REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. BI MA AG, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa R.G. N. 11055/2019 promossa da
e , con l'avv. Guarinoni Marina;
Parte_1 Parte_2
-ATTORI-
contro in persona del legale rappresentante pro tempore, con gli avv.ti Umberto D'Aragona, CP_1
CE IA e LE LI;

, con gli avv.ti Umberto D'Aragona, CE IA e LE CP_2
LI; in persona del legale rappresentante pro tempore, dichiarata fallita con sentenza n. CP_3
32/2021 del Tribunale di Treviso, contumace;

-CONVENUTI-
e con la chiamata in causa di in persona del legale rappresentante pro tempore, con l'avv. Controparte_4
TE ER;

ZA AM -
Oggetto: responsabilità del mediatore.
Il procuratore di parte attrice ha concluso (si terrà conto delle modifiche delle domande, in sede di comparsa conclusionale, nel corpo del provvedimento):
1 “1. In via preliminare – Ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c., si chiede che la causa venga rimessa in istruttoria, al fine di:
- ammettere la prova testimoniale del sig. sui capitoli di prova già articolati Testimone_1 nella seconda memoria istruttoria ex art. 183, VI comma c.p.c., in quanto prova decisiva alla luce delle risultanze documentali acquisite e dei verbali stenotipici penali prodotti, atteso che il teste è in grado di riferire circostanze dirette e personali circa: - le rassicurazioni fornite dal convenuto;
- la conoscenza da parte del medesimo delle criticità inerenti disponibilità del terreno e CP_2 stato della costruzione;
- la condotta negligente e omissiva tenuta nel corso delle trattative e alla stipula dei contratti. Si rappresenta che i testi di parte avversa sono stati già escussi mentre nessun teste degli attori è stato escusso in udienza. Si dà atto che, come da ordinanza del Tribunale di Venezia del 13.05.2024 (RG 11055/2019), è stato dichiarato estinto il giudizio tra
[...]
e in ragione della costituzione di parte civile della stessa Parte_1 CP_2
nel procedimento penale a carico del convenuto . Pertanto, le domande di Parte_1 CP_2
restano coltivate, quanto meno fino al passaggio in giudicato della sentenza Parte_1 penale, nei soli confronti della mentre le domande di restano CP_1 Parte_2 integralmente proposte sia nei confronti della che di . CP_1 CP_2

2. Nel merito (giusta conclusioni rassegnate in atti):
- accertare e dichiarare che le risoluzioni del contratto preliminare datato 20.11.2017 registrato in data 23.11.2017 – Agenzia delle Entrate di Treviso al n. 5793 Priv.S3^ e conseguentemente dell'accordo integrativo del 22.06.2018, concluso tra i signori e Parte_2 Parte_1
– parti promissari acquirenti – e in persona dell'amministratore pro tempore, -
[...] CP_3 promittente venditrice, si sono stragiudizialmente verificate per effetto dell'art. 1454 cod. civ. stante il grave inadempimento delle obbligazioni assunte dalla promittente venditrice avente ad oggetto l'edificando appartamento al piano 3° - A10 dell'erigendo complesso condominiale denominato Greenery Residence in Jesolo Via Pordenone 8 e posto P12;
- accertata e dichiarata la corresponsabilità della , in persona del legale rappresentante CP_1 pro tempore, e del mediatore signor , per i fatti sopra esposti, ed in particolare per CP_2 non aver svolto ai sensi e per gli effetti cui agli artt. 1754 e ss. c.c. con la dovuta diligenza e professionalità il ruolo di mediatori nella trattativa in questione, per aver sottaciuto in merito alle circostanze evidenziate in narrativa, come verrà provato in corso di causa e per non aver eseguito le dovute verifiche del caso, condannare i convenuti tutti, in solido tra loro, alla corresponsione delle somme sostenute dagli odierni attori per l'affare non compiuto che si quantificano in euro 237.967,00 comprensive del doppio della caparra confirmatoria, come da causali sopra precisate, oltre interessi legali dal dovuto al saldo o quella somma maggiore o minore che si riterrà di giustizia.
In via subordinata: - nella denegata ipotesi non dovesse ravvisarsi responsabilità solidale in capo agli odierni convenuti, condannarsi per le loro rispettive responsabilità, a corrispondere agli odierni attori l'importo di euro 220.464,00= da parte della , oltre interessi legali dal CP_3 dovuto al saldo, o quella somma maggiore o minore che si riterrà di giustizia e che verrà accertata in corso di causa, ed euro 17.503,00= (somma comprensiva della provvigione e della somma
2 ricevuta in contanti di euro 10.000) da parte della e del mediatore signor CP_1 CP_2
responsabili in solido, oltre interessi legali dal dovuto al saldo, o quella somma maggiore o
[...] minore che si riterrà di giustizia;

In ogni caso: Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio.
In riferimento alla produzione documentale (sentenza penale della Corte Veneta) di parte avversa allegata al foglio di P.C. si rappresenta quanto segue: Si contesta la pretesa di controparte di far discendere dall'assoluzione in sede penale l'automatica insussistenza di responsabilità civile, ma di ciò si andrà a precisare nelle comparse conclusionali.
Nella denegata ipotesi che la causa non venga rimessa in istruttoria, si chiedono i termini per il deposito delle conclusionali e repliche.”.
Il procuratore di parte convenuta a concluso: CP_1
“Voglia l'Ill.mo Sig. Giudice adito, respinta e reietta ogni avversa istanza e richiesta, così provvedere:
a) OMISSIS;

2) NEL MERITO, rigettare in toto le richieste formulate da parte attrice, per i motivi tutti esposti, perché infondate in fatto ed in diritto, non provate, nonché inammissibili ed improcedibili per i motivi esposti che abbiansi quivi per riprodotti e trascritti;
-
3) IN VIA DEL TUTTO SUBORDINATA e solo per mero scrupolo difensivo, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande avverse, Voglia condannare la convenuta in virtù Controparte_5 degli accordi intercorsi, a manlevare e garantire la (già di tutto quanto Controparte_6 CP_7 potrà essere posto a suo carico nell'emananda sentenza.-
4) IN VIA DEL TUTTO SUBORDINATA e solo per mero scrupolo difensivo, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande avverse, Voglia condannare la evocata Compagnia di assicurazioni con sede in Via Po, 20 - 00198 – Roma, in persona del suo legale Controparte_4 rappresentante p.t. (P Iva ), per i motivi esposti in narrativa, a manlevare e garantire P.IVA_1 la Soc. PE (già di tutto quanto potrà essere posto a suo carico nell'emananda CP_4 CP_7 sentenza.-
4) Condannare esso parte attrice o chi di ragione al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio, oltre spese generali IVA e CAP in sentenza come per legge con attribuzione ai sottoscritti procuratori anticipanti.-
In via istruttoria si richiama la documentazione in atti, le risultanze dell'interrogatorio formale e le prove assunte nel procedimento penale depositate, chiedendo in subordine anche previa revoca della precedente ordinanza del 06.02.2025 ammettersi gli ulteriori mezzi istruttori richiesti nelle proprie memorie ex art 183 VI comma n. 2 c.p.c., e in particolare la prova testimoniale come già ammessa.-
3 Deposita, dispositivo della Corte di Appello di Venezia – Sez. Penale che ha confermato la sentenza di assoluzione emessa dal precedente Tribunale già in atto, da utilizzarsi anche nel presente procedimento”.
Il procuratore di parte convenuta sig. ha concluso (ha depositato il foglio di precisazione CP_2 delle conclusioni riferito alla società in data 15.9.2025): CP_1
“Voglia l'Ill.mo Sig. Giudice adito, respinta e reietta ogni avversa istanza e richiesta, così provvedere:
a) OMISSIS;

2) NEL MERITO, rigettare in toto le richieste formulate da parte attrice, per i motivi tutti esposti, perché infondate in fatto ed in diritto, non provate, nonché inammissibili ed improcedibili per i motivi esposti che abbiansi quivi per riprodotti e trascritti;
-
3) IN VIA DEL TUTTO SUBORDINATA e solo per mero scrupolo difensivo, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande avverse, Voglia condannare la convenuta in virtù Controparte_5 degli accordi intercorsi, a manlevare e garantire la (già di tutto quanto Controparte_6 CP_7 potrà essere posto a suo carico nell'emananda sentenza.-
4) IN VIA DEL TUTTO SUBORDINATA e solo per mero scrupolo difensivo, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande avverse, Voglia condannare la evocata Compagnia di assicurazioni con sede in Via Po, 20 - 00198 – Roma, in persona del suo legale Controparte_4 rappresentante p.t. (P Iva ), per i motivi esposti in narrativa, a manlevare e garantire P.IVA_1 la Soc. PE (già di tutto quanto potrà essere posto a suo carico nell'emananda CP_4 CP_7 sentenza.-
4) Condannare esso parte attrice o chi di ragione al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio, oltre spese generali IVA e CAP in sentenza come per legge con attribuzione ai sottoscritti procuratori anticipanti.-
In via istruttoria si richiama la documentazione in atti, le risultanze dell'interrogatorio formale e le prove assunte nel procedimento penale depositate, chiedendo in subordine anche previa revoca della precedente ordinanza del 06.02.2025 ammettersi gli ulteriori mezzi istruttori richiesti nelle proprie memorie ex art 183 VI comma n. 2 c.p.c., e in particolare la prova testimoniale come già ammessa.-
Deposita, dispositivo della Corte di Appello di Venezia – Sez. Penale che ha confermato la sentenza di assoluzione emessa dal precedente Tribunale già in atto, da utilizzarsi anche nel presente procedimento”.
Il procuratore della terza chiamata ha concluso: Controparte_4
“Nel merito.
4 Respingersi la domanda attorea svolta nei confronti di in quanto infondata in fatto e CP_1 diritto e, per l'effetto, respingersi la domanda di manleva da quest'ultima svolta nei confronti di
. Con vittoria di spese ed onorari di causa. Controparte_4
Nel merito in via subordinata.
Nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda attorea nei confronti di CP_1
, ridotta ad equità e giustizia la stessa, accertata e dichiarata la quota di responsabilità
[...] concorrente in concreto alla stessa imputabile, condannarsi a tenere Controparte_4 manlevata ed indenne nei limiti della quota di colpa in concreto alla stessa imputata e dei CP_1 danni alla stessa causalmente riconducibili e, comunque, nei limiti delle previsioni e delle condizioni di polizza, con applicazione a carico di dello scoperto contrattuale di polizza CP_1 del 10% del danno complessivo con massimo assoluto di Euro 10.000,00 e minimo assoluto di Euro 500,00.
In via istruttoria
Con riserva di produrre e dedurre”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Al presente Giudice è stata assegnata la presente causa in data 29.5.2025, giusta provvedimento del Presidente vicario del Tribunale in data 21.5.2025, visto il congedo per maternità del precedente Giudice (v. sostituzione Giudice a PCT in data 29.5.2025): solo a partire da tale data ha avuto cognizione del presente processo, già fissato per precisazione delle conclusioni.
Con ordinanza del 1.7.2025, questo Giudice, visto l'anno di RG e la pendenza del PNRR, ha calendarizzato, il prima possibile, il fascicolo per precisazione delle conclusioni, modificando l'organizzazione del ruolo e rinviando altre cause, dando precedenza alla presente.
Date queste dovute premesse, si consideri quanto segue.
Parti attrici e la società hanno concluso in data 20.11.2017 ha contratto preliminare avente CP_3 ad oggetto (segue estratto):
Al punto a) del contratto, si dava atto che (segue estratto):
5 Al punto b), inoltre, si data atto che:
Il preliminare poneva come data di consegna dell'unità di abitazione “finita”, nell' “erigendo complesso condominiale” la data del 30.6.2018, stabilendo che la proprietà sarebbe stata trasferita con la conclusione del contratto definitivo.
Al punto 19) del contratto, si dava atto che le parti si fossero avvalse per l'intermediazione dell'immobile della Garden Immobiliare di PEBE s.r.l., “qui” rappresentata dal sig. , CP_2 regolarmente iscritto.
Parti attrici riferiscono, in atto di citazione, che “appuravano i signori e , in Parte_1 Pt_2 prossimità della data di consegna dell'immobile, che i promittenti venditori erano privi di valida proposta di acquisto del terreno e che non vi erano segni di inizio lavori nel lotto di Jesolo”.
Il sig. si sarebbe, quindi, adoperato, rassicurando che il fabbricato si sarebbe realizzato, CP_2 per la conclusione di accordo integrativo del contratto preliminare, sottoscritto in data 22.6.2018 sempre tra parti attrici e con data di consegna procrastinata alla data del 31.3.2019. CP_3
Nell'atto di integrazione, si modifica l'unità futura di abitazione nell'unità 10 piano terzo, con posto auto n. 12, alla luce della variante di progetto, che prevedeva l'elevazione di un piano ulteriore.
Inoltre, si prevedeva la tale società Finworld s.p.a. avrebbe emesso nuova fideiussione, essendo in scadenza quella di cui all'art. 4 del contratto preliminare, emessa da Consorzio Fidi Sud Daunia.
Il complesso condominiale e, quindi, l'unità abitativa promessa in vendita non sarebbero stati, poi, mai più realizzati, essendosi rivolti ad un legale, i signori che agiscono, già a febbraio 2019,
6 ritenendo il contratto risolto con la comunicazione del 28.2.2019, a firma dello stesso difensore che, qui, rappresenta i signori.
I signori, quindi, chiedono il risarcimento dei danni patrimoniali, contro la società e contro il CP_7 sig. , per omesse informazioni, tra l'altro, circa il fatto che il terreno non fosse in proprietà CP_2 della società e circa il fatto che il permesso di costruire non sarebbe stato esistente. CP_3
In corso di processo, il Giudice, con ordinanza del 1.7.2023, ha dichiarato l'estinzione del processo tra la sig.ra ed il sig. , in quanto la sig.ra si è costituita parte civile nel Parte_1 CP_2 processo penale contro il sig. per reato di truffa. CP_2
In corso di processo, è stata, pure, dichiarata fallita la società CP_3
All'udienza del 20.10.2021, l'avv. di parti attrici ha riferito che “nella notifica al fallimento CP_3
è stato precisato che il ricorso in riassunzione è stato effettuato solo per conoscenza”.
La società ha chiamato in causa la compagnia di assicurazione. CP_1
Parti convenute e parte terza chiamata hanno contestato le domande avversarie.
Si considerino separatamente tali domande.
In primo luogo, parte attrice chiede:
“- accertare e dichiarare che le risoluzioni del contratto preliminare datato 20.11.2017 registrato in data 23.11.2017 – Agenzia delle Entrate di Treviso al n. 5793 Priv.S3^ e conseguentemente dell'accordo integrativo del 22.06.2018, concluso tra i signori e Parte_2 Parte_1 Cont
– parti promissari acquirenti – e in persona dell'amministratore pro tempore, -
[...] CP_3 promittente venditrice, si sono stragiudizialmente verificate per effetto dell'art. 1454 cod. civ. stante il grave inadempimento delle obbligazioni assunte dalla promittente venditrice avente ad oggetto l'edificando appartamento al piano 3° - A10 dell'erigendo complesso condominiale denominato Greenery Residence in Jesolo Via Pordenone 8 e posto P12”.
Si tratta di domanda inammissibile, visto che la società ed il sig. non sono parti del CP_1 CP_2 contratto e considerato che è stata dichiarata fallita. CP_3
Nello stesso atto di riassunzione, parte attrice riferisce che “- che il presente ricorso in riassunzione verrà notificato anche alla , nella persona del Curatore pro tempore, solo al fine Controparte_8 di integrare il contraddittorio e al fine di comunicare al Curatore Fallimentare che è pendente il presente procedimento, e nel contempo verrà depositata istanza di ammissione al passivo nel procedimento fallimentare RG 32/2021 pendente avanti il Tribunale di Treviso”.
Nella nota autorizzata dal precedente Giudice titolare del fascicolo, viene riportato che “- la domanda formulata con l'atto in riassunzione è rivolta verso due soggetti e non tre come in origine” (v. nota depositata in data 29.11.2023).
7 Se, poi, la domanda venisse intesa come volta a conseguire un accertamento incidentale, basti dire che la società ed sig. non contestano l'avvenuta risoluzione degli accordi con CP_1 CP_2 CP_3
per inadempimento di quest'ultima.
[...]
In comparsa conclusionale, poi, parti attrici hanno modificato le conclusioni nel modo seguente, non reiterando la relativa domanda:
“In via principale:
– accertare e dichiarare che l'operazione “Greenery Residence” era sin dall'origine priva dei presupposti giuridici minimi di realizzabilità, in assenza di effettiva disponibilità del terreno in capo alla promittente alienante CP_3
– per l'effetto, accertare e dichiarare la nullità del contratto preliminare del 20.11.2017 e dei succes-sivi accordi integrativi ai sensi degli artt. 1418 e ss. c.c., nullità comunque rilevabile d'ufficio da codesto Giudice;

– accertare e dichiarare la responsabilità solidale della e del Sig. — CP_1 CP_2 in qualità di mediatori professionali nella trattativa — per violazione degli obblighi informativi, di correttezza, buona fede e diligenza qualificata ex artt. 2043, 1176 co.2, 1337, 1375 e 1759 c.c., avendo concorso causalmente alla produzione dell'evento dannoso patrimoniale subito dagli attori, avente ad oggetto l'edificando appartamento al piano 3° - A10 dell'erigendo complesso condominiale denominato Greenery Residence in Jesolo Via Pordenone 8 e posto P12;
– accertare che l'evento dannoso unico corrisponde all'ingente esborso economico complessivamente versato dagli attori (caparra, acconti prezzo, provvigione per la mediazione e ulteriori € 10.000,00 ricevuti dal ), esborso imputabile solidalmente ai convenuti ai sensi CP_2 dell'art. 2055 c.c.;
– per l'effetto, condannare la e il Sig. in solido al pagamento in CP_1 CP_2 favore degli attori della somma di Euro 237.967,00 quale risarcimento del danno patito dal mancato realizzarsi dell'affare ovvero della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia anche in via equitativa, oltre inte-ressi legali dal dovuto al saldo.
– con vittoria di spese, competenze, rimborso spese generali, CPA ed IVA come per legge.
In via subordinata:
- nella denegata ipotesi non dovesse ravvisarsi responsabilità solidale in capo agli odierni convenuti, con-dannarsi per le loro rispettive responsabilità, a risarcire l'importo di euro 7.503,00= quale provvi-gione indebitamente trattenuta da parte della e di euro 10.000,00 CP_1 da parte del mediatore signor , per le ragioni tutte rappresentate in premessa, CP_2 oltre interessi legali dal dovuto al saldo, o quella somma maggiore o minore che si riterrà di giustizia;

Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio”.
8 Si prende atto della modifica, considerando, ora, tali ultime conclusioni.
Mai parte attrice ha illustrato per quali ragioni non ha potuto precisare le conclusioni a tempo debito, di fatto, sottraendo a parti convenute un'occasione di contraddittorio scritto (la comparsa conclusionale).
La prima domanda modificata è la seguente:
“– accertare e dichiarare che l'operazione “Greenery Residence” era sin dall'origine priva dei presupposti giuridici minimi di realizzabilità, in assenza di effettiva disponibilità del terreno in capo alla promittente alienante CP_3
– per l'effetto, accertare e dichiarare la nullità del contratto preliminare del 20.11.2017 e dei succes-sivi accordi integrativi ai sensi degli artt. 1418 e ss. c.c., nullità comunque rilevabile d'ufficio da codesto Giudice”.
Parti attrici riferiscono, in comparsa conclusionale, che (si citano le loro testuali parole nel timore di non rappresentare fedelmente il loro pensiero): “La tra l'altro, non aveva dato in CP_3 garanzia una polizza fideiussoria valida ed efficace obbligatoria ai sensi dell'art. 2 del Dlgs 20.06.05 nr. 122 e la non ne accertava la validità. Nel corso dell'intera vicenda, nessun CP_7 documento è stato mai prodotto dalla promittente venditrice o dal mediatore per attestare che FINWORLD o fossero iscritte nell'albo degli intermediari Controparte_9 finanziari autorizzati al rilascio delle garanzie previste dal D.lgs. 122/2005”.
Scrivono, poi, che “Le fideiussioni consegnate agli attori (prima , Controparte_9 successivamente Finworld S.p.A.) risultavano palesemente emesse da soggetti non iscritti negli elenchi previsti, incapienti ed inidonei ad assolvere la funzione legale di garanzia delle somme versate (docc. H e I)” e che “Il , invece, all'epoca del preliminare di Controparte_9 vendita – novembre 2017 – risultava inserito nelle liste delle società cancellate (doc. I pagina 4)”.
Ciò determinerebbe “la nullità strutturale del preliminare ex art. 2 D.Lgs. 122/2005, nullità assoluta e rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio (Cass. civ., Sez. III, ord. 16.04.2025, n. 9969 doc. F)”.
A parte il fatto che il precedente della Suprema Corte citato, nella sua parte motivazionale effettiva (dove non si limita a citare le parti o i Giudici di merito), si occupa solo dell'eventualità che si cumulino i titoli di responsabilità nell'ipotesi ex art. 2055 c.c., dal documento I si ricava che Consorzio Fidi Sud Daunia è stato cancellato dall'elenco in data 30.3.2018 e, quindi, mesi dopo la conclusione del preliminare, a differenza di quanto riferito da parte attrici.
Per quanto concerne l'altra società che ha prestato la fideiussione, si tratta di atto di garanzia prestato dopo il preliminare, meramente modificato.
L'atto integrativo è stato sottoscritto quando i signori attori sapevano, anche rimanendo dal loro angolo visuale assertivo, dell'altruità del terreno come scritto in precedenza (lo ha scritto a chiare lettere il difensore nell'atto di citazione, senza modifiche sul punto nella prima memoria ex art. 183
9 sesto comma c.p.c., ed eventuali diverse successive affermazioni sono modifiche della ricostruzione fattuale tardive: “Appuravano i signori e , in prossimità della data di Parte_1 Pt_2 consegna dell'immobile, che i promittenti venditori erano privi di valida proposta di acquisto del terreno e che non vi erano segni di inizio lavori nel lotto di Jesolo”).
D'altronde, non è neppure parte del processo, sicché la relativa domanda in via principale, CP_3 sarebbe inammissibile mancando il contraddittore necessario.
In ogni caso, se la nullità dell'atto integrativo viene fatta valere in via incidentale, val bene evidenziare che l'opera del mediatore deve considerarsi conclusa con la conclusione del preliminare, che, oramai, vedeva come parti contraenti i sig.ri attori e la società obbligata ad CP_3 adempiere a precise obbligazioni, ed eventuali rassicurazioni orali del mediatore in epoca successiva, in una fase conclamata di inadempimento contrattuale di non possono ritenersi CP_3 efficacemente idonei a ledere, secondo una valutazione oggettiva dei fatti, la libertà di autodeterminazione di due persone, oramai nella condizione di conoscere la situazione e di svolgere o quanto meno richiedere, espressamente, alla controparte e/o a terzi approfondimenti tecnici.
D'altronde, poi, è verosimile che il mediatore si limitasse ad esprimere e a veicolare le rassicurazioni di oramai inadempiente. CP_3
L'assenza di qualsiasi atto scritto proveniente dal mediatore volto a garantire e/o rassicurare, d'altronde, è alquanto eloquente.
L'altra domanda è la seguente:
“– accertare e dichiarare la responsabilità solidale della e del Sig. CP_1 CP_2
— in qualità di mediatori professionali nella trattativa — per violazione degli obblighi informativi, di correttezza, buona fede e diligenza qualificata ex artt. 2043, 1176 co.2, 1337, 1375 e 1759 c.c., avendo concorso causalmente alla produzione dell'evento dannoso patrimoniale subito dagli attori, avente ad oggetto l'edificando appartamento al piano 3° - A10 dell'erigendo complesso condominiale denominato Greenery Residence in Jesolo Via Pordenone 8 e posto P12;
– accertare che l'evento dannoso unico corrisponde all'ingente esborso economico complessivamente versato dagli attori (caparra, acconti prezzo, provvigione per la mediazione e ulteriori € 10.000,00 ricevuti dal ), esborso imputabile solidalmente ai convenuti ai sensi CP_2 dell'art. 2055 c.c.;
– per l'effetto, condannare la e il Sig. in solido al pagamento in CP_1 CP_2 favore degli attori della somma di Euro 237.967,00 quale risarcimento del danno patito dal mancato realizzarsi dell'affare ovvero della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia anche in via equitativa, oltre inte-ressi legali dal dovuto al saldo”,
Parte attrice riferisce, in comparsa conclusionale, che “Deve rilevarsi, quindi, che la responsabilità dedotta è certamente di natura civile e si fonda sull'art. 2043 c.c. e sull'art. 2055 c.c., in combinato disposto con gli artt. 1176, comma 2, 1337, 1375 e 1759 c.c.”.
10 La società sarebbe responsabile, secondo parti attrici, anche ex art. 2049 c.c. per fatto dei CP_1 dipendenti.
Ancora, in comparsa conclusionale, parti attrici riferiscono che le azioni della sig.ra Parte_1 sono dirette contro la società mentre quelle del sig. (che non si è costituito parte civile CP_1 Pt_2 nel processo penale) sono rivolte contro la suddetta società nonché contro il sig. . CP_2
Per quanto riguarda le voci di danno vantate, parti attrici riferiscono, in atto di citazione, che: “si rappresenta che gli odierni attori, oltre ad aver sostenuto gli importi di cui sopra, pari ad euro 228.000,00= (euro 20.000,00 quale caparra + 198.000,00 quale primo acconto prezzo + 10.000,00 corrisposti al signor ) hanno corrisposto euro 7.503,00= per la provvigione dell'agente CP_2 immobiliare, oltre ad euro 12.000,00= (doc. 15) per la mobilia necessaria all'arredamento dell'appartamento ed euro 464,00= per tassa di registro (doc. 16)”.
Siccome, la caparra verrebbe, secondo gli attori, conteggiata al doppio, e poiché ha, medio CP_3 tempore, restituito € 30.000,00, la sommatoria darebbe, appunto, € 237.967,00.
Sul piano dell'ammissibilità della domanda, basti dire che parti attrici agiscono a titolo risarcitorio, sicché, sotto questo angolo visuale, la mancata restituzione delle somme da parte della società CP_3
fallita, sono voci di danno, assertivamente collegate al comportamento illecito di parti
[...] convenute.
Non si pongono problemi di legittimazione passiva, anche se sono comprensibili le eccezioni di parti convenute, visto che, in realtà, parti attrici nella nota depositata 19.2.2023 scrivevano: “- la domanda formula dalla signora in sede penale è volta ad ottenere nei confronti dei Parte_1 signori , e il ristoro dei danni patrimoniali e non che Parte_3 CP_10 CP_2
“… meglio verranno illustrati e determinati nel dettaglio in corso di giudizio, ma che fin d'ora si quantificano provvisoriamente e prudentemente in Euro 320.000,00 (trecentoventimila/00)”; - la domanda in sede civile è volta, invece, ad ottenere la restituzione di quanto ingiustamente corrisposto dalla odierna attrice alla parte promittente venditrice a causa della inosservanza degli obblighi di diligenza del mediatore (ex art. 1746 e ss. e art. 1759 e ss. c.c.) signor e della CP_2
, e quindi a ricevere quanto pagato per l'affare mancato”. CP_1
In astratto, poi, certo, nulla osta ad un concorso di responsabilità che si fondi su titoli diversi a seconda di chi sia il danneggiante: parti attrici insistono molto sul punto, ma è orientamento pacifico nella giurisprudenza di legittimità.
Orbene, entrando nel merito, si ritiene che la domanda risarcitoria sia infondata.
e non erano parti del processo penale (il signor , quanto meno, era CP_1 Controparte_4 Pt_2 persona offesa), tuttavia, si ritiene, possano citare in utilibus la sentenza penale di questo Tribunale n. 2401/2024, confermata, in pieno, dalla Corte di Appello di Venezia con sentenza depositata in data 3.7.2025.
In ogni caso, la sentenza penale va considerata come prova, quanto meno, atipica nel processo civile, con riferimento a tutte le parti del processo.
11 Il Giudice penale è arrivato ad affermare, dopo attenta valutazione di tutto il compendio istruttorio, che (segue estratto):
Le stesse parti attrici sollecitano l'analisi del compendio istruttorio penale in comparsa conclusionale, ma non si possono che condividere le conclusioni del Giudice penale (si pensi all'altissima contraddittorietà che si avrebbe con motivazioni diverse in punto di fatto: parti attrici, nella descrizione dei fatti, in questo processo civile, hanno utilizzato parole come “raggiri” e
“inganno”, dall'atto di citazione fino alle memorie ex art. 190 c.p.c.).
Questo Giudice, financo, ritiene sufficiente per “assolvere”, in questo processo civile, e CP_1
le dichiarazioni rese dai sig.ri e alle udienze del 29.3.2022 e del CP_2 Parte_1 Pt_2
22.11.2022, in sede di interrogatorio formale.
La signora riferisce di aver interloquito con il sig. , persona riferibile di fatto alla società CP_10 CP_3
prima del preliminare (circostanza non scontata visto che spesso le interlocuzioni avvengono
[...] solo tramite mediatore).
Il signore riferisce che il preliminare è stato letto clausola per clausola prima della sottoscrizione.
Non ricorda se sono state chieste spiegazioni, ma, certo, non ha mai escluso che si avessero tempi e modi per richiederle.
Come riferito dal Giudice penale, ma veramente sarebbe arduo sostenere il contrario, il contratto testualmente ragiona di mera disponibilità e non di proprietà.
Si noti che parti attrici citano ed invitano alla lettura del precedente Cass. n. 9969/2025, financo allegato in copia sia alla comparsa conclusionale sia alla memoria replica, che riguarda il caso in cui nel contratto la promittente venditrice era qualificata come proprietaria.
I precedenti della Suprema Corte che riguardano queste ipotesi sono inconferenti a giudizio del Sottoscritto, visto che, qui, si è utilizzata altra espressione.
Parte convenuta cita Cass. 15577/2022 a sua volta citata da ordinanza sospensiva della Corte di Appello civile del 23.7.2024 resa in sede di appello contro una sentenza del sottoscritto nel caso di tale signora sempre contro e sig. . Per_1 CP_1 CP_2
Ovviamente, non si entra nel merito di quel caso, si fa solo notare che: il precedente Cass. 15577/2022 riguarda, ancora, un caso in cui la promittente venditrice si era qualificata proprietaria in contratto preliminare;
giurisprudenza di legittimità pacificamente sostiene che il mediatore, senza uno specifico incarico, non deve svolgere analisi tecnico-giuridiche (per esempio, Cass. n. 14022/2022: “va reiterato l'insegnamento di questa Corte secondo cui non rientra nella comune
12 ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della sua prestazione, ai sensi dell'articolo 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico;
pertanto, in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non e' ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la liberta' del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. 5.4.2017, n. 8849; Cass. (ord.) 19.9.2019, n. 23422)”.
Il punto f) del contratto preliminare fa intendere chiaramente che la proprietà non fosse in capo alla società promittente alienante (segue estratto):
La stessa signora , in sede di interrogatorio formale, dichiarava che vi fosse il cartello Parte_1 promozionale nell'area in ordine all'erigendo fabbricato e, già, questa è insindacabilmente una forma di disposizione di fatto dell'area.
Comunque, l'istruttoria penale ha dimostrato che la società aveva pure affidato lavori di CP_3 pulizia dell'area a ditta terza.
Per quanto riguarda il permesso di costruire lo stesso era esistente e non ancora ritirato, e non si comprende come si possa ragionare di inesistenza.
Comunque, le riflessioni del Giudice penale sono veramente trancianti e condivisibili (segue estratto):
Non si può, poi, non valorizzare anche quanto riferito dal Giudice precedente assegnatario del fascicolo, ex Presidente di Sezione, ora in congedo per anzianità, nell'ordinanza istruttoria datata 5.12.2021 (momento molto importante a livello processuale, in primo grado).
Orbene, anche quel Giudice ha, molto eloquentemente, previo studio di tutti gli atti e documenti di causa, riferito che: “detto sinteticamente: risulta da preliminare che non aveva la proprietà CP_3 Cont dell'area su cui intendeva costruire: non rileva chi fossero i proprietari né quando la voleva acquistare bastando che avesse conservato la disponibilità il che non è mai negato. I capitoli 38 e 40 dimostrano che l'Agenzia informava gli attori sull'attività di ma essi non costituiscono CP_3
13 fatti rilevanti da ammettere a prova perché di per sé, anche se veri, non implicano assunzione di responsabilità per l'operato della costruttrice”.
Comunque, la sentenza penale rende conto del fatto che, poi, successivamente, si è proceduto a ritirare altro permesso di costruire, essendo quello precedente scaduto.
La sentenza penale ricostruisce, in punto di fatto, tutte le vicissitudini circa l'esistenza e la serietà degli intenti di concludere l'affare.
Si ripete, il problema è un problema di inadempimento civilistico della promittente alienante: il mediatore è terzo rispetto a tali vincoli.
Quanto al fatto che il mediatore dovesse sconsigliare l'affare ai promissari acquirenti, l'istruttoria penale ha evidenziato come in realtà avesse raggiunto la formalizzazione di un contratto CP_3 preliminare con il proprietario, che, comunque, inequivocabilmente, era interessato all'alienazione, visto che permetteva a e a di pubblicizzare il futuro edificio condominiale. CP_3 CP_1
Quanto alla fideiussione, si ripete che al momento del contratto preliminare la fideiussione era regolare.
Quanto ai rischi di insolvenza di parti attrici, regolarmente costituite, non forniscono CP_3 informazioni diacroniche sull'andamento economico della società di capitali (persona distinta da soci e/o amministratori) che facessero intendere di cosa si dovesse preoccupare il mediatore.
è stata dichiarata fallita dal Tribunale di Treviso proprio su istanza dei signori attori, ma, si CP_3 noti, financo leggendo la sentenza non emergono tali dati sull'andamento economico della società, visto che il Tribunale valorizza e ritiene assorbente (all'evidenza) il fatto che non abbia dato CP_3 esecuzione agli accordi del 2019 e al conseguente obbligo di restituire ai signori le somme ricevute.
Con riferimento alla posizione del sig. in proprio, poi, emerge dal contratto preliminare CP_2 che i signori avessero riconosciuto come l'intermediazione fosse operata dalla società con CP_1 rappresentante il sig. e non anche da questi in proprio. CP_2
L'altra domanda di parti attrici è la seguente, considerando quelle modificate:
“In via subordinata:
- nella denegata ipotesi non dovesse ravvisarsi responsabilità solidale in capo agli odierni convenuti, con-dannarsi per le loro rispettive responsabilità, a risarcire l'importo di euro 7.503,00= quale provvi-gione indebitamente trattenuta da parte della e di euro 10.000,00 CP_1 da parte del mediatore signor , per le ragioni tutte rappresentate in premessa, CP_2 oltre interessi legali dal dovuto al saldo, o quella somma maggiore o minore che si riterrà di giustizia;

Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio”.
14 Il diritto alla provvigione è sussistente visto il perfezionamento del preliminare ed essendo irrilevanti le sorti dell'atto di integrazione ai fini della provvigione, oramai vicenda inerente all'esecuzione del rapporto.
Quanto ad € 10.000,00 sarebbe una somma data in contanti dagli attori al sig. in occasione CP_2 dell'accordo integrativo.
In disparte i profili inerenti la regolarità valutaria di tale dazione (tra l'altro la responsabilità amministrativa verso l'Amministrazione sarebbe anche dei signori, in caso), con diffida dello stesso difensore che qui difende i signori, rivolta anche a il cui rappresentante è il signore , CP_1 CP_2 ha riferito che tale somma fosse corrisposta alla promittente alienante (segue estratto della diffida, si noti depositata dai convenuti e neppure, eloquentemente, dagli attori):
Si tratta di prova legale, di carattere confessorio, e mai parti attrici hanno riferito di errori o violenze nella prima difesa utile.
Comunque, sarebbe, quanto meno, prova libera assorbente, visto il contegno processuale delle parti.
Le spese di lite seguono la soccombenza.
Si applica lo scaglione € 52.000,01-€ 260.000,00 con riferimento alle fasi di studio, introduzione, istruzione e decisione, valori medi.
In base al principio di causazione, parti attrici sono chiamate a rimborsare le spese di lite a parte terza chiamata.
In ultimo, si fa notare che la difesa del sig. ha depositato, forse per errore, foglio di CP_2 precisazione delle conclusioni riferito a va da sé che sono state depositate memorie ex CP_1 art. 190 per ciascuna parte, distintamente, ed alcuna decadenza vi è da rilevare sul punto (d'altronde, come visto, le stesse parti attrici fanno ampio uso delle memorie ex art. 190 c.p.c., financo a modifica delle conclusioni prima precisate, pure introducendo nuove questioni).
Dichiara assorbita ogni questione non espressamente decisa, anche istruttoria.

P.Q.M.


Ogni diversa istanza, domanda ed eccezione disattesa, nel procedimento in epigrafe indicato:
- dichiara l'estromissione di ora in fallimento;
CP_3
- rigetta le domande tutte di parti attrici;

15 - condanna parti attrici a rimborsare a in solido, le spese di lite che si Parte_4 liquidano in € 14.103,00, oltre il 15% per spese forfettarie ed accessori come per legge;

- condanna parti attrici a rimborsare a le spese di lite che si liquidano in € Controparte_4
14.103,00, oltre il 15% per spese forfettarie ed accessori come per legge.
Venezia, 22.12.2025.
Il Giudice
BI MA AG
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