REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
02 - Seconda Sezione Civile nella persona della giudice on. Liliana Anselmo de Vivo ha pronunciato ex artt. 281 terdecies, 281 sexies e
127 ter c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A nella causa di I^ Grado, iscritta in data 28.01.2025, al N° R.G.C.A. 1531/2025 promossa da
in VINCI (FI), Via Valdisole A n. 63/65, in persona Parte_1 dell'amministratore domiciliata per la carica presso la Parte_2
AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI S.A.S in Via Nino Bixio n. 3 Spicchio Vinci (FI), rappresentato e difeso dall'Avv. Armando ALTAVILLA del Foro di Pistoia ricorrente contro
, residente in [...] int. 2 Controparte_1
Resistente contumace
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Nel ricorso ex art. 281 decies c.p.c. introduttivo del giudizio, il Parte_3 assume che la già condomina, ha concesso in locazione,
[...] Controparte_2 con contratto del 19.7.2019, al sig. un'unità immobiliare ad uso abitativo sita in Vinci, Controparte_1
Via Va di Sole n.63/ int. 2 con annesso posto auto coperto al piano terra e che questi, sin da subito, invece di parcheggiare in tale posto auto la propria autovettura, ha utilizzato tale spazio come deposito, collocando scatole e oggetti vari, al punto da mutare la destinazione d'uso da posto auto a magazzino.
Costituendo tale condotta una evidente e continuata violazione dell'art. 9 del Regolamento contrattuale, al cui rispetto è tenuto anche il conduttore di unità immobiliari facenti parte dell'edificio ex art. 12 del citato Regolamento, il ha più volte invitato sgomberare il posto Parte_1 CP_1
pagina 1 di 4 auto, anche parzialmente, ma senza ottenere alcun risultato, se non addirittura quello di veder
“accumulare ancor più oggetti” che sono andati ad occupare anche i posti auto limitrofi.
Il ricorrente ha prodotto in causa numerose fotografie dello stato dei luoghi.
Il ricorrente rappresenta che tale “abuso” potrebbe compromettere la possibilità di ottenere il rinnovo del Certificato Prevenzione Incendi – CPI - condominiale, a svantaggio dell'intero condominio;
di tal modo, acquisito il consenso dell'assemblea condominiale, l'amministratore ha promosso la presente causa, dopo, peraltro, aver esperito la procedura di mediazione (avviata il 20.11.2024 e alla quale CP_1 non ha partecipato, concludendosi con il verbale negativo del 9.1.2025).
Con decreto ex art. 281 undecies c.p.c. del 3.2.2025 è stata fissata l'udienza del 12.6.2025 ed il ricorso ed il relativo decreto sono stati notificati ritualmente al convenuto che non si è costituito in giudizio, restando contumace.
La causa, di pronta soluzione, viene oggi decisa, previo deposito da parte ricorrente della nota sostitutiva dell'udienza cartolare ex art. 127 ter c.p.c., mediante la quale il ricorrente ha insistito nell'accoglimento della domanda.
0o0o0
Si osserva che il contratto di locazione impone al conduttore, oltre al rispetto delle regole di civile convivenza, l'osservanza delle norme del regolamento condominiale, sia esso di natura assembleare o contrattuale.
Difatti, il conduttore è tenuto a rispettare tutte le norme regolamentari, come, ad esempio il rispetto degli spazi comuni del condominio, evitando di modificarne la destinazione d'uso o di impedire agli altri residenti di goderne in modo eguale.
Infatti, le norme dei regolamenti condominiali che, a tutela dei coesistenti diritti degli altri condomini, pongono limiti all'uso che il condomino possa fare delle unità immobiliari di sua esclusiva proprietà hanno come principali destinatari i singoli condomini, quali proprietari degli immobili cui detti limiti, aventi natura reale, ineriscono.
Di talché, in caso di locazione di un bene di esclusiva proprietà di un condomino, il conduttore deve osservare le norme regolamentari, poiché quest'ultimo, detenendo il bene a nome del condomino- locatore, non può trovarsi in una posizione giuridica diversa da quella del condomino-locatore (App.
pagina 2 di 4 28/01/2021, n. 1853).
Orbene, anche il Regolamento condominiale prodotto con il doc. nr. 9 agli atti di causa contiene tali norme e tra queste, l'art. 9 prevede un DIVIETO ASSOLUTO nel locale garage, nelle parti comuni e private, di modificare la destinazione d'uso dei locali (es. utilizzare a magazzino i garages e i posti auto).
Dalla visione della copiosa documentazione fotografica prodotta agli atti di causa, appare evidente e non revocabile in dubbio che ha violato tale norma, accumulando oltre modo nel posto auto CP_1 innumerevoli oggetti, alcuni inutilizzabili, altri delle più disparate tipologie, altri ancora divenuti dei rifiuti;

l'ingombro è tale che tali oggetti stazionano anche in porzioni degli adiacenti posti auto e tale situazione di
“accumulo”, se non viene fatta cessare, potrebbe costituire anche una fonte di pericolo per la sicurezza dei beni presenti negli spazi auto e per l'incolumità dei condòmini.
Non può nemmeno dubitarsi che non conosca le norme regolamentari perché CP_1 consegnatogli al momento dell'instaurazione del rapporto locatizio, così come è documentato (v. numerose e-mail) come nonostante i vari inviti al rispetto delle norme inviatigli anche dal suo locatore, CP_1 non abbia mai negato lo stato di fatto o contestato la violazione.
La domanda di parte ricorrente viene pertanto accolta.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vengono liquidate nel minimo di quanto previsto nello scaglione di riferimento (di valore indeterminabile di bassa complessità), eccettuate le fasi istruttoria e decisoria;
incluse quelle relative al procedimento di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, Seconda Sezione civile, definitivamente pronunciando, accertata la violazione da parte di dell'art. 9 del Regolamento condominiale del Controparte_1 Parte_1
in VINCI (FI), Via Valdisole A n. 63/65, lo stesso viene condannato a
[...] Controparte_1 sgomberare il posto auto concessogli in locazione con contratto di locazione in data 19 luglio 2019, registrato a Pescia il 22/07/2019 al n. 1578 serie 3T codice identificativo , distinto CodiceFiscale_1 al Catasto Fabbricati del Comune di Vinci al foglio di mappa n° 30 particella 766 sub. 32 cat.C/6 classe 3 mq 13 R.C. 48,34, nonché le ulteriori zone che risultassero occupate da materiale, oggetti e quant'altro non sia strettamente idoneo a stare in un locale adibito a posto auto.
Condanna altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite, che si liquidano in euro 1.700 per compenso professionale, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali. pagina 3 di 4 Firenze, 24 luglio 2025
Il Giudice on.
Liliana Anselmo de Vivo
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