N. 13623/2024 R.G.A.C.
Tribunale di Bologna
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Il giorno 16/12/2025, alle ore 13, nella SECONDA SEZIONE civile del Tribunale di Bolo- gna, all'udienza del Giudice dott.ssa Pierangela Congiu, è chiamata la causa
TRA

Parte_1
- ATTORE
E

CP_1
- CONVENUTO
Per parte attrice l'Avv. Aurelio Tricoli per delega dell'Avv. MIGNATTI BA;
per parte convenuta nessuno;
CP_1 per parte convenuta l'Avv. Luana Brizzi. CP_2
I procuratori delle parti dichiarano che le trattative hanno avuto esito negativo.
Il Giudice invita le parti alla discussione della causa.
I procuratori delle parti discuto e concludono come da note conclusive autorizzate.
Terminata la discussione, il Giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione.
Ad ore 18.20, all'esito della camera di consiglio ed in assenza delle parti, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Bologna
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott.ssa Pierangela Congiu, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 13623/2024 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ), Parte_1 P.IVA_1 elett.te dom.to alla VIA GUIDO RENI 2/2 BOLOGNA presso lo studio dell'Avv. MIGNATTI
BA (c.f.: ) dal quale è rappr.to/a e difeso/a in virtù di procura a C.F._1 margine dell'atto di citazione
- ATTRICE
E
(c.f.: ), CP_1 P.IVA_2

, (C.F. ), elettivamente domiciliata presso lo Studio dell'Avv. Parte_2 C.F._2
Luana Brizzi, in Bologna, Piazza dei Martiri n. 5/2, rappresentata e difesa dall'Avv. Luana Brizzi
(C.F. ) e dall'Avv. Domenico Aloi (C.F. ) C.F._3 C.F._4
- CONVENUTE
CONCLUSIONI:
PARTE ATTRICE
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, respinta e disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, in via principale:
- Accertare e dichiarare la simulazione assoluta della vendita stipulata il 21.03.2024 per Notaio
Dott. (Repertorio n. 4447 Raccolta n. 3753 tra l'alienante e la signora Persona_1 CP_1
trascritto presso la competente C.R.II. con nota del 22.03.2024 ed avente ad oggetto i Parte_2 seguenti beni immobili siti in facenti parte del complesso residenziale denominato "Marina Azzur- ra", sito in Comune di Olbia, alla frazione Porto Rotondo, via Punta Lada, n. 65 e precisamente:
a) appartamento ad uso civile abitazione, dislocato ai piani terra e primo, della consistenza cata- stale di 8 (otto) vani, con annessi due tratti di cortile di pertinenza;
il tutto identificato come un'u-
2
nica unità immobiliare censita nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 2, particella 975, subalterno 55, zona censuaria 1, categoria A/2, classe 1, consistenza 8 vani, superficie catastale totale 163 metri quadrati, superficie catastale totale escluse aree scoperte 139 metri quadrati, ren- dita catastale Euro 1.156,86 (classamento e rendita proposti ex D.M. 701/1994), Indirizzo: STRA-
DA PUNTA LADA n. 65, piano: T-1; confinante con subalterni 54, 41 e 19, salvo altri;
come da planimetria, depositata in catasto in data 6 giugno 2023, prot. n. SS0042718;
b) pertinenziale posto auto scoperto, al piano terra, della consistenza catastale di 29 (ventinove) metri quadrati;
censito nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 2, particella 975, subal- terno 19, zona censuaria 1, categoria C/6, classe 1, consistenza 29 metri quadrati, superficie cata- stale totale 29 metri quadrati, rendita catastale Euro 154,27, Indirizzo: LOCALITA'
[...]
, piano: T;
confinante con subalterno 18 per tre lati, salvo altri;
come da planime- Parte_3 tria, depositata in catasto in data 16 marzo 2009,prot. n. SS0069671, e per l'effetto, dichiararne la nullità e/o inefficacia.
- In via alternativa o subordinata, accertare e dichiarare la sussistenza dei presupposti e delle condizioni, prescritti dall'art. 2901 e ss. c.c., e pertanto dichiarare la inefficacia nei confronti della in persona del legale Parte_1 rappresentante Dott. dell'atto di compravendita del 21.03.2024 per Notaio Dott. Persona_2
(Repertorio n. 4447 Raccolta n. 3753 tra l'alienante e la signora Persona_1 CP_1 Pt_2 trascritto presso la competente C.R.II. con nota del 22.03.2024 ed avente ad oggetto gli im-
[...] mobili indicati al punto precedente e che si intendono qui ritrascritti, per le motivazioni spese in atto e qui richiamate.
- Ordinare al competente Dirigente Responsabile dell'Agenzia del Territorio, Servizio di pubblicità immobiliare, di trascrivere l'emananda sentenza con esonero da ogni responsabilità.
- Condannare i convenuti al pagamento delle spese, diritti e compensi del giudizio e con condanna dell'opponente al pagamento di una somma equitativamente determinata, ex art. 96, comma 3, c.p.c.
Con la più ampia riserva di avvalersi dei poteri e delle facoltà processuali di cui all'art. 171 ter c.p.c., anche a seguito delle avverse difese.”
PARTE CONVENUTA Pt_2
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis:
IN VIA PRELIMINARE:
accertare e dichiarare la sopravvenuta carenza di interesse ad agire o comunque l'avvenuta rinuncia alle domande da parte dell' per i motivi Parte_4
3
tutti esposti in corso di causa e, conseguentemente, rigettare le domande tutte proposte nel presente giudizio in quanto inammissibili, per i motivi tutti meglio esposti in corso di causa;

accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva dell' Parte_4
e, conseguentemente, rigettare le domande tutte proposte nel presente giu-
[...] dizio in quanto inammissibili, per i motivi tutti meglio esposti in corso di causa;

IN VIA PRELIMINARE SUBORDINATA: disporre la sospensione del presente giudizio ex artt. 295 e 296 c.p.c. in attesa di una decisione sul- le eccezioni preliminari sollevate nel giudizio R.G.E. 55/2025
e/o comunque la riunione del giudizio R.G.E. 55/2025 al presente giudizio, per i motivi tutti meglio esposti in corso di causa;

NEL MERITO
In via principale
rigettare le domande ed eccezioni tutte avanzate dall' Parte_1 nei confronti della SI.ra , in quanto inammissibili, infondate e, co-
[...] Parte_2 munque, non provate, per i motivi tutti meglio esposti in corso di causa;

In via subordinata e riconvenzionale, nella denegata ipotesi in cui il contratto di compravendita stipulato tra la SI.ra e in data 21.03.2024 sia dichiarato nullo e/o ineffica- Parte_2 CP_1 ce, ferma ogni riserva d'azione nei confronti del SI. , Parte_5
accertare e dichiarare il diritto della SI.ra ad ottenere dalla società Parte_2 CP_1
in persona del suo legale rappresentante p.t., per le causali e i titoli in narrativa esposti, la re-
[...] stituzione di quanto pagato a titolo di prezzo della compravendita immobiliare per la quale è causa e, conseguentemente, condannare la società alla restituzione in favore della SI.ra CP_1 [...]
delle n. 1000 sterline d'oro di sua proprietà, consegnate al legale rappresentante della Pt_6 [...]
SI. , in data 21.03.2024, o, in subordine, condannare la società CP_3 Parte_5 [...] al pagamento in favore della SI. di un importo in denaro equivalente al valore CP_3 Parte_2 attuale di tale monete d'oro e/o, comunque ed in ulteriore subordine, al pagamento di un importo non inferiore ad € 450.000,00, il tutto oltre interessi dal 21.03.2024 o, in subordine, dalla data della domanda, rivalutazione monetaria e maggior danno, per i motivi tutti meglio esposti in corso di causa.
IN VIA ISTRUTTORIA, nella denegata ipotesi in cui residuassero dubbi circa la infondatezza delle domande ed eccezioni di parte attrice, previa revoca dell'ordinanza d.d. 8.07.2025,
4
- ammettere prova per testi ed interrogatorio formale del legale rappresentante della società CP_1
SI. , sui seguenti capitoli di prova:
[...] Parte_5
1) Vero che a partire dal mese di gennaio 2021 i collaboratori della potevano usu- Parte_7 fruire dell'immobile sito in via Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia, concesso in loca- zione dalla società CP_1
2) A) Vero che nel periodo compreso tra gennaio 2021 e febbraio 2024 la SI.ra Persona_3
, quale collaboratrice della ha alloggiato saltuariamente nell'immobile sito
[...] Parte_7 in via Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia?
2B) Vero che nel periodo compreso tra gennaio 2021 e febbraio 2024 la SI.ra , quale Parte_2 amministratrice della ha alloggiato saltuariamente nell'immobile sito in via Punta Parte_7
Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia?
3) Vero che da gennaio 2021 ad oggi il SI. circa due settimane al mese allog- Parte_5 gia nella camera al piano terra dell'immobile sito in via Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a
Olbia?
4) Vero che da gennaio 2021 ad oggi la SI.ra e il SI. non hanno Parte_2 Parte_5 mai avuto un rapporto sentimentale?
5) Vero che da gennaio 2021 ad oggi i SI.ri e il SI. non hanno Parte_2 Parte_5 mai avuto una convivenza more uxorio?
6) Vero che da gennaio 2021 ad oggi i SI.ri e il SI. non sono mai Parte_2 Parte_5 stati compagni di vita?
7) Vero che dal 2020 il SI. intrattiene una stabile relazione sentimentale con Parte_5 la SI.ra Parte_8
8) Vero che nel mese di dicembre 2023 l'Arch. è stato incaricato dal SI. Controparte_4 Pt_9
della valutazione dell'immobile sito in via Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a
[...] Pt_5
Olbia?
9) Vero che l'immobile sito in via Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia messo in vendita dal SI. a dicembre 2023 fa parte di un complesso residenziale denominato Parte_5
“Marina Azzurra”?
10) Vero che il complesso residenziale “Marina Azzurra” a Olbia, in via Punta Lada, Fraz. Porto
Rotondo, è composto da cinque unità immobiliari, come risulta dalla piantina che si rammostra al teste sub doc. 21?
5
11) Vero che i cinque appartamenti di cui è composto il complesso residenziale denominato “Mari- na Azzurra” in via Punta Lada, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia appartengono a diversi proprietari, come risulta dalla piantina che si rammostra al teste sub doc. 21?
12) Vero che nel mese di dicembre 2023 l'Arch. appurava che l'immobile sito in Controparte_4 via Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia, all'epoca di proprietà del SI. Parte_10
, era privo del certificato di agibilità?
[...]
13) Vero che nel mese di dicembre 2023 l'Arch. appurava che l'immobile sito in Controparte_4 via Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia, all'epoca di proprietà del SI. Parte_10
, era in uno stato manutentivo non ottimale?
[...]
14) Vero che nel mese di dicembre 2023 l'Arch. appurava che l'immobile sito in Controparte_4 via Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia, all'epoca di proprietà del SI. Parte_10
, presentava muri scrostati a causa delle infiltrazioni d'acqua?
[...]
15) Vero che nel mese di dicembre 2023 l'Arch. appurava che l'immobile sito in Controparte_4 via Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia, all'epoca di proprietà del SI. Parte_10
, presentava muri con chiazze di muffa a causa delle infiltrazioni d'acqua?
[...]
16) Vero che nel mese di dicembre 2023 l'Arch. appurava che l'immobile sito in Controparte_4 via Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia, all'epoca di proprietà del SI. Parte_10
, aveva il parquet rovinato a causa delle infiltrazioni d'acqua?
[...]
17) Vero che nel mese di dicembre 2023 l'Arch. redigeva la perizia che si ram- Controparte_4 mostra al teste sub doc 19?
18) Vero che le fotografie e i video che si rammostrano al teste sub doc. 20 raffigurano i muri, i pa- vimenti e i serramenti danneggiati dalle infiltrazioni d'acqua dell'immobile sito in via Punta Lada
n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia, oggi di proprietà della SI.ra ? Parte_2
19) Vero che nel corso del sopralluogo effettuato a luglio 2024 presso l'immobile sito in via Punta
Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia, di proprietà della SI.ra
, l'Arch. appurava che l'immobile presentava muri scrostati e Parte_2 Controparte_5 ammuffiti a causa delle infiltrazioni d'acqua, come risulta dalle fotografie e dai video che si ram- mostrano al teste sub doc. 20?
20) Vero che nel corso del sopralluogo effettuato a luglio 2024 presso l'immobile sito in via Punta
Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia, di proprietà della SI.ra , l'Arch. Parte_2 [...]
appurava che l'immobile presentava i pavimenti rovinati a causa delle infiltrazioni CP_5
d'acqua, come risulta dalle fotografie e dai video che si rammostrano al teste sub doc. 20?
6
21) Vero che nel corso del sopralluogo effettuato a luglio 2024 presso l'immobile sito in via Punta
Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia, di proprietà della SI.ra , l'Arch. Parte_2 [...]
appurava che la copertura dell'immobile era deteriorata? CP_5
22) Vero che la mappa che si rammostra al teste sub doc. 21 raffigura la piantina del complesso re- sidenziale “Marina Azzurra” di cui fa parte l'immobile in via Punta Lada n. 65, Fraz. Parte_3
, Olbia, di proprietà della SI.ra ?
[...] Parte_2
23) Vero che nel periodo compreso tra agosto 1983 e dicembre 2007 la SI.ra e le sue Parte_2 sorelle ricevevano dai propri famigliari migliaia di sterline d'oro, quale forma di “dote”?
24) Vero che nel periodo compreso tra agosto 1983 e dicembre 2007 i nonni della SI.ra Pt_2
, i SI.ri e , donavano alla nipote complessivamente
[...] Parte_11 Parte_12
1000 sterline d'oro?
25) Vero che nel mese di marzo 2024 la SI.ra chiedeva al Direttore del Banco di Sar- Parte_2 degna, Dott. se il suo istituto di credito potesse acquistare le sterline d'oro Persona_4 donatele dai propri famigliari?
26) Vero che nel mese di marzo 2024 il Direttore del Banco di Sardegna, Dott. Persona_4
riferiva alla SI.ra che doveva rivolgersi ad istituti che si occupavano della
[...] Parte_2 vendita e dell'acquisto di oro per vendere le sterline d'oro in suo possesso?
27) Vero che in data 18 marzo 2024 il SI. dell'oreficeria inviava alla Testimone_1 CP_6
SI.ra via e-mail la comunicazione che si rammostra al teste sub doc. 6? Parte_2
28) Vero che nel mese di marzo 2024 il SI. dell'oreficeria valutava le Testimone_1 CP_6 sterline d'oro possedute dalla SI.ra in € 440,00 caduna? Parte_2
29) Vero che nel corso di un incontro tenutosi nel mese di marzo 2024, a Olbia, il
SI. esibì al Dott. circa 1000 sterline d'oro? Parte_5 Persona_5
30) Vero che nel corso di un incontro tenutosi nel mese di marzo 2024 il Dott. ap- Persona_5 prendeva che la SI.ra aveva acquistato l'immobile sito in via Punta Lada n. 65, Fraz. Parte_2
Porto Rotondo, a Olbia di proprietà della società del SI. ? Parte_5
31) Vero che nel mese di marzo 2024 il Dott. apprendeva che la SI.ra Persona_5 Parte_2 aveva pagato l'immobile sito in via Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia, corrisponden- do alla società del SI. circa 1000 sterline d'oro? Parte_5
32) Vero che alla fine del mese di marzo 2024 la SI.ra si trasferiva nell'immobile sito Parte_2 in via Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia appena acquistato?
33) Vero che dalla fine di marzo 2024 ad oggi la SI.ra vive nell'immobile sito in via Parte_2
Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia di sua proprietà?
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34) Vero che nel mese di luglio 2024 la SI.ra avviava le pratiche per la realizzazione Parte_2 di vetrate panoramiche nell'immobile sito in via Punta Lada n. 65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia di sua proprietà?
35) Vero che nel mese di agosto 2024 il SI. su incarico della SI.ra Testimone_2 Parte_2 eseguiva lavori provvisori di impermeabilizzazione del tetto dell'immobile sito in via Punta Lada n.
65, Fraz. Porto Rotondo, a Olbia per limitare le infiltrazioni d'acqua?
36) Vero che il video che si rammostra al teste sub doc. 32 ritrae l'ingresso alla camera utilizzata dal 2021 ad oggi dal SI. , presso l'immobile sito in Olbia, fraz. Porto Rotondo, Parte_5 via Punta Lada n. 65?
37) Vero che l'ingresso alla camera utilizzata dal SI. , presso l'immobile sito Parte_5 in Olbia, fraz. Porto Rotondo, via Punta Lada n. 65, è indipendente e separato rispetto al resto dell'abitazione?
Si indicano, salvo altri, i seguenti testi: Dott. , residente in [...]
Snc - 07021 Arzachena (OT), sui capitoli di prova nn. 1, 2A e 2B, 3, 4, 5, 6, 7, 23, 24, 29, 30, 31,
32, 33, 36 e 37; SI. residente in [...] sui capitoli Testimone_1 di prova nn. 27 e 28; Dott. residente in [...] d, Persona_4
Alghero, sui capitoli di prova nn. 25 e 26;
Arch. domiciliato in Via Umberto 67, 08022 Dorgali (NU), sui capitoli di Controparte_4 prova nn. 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18;
residente a [...], sui capitoli di prova nn. 2B, 3, 4, 5, 6, Parte_8
7, 36 e 37; HI , domiciliato a Olbia, in via Barcellona n. 291, sui capitoli di Testimone_3 prova nn. 9, 10, 11, 18, 19, 20, 21, 22, 34 e 35;
ammettere l'interrogatorio formale del legale rappresentante della società SI. CP_1
, oltre che sui capitoli di prova sopra articolati, anche sui seguenti capitoli di Parte_5 prova:
38) Vero che in data 21 marzo 2024 il SI. ha comunicato alla SI.ra Parte_5 Pt_2
di poter accettare quale forma di pagamento del prezzo dell'immobile sito in Olbia, frazione
[...]
Porto Rotondo, via Punta Lada n. 65, n. 1000 sterline d'oro in suo possesso, come risulta dalla comunicazione che si rammostra al teste sub doc. 30?
39) Vero che in data 21.03.2024, presso lo Studio del Notaio Dott. , a Olbia, via Persona_1
RE EN n. 121, il SI. ha ricevuto dalla SI.ra n. 1000 sterli- Parte_5 Parte_2 ne d'oro?
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40) Vero che in data 21.03.2024, presso lo Studio del Notaio Dott. , a Olbia, via Persona_1
RE EN n. 121, il SI. , in qualità di legale rappresentante della Parte_5 CP_1
ha ricevuto dalla SI.ra n. 1000 sterline d'oro quale corrispettivo della vendita
[...] Parte_2 dell'immobile sito in Olbia, frazione Porto Rotondo, via Punta Lada n. 65 di proprietà della società

CP_1
41) Vero che in data 21.03.2024, presso lo Studio del Notaio Dott. , a Olbia, via Persona_1
RE EN n. 121, il SI. , in qualità di legale rappresentante della Parte_5 CP_1
ha restituito alla SI.ra l'assegno bancario che si rammostra al teste sub doc.
[...] Parte_2
11?
42) Vero che dal 2021 a marzo 2024 il SI. e la SI.ra hanno avu- Parte_5 Parte_2 to rapporti correlati principalmente all'utilizzazione dell'immobile sito in Olbia, frazione Parte_3
, via Punta Lada n. 65 di proprietà della società
[...] CP_1
43) Vero che da marzo 2024 ad oggi il SI. e la SI.ra hanno avu- Parte_5 Parte_2 to rapporti correlati principalmente all'utilizzazione della camera al piano terra dell'immobile sito in Olbia, frazione Porto Rotondo, via Punta Lada n. 65 di proprietà della SI.ra ? Parte_2
Con vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfetario, IVA e CNPA come per legge.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
1.
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del pro- cesso e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009, n. 69.
2.
Preliminarmente va dichiarata l'infondatezza dell'istanza formulata da parte attrice di sospensione della presente causa per pregiudizialità con la procedura esecutiva n. R.G.E. 55/2025.
L'art. 295 c.p.c., nel prevedere la sospensione necessaria del giudizio civile quando la decisione
“dipenda” dalla definizione di altra causa, allude ad un vincolo di stretta ed effettiva conseguenzialità fra due emanande statuizioni e quindi, coerentemente con l'obiettivo di evitare un conflitto di giudicati, non ad un mero collegamento fra diverse statuizioni per l'esistenza di una coincidenza o analogia di riscontri fattuali o di quesiti di diritto da risolvere per la loro adozione ma ad un collegamento per cui l'altro giudizio (civile, penale o amministrativo), oltre ad investire una questione di carattere pregiudiziale, cioè un indispensabile antecedente logico-giuridico, la soluzione del quale pregiudichi in tutto o in parte l'esito della causa da sospendere, dev'essere pendente in concreto e coinvolgere le stesse parti e la decisione del processo principale sia idonea a definire, in tutto o in parte, il thema decidendum del processo pregiudicato (tra le altre, vedi Cass.
9
17235/2016 e Cass. 22605/2014).
Nel caso di specie, oltre a doversi osservare il difetto di identità soggettiva fra la presente causa e quella n. R.G.E. 55/2025, con conseguente non configurabilità della sospensione necessaria del processo ex art. 295 c.p.c. per la quale è necessaria la presenza in entrambi i giudizi delle stesse parti (cfr. Cass. 3936/2008), deve escludersi la sussistenza di un rapporto di pregiudizialità tra le due cause, perché la decisione della prima non influenza minimamente la pronuncia che deve essere resa sulla presente, nel senso che non è idonea a produrre effetti relativamente al diritto qui dedotto in lite e non può, quindi, astrattamente configurarsi il conflitto tra giudicati.
3.
Per quanto attiene, poi, all'ulteriore istanza di parte attrice di “riunione” del presente giudizio di cognizione alla procedura esecutiva R.G.E. 55/2025, pur negandosi ricorrere nel caso di specie i presupposti per l'applicazione delle disposizioni del codice di rito richiamate a suffragio da parte convenuta, basti in questa sede evidenziare che nel giudizio R.G.E. 55/2025 è stata celebrata solo la prima udienza, mentre il presente giudizio è in fase decisoria, di talchè il diverso stato in cui tro- vansi i due giudizi inibisce anch'esso l'applicazione dell'art.40 cpc nella fattispecie in esame.
4.
Inoltre, va rigettata l'eccezione di inammissibilità delle domande attoree, sollevata da parte conve- nuta sulla base dell'asserita intervenuta rinuncia implicita alle domande di simulazione e revocato- ria, o della sopravvenuta carenza di interesse ad agire della parte attrice a seguito dell'instaurazione della procedura esecutiva, con conseguente cessazione della materia del contendere.
Infatti, è priva di fondamento la tesi sostenuta dalla parte convenuta, secondo cui la notifica- CP_2 zione di un pignoramento presso terzi da parte dell'attrice integrerebbe una rinuncia all'azione di simulazione ovvero una confessione della validità dell'atto dispositivo.
È pienamente conforme a diritto che il creditore persegua il recupero del proprio credito sia median- te l'esecuzione forzata sia attraverso il presente giudizio, senza che ciò possa configurare condotta contraddittoria o abdicativa del diritto, il quale rimane circoscritto all'incasso della somma dovuta.
L'azione di simulazione – così come quella revocatoria – è volta a conseguire una declaratoria di inefficacia relativa dell'atto dispositivo, ossia la sua inopponibilità al solo creditore procedente, al fine di consentire l'aggressione esecutiva del bene.
Fino alla pronuncia della sentenza, l'atto conserva validità ed efficacia tra le parti e nei confronti dei terzi.
Ne consegue che non sussiste alcuna contraddizione logica o giuridica nel promuovere, nelle more del giudizio, ulteriori iniziative esecutive a tutela del credito. L'interesse del creditore, infatti, è quello di ottenere il soddisfacimento della propria pretesa e, a tal fine, egli può legittimamente av-
10
valersi di tutti gli strumenti che l'ordinamento appresta per la salvaguardia della garanzia patrimo- niale del debitore.
5.
Nel merito, si osserva quanto segue.
Parte attrice ha agito in giudizio per ottenere la dichiarazione di simulazione assoluta del contratto di vendita, avente ad oggetto l'immobile sopra descritto, sito nel Comune di Olbia, frazione Porto
Rotondo, via Punta Lada, n. 65.
5.1.
Si osserva come il contratto simulato si presenti come uno schema negoziale i cui effetti giuridici tipici sono meramente apparenti, perché in realtà non voluti dalle parti in tutto (in caso di simula- zione assoluta) o in parte (in caso di simulazione relativa). Alla base di tale contratto vi è l'accordo simulatorio, ossia il patto in virtù del quale il contratto simulato deve rimanere privo degli effetti suoi propri, di talché, seppure all'esterno il quadro giuridico deve apparire mutato, nei rapporti effet- tivi tra le parti tali effetti non devono considerarsi prodotti, in tutto o in parte. L'ordinamento non vieta, nè sanziona il ricorso a un simile schema contrattuale, ma fissa un principio di prevalenza della realtà sull'apparenza ove quest'ultima possa pregiudicare terzi soggetti: è il caso del creditore del simulato alienante, evidentemente pregiudicato dal venire meno di un elemento appartenente al patrimonio del debitore, il quale – sempre che, s'intende, il suo credito sia sorto anteriormente all'at- to simulato – ha diritto di esercitare l'azione di simulazione (art. 1416, comma 2, c.c.).
Con l'azione di simulazione, quindi, oggetto di attacco è lo schema apparente artatamente costruito dalle parti e, così, il creditore che agisce per ottenere una dichiarazione di simulazione deve fornire elementi presuntivi che indichino il carattere fittizio dell'alienazione. In tali casi, l'acquirente ha l'o- nere di provare l'effettivo pagamento del prezzo e, la mancata prova del pagamento, può costituire un elemento decisivo per la dichiarazione di simulazione assoluta del contratto (Cass. civ., Sez. II,
Ordinanza, 11/04/2025, n. 9520).
Sotto questo profilo, giova rammentare che oggetto di prova non è il solo fatto che, stipulando l'atto, il debitore abbia inteso sottrarre un bene alla garanzia generica dei creditori, ma è necessario che venga raggiunta la prova che tale alienazione sia stata soltanto apparente, nel senso che né l'alienan- te abbia inteso dismettere la titolarità del diritto, né l'altra parte abbia inteso acquisirla (cfr., da ulti- mo, Cass. 13345/2015).
Ai fini dell'accoglimento della propria domanda, il creditore non soffre di alcun limite a livello pro- batorio (art. 1417 c.c.), di talché la sussistenza di un accordo simulatorio può essere raggiunta anche a mezzo di presunzioni: spetta in particolare al giudice "la ricerca e la valutazione in termini di ido- neità degli elementi presuntivi a consentire illazioni che ne discendano secondo il criterio dell' id
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quod plerumque accidit; i requisiti della gravità, della precisione e della concordanza, richiesti dalla legge, devono essere ricercati in relazione al complesso degli indizi, soggetti a una valutazione glo- bale, e non con riferimento singolare a ciascuno di questi, pur senza omettere un apprezzamento co- sì frazionato al fine di vagliare preventivamente la rilevanza dei vari indizi, di individuare quelli ri- tenuti significativi e da ricomprendere nel suddetto contesto articolato e globale" (cfr. Cass.
2725/2014).
Più in generale, circa la prova per presunzioni e la necessità che esse siano "gravi, precise e concor- danti" (art. 2729 c.c.), la Suprema Corte ha chiarito che il giudice "deve esplicitare il criterio logico posto a base della selezione degli indizi e le ragioni del suo convincimento, tenendo conto che il re- lativo procedimento è necessariamente articolato in due momenti valutativi: il primo, di tipo analiti- co, volto a selezionare gli elementi che presentino una positività parziale o almeno potenziale di ef- ficacia probatoria, il secondo, di tipo sintetico, tendente ad una valutazione complessiva di tutte le emergenze precedentemente isolate, per accertare se esse siano concordanti e se la loro combina- zione sia in grado di fornire una valida prova presuntiva" (cfr. Cass. 23201/2015).
5.2.
Nel caso di specie si ritiene che la parte attrice abbia assolto all'indicato onere probatorio per la di- mostrazione della simulazione assoluta dell'atto di vendita sopra indicato, avendo provato, attraver- so una serie di precise, univoche e concordanti circostanze indiziarie, la determinazione delle parti contraenti di non voler in alcun modo determinare gli effetti tipici della solo apparente vendita.
Invero, come correttamente rilevato dalla difesa della parte attrice, sussistono diversi elementi che indubbiamente fanno dubitare dell'autenticità dell'intento negoziale delle parti.
In particolare, rilievo va attribuito alle seguenti circostanze, tutte allegate e documentate da parte attrice
A.
La mancata prova del versamento del prezzo pattuito per l'acquisto dell' immobile, non reputandosi sufficiente a tal fine il rogito notarile versato in atti sub All. 6 fasc. attoreo, posto che, come sopra detto, la parte attrice agisce in qualità di terzo, sicché, nei suoi confronti, non può attribuirsi valore vincolante alla dichiarazione relativa al versamento del prezzo, pur contenuta nel rogito notarile, potendo, invece, trarsi elementi di valutazione circa il carattere fittizio del contratto dalla circostan- za che il compratore, su cui grava l'onere di provare il pagamento del prezzo, non abbia fornito la relativa dimostrazione.
Nel caso di specie, a fronte di tale specifica contestazione l'acquirente, odierna convenuta CP_2 non ha offerto adeguata prova del pagamento del prezzo contrattualmente indicato.
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Invero, la convenuta non ha dimostrato l'effettiva corresponsione del prezzo di vendita in fa- CP_2 vore della società limitandosi a sostenere – senza però dare alcuna dimostrazione - di aver provve- duto al pagamento dell'immobile con consegna di mille sterline d'oro – del valore di Euro 440,00 cadauna - al legale rappresentante della il quale, pertanto, restituiva alla SI.ra CP_1 CP_2
l'assegno richiamato in contratto, di speculare valore, come da quietanza di cui al Doc. 11 fasc. convenuta.
Né si reputano utili a tal fine le istanze istruttorie formulate sul punto dalla sig.ra in quanto CP_2 inammissibili. Invero, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2721 e 2726 c.c. la prova per te- stimoni dei pagamenti è inammissibile e nel caso di specie le circostanze del caso concreto ( tipo di contratto e ammontare del pagamento) non consentono di derogare al suddetto divieto.
Insomma, l'artificio è presto detto. La stessa ricostruzione offerta dalla convenuta circa le vi- CP_2 cende intercorse tra la e il fa riferimento alla conversione dell'assegno menzionato CP_2 Pt_5 nel rogito notarile con le monete d'oro asseritamente versate dalla Ebbene, anche soltanto CP_2 questa narrazione farebbe presumere la sussistenza di un intento diretto a camuffare, finanche in- nanzi al Notaio, un pagamento che “in realtà” sarebbe avvenuto con modalità concretamente diffe- renti da quelle risultanti da atto pubblico. In altre parole, sembrerebbe che il mutuo intento simula- torio abbia fatto da leitmotiv nell'ambito di ogni rapporto intercorso tra le parti, avente ad oggetto l'immobile di cui si tratta.
B.
Il prezzo a cui l'immobile sarebbe stato venduto, pari ad € 445.000,00, a fronte di un valore di mercato di oltre un milione di euro (All. 7, 12 parte attrice), di un'offerta rifiutata dalla società con- venuta di € 850.000,00 (All. 8 attrice ) e di un prezzo minimo di vendita di € 950.000,00 indicato nella procura a vendere rilasciata dalla società convenuta all'attore (All. 3 attrice).
Né i supporti videografici forniti da parte convenuta sub Docc. 20 e 21 – attestanti lievissimi difetti dell'unità immobiliare, con ogni probabilità dovuti all'usura e/o all'umidità tipica dell'area geogra- fica, immediatamente prossima al mare – né la circostanza dell'avvenuta stipula del contratto di lo- cazione tra la SI.ra e il SI. (Doc. 14 fasc. convenuta), si reputano sufficienti a CP_2 Pt_5 giustificare una vendita immobiliare effettuata ad un prezzo fuori mercato.
C.
Il rapporto tra le parti: è documentalmente provato che il SI. (amministratore della socie- Pt_5 tà venditrice) e la SI.ra (acquirente) sono residenti e conviventi nel medesimo immobile og- CP_2 getto di causa (All. 13, 14 parte attrice). Tale strettissimo legame rende altamente verosimile un ac- cordo simulatorio in danno dei creditori.
D.
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La gestione del bene post-vendita: il SI. ha continuato a comportarsi come effettivo pro- Pt_5 prietario dell'immobile anche dopo la presunta vendita, trattando con agenzie immobiliari, gestendo le visite e continuando a richiedere un prezzo di vendita di € 1.250.000,00 (All. 9, 10, 33 parte attri- ce).
E.
La totale assenza di altri beni immobili nel patrimonio della società debitrice che con CP_1 la vendita di cui si tratta si è sostanzialmente liberata dell'unico bene immobile (All. 11, 12 parte attrice).
F.
La condotta processuale tenuta dalla convenuta - la quale, in data 5 novembre 2024, de- CP_1 positava formale istanza di visibilità del fascicolo telematico relativo al presente procedimento e successivamente ometteva di costituirsi.
A riguardo, si osserva che in tema di valutazione delle prove ex art. 116 c.p.c., la contumacia può concorrere, insieme con altri elementi, a formare il convincimento del giudice. Dunque, la contumacia del convenuto se non equivale ad ammissione della esistenza dei fatti dedotti dall'at- tore a fondamento della propria domanda, costituisce tuttavia un elemento liberamente valutabile dallo stesso giudice ai fini della decisione. In particolare, la contumacia non può essere equiparata ad una generale non contestazione dei fatti costitutivi dedotti dalla controparte, anche se la scelta processuale non collaborativa da parte della convenuta, costituisce elemento idoneo a rafforzare le emergenze istruttorie ricavabili dall'esame dei documenti prodotti dalla stessa parte attrice, allor- quando l'atto di citazione già contenga nel suo corpo un'analitica elencazione dei documenti offerti a corredo probatorio: in definitiva, la contumacia del convenuto è elemento rafforzativo delle circo- stanze dedotte dall'attore.
5.3.
In definitiva, nella presente controversia sussiste un ampio ventaglio di presunzioni gravi, precise e concordanti che, racchiuse in un quadro di sintesi, fanno ritenere che la e la SI.ra CP_1 Pt_13
[... non abbiano semplicemente compiuto un atto negoziale con il chiaro intento di frodare i credito- ri, ma, più radicalmente, non abbiano voluto gli effetti giuridici della compravendita, mirando a ge- nerare uno schermo a protezione delle sostanze patrimoniali dell'apparente venditore.
È pertanto meritevole di accoglimento la domanda svolta in via principale dalla parte attrice.
All'accertamento della simulazione assoluta del contratto di compravendita consegue la declaratoria di nullità del medesimo per anomalia della causa rispetto allo schema tipico che ne giustifica il ri- conoscimento normativo.
6.
14
La mancata dimostrazione del pagamento del prezzo della vendita secondo le modalità allegate dal- la convenuta (consegna di monete d'oro), poi, determina il rigetto della domanda riconven- CP_2 zionale dalla stessa formulata nei confronti della società convenuta.
7.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i criteri stabiliti nel D.M.
55/2014, aggiornati al D.M. 147/2022, con applicazione delle tariffe medie previste per lo scaglione da € 52.000,01 ad € 260.000,00.

P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa:
- accoglie la domanda principale avanzata da parte attrice e, per l'effetto, dichiara nulla ed inef- ficace per simulazione assoluta la vendita stipulata il 21.03.2024 per Notaio Dott. Per_1
(Repertorio n. 4447 Raccolta n. 3753) tra l'alienante e la signora
[...] CP_1 Pt_2
trascritto presso la competente C.R.II. con nota del 22.03.2024 ed avente ad oggetto i
[...] seguenti beni immobili facenti parte del complesso residenziale denominato "Marina Azzur- ra", sito in Comune di Olbia, frazione Porto Rotondo, via Punta Lada, n. 65 e precisamente: appartamento ad uso civile abitazione, dislocato ai piani terra e primo, della consistenza catastale di 8 (otto) vani, con annessi due tratti di cortile di pertinenza;
il tutto identificato come un'unica unità immobiliare censita nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 2, particella 975, subal- terno 55, zona censuaria 1, categoria A/2, classe 1, consistenza 8 vani, superficie catastale totale
163 metri quadrati, superficie catastale totale escluse aree scoperte 139 metri quadrati, rendita ca- tastale Euro 1.156,86 (classamento e rendita proposti ex D.M. 701/1994), Indirizzo: STRADA
PUNTA LADA n. 65, piano: T-1; confinante con subalterni 54, 41 e 19, salvo altri;
come da plani- metria, depositata in catasto in data 6 giugno 2023, prot. n. SS0042718; pertinenziale posto auto scoperto, al piano terra, della consistenza catastale di 29 (ventinove) metri quadrati;
censito nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 2, particella 975, subalterno 19, zona censuaria 1, categoria C/6, classe 1, consistenza 29 metri quadrati, superficie catastale totale
29 metri quadrati, rendita catastale Euro 154,27, Indirizzo: LOCALITA' PORTO ROTONDO n.
SNC, piano: T;
confinante con subalterno 18 per tre lati, salvo altri;
come da planimetria, deposi- tata in catasto in data 16 marzo 2009,prot. n. SS0069671.
- Ordina la trascrizione della sentenza.
- rigetta la domanda riconvenzionale formulata dalla SI.ra nei confronti di Parte_2 CP_1
- Condanna solidamente le convenute e SI.ra al pagamento in favore CP_1 Parte_2 dell' delle spese di lite, che liquida in € Parte_1
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14.103,00 per compenso professionale, oltre il 15% del compenso per spese forfettarie, CP
e IVA., oltre € 786,00 per anticipazioni.
Bologna, 16 dicembre 2025
Il Giudice dott.ssa Pierangela Congiu

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