N. R.G. 3165/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Marta Maria Recalcati, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3165/2022 promossa da:
(C.F.: ), nato a [...] il [...], e Parte_1 C.F._1
(C.F.: ), nata a [...] il [...], entrambi Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'avv. Luca Carignola presso il cui studio in Varese via Morazzone n. 5, sono elettivamente domiciliati, giusta procura in calce all'atto di citazione
ATTORI contro
(P.I. e C.F. , in Controparte_1 P.IVA_1 Controparte_2 qualità di società di gestione del Fondo “OPLON” - Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso - con sede legale in Milano, Via Puccini n.3, in persona dell'Amministratore
Delegato e legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Riccardo
Aimerito e Giuseppina Bodenizza, presso il cui studio in Milano via Andrea Ponti n. 15 è elettivamente domiciliata, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Per parte attrice e (come da fogli Parte_1 Parte_2
depositati telematicamente in data 23 maggio 2025):
“NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE: vista la documentazione versata in atti ed accertata la sussistenza dei presupposti ex art. 2932 c.c., emettere sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo di trasferimento immobiliare non concluso in relazione all'immobile
1 contraddistinto al NCEU del Comune di Varese, sezione SA, foglio 2, mappale 328 sub. 542
Piano T-1-2 cat. A/2, classe 5, e sub. 519, piano S1, cat. C/6 classe 9, intestato a
[...]
in favore dei sigg.ri e , Controparte_3 Parte_1 Parte_2 ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari competente di trascrivere la presente sentenza in favore degli attori e contro la società convenuta, con esonero da ogni responsabilità, ed ordinando eventualmente alla convenuta di provvedere alla cancellazione di ogni iscrizione ovvero trascrizione pregiudizievole, autorizzando in mancanza gli attori a provvedere direttamente utilizzando a tale scopo le somme dovute per il trasferimento dell'immobile. IN VIA
SUBORDINATA: condannare la società convenuta al risarcimento del danno patito dagli odierni attori per condotta contrattuale e/o precontrattuale descritta in premessa contraria a buona fede, nella misura ritenuta di giustizia.
Con vittoria di spese e compensi professionali.”.
Per parte convenuta (come da fogli depositati in data 21 maggio Controparte_1
2025):
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: NEL MERITO:


1. Accertare l'inadempimento degli attori e dichiarare il venir meno del contratto
“preliminare”;


2. rigettare la domanda attorea in quanto il contratto preliminare risultante dall'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto non ha prodotto effetti ( ne può produrne ex art. 2932
c.c.) per mancanza di elementi essenziali, condizioni o modalità esecutive ed rispetto di termini pattuiti per iscritto fra le parti segnatamente:
a - mancato rispetto da parte degli attori del termine essenziale per la stipula del contrato definitivo
b - mancato rispetto da parte degli attori di un invito a stipulare presso il notaio nei termini essenziali contrattualmente pattuiti
c - mancato verificarsi della condizione sospensiva prevista dall'art.

3.1 nei termini pattuiti
d - mancanza degli elementi per l'applicazione dell'art. 2932 cc ivi inclusa la volontà delle parti manifestata secondo le modalità e tempi contrattualmente pattuite
e - mancato versamento del pattuito acconto sul prezzo che doveva essere corrisposto all'accettazione della proposta d'acquisto (od almeno formulazione di una offerta reale di versamento di detto acconto a favore della convenuta quale venditrice dell'Immobile) f - e che quindi la mancanza dell'acconto sul prezzo ha comunque inoltre impedito il formarsi corretto dell'accordo tra le parti secondo la regolamentazione scritta contrattuale che si erano date nella proposta irrevocabile.


3. Rigettare la domanda attorea in quanto non ammissibile, non definita e poiché non sussistono
i presupposti per la pronuncia di una sentenza ex art. 2932 c.c.;


4. Rigettare anche la domanda subordinata proposta dagli attori per condotta contrattuale e/o precontrattuale contraria a buona fede.


5. In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali a favore della convenuta;



6. Voglia l'ill.mo Giudice valutare equitativamente eventuali profili di temerarietà della lite e conseguentemente condannare gli attori al pagamento di una somma a favore della convenuta da
2 determinarsi equitativamente per avere azionato una proposta irrevocabile soggetta a termine perentorio per la stipula del contratto definitivo non rispettato dagli attori”.
MOTIVAZIONE


1. Svolgimento del processo e allegazioni delle parti
Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio la società chiedendo, in via principale, di Controparte_1
“emettere sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo di trasferimento immobiliare non concluso in relazione all'immobile contraddistinto al NCEU del Comune di Varese, sezione
SA, foglio 2, mappali 328 sub. 542 e sub. 519, intestato a Controparte_3
, essendosi la convenuta resa inadempiente all'impegno assunto di concludere
[...]
lo stesso;
in via subordinata, di condannare la convenuta al risarcimento dei danni patiti in conseguenza della condotta precontrattuale e/o contrattuale dalla stessa tenuta.
Allegavano in particolare gli attori:
- che in data 2 novembre 2020 avevano inviato proposta irrevocabile di acquisito dell'immobile sito in Varese via per Bregazzana n. 2 contraddistinto al NCEU del Comune di Varese, sezione
SA, foglio 2, mappali 328 sub. 542 e sub. 519 a (ora ) Controparte_4 Controparte_1
proprietaria dello stesso (doc. 6);
- che la società in data 30 novembre 2020 aveva accettato la proposta d'acquisto (doc. 7);
- che era prevista quale condizione sospensiva degli effetti contrattuali la concessione del mutuo ai promissari acquirenti;

- che il mutuo era stato ottenuto (doc. 9);
- che la convenuta non aveva dato riscontro agli inviti alla stessa rivolti per la sottoscrizione del definitivo (docc. 10 e 11);
- che la convenuta nel preliminare sottoscritto si era impegnata a garantire la libertà ipotecaria e l'assenza di iscrizioni/trascrizioni pregiudizievoli relativamente all'immobile.

1.2 Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 11 febbraio 2023, si costituiva la società convenuta chiedendo il rigetto delle domande formulate da parte attrice dovendo ritenersi priva di qualsivoglia effetto la proposta irrevocabile di acquisto posta a fondamento delle domande non essendo stato rispettato il termine essenziale previsto dalle parti, né verificata la condizione sospensiva di cui all'art.

3.1. della proposta.
3 Allegava, in particolare, la convenuta che il termine previsto dal preliminare aveva natura essenziale e che, entro lo stesso, i promissari acquirenti non avevano ottenuto la concessione del mutuo, prevista quale condizione sospensiva degli effetti contrattuali.

1.3 Concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., con ordinanza del
3 luglio 2023 il Giudice ordinava a parte convenuta “di produrre entro 45 giorni dalla comunicazione del presente provvedimento i) la dichiarazione sugli estremi del permesso di costruire o del permesso rilasciato in sanatoria che costituisce un requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 46 D.P.R. N.380/2001; ii) il certificato di destinazione urbanistica ex art. 30
D.P.R. n.380/2001; iii) la dichiarazione di coerenza catastale prevista della L. 27 febbraio 1985,
n. 52, art. 29, comma 1 bis, aggiunto dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, comma 14, convertito, con modificazioni, con la L. 30 luglio 2010, n. 122” e con successiva ordinanza del 18 luglio 2024, considerato che non risultavano depositati il certificato di dichiarazione urbanistica e la dichiarazione di coerenza catastale, autorizzava parte attrice ad acquisire tali documenti presso i pubblici uffici.
Fissata udienza per la precisazione delle conclusioni in data 19 novembre 2024, la stessa veniva rinviata in pendenza di trattative tra le parti.
Atteso l'esito negativo delle trattative intraprese, in data 27 maggio 2025 le parti precisavano le conclusioni come in epigrafe riportate e in seguito alla discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'ultimo comma della disposizione citata.


2. Le domande degli attori

2.1 Gli attori hanno agito in giudizio deducendo l'inadempimento da parte della società convenuta dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita stabilito nel preliminare intercorso tra le parti e domandando, innanzitutto, la pronuncia di una sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c.

2.2 L'accoglimento di tale domanda presuppone, innanzitutto, l'esistenza in capo alla società convenuta di un valido obbligo a concludere il contratto definitivo rimasto inadempiuto.
A sostegno della propria domanda gli attori hanno prodotto la proposta irrevocabile di acquisto da loro formulata in data 2 novembre 2020 e indirizzata alla convenuta (doc. 6 fascicolo attori), nonchè l'accettazione di tale proposta avvenuta in data 30 novembre 2020 (doc. 7 fascicolo attori).
4 Orbene, la conclusione di un preliminare di acquisto tra le parti avente il contenuto della proposta sopra citata può ritenersi pacifico, atteso che la società convenuta non ha contestato tale circostanza, né i documenti allegati a sostegno della stessa. Parimenti provata deve ritenersi la circostanza che il contratto definitivo non è stato concluso per volontà della convenuta, che non ha dato riscontro agli inviti degli attori (doc. 10 e 11 fascicolo attori).
Le difese di si sono, infatti, concentrate sul carattere essenziale del Controparte_1
termine previsto dal preliminare per la conclusione del rogito, termine che non sarebbe stato rispettato per circostanze imputabili agli attori, con conseguente risoluzione di diritto del contratto preliminare.
Le tesi della convenuta non paiono convincenti per le ragioni di seguito esposte.
Nel dettaglio, si legge nella proposta irrevocabile di acquisto prodotta agli atti che il contratto definitivo sarebbe stato concluso “entro e non oltre il 31 gennaio 2021”, mentre l'accettazione del 30 novembre 2020, si limita a confermare il termine indicato nella proposta (cfr. docc. 6 e 7 già citati).
Tanto rilevato dagli atti, deve preliminarmente osservarsi in diritto che può ritenersi consolidato l'orientamento della Suprema Corte secondo il quale “L'accertamento del giudice di merito in ordine all'essenzialità del termine per l'adempimento, a norma dell'art. 1457 c.c., va condotto soprattutto alla stregua della natura e dell'oggetto del contratto, non potendo l'essenzialità essere desunta solo dall'uso dell'espressione “entro e non oltre”, riferita al tempo di esecuzione della prestazione, laddove non emerga inequivocabilmente, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi (Cass. 17 marzo 2005, n. 5797; Cass. 6 dicembre 2007, n.
25549; Cass. 15 luglio 2016, n. 14426)” (ex multis Cass. n. 32238/2019; Cass. n. 10353/2020).
Orbene, considerato quanto sopra si ritiene che il termine del 31 gennaio 2021 previsto nella proposta irrevocabile di acquisto del 2 novembre 2020 per la conclusione del contratto definitivo non possa ritenersi essenziale, atteso che l'espressione “entro e non oltre” risulta essere una mera clausola di stile utilizzata dalle parti, in mancanza di altri elementi indicativi della natura essenziale del termine e in presenza di elementi di segno contrario. Risulta, infatti, dalla corrispondenza prodotta dagli attori che in prossimità della scadenza del termine del 31 gennaio
2021, nonché successivamente alla scadenza dello stesso, la promittente venditrice ha manifestato interesse alla conclusione del contratto definitivo, attivandosi (anche se tardivamente) per
5 consentire al perito della Banca scelta dagli attori di effettuare il sopralluogo necessario al disbrigo delle pratiche relative alla concessione del mutuo (docc. 8, 27, 28, 29 fascicolo attori).

2.3 Esclusa, quindi, l'intervenuta risoluzione di diritto del vincolo contrattuale intercorso tra le parti, deve ritenersi valida ed efficace l'obbligazione di trasferimento dell'immobile oggetto del preliminare, senonchè non può essere accolta la domanda proposta dagli attori di esecuzione in forma specifica dell'obbligazione di trasferimento ex art. 2932 c.c. per insussistenza delle condizioni dell'azione di carattere edilizio/urbanistico e catastale.
Nello specifico, l'art. 2932 c.c. prevede che la parte diversa da quella inadempiente possa ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso “qualora sia possibile”, ma nella specie non sussiste tale presupposto di possibilità giuridica del trasferimento del diritto di proprietà dell'immobile in oggetto, stante l'esistenza di irregolarità edilizie/urbanistiche e di difformità catastali dell'immobile.

2.4 Quanto alla regolarità edilizia/urbanistica dell'immobile, viene in rilievo l'art. 46 d. lgs
380/2001 il quale stabilisce che: “

1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.”. La norma citata, ad avviso della
Suprema Corte (SSUU n. 8230/2019), prevede una nullità cd “testuale”, che si applica anche agli atti giudiziari che trasferiscono la proprietà immobiliare, quali le sentenze ex art. 2932 cc.: “In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile e su un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza, rispettivamente, della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all''immobile e del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio.” (Cass. civ. n. 21721/2019). Con la precisazione che per la validità dell'atto di trasferimento di diritti reali relativi a edifici è richiesta la sola dichiarazione del titolo edilizio reale e riferibile all'immobile a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo abilitativo.
Tali principi risultano altresì applicabili nel caso di costruzione iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, per i quali l'art. 40, comma 2, legge n. 47 del 1985 prevede, in luogo della
6 menzione in atto degli estremi della concessione, la dichiarazione da parte del proprietario o altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio, attestante che l'opera risulta iniziata in data anteriore. In presenza di tale dichiarazione la nullità comminata dalla legge urbanistica può ritenersi esistente solo nel caso in cui tale dichiarazione non risulti riferibile all'immobile oggetto dell'atto traslativo ovvero che quanto dichiarato non corrisponda alla realtà (Cass. n. 30425/2022
e Cass. n. 23394/2023). In caso di compravendita di edificio realizzato anteriormente al 1° settembre 1967, ai fini della validità del negozio traslativo è richiesta soltanto la sussistenza della dichiarazione dell'alienante della costruzione dell'immobile anteriormente alla data innanzi indicata, essendo irrilevante, ai fini della validità dell'atto, sia la presenza di modifiche edilizie realizzate successivamente e non autorizzate, sia la falsità della dichiarazione del venditore circa l'assenza di interventi richiedenti titolo abilitativo.
Per quanto riguarda, invece, la regolarità catastale dell'immobile, viene in rilievo l'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010 conv., con modif., dalla l. n. 122 del 2010, secondo il quale “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
Tale norma richiede, quindi, per la validità dell'atto traslativo del diritto reale, l'indicazione della conformità dell'immobile alle planimetrie e ai dati catastali.
La Corte di legittimità ha affermato che tale disposizione si applica anche agli atti giudiziari che trasferiscono diritti reali immobiliari, quali le sentenze: “Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, co. 1bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al
7 momento della decisione;
viceversa, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con
l'intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell'azione e la sua mancanza non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c. Le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero
l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall'art. 29, comma 1bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall'art. 19, co. 14, del d.l. n.
78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122 del 2010, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, devono sussistere, quali condizioni dell'azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell'articolo 2932 c.c., anche in relazione ai processi instaurati prima dell'entrata in vigore del
d.l. n. 78 del 2010.” (Cass. n. 20526/2020; conf.: Cass. SS.UU. n. 21761/2021).

2.5 Tornando al caso di specie, deve rilevarsi che con ordinanza del 3 luglio 2023 era stato ordinato a parte convenuta di produrre entro 45 giorni dalla comunicazione del provvedimento sia la dichiarazione sugli estremi del permesso di costruire o del permesso rilasciato in sanatoria di cui all'art. 46 D.P.R. N.380/2001, sia la dichiarazione di coerenza catastale prevista della L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1 bis, aggiunto dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, comma 14, convertito, con modificazioni, con la L. 30 luglio 2010, n. 122.
La società convenuta non ha ottemperato a quanto richiesto, se non in minima parte, con le produzioni del 14 settembre 2023.
A tali mancanze gli attori hanno provato a sopperire depositando, previa autorizzazione, in data
18 novembre 2024 un documento intitolato “dichiarazione di conformità urbanistica, edilizia e catastale” a firma del geom. senonchè tale documento attesta l'esistenza di Controparte_5
difformità urbanistiche e catastali significative che rendono impossibile giuridicamente il trasferimento richiesto.
Si legge in particolare nella relazione depositata che con riguardo all'appartamento, identificato con il sub. 542 sono presenti “difformità rilevanti ai fini della determinazione della rendita catastale e pertanto lo stato di fatto rilevato non è coerente con le planimetrie agli atti presso la banca dati del Catasto Fabbricati” e che l'appartamento non è conforme ai titoli abilitativi
8 esistenti “presentando irregolarità costruttive e trasformazioni consistenti in aumento di superficie tale da richiedere ulteriori provvedimenti abilitativi”.
Orbene, nonostante le irregolarità riscontrate siano sanabili, secondo quanto evidenziato dal geometra incaricato dagli attori, è pacifico che nessuna sanatoria è intervenuta ad opera dell'attuale intestatario del bene immobile.
Non sussiste quindi la condizione relativa alla regolarità edilizia/urbanistica dell'immobile che è necessaria per il valido trasferimento del diritto reale e risulta la non conformità dello stato di fatto alla planimetria e ai dati catastali, e ciò impedisce l'atto traslativo e comporta l'impossibilità giuridica di pronunciare giudizialmente il trasferimento del diritto reale ed attuare un trasferimento non consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale.
Per tutto quanto sopra esposto non può pronunciarsi una sentenza che produca gli effetti del trasferimento non concluso, ai sensi dell'art. 2932 c.c.

2.6 Il rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica comporta l'ordine di cancellazione della trascrizione di tale domanda, ai sensi dell'art. 2668 secondo comma c.c.
La nota di trascrizione è stata prodotta dagli attori sub doc. 11. Deve, dunque, essere ordinata la cancellazione della trascrizione identificata al registro generale n. 26468 e al registro particolare n. 18762, presentazione n. 7 del 14 dicembre 2022.

2.7 Parimenti non merita accoglimento la domanda proposta in via subordinata dagli attori avente a oggetto il risarcimento dei danni subiti a causa dei comportamenti tenuti dagli attori in sede precontrattuale e contrattuale. E infatti, gli attori non hanno indicato in modo specifico le condotte causative dei danni, ma soprattutto questi ultimi che risultano solo genericamente allegati.

2.8 Resta salva la possibilità per gli attori di eventualmente chiedere in altra sede la condanna della promittente venditrice al risarcimento dei danni subiti a causa dell'impossibilità di ottenere il trasferimento giudiziale, conseguenza della condotta tenuta dalla convenuta.


6. Le spese di lite
Le spese di lite vanno compensate, attese le ragioni della decisione, ovvero l'intervenuto accertamento della sussistenza dell'obbligo di parte convenuta di concludere il contratto definitivo e l'impossibilità di disporre l'esecuzione specifica di tale obbligo a causa della condotta tenuta dalla stessa.

PQM

9 Il Tribunale di Varese, definitivamente pronunciando nel contraddittorio fra le parti, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. RIGETTA le domande formulate da parte attrice;

2. ORDINA la cancellazione della trascrizione registro generale n. 26468 e registro particolare n. 18762, presentazione n. 7 del 14 dicembre 2022.

3. DICHIARA compensate le spese di lite.
Varese, 23 giugno 2025
Il Giudice
Marta Maria Recalcati
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