'immobile suddetto relitta da;
Persona_2

4. ordina la trascrizione della presente sentenza a cura del competente Conservatore dei Registri Immobiliari, con esonero di responsabilità;

5. accerta l'estinzione dell'ipoteca iscritta nei RRII di Milano 2 in data 11.04.2019 (reg. generale n. 46923, reg. particolare n. 8351) a carico di ed a favore di Agenzia delle Entrate Controparte_1
Riscossione;

6. ordina al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di provvedere alla cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca di cui al capo che precede ai sensi dell'art. 2884 c.c. con esonero da ogni responsabilità al riguardo, ponendo le spese a carico del creditore che ha proceduto all'iscrizione;

7. compensa integralmente tra le parti le spese di lite. Busto Arsizio, 1.10.2025 Il Giudice A.D'Elia

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