TRIBUNALE DI RAGUSA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sandra
Levanti, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 151/2024 R.G., cui sono riunite le cause civili iscritte ai nn.
774/2024 R.G. e 3466/2024 R.G., tutte promosse
da
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Raffaele Parte_1 C.F._1
Pediliggieri
-attore -
contro
( , rappresentata e difesa dall'avv. Debora Iurato Controparte_1 P.IVA_1
-convenuta -
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 14.11.2023, conveniva in giudizio Parte_1 Controparte_1 deducendo il mancato pagamento, da parte di quest'ultima, delle mensilità di ottobre e novembre 2023 del canone di locazione, dovute in forza di contratto stipulato tra le parti il 5.2.2021 e registrato in pari data, avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso commerciale, sito in Pozzallo, via Torino n. 85. L'attore specificava che, con tale contratto, le parti avevano convenuto un canone mensile pari, oggi, ad € 1.700,00, da corrispondersi “entro e non oltre il giorno cinque di ciascun mese”; chiedeva, pertanto, la convalida dell'intimato sfratto, oltre che l'ingiunzione di pagamento, immediatamente esecutiva, dei canoni scaduti e da scadere, oltre interessi e spese.
costituitasi in giudizio, si opponeva alla convalida dell'intimato sfratto;
Controparte_1 in particolare, rilevava:
che la società conduceva in locazione l'immobile dal mese di marzo 2021, svolgendo all'interno di esso l'attività di rivendita di automobili, senza mai esimersi dal pagamento del canone, come da ricevute versate in atti per le annualità 2021, 2022 e 2023;
che, quanto alle mensilità contestate di ottobre e novembre 2023, la pretesa del locatore era infondata, essendo state entrambe le mensilità corrisposte come ogni mese;

pagina 1 di 6 che, in particolare, il aveva intimato lo sfratto alla conduttrice Pt_1 notificandole l'atto in data 14.11.2023, dopo avere già ricevuto, in data
17.10.2023, il pagamento del canone di ottobre 2023, pagamento effettuato in contanti su richiesta dello stesso locatore, che aveva regolarmente rilasciato la relativa quietanza per l'importo di € 1.700,00, sottoscrivendola e apponendovi il proprio timbro;

che, quanto alla mensilità di novembre 2023, la ne aveva Controparte_1 eseguito il pagamento tramite bonifico bancario;

che, inoltre, benchè per il pagamento di alcune mensilità non fosse stata rispettata la data del 5 di ogni mese, come da contratto, dall'accordo verbale e dal comportamento tacito delle parti poteva desumersi che non si trattasse di un termine perentorio;

che, infatti, da sempre il locatore aveva accettato e mai contestato il canone pagato fuori dal termine, come poteva evincersi da tutte le ricevute e dai bonifici effettuati, prodotti in atti;
in proposito, doveva precisarsi che, per ogni mensilità,
a prescindere dalla modalità di pagamento, ossia in contanti o tramite bonifico bancario, il aveva sempre e correttamente rilasciato la relativa ricevuta, Pt_1 sottoscrivendola e timbrandola.
In data 16.1.2024, il Giudice denegava la chiesta ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c. e disponeva il mutamento del rito, nonchè l'avvio della procedura di mediazione obbligatoria, assegnando alle parti i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria. In seno alla memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., l'intimante deduceva che lo stesso, agendo in assoluta buona fede, nei primi giorni di ogni mese, era solito presentare al legale rappresentante della società intimata “ricevuta di affitto” a titolo di “memento” per il conduttore affinchè provvedesse al pagamento del canone, sicchè tale ricevuta non rappresentava quietanza di pagamento, ma solo un promemoria - sollecito di pagamento, tanto che i pagamenti avvenivano in data successiva, tramite bonifico/contanti, rispetto alla data indicata nelle ricevute;
quanto alla modalità di pagamento in contanti, benchè il contratto prevedesse il pagamento esclusivamente tramite bonifico, il , sempre perché in buona fede, non Pt_1 contestava le mensilità pagate in contanti, sebbene anche per quelle le ricevute non riportassero la firma dell'intimante, bensì disconosceva soltanto la ricevuta relativa alla mensilità di ottobre
2023, mai corrisposta;
evidenziava come la ricevuta prodotta da controparte non recasse la propria firma;
sottolineava, infine, che solo il 15/12/2023 esso locatore aveva avuto l'accredito del canone di locazione di dicembre 2023 da parte della Controparte_1
Con ordinanza del 4.12.2024, al giudizio n. 151/2024 R.G. veniva riunito quello iscritto al n. 774/2024 R.G., pendente tra le stesse parti ed originato da intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificata in data 1.2.2024 da Parte_1
a per il mancato pagamento del canone locatizio relativo al mese di gennaio Controparte_1
2024, in forza del medesimo contratto di locazione, stipulato e registrato in data 5.2.2021.
pagina 2 di 6 Nella fase sommaria del giudizio n. 774/2024 R.G. (già n. 338/2024 R.G.), in data 18.3.2024, il giudice aveva denegato l'invocata ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c.. All'udienza del 7.2.2025, veniva assunta la prova testimoniale dedotta da parte intimata, nei limiti della relativa ammissione, a mezzo del teste . Testimone_1
Con ordinanza del 18.5.2025, al giudizio n. 151/2024 R.G. veniva altresì riunito quello iscritto al n. 3466/2024 R.G., pendente tra le stesse parti ed originato da intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 14.11.2024 da Parte_1
a per il mancato pagamento del canone locatizio relativo al mese di
[...] Controparte_1 novembre 2024, in forza del medesimo contratto di locazione, stipulato e registrato in data 5.2.2021; anche all'esito della fase sommaria del giudizio 3466/2024 R.G., il giudice aveva denegato la chiesta ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c..
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Ciò posto, va anzitutto esaminata la questione della procedibilità della domanda nei giudizi riuniti aventi n. 774/2024 R.G. e n. 3466/2024 R.G..
Si è già anticipato che, rispetto a questi ultimi, il giudizio n. 151/2024 R.G. pende tra le stesse parti e ha ad oggetto domanda di risoluzione del medesimo contratto di locazione per inadempimento del conduttore, di rilascio dell'immobile e di pagamento dei canoni scaduti e da scadere, differenziandosi dai predetti due giudizi solo per le mensilità del canone di cui si lamenta il mancato pagamento e la cui mora è posta a base della domanda di sfratto (causa petendi), trattandosi dei canoni di ottobre e novembre 2023 nel giudizio n. 151/2024 R.G., del canone di gennaio 2024 nel giudizio n. 774/2024 R.G. e del canone di novembre 2024 nel giudizio n. 3466/2024 R.G.. Attesa la spiegata connessione tra le predette cause, si ritiene che la procedura di mediazione svoltasi (giusta verbale del 22.2.2024) per il giudizio n. 151/2024 R.G. valga anche per i due successivi giudizi riuniti, per i quali può allora dirsi adempiuta la condizione di procedibilità ex art. 5 D.lgs. 28/2010.
Venendo ad esaminare il merito della controversia, si osserva come i tre giudizi riuniti siano accomunati dal fatto che i canoni o il canone che, alla data di notifica dell'intimazione di sfratto, risultano non pagati, sono stati corrisposti in date successive da parte intimata.
In particolare,
- notificata l'intimazione in data 14.11.2023, il canone di novembre 2023 è stato pagato con bonifico il 22.11.2023;
- notificata l'intimazione in data 1.2.2024, il canone di gennaio 2024 è stato pagato con bonifico il 7.2.2024;
- notificata l'intimazione in data 14.11.2024, il canone di novembre 2024 è stato pagato con bonifico in data 28.11.2024.
Sul canone di ottobre 2023 ci si soffermerà più avanti.
La società conduttrice, al fine di escludere la colpevolezza dei propri inesatti adempimenti, ha eccepito il comportamento di tolleranza assunto dal locatore nel corso dell'intero rapporto contrattuale, sin dalla sua costituzione, producendo allo scopo le quietanze di pagamento del canone dal 2021 all'attualità, comprovanti il versamento del canone con pagina 3 di 6 costante ritardo rispetto alla scadenza del termine stabilito in contratto (quinto giorno di ogni mese).
In effetti, dalle quietanze di pagamento versate in atti si evince che il canone è stato corrisposto, negli anni 2021 e 2022, per lo più entro la prima decade del mese di riferimento, mentre nell'anno 2023 risulta essere stato versato anche nella seconda decade del mese. Ora, in ordine alla prassi di tolleranza del ritardo nel pagamento del canone, secondo costante orientamento giurisprudenziale, “la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni. Tuttavia, in applicazione del generale principio di buona fede nell'esecuzione del contratto e del divieto dell'abuso del processo, non può essere imposto al locatore di agire in giudizio avverso ciascuno dei singoli analoghi inadempimenti, al fine di escludere una sua condotta di tolleranza” (v. Cass. 14508/2018, confermata da Cass. 14240/2020).
La Suprema Corte ha dunque spiegato come, in base al generale canone della buona fede, la tolleranza dei ritardi possa neutralizzare l'efficacia della clausola risolutiva espressa e, quindi, la possibilità di agire per la risoluzione di diritto del contratto ex art. 1456 c.c., capace di rivivere solo previo espresso richiamo del conduttore al rispetto dei termini contrattuali.
Ora, ritiene questo giudice che, per identità di ratio, la predetta tolleranza del ritardo nel pagamento dei canoni può parimenti impedire la generale azione di risoluzione per grave inadempimento del conduttore ex artt. 1453 e 1455 c.c., essendo in grado di incidere sulla posizione soggettiva del debitore, escludendone la colpa, specie in presenza di una regolamentazione pattizia per i ritardi (v. in tal senso Cass. 15026/2005), con la conseguenza che, secondo quanto impone il criterio della buona fede nell'esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.), la colpevolezza dell'inadempimento potrà nuovamente configurarsi solo a fronte di un richiamo del locatore all'esatta esecuzione degli obblighi contrattuali. Nel caso di specie, in cui il locatore agisce per la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., nell'ambito dei tre giudizi riuniti, il primo atto noto del locatore di richiamo del conduttore al rispetto del termine contrattuale di pagamento del canone, con contestuale richiesta, per tale inadempimento, della risoluzione del contratto di locazione, è rappresentato dall'atto di intimazione di sfratto per morosità introduttivo del primo giudizio, avente n. 151/2024 R.G., notificato in data 14.11.2023; ne consegue che la tolleranza del locatore può dirsi esclusa per i ritardi nel pagamento del canone successivi al 14.11.2023. Può pertanto valutarsi in punto di gravità dell'inadempimento, sub specie di inesatto adempimento (id est, pagamento tardivo), il pagamento:

1. del canone di gennaio 2024 (in data 7.2.2024, n. 33 giorni di ritardo), causa petendi della domanda di risoluzione di cui al proc. n. 774/2024 R.G.;

2. del canone di febbraio 2024 (in data 29.2.2024, n. 24 giorni di ritardo);

3. del canone di novembre 2024 (in data 28.11.2024, n. 23 giorni di ritardo), causa petendi della domanda di risoluzione di cui al proc. n. 3466/2024 R.G..
Il reiterato pagamento tardivo delle superiori mensilità del canone è tale da rendere grave la complessiva condotta inadempiente del conduttore, avendo costui agito con la pagina 4 di 6 consapevolezza di violare un preciso interesse del locatore alla corretta esecuzione del contratto, esplicitata con ripetute intimazioni di sfratto per morosità ed avendo egli più volte ritardato il pagamento del canone per un tempo superiore a quello (venti giorni) previsto dall'art. 5 L. 392/78, che, sebbene dettato per le locazioni abitative, è pacificamente utilizzabile dal giudice quale parametro orientativo per la valutazione di gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo.
Concludendo sul punto, ritiene questo giudice di dovere pronunciare la risoluzione del contratto di locazione inter partes per inadempimento (grave ex art. 1455 c.c.) del conduttore, il quale pertanto va condannato al rilascio, in favore dell'intimante, dell'immobile locato, libero e sgombro da persone e cose, entro la data indicata in dispositivo.
Per quanto concerne la domanda di pagamento dei canoni, essa è contenuta in seno alle tre intimazioni di sfratto per morosità, con riguardo ai “canoni scaduti e a scadere fino all'effettivo rilascio” e risulta richiamata nelle conclusioni di cui alla memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. depositata nel giudizio 151/2024 R.G..
Avendo riguardo alla parte espositiva della predetta memoria integrativa e in generale al tenore degli scritti difensivi di parte attrice (anche nei due giudizi più recenti), non emerge l'allegazione del mancato pagamento dei canoni iniziali, né di quelli successivi, quanto piuttosto la deduzione del pagamento tardivo degli stessi, con la sola eccezione del canone di ottobre 2023, oggetto dell'intimazione di sfratto di cui al proc. 151/2024 R.G., canone di cui l'intimante afferma l'omesso versamento e che, per contro, l'intimato deduce di avere pagato, producendo all'uopo quietanza del 17.10.2023. Sulla corresponsione o meno di detta mensilità del canone si è svolta, all'udienza del 7.2.2025, la prova testimoniale con il teste, indicato dall'intimato, “attuale Testimone_1 convivente della legale rappresentante della (Simona Goia); … dipendente con Controparte_1 contratto a tempo indeterminato della da circa sei anni (dal 2019)”, occupandosi CP_1
“dell'amministrazione e della gestione”, relativa “al rapporto con la clientela, con i fornitori o i rappresentanti”. Il teste ha dichiarato di avere, come in varie altre occasioni, eseguito lui stesso il pagamento in contanti della mensilità di ottobre 2023 nelle mani del locatore.
In particolare, ha dichiarato: “ricordo che dal primo mese della locazione il pagamento del canone è sempre avvenuto tramite me;
infatti, il veniva sempre presso l'immobile Pt_1 locato, in ufficio dove mi trovavo io, per incassare il canone mensile e non veniva mai prima del 10 del mese o comunque in un lasso compreso tra il 10 ed il 18; il canone di ottobre 2023 l'ho pagato io stesso nelle mani del e contestualmente il mi ha consegnato Pt_1 Pt_1 la ricevuta che portava già compilata. // Tanti altri pagamenti del canone sono avvenuti in contanti, da 12 a 13 canoni”. Ha poi aggiunto: “Preciso che, anche nelle occasioni in cui non disponevo di contanti e dicevo al che il canone sarebbe stato pagato con bonifico (che a volte facevo subito, Pt_1 altre volte dopo, entro 23 ore), lui mi consegnava comunque la ricevuta già compilata;
per il
la ricevuta, nel caso in cui non pagassi in contanti, era una sorta di promemoria per Pt_1 il pagamento con bonifico”.
Dalle superiori dichiarazioni emerge che, a prescindere dalla effettiva valenza delle 'ricevute' consegnate dal locatore al conduttore, se cioè reali quietanze di pagamento o meri pagina 5 di 6 promemoria per il futuro pagamento, il canone di locazione del mese di ottobre 2023 è stato materialmente corrisposto in contanti dal teste nelle mani del . Testimone_1 Pt_1
Dell'attendibilità di tale teste non vi sono motivi, oggettivi e concreti, per dubitare, anche alla luce della precisione delle sue dichiarazioni.
La domanda di condanna pecuniaria proposta da nei confronti di Parte_1 [...] va, dunque, rigettata. CP_1
Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.


P.Q.M

Il Giudice, definitivamente pronunciando nella controversia civile n. 151/2024 R.G., cui sono riunite le cause civili iscritte ai nn. 774/2024 R.G. e 3466/2024 R.G.,
RISOLVE, per inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione stipulato tra le parti il 5.2.2021 e registrato in pari data, avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso commerciale, sito in Pozzallo, via Torino n. 85. CONDANNA al rilascio, in favore di , dell'immobile predetto, Controparte_1 Parte_1 libero e sgombro da persone e cose, fissando per l'esecuzione ex art. 56 L. 392/78 la data del
14.11.2025.
RIGETTA la domanda attorea di condanna di al pagamento dei canoni Controparte_1 scaduti e da scadere sino al rilascio.
CONDANNA alla rifusione, in favore di , delle spese Controparte_1 Parte_1 processuali che liquida in € 228,00 per esborsi ed € 3.104,00 per compensi difensivi, oltre rimborso spese forfettarie al 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Ragusa, in data 13.9.2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Sandra Levanti




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