ULTIMA UDIENZA DEL 17 DICEMBRE 2024 EX ART 127 TER CPC, lette le difese e le conclusioni rese, deposita la seguente sentenza

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
SEZIONE I° CIVILE
Sentenza (art.429 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6536/2022,
tra
, nella qualità di successore di ,elettivamente Parte_1 Persona_1
domiciliato presso lo studio dell'avv. Francesa Castaldo, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;
- RICORRENTE
contro
, elettivamente domiciliato presso lo studio dell' Avv. Aniello CP_1
Nunziata, che lo rappresenta e difende come da procura in atti,
-RESISTENTE-
CONCLUSIONI:
come da verbale di udienza del 17/12/2024 e relative note difensive . MOTIVAZIONE
La domanda principale va accolta per quanto di ragione.
Va, altresì,accolta la spiegata domanda riconvenzionale nella misura apprsso indicata.
Va dichiarata, preliminarmente, la procedibilità della azione avendo le parti dato prova di aver incoato la procedura di media-conciliazione, rientrando la materia del contendere in quelle disposte dall'art. 5 del Dlgs n. 28 -2010. ( CFR in atti verbale negativo del 21 12 2022 redatto dall'Organismo di mediazione “Medarb”)
All'uopo, parte introduttrice del giudizio eccepisce la sussistenza di una morosità afferente i canoni di locazione dal mese di settembre 2020 ammontante all'importo di
€ 2.357,67, oltre le somme maturate sino all'atto introduttivo del giudizio.
Si costituiva in giudizio la parte convenuta deducendo che alcuna morosità sussistesse, atteso che l'importo doveva ritenersi illegittimo in virtù della sussistenza di una controdichiarazione resa dalla stessa locatrice che , con documento del 01 03
2002 , dissimulava l'accordo contrattuale indicando il canone effettivamente da versare tra le parti in misura di lit. 450.000 ( € 232,41) in luogo di lit. 200.00 ( €
103,29).
Pertanto , la natura della controdichiarazione non disconosciuta in maniera rituale
,impone il ricalcolo delle somme effettivamente versate dalla conduttrice , comportandone un illecito arricchimento della locatrice in misura di € 37.273,58 per le eccedenze maturate dall'anno 2002 alla attualità.
Ergo, formulava domanda riconvenzionale finalizzata alla dichiarazione della irregolarità della pattuizione limitatamente al quantum debeatur effettivamente emerso tra i contraenti e relativa restituzione delle somme pagate in eccedenza.
Denegata una ulteriore fase istruttoria svolta in sede di interpello orale, il giudizio, a seguito della conversione del rito ex art. 665 cpc, veniva fissato per la precisazione delle conclusioni ex art. 429 cpc , in quanto defininibile sulla scorta dei documenti versati in atti. Superato, pertanto, lo scoglio processuale le domande espresse vanno esaminate nel merito.
In punto di diritto la predetta controdichiarazione, cioè il negozio di locazione dissimulato, deve pacificamente considerarsi nulla ai sensi del combinato disposto dell'art. 13 della legge n. 432/1998 sulla locazione di immobili a uso abitativo, come modificata dalla legge di stabilità del 2016 (secondo cui è nullo il patto volto a determinare un maggior canone rispetto a quello dichiarato nel contratto simulato registrato) e dell'art. 1, comma 346, della legge finanziaria per il 2005 (legge n.
311/2004, secondo cui è nullo il contratto di locazione non registrato).
V' è più che il patto dissimulato di maggior canone è nullo per vizio genetico della causa, anche se il contratto apparente, non registrato, è anteriore all'entrata in vigore dell'art. 1 c. 346 legge 311/2004.
Tanto viene , altresì, disposto dalla decisione della Corte di Cassazione, sezione III civile, con la sentenza 7 febbraio - 13 ottobre 2020, n. 22126 che, anche sotto il profilo sostanziale precisa che la simulazione relativa, basata sul canone effettivamente versato rispetto a quello dichiarato nel contratto, possa essere provata solo tramite le controdichiarazioni scritte, non essendo sufficiente la presenza di eventuali ricevute di pagamento.
Giurisprudenza di legittimità ricorda come debba considerarsi nullo il patto occulto con cui i contraenti, in relazione ad un contratto di locazione ad uso non abitativo, abbiano concordato un canone superiore a quello dichiarato.
Infatti secondo la giurisprudenza della Corte (Cass. S.U. 23601/2017), una simile pattuizione è insanabilmente nulla a prescindere dalla registrazione.
All'uopo, il principio generale per cui le regole di diritto tributario non incidono sulla validità civilistica degli atti, previsto dall'art. 10 c. 3 Legge n. 212/2000, è stato più volte oggetto di riflessioni in dottrina in materia locatizia (cosiddetto “principio di non interferenza”, ex multis Cass. S.U. 18213/2015). La sintesi di detti corollari giuridici esaminata è, stata, poi, enunciata dalle Sezioni
Unite del 2015 n. 18213 con riferimento alla operazione simulatoria di locazioni di immobili a uso abitativo.
Per questo motivo, nel 2016 (ordinanza di rimessione n. 16604/2016) è stato chiesto alle Sezioni Unite di stabilire se esso possa trovare applicazione per qualunque locazione, anche per quelle a uso non abitativo.
I giudici della Suoprema Corte , all'uopo, hanno confermato l'impostazione prospettata nel precedente del 2015, ribadendo, altresì, che non possa essere riconosciuto alcun rilievo alla eventuale successiva registrazione del negozio dissimulato recante la pattuizione di un canone maggiore: la controdichiarazione resta insanabilmente nulla per contrarietà a norma di legge, “anche a seguito della sopravvenienza di un requisito extraformale ed extranegoziale quale la registrazione”.
Orbene, non può revocarsi in dubbio che la prefata controdichiarazione, in assenza di elementi rilevanti di segno contrario che ne inficino la provenienza di pugno , svolga natura di elemento di prova dirimente ai fini della corretta rideterminazione dei canoni versati dal conduttore correlativo diritto alla restituzione dell'indebito esborsato in eccedenza.
In subiecta materia , l'articolo 13, comma 2, della legge numero 431 del 1998 stabilisce che il conduttore ha sei mesi di tempo, pena la decadenza, per agire legalmente contro il locatore al fine di ottenere il rimborso delle somme pagate in eccesso rispetto a quanto previsto nel contratto registrato.
Tuttavia, questa scadenza deve essere coordinata con la prescrizione decennale di cui all'art. 2946 del codice civile, che riguarda il diritto del conduttore a richiedere il rimborso delle somme indebitamente versate.
Detta facoltà può essere esercitata a partire dal momento in cui avviene il pagamento, posto che la prescrizione potrebbe verificarsi prima della fine del rapporto di locazione.
Tale problematica è stato affrontata e risolta dalla Suprema Corte (Cass. III, n.
2829/2014), che ha stabilito che il conduttore può chiedere il rimborso delle somme in eccesso anche dopo sei mesi dalla liberazione dell'immobile, ma solo per le somme non ancora prescritte.
Orbene, coordinando gli effetti delle predette disposizioni , considerando che l'attuale conduttore resta ancora nel possesso dell'immobile locato, posto che parte locatrice ha eccepito , seppur in via generica, la intervenuta prescrizione dei crediti vantati, i termini debbono computarsi dalla data della richiesta corrispondente nella stigmatizzazioni delle difese esposte in comparsa ( 19 09 2022) e ritroso sino al 19 09
2012.
Ciò posto, calcolando la differenza tra il canone figurativo ( € 103,29) e quello effettivamente evincibile dalla controdichiarazione ( € 232,41) che ha avuto effetti estensivi sui successivi rinnovi, l'importo totale del decennio ammonta alla differenza pari ad € 129,12 moltiplicato per 120 mensilita, ovvero, € 15.494,40.
Va tuttavia, considerata la posizione debitrice della parte convenuta a partire dal mese di settembre dell'anno 2020 che va, ovviamente calcolata, in base all'importo cartolare evincibile dalla lettura de plano del contratto, ossia, € 103,29 , stante la reiterata morosità nel tempo non ancora sanata.
Il calcolo delle mensilità non saldate, per lo effetto, ammonta a 52 mensilità comprensive del mese di gennaio 2025, ovvero, € 5.371,08, importo palesante una rilevanza del tutto congrua a ritenere fondata la domanda di risoluzione del contratto di locazione per palese alterazione del sinallagma contrattuale valutabile ai fini della applicazione delle conseguenze disposte dagli artt. 1575 comma 2 e 1576 c c .
La conseguente mancata costituzione dell'attore con idonea memoria difensiva eccepita, poi, dal convenuto dopo la fase di conversione del rito ex art. 426 cpc, non produce effetti sostanziali sulle difese già formulate.
Infatti, il mutamento di rito non travolge gli effetti sostanziali e processuali della domanda e lascia immutate le preclusioni e le decadenze già maturate. Ciò anche secondo la giurisprudenza di legittimità per la quale si ritengono utilizzabili nel rito speciale gli atti posti in essere prima del mutamento del rito, ed in particolare anche le prove espletate.
Tale principio appare tanto più applicabile nel caso di specie in quanto alcuna mutatio o emendatio libelli risulta evidente nella lettura delle difese delle rispettive parti.
In sintesi, va di certo , accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione competente tra le parti , costituendo, la morosità accertata, un inadempimento rilevante a carico del locatario, avendo omesso di versare le rate mensili sì come prospetatto nell'atto introduttivo , al netto della somma effettivamente imputabile al controcredito sopra accertato che va, per lo effetto, compensato parzialmente .
Ne consegue che domanda di risarcimento per indebito , svolta dalla parte convenuta a seguito dell'accertamento della simulazione parziale , va accolta in misura di €
10.123,32, rappresentata dalla differenza tra morosità maturata dal mese di settembre
2020 al mese di gennaio 2025 al netto del controcredito ammontante ad € 15.494,40.
Il tutto, oltre interessi di legge dalla domanda.
Circa il regime delle spese e competenze di giudizio, stante la sostanziale soccombenza tra le parti , esse seguono il principio di cui all'art 92 cpc. Comma II

P.Q.M.

Il Tribunale di Nola, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione , così provvede:
1) accoglie la domanda di parte intimante di risoluzione del contratto registrato il giorno 09/04/2002 al prot. 3762 dell'Agenzia delle Entrate competente tra e : Persona_1 CP_1
2) per lo effetto ordina al prefato di lasciare l'immobile sito in AL AN , alla Via Ferrari n. 13- 15 – individuato in NCEU al foglio n. 22 , p.lla 327, sub 3, libero da persone e cose “ ad horas”; 3) in accoglimento della domanda di pagamento, accerta un credito nei confronti della parte convenuta ammontante ad € 5.371,08, in favore del ricorrente, oltre interessi di legge dalla domanda;

4)dichiara la sussistenza della simulazione parziale del contratto di locazione nella parte afferente l'ammontare del canone mensile che va ricalcolato in misura di €
232,41;
5)in accoglimento della spiegata domanda riconvezionale riconosce un controcredito ammontante ad € 15.494,40 in favore della parte convenuta , oltre interessi di legge;

6) in parziale compensazione tra le prefate somme accoglie la domanda riconvenzionale per la parte residuale ammontante ad € 10.123,32 in favore del convenuto;

7) per lo effetto, condanna al pagamento della prefata somma in Parte_1
favore di , oltre interessi di legge dalla domanda;
CP_1
8) compensa del tutto, tra le parti del giudizio, le spese e competenze .
Così deciso in Nola il 13 gennaio 2025
IL G.U
Dr.Alfredo Granata