N. R.G. 44451 / 2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Valentina Boroni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile, promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CAVALLARO GIUSEPPE e CP_1 P.IVA_1 dell'avv. MOSCO GIAN DOMENICO ( ) Indirizzo Telematico;
C.F._1 Pt_1
( , elettivamente domiciliata in VIA DEL TRITONE, 102 00187
[...] C.F._2
ROMA presso il difensore avv. CAVALLARO GIUSEPPE

-attrice - contro
Controparte_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SORDI ENRICO e , elettivamente domiciliato in VIALE P.IVA_2
BRUNO BUOZZI, 53 00197 ROMA presso il difensore avv. SORDI ENRICO

-convenuta -
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente
§ § §

Motivi della decisione



1. I fatti di causa
1 ha convenuto in giudizio in CP_1 Controparte_3
liquidazione coatta amministrativa quale gestore del fondo denominato ME Real TA al fine di accertare e dichiarare l'invalidità del recesso/risoluzione del contratto esercitato da in data CP_2
22.10.2018 e conseguentemente accertare e dichiarare che il contratto preliminare sottoscritto inter partes
è valido ed efficace;
di accertare di conseguenza l'inadempimento di all'obbligo di concludere i CP_2
contratti di trasferimento dei beni in favore di ed emettere sentenza ex art. 2932 cc volta al CP_1
trasferimento coattivo della proprietà dei beni immobili di cui al contratto preliminare in favore di
. con condanna altresì di alla consegna dei detti beni;
in subordine al fine ottenere la CP_1 CP_2 condanna di all'esatto adempimento del contratto preliminare ed in ogni caso al risarcimento dei CP_2 danni subiti per il ritardo nell'adempimento danno quantificato in misura non inferiore ad euro
100.000,00.
Ha allegato che , società riferibile alla famiglia di aveva nel luglio 2006, CP_1 Persona_1 unitamente a e OB AN CO ( anch'esse società riferibili alla famiglia ), Pt_2 Per_1
promosso la costituzione del Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato
ME Real TA incaricando di elaborarne il progetto economico CP_2 Controparte_4
finanziario, costituirlo e gestirlo;
nel fondo erano confluiti vari beni da parte dei quotisti, beni mobili, denaro e beni immobili destinati allo svolgimento delle attività dell'autodromo Adria International
Raceway ed in via generale allo svolgimento delle attività imprenditoriali della famiglia Per_1
La gestione del fondo da parte di si era rivelata tuttavia “ deficitaria” tanto che quest'ultima era CP_2 stata messa in liquidazione coatta amministrativa. Pur a seguito dell'avvio della procedura liquidatoria di aveva continuato ad operare, quale affittuaria del complesso immobiliare CP_2 CP_1 dell'Autodromo ampliandone strutture e produttività e concludeva con un accordo di CP_1 CP_2
Parte partnership con e quindi di gestione. La crescente iniziativa imprenditoriale di spingeva CP_1
Parte quest'ultima a proporre a l'acquisto delle strutture oggetto della partnership con nonché di CP_2
tutti gli altri beni appartenenti al Fondo di modo da giungere alla liquidazione definitiva del Fondo con chiusura della procedura concorsuale e con il rientro dei beni immobili nella disponibilità della famiglia
Per_1
Quindi in data 3.8.2016 e i quotisti da una parte e dall'altra concludevano un Controparte_2 CP_1
“atto di transazione e contratto preliminare di compravendita” (doc. 3 produzioni di parte attrice).
2 In base alle prescrizioni del contratto preliminare si obbligava a cedere a i beni del fondo CP_2 CP_1 indicati all'art. 3 (beni immobili e partecipazioni societarie di Cridola OB srl., di Controparte_5
e di AN a fronte del versamento della somma di euro 15.000.000,00 oltre
[...] CP_6
imposte, tasse ed oneri di legge.
Il pagamento del prezzo era stato concordato nel seguente modo: versamento di euro 1.500.000,00 a titolo di caparra confirmatoria al momento della conclusione del preliminare e versamento del residuo al momento della stipula del definitivo.
L'accordo prevedeva una transazione unitaria delle controversie insorte tra le parti ed una serie di specifiche previsioni volte a stabilire tempi e condizioni di efficacia della esecuzione del Contratto preliminare con previsione della facoltà di recesso per ex art. 1385 cc in caso di mancato e/o CP_2 inesatto adempimento agli obblighi assunti dai partecipanti e/o promittenti acquirenti;
l'efficacia del contratto era condizionata sospensivamente al rilascio in favore di dell'autorizzazione della Banca CP_2
d'Italia ex art. 90 comma 2 d lgs 1.9.1993 n. 385 “entro e non oltre 180 giorni dalla trasmissione del presente contratto alla Autorità di Vigilanza”.
Il termine per la sottoscrizione del contratto definitivo era stato fissato all'1.3.2017 “salvo impedimenti dovuti a cause non imputabili ai Partecipanti e/o al promittente acquirente come la mancanza di certificazioni o attestazioni che impediscano il trasferimento entro tale data dei beni stessi”, in tale caso
“ la data della stipula dei contratti definitivi verrà prorogata per lo stretto termine necessario per l'ottenimento delle certificazioni /attestazioni ( art. 8)”.
Si stabiliva altresì che avrebbe “senza ritardo” sottoscritto i relativi atti o documenti necessari CP_2 per l'ottenimento delle autorizzazioni e certificazioni stesse ( art. 14) e venivano individuate alcune condizioni sospensive di efficacia del contratto definitivo.
L'autorizzazione alla Banca di Italia veniva richiesta e quindi concessa dalla Autorità di Vigilanza in data 9.5.2017; con missiva dell'11 maggio 2017 comunicava al le parti e al notaio coinvolto nella CP_2 stipula del definitivo l'avvenuto rilascio della autorizzazione.
Successivamente tuttavia aveva assunto comportamenti non adesivi alle previsioni del contratto CP_2
preliminare avanzando pretese di somme ulteriori rispetto a quelle indicate nel preliminare e, al fine, comunicando il recesso dal contratto preliminare ex art. 1385 comma secondo cc in data 22.10.2018 ( doc. 6).
3 allegava quale causa del recesso i ritardi di e dei quotisti nella acquisizione della CP_2 CP_1
complessiva documentazione, attestazioni e certificazioni, adempimenti necessari per il trasferimento delle quote societarie, ritardi che avevano fatto slittare la data di conclusione del definitivo per oltre 26 mesi dalla data prefissata del gennaio 2018 e per oltre 17 mesi dal rilascio della autorizzazione della
Autorità di Vigilanza.
L'attrice rilevava in via principale che il recesso esercitato da non poteva avere effetti risolutivi CP_2
in assenza di alcun inadempimento colpevole in capo a;
infatti la Autorizzazione della Banca di CP_1
Italia era intervenuta ben oltre l'originario termine di conclusione del contratto definitivo, come previsto dalle parti, e dunque il termine del 1.3.2017 aveva perso ogni rilievo nella regolamentazione della tempistica per la conclusione del definitivo con travolgimento anche della pattuizione in base alla quale la proroga di detto termine avrebbe dovuto essere contenuta in termini di “stretta necessità”; il termine di conclusione del definitivo sarebbe dovuto essere regolato quindi alla luce dei criteri ex art. 1183 cc tenendo conto della complessità dell'iter burocratico volto ad ottenere la documentazione necessaria per la conclusione del definitivo,
L'attrice ha poi eccepito la invalidità dell'atto di recesso in assenza di una specifica autorizzazione della
Banca d'Italia, viceversa richiesta ai sensi dell'art. 90 comma 2 TUB per la sottoscrizione del contrato preliminare.
Ciò premesso ed in presenza di un contratto preliminare ancora valido ed efficace tra le parti l'attrice ha quindi insistito per ottenere sentenza costitutiva che sostituisca l'inerzia della parte promittente venditrice ex art. 2932 cc dichiarandosi pronta al pagamento dell'importo di euro 13.500.000,00 residua parte di prezzo ancora dovuta. Ha quindi dedotto la sussistenza di vari profilo di danno derivanti dall'inadempimento della convenuta precisati in citazione nel “rallentamento dlele attività economiche all'interno dell'Autodromo ed in particolare nella mancata possibilità di organizzare gare ed eventi già programmati, per un valore forfettario di euro 100.000,00.
Si è regolarmente costituita eccependo in via preliminare Controparte_7
l'improcedibilità della domanda per violazione del disposto di cui all'art. 83 terzo comma d lgs 385/93
- TUB, come richiamato dall'art. 57 terzo comma d lgs 58/98 – TUF e in via subordinata ha eccepito l'attribuzione della controversia alla sezione specializzata in materia di impresa;
nel merito ha contestato la fondatezza della domanda attorea rilevando come l'esercizio del recesso fosse stato del tutto legittimo
4 ed anche fondato su gravi ragioni di inadempimento di che, tra l'altro, successivamente alla CP_1
comunicazione di recesso, vi aveva prestato totale acquiescenza.
Quanto al primo profilo la convenuta ha evidenziato come siano sottratte alla cognizione della autorità giurisdizionale ordinaria, essendo viceversa destinate ad essere esaminate nell'ambito concorsuale, tutte le azioni ancorchè di accertamento o costitutive, quando la relativa domanda costituisca la base di una pretesa creditoria nei confronti della Società di Gestione in l.c.a., essendo all'evidenza chiaro lo scopo di evitare che tutte le pretese siano esse dirette alla partecipazione alla distribuzione del patrimonio della società in lca sia alla sottrazione a tale patrimonio di un compendio immobiliare debbano esser sottratte all'esame concorsuale.
Nel merito la convenuta, dopo avere ripercorso in dettaglio tutte le complesse vicende giudiziarie che hanno riguardato le parti del giudizio, sia avuto riguardo al contratto di affitto di azienda ( Autodromo di Adria) tra e sia ai subaffidamenti conclusi tra F6 srl e , sempre _3 Parte_2 CP_1 con riguardo alla azienda Autodromo, sia al contratto di locazione relativo al complesso “ex Canossiane”, ha analizzato il contenuto del contratto preliminare la cui conclusione era intimamente collegata all'atto di transazione inter partes del 3.8.2016 e volto alla definizione di un contenzioso che contava oltre 70 giudizi di modo che con l'atto di transazione, cui il contratto preliminare dava consistenza, si era inteso procedere al “l'integrale soddisfacimento dei creditori non bancari e, in parte, del ceto bancario, dietro cessione ai Partecipanti medesimi degli interi assets del Fondo (peraltro, di assai difficile diversa collocazione sul mercato), per un importo di complessivi €/mil. 15, oltre ancora a tutti gli accessori fiscali, oneri e costi comunque afferenti le cessioni in questione, anche di natura fiscale e/o per eventuali sostituzioni d'imposta, nessuno escluso” ed in costanza della “detenzione continuativa ed esclusiva” da parte di dei beni non solo durante la fase della liquidazione coatta amministrativa ma ancor Pt_2
prima nella fase di amministrazione straordinaria.
Di decisiva importanza nell'economia contrattuale era dunque l'osservanza da parte della attrice delle condizioni ben specificate nell'atto e relative all'obbligo di acquisizione di ogni certificazione, attestazione regolarizzazione, acquisizione documentale, permessi etc. ed alla esecuzione di interventi di regolarizzazione e di riduzione in pristino in modo funzionale e propedeutico alla stipulazione dei contratti definitivi. Ne conseguiva che “Alla assunzione di tali obblighi – strumentali allo stesso buon fine della operazione , si accompagnava la (realistica) considerazione della entità della mole di interventi, acquisizioni documentali, ripristini e/o altro riferiti al complesso dei beni cedendi, ivi comprese
5 regolarizzazioni/ripristini di varia natura e quant'altro, anche indipendentemente dalla emersione di eventuali e più radicali violazioni urbanistico/edilizie, certo non nella stessa conoscenza/conoscibilità di
. Considerazioni che consigliavano/imponevano – ove non rispettato il termine originario “a _3 calendario” e come vera e propria “clausola di salvaguardia” – di prevedere ed imporre che l'adempimento dei complessivi obblighi di cui sopra, propedeutici alla stipula dei conseguenziali atti definitivi, fosse comunque ultimato in un tempo che non eccedesse quello “strettamente …. necessario” al compiuto espletamento di tutte le indicate attività ed acquisizioni. Restavano a carico di _3
solo ed esclusivamente la sottoscrizione formale di atti, domande etc. funzionali al rilascio della documentazione necessaria alle stipule, ovviamente senza riconoscimento/assunzione di alcuna responsabilità/imputazione di sorta riguardo ad opere eseguite e/o eseguende, alla cui realizzazione la stessa era rimasta sempre e totalmente estranea: dunque, e con piana evidenza, a condizione della legittimità di quanto richiesto, da asseverarsi e/o altro”.
La convenuta segnalava in particolare la necessità che la sanatoria degli svariati abusi e difformità urbanistiche non riferibili all'operato di venisse eseguita da , circostanza che del resto CP_2 CP_1
aveva formato specifica puntualizzazione da parte del Commissario Liquidatore avv. Persona_2
(mail doc. 32 delle produzioni della convenuta inviata al notaio in data 27.2.2018 e che Per_3
costituiva espressa previsione contrattuale - clausola 15 del contatto preliminare). Il recesso era quindi stato comunicato attesa la situazione di “stallo” in cui la attrice aveva posto l'intera operazione ritardando detti adempimenti essenziali per il buon fine della intera operazione.
Una volta poi esercitato il recesso in data 22.10.2018 l'attrice aveva adottato un comportamento del tutto adesivo, “perorando” nei due anni successi la conclusione di un “nuovo” contratto preliminare ( del quale addirittura era stata redatta una “bozza” ( doc. 51) e coerente con il lungo lasso di tempo intercorrente tra la comunicazione di recesso e l'odierna impugnativa.
La convenuta ha quindi contestato l'eccepita invalidità dell'atto di recesso per assenza della autorizzazione della Autorità di Vigilanza non trattandosi di atto “genetico” di straordinaria amministrazione per il quale è necessaria l'autorizzazione ex art. 35, primo comma l. fall. ma di atto di ordinaria amministrazione, tanto più essendo prevista in contratto una caparra confirmatoria e trattandosi di mera attività liquidatoria.
Ha infine contestato la sussistenza della esecuzione di lavori aventi carattere di miglioria da parte della attrice, fatti già esclusi da provvedimenti giudiziari con autorità di giudicato (Tribunale di Milano
6 27.1.2011 n. 107; Tribunale di Milano 4 novembre 2013, 8 maggio 2015 e sentenza del Tribunale di
Rovigo 15.7.2011 n. 89).
Ha insistito per la improcedibilità della domanda e in subordine per il rigetto della stessa nel merito.
Instaurato il contradditorio, alla prima udienza di comparizione delle parti venivano concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 VI comma cpc;
con successiva ordinanza riservata il Giudice dichiarava inammissibile la prova testimoniale articolata ed esplorativa a richiesta di CTU, rinviando la causa per la precisazione delle conclusioni dapprima alla udienza del 13.12.2023 e quindi al 16.10.2024, data in cui la causa veniva trattenuta in decisione dal nuovo giudice assegnatario del procedimento, previa concessione dei termini ex art. 190 cpc.
2. Le questioni preliminari: la improcedibilità della domanda
In via del tutto preliminare va esaminata l'eccezione di improcedibilità della domanda.
E' infatti dato pacifico ( e documentato) che la convenuta sia Controparte_7
stata sottoposta a liquidazione coatta amministrativa con decreto in data 4.11.2009 ( cfr Decreto del
Ministero dell'Economia e delle Finanze allegato alla comparsa di costituzione).
Al momento della sottoscrizione dell'”atto di transazione e contratto preliminare di compravendita” tra e in data 3.8.2016, pertanto, la convenuta si trovava già da diversi anni in fase di CP_1 CP_2
liquidazione coatta amministrativa.
La difesa attorea ha osservato come proprio la data in cui è stata sottoposta a l.c.a. e le CP_2 caratteristiche proprie del procedimento che l'ha riguardata, ne escluderebbero l'assoggettamento delle pretese creditorie svolte nei suoi confronti al vaglio della procedura concorsuale, consentendo invece l'esame delle stesse da parte del Tribunale ordinario, individualmente.
Così ha riassunto la sua posizione la difesa:” Al di là dunque delle indicazioni espresse da Banca d'Italia nel 2013, peraltro prive di rilievo normativo e comunque superate dal chiarimento legislativo del
2015, in quanto posta in l.c.a. prima dell'introduzione del comma 3-bis nel 2012 e senza essere CP_2 stata dichiarata insolvente ai sensi dell'art. 82 del TUB richiamato dall'art. 57, comma 3, del TUF restava soggetta alle disposizioni vigenti al momento della sua l.c.a., salva l'applicazione del nuovo comma 6-bis nel caso di incapienza del fondo, con conseguente operatività delle regole della l.c.a. del
TUB in esso richiamate. Nondimeno, pur in presenza del Fondo ME non in bonis, come sostenuto
7 dalla stessa (v. pag. 4 della comparsa avversaria), i commissari liquidatori hanno Controparte_2 ritenuto di non procedere in tal senso.
Fermo dunque che:
- nel 2009 è stata posta in l.c.a. per ragioni diverse dall'insolvenza e questa non è stata pertanto CP_2 dichiarata dal Tribunale;

- la liquidazione del è stata ab origine disciplinata dai commissari seguendo le regole CP_8 ordinarie e con espressa esclusione dell'applicazione delle norme concorsuali ex art. 86 e seg. del
TUB;
- dopo il 2015 non è stata chiesta dai commissari la liquidazione giudiziale del ex art. CP_8
57, comma 6-bis, del TUF, non più rilevanti a riguardo, per quanto sopra esposto, le indicazioni fornite da Banca d'Italia nel 2013; quanto eccepito nel presente giudizio in merito alla necessità di applicare le norme degli artt. 83 e seg. del TUB, e in particolare quelle degli artt. 87 e seg., e dunque anche dell'art. 86 a esse presupposto, al fine di accertare i diritti di lesi dalla Liquidatela risulta privo di fondamento, CP_1 oltre a indicare una strada del tutto preclusa, tra l'altro, dalla natura costitutiva della domanda principale formulata nel presente giudizio”.
Oltre a non potersi ricondurre all'esclusivo alveo della procedura concorsuale l'esame di una domanda dalla portata costitutiva quale quella azionata ex art. 2932 cc..
Dall'altro canto parte convenuta ha opposto a tale ricostruzione che si fonda su di una lettura CP_2
intertemporale delle diverse discipline che hanno regolamentato le vicende delle SGR sottoposte a lca, un rilievo sistematico e di perequazione rilevando come “In primo luogo, appare di per sé incongrua e ben opinabile una interpretazione che perori la applicazione diretta ed immediata di una disciplina transitoria – si ripete: transitoria – che, seppur introdotta soltanto nel novembre 2015, si vorrebbe comunque operante tout court con riguardo ad una ben anteriore modifica legislativa, già in vigore sin dall'aprile 2012, e per disciplinare profili essenzialmente procedurali.
Infatti – così opinando – resterebbero, a tacer d'altro, del tutto “scoperte” e, quel che più conta, sottoposte ad ingiustificabili disparità di trattamento, tutte le vicende ricadenti nel periodo intermedio: ovverossia, nel periodo ricompreso tra aprile 2012 e novembre 2015.
8 Periodo intermedio nel quale trova applicazione il disposto del comma 3 bis anche per le procedure di l.c.a. già in corso al momento della introduzione della disciplina (concorsuale) di cui a tale nuovo comma, come sancito anche dalla Autorità di Vigilanza Banca d'Italia, con la citata (nuova) Direttiva del marzo 2013 (doc.
n. 68, in atti).
Di conseguenza, proprio quella esigenza di perequazione ci sembra essere di (non facilmente sormontabile) ostacolo alla argomentazione avversaria, come ben sottolineato dalla stessa Autorità di Vigilanza: Banca
d'Italia, infatti, fonda le proprie conclusioni, a favore di una liquidazione concorsuale, appunto e tra l'altro, su di “un'interpretazione costituzionalmente orientata della disciplina, che mira a evitare diversità di trattamento tra creditori del medesimo fondo (nonché, più in generale, tra creditori di fondi già in liquidazione ordinaria e di fondi assoggettati alla nuova disciplina)”: così la Direttiva da ultimo citata.
a.2. Tra l'altro, non possiamo astenerci dal considerare – aderendo, per mera ipotesi ed esercizio scolastico, alla posizione avversaria – che dovrebbe accettarsi, nei relativi effetti, che la regolamentazione della liquidazione in questione subisca così un – quanto meno peculiare – andamento per c.d. del tutto
“bustrofedico”, inevitabilmente discendente dall'accoglimento della interpretazione avversaria.
Tale liquidazione, infatti, dovrebbe essere considerata (ed operare) nelle alternantesi forme:
➢ ordinaria nel periodo ante modifica del 2012;
➢ concorsuale dopo tale modifica e nel periodo ricompreso tra il 2012 ed il 2015 (data quest'ultima di introduzione della disciplina ex d. lgs. n. 181/2015), e di bel nuovo,
➢ ordinaria, in ritenuta applicazione, retroattiva, della disciplina transitoria posta soltanto con il predetto d. lgs. n. 181/2015; sull'assunto di una sua applicabilità tout court.
In altri termini dunque, applicato il disposto del comma 3 bis anche alle procedure già in corso al momento della sua introduzione e convertita in concorsuale la liquidazione del Fondo, si dovrebbe poi postulare – a far data dalla fine del 2015 – il ritorno alla primigenia liquidazione in via ordinaria, in ritenuta applicabilità – sempre alla medesima vicenda liquidatoria e con effetto retroattivo – della disciplina transitoria del ben successivo d. lgs n. 181/2015; con ciò invalidando ogni precedente attività, anche di terzi, già svolta in forme concorsuali, in applicazione del disposto del comma 3 bis, significativamente aggiunto senza alcuna disposizione transitoria al momento della sua introduzione”.
9 Ora la intricata e comunque non univoca interpretazione della disciplina applicabile al caso di specie deve tenere in considerazione sia il principio in base al quale “nelle procedure concorsuali opera il principio secondo il quale tutti i crediti vantati nei confronti dell'imprenditore insolvente devono essere accertati secondo le norme che ne disciplinano il concorso ( Cass. 9561/2020) a tutela della par condicio creditorum” sia quello che consente agli organi della procedura di operare, previa autorizzazione della
Autorità di Vigilanza, al fine di perseguire l'intento liquidatorio con dismissione di beni del patrimonio cui è preordinata la procedura in modo autonomo ed individuale.
Ora nel caso in esame da un lato l'accordo di transazione e il contratto preliminare sono stati sottoscritti dai Commissari Liquidatori in un'ottica di liquidazione dei beni del Fondo;
detto aspetto invero ben si coglie osservando il contenuto dell'accordo la cui lettura consente di evidenziare come il profilo legato al trasferimento immobiliare sia intimamente legato ad una serie di adempimenti e adempimenti multipli e complessi che includono la estinzione di posizioni debitorie incluse nello stato passivo di nella CP_2
rinuncia di alcuni crediti di nei confronti di quotisti del Fondo, in assensi alla cancellazione di CP_2
vari gravami, pegni, ipoteche.
Tutt'altro che un semplice contratto preliminare in cui le prestazioni delle parti si limitano al pagamento di un prezzo ed alla consegna di un bene immobile.
Come già in altre sedi rilevato “In sintesi, con tale contratto, del quale fu espressamente esclusa la natura novativa della transazione in esso contenuta, i Commissari liquidatori di da un lato, e i soggetti CP_2
partecipanti al Fondo comune ME RE TA ( OB AN CO S.r.l., Parte_2 [...]
e ) dall'altro, conclusero un accordo espressamente finalizzato alla definizione Parte_3 Parte_4 delle “innumerevoli controversie giudiziarie pendenti tra , sia in proprio che per conto del _3
Fondo medesimo, ed i Partecipanti, quanto a anche quale amministratrice di AN Ermete Parte_3
S.r.l.” (foglio 5 della scrittura privata del 3.08.2016, ove si richiama l'allegato F recente l'elenco dei procedimenti pendenti), alla riduzione della esposizione debitoria di e alla cessione “ai Controparte_2
medesimi Partecipanti, e/o a soggetto dagli stessi designato, di tutti i beni già conferiti e come attualmente si trovano nel Fondo” (fogli 6 e 7).
Dalla disamina del testo contrattuale risulta che a tale complesso accordo partecipò Controparte_1
(sottoscrivendo la convenzione) nella veste di soggetto nominato “quale promittente acquirente e che a tal fine, anche per accettazione interviene nel presente atto” (foglio 7 della scrittura privata 3.08.2016)
10 di tutti i beni del Fondo oggetto della futura cessione, “obbligandosi, in via principale e in solido con i
Partecipanti” (foglio 13).
… tale contratto, .., non solo fu sottoposto alle condizioni sospensive indicate all'art. 9, ma non ebbe mai esecuzione. Circostanza, questa, che emerge non solo dall'innegabile mancato trasferimento alla promissaria acquirente dei beni promessi in vendita, tra i quali figurava il complesso aziendale per cui è causa, ma anche dalla successiva prosecuzione del contenzioso giudiziario tra le parti.
Non è superfluo, a tal proposito, citare testualmente l'art. 18 del contratto: “Le parti si danno reciprocamente atto e concordano che la stessa presa di efficacia del/i contratto/i definitivo/i di compravendita dei beni e di cessione delle quote societarie, comporterà di per sé la conseguente definizione, come già prevista nel presente atto, in via di transazione non novativa, dell'intero contenzioso, con rinuncia a sentenze e a provvedimenti dell'Autorità Giudiziaria e altresì al promuovimento di impugnazioni avverso giudizi già definiti nel grado ma non ancora in giudicato e pari rinuncia ad ogni altro ed eventuale proponendo giudizio: giudizi, impugnazioni proposte e/o proponende, che siano a qualsiasi titolo dipendenti e/o collegate alla gestione e liquidazione dei beni già conferiti nel fondo, relative vicende, nessuna esclusa, esecuzione e risoluzione di contratti ad essi afferenti , pretese risarcitorie, di indennizzo, di rimborso a qualsiasi titolo, reali, di rivendicazione e/o altro comunque afferenti i beni medesimi, ed a qualsiasi altro titolo nessuno escluso, dandosi di conseguenza le parti medesime reciprocamente atto di non aver nulla a pretendere l'una dalle altre, per
i titoli sopra indicati ed a qualsiasi altro titolo.
Le parti ribadiscono, per quanto eventualmente necessario, che la predetta presa di efficacia del/i richiamato/i contratto/i definitivo/i di compravendita e cessione di quote per atto pubblico di cui al presente accordo, comporterà per ciò stesso la piena presa di efficacia dell'accordo anche transattivo di cui al presente atto ed esecuzione del complessivo accordo anche transattivo, unitariamente convenuto
e disciplinato con lo stesso presente atto, con le conseguenti rinunce egualmente sopra indicate” (
Tribunale di Rovigo , cit.).
Risulta, dunque, dalla piana lettura dell'accordo, che la transazione dell'intero contenzioso in essere tra le parti contraenti, inscindibilmente connessa al trasferimento dei beni conferiti nel Fondo, sarebbe divenuta efficace solo a seguito della stipula del contratto definitivo, e che l'intero accordo sottoposto a condizione sospensiva fu esplicitamente qualificato dalle parti non novativo”.
11 Dall'altro proprio tale intrinseca connessione tra obblighi volti al trasferimento dell'immobile e ricognizione e reciproche regolamentazione di crediti inducono a ritenere che l'azione costitutiva ex art. 2932 cc invocata in questo giudizio costituisca l'asse portante della complessa regolamentazione dei crediti e dei debiti del Fondo che proprio perché ab origine valutata positivamente dagli organi della procedura ( e sottoposta la vaglio della autorità di vigilanza) non avrebbe dovuto più essere valutata nell'ambito concorsuale.
Quindi l'azione ex art. 2932 cc, costitutiva e di per sé sottratta alle regole sul concorso, in questa sede assume rilievo preponderante rispetto alla necessaria sottoposizione dalle regole del concorso della verifica dei crediti;
il suo accertamento dunque appare più consono in ambito ordinario.
Del resto la preoccupazione rilevata dalla difesa di parte convenuta di una eccessiva scomposizione di ambiti di accertamento lungo il periodo di vita della procedura concorsuale non appare decisivo se si considera che il parametro di riferimento per l'applicazione della disciplina vigente rimane pur sempre la data di sottoposizione alla procedura di liquidazione coatta amministrativa.
Vale in ogni caso, e conclusivamente, osservare che non risulta in atti una diversa sede concorsuale davanti alla quale azionare il diritto protestato dalla attrice di vedersi dichiarare la attuale efficacia del contratto preliminare
In tale contesto appare dunque maggiormente condivisibile la tesi che, alla luce della situazione concreta, operi una preclusione al trattamento della pretesa di parte attrice in questa sede ordinaria in favore invece di una trattazione in sede concorsuale.
3. La domanda ex art. 2932 cc – la invalidità del recesso – la sussistenza dell'inadempimento grave
Tanto premesso vale in ogni caso evidenziare come la pretesa di parte attrice non può trovare accoglimento.
Il tema della validità del recesso – sotto il profilo della assenza di una specifica autorizzazione della
Autorità di Vigilanza e sotto il profilo della assenza di un grave inadempimento - ha formato oggetto di valutazione già in altra sede ( Tribunale di Rovigo, ordinanza su reclamo del 25.8.2021).
La motivazione ivi contenuta è del tutto condivisibile.
“ Fondata appare anche la censura mossa da avverso l'ordinanza impugnata, lì dove il _3
giudice di prime cure non ha attribuito rilievo al recesso dal contratto in esame esercitato dalla
12 reclamante/promittente venditrice con la comunicazione in data 22.10.2018 a firma dei Commissari liquidatori di (…). _3
Le argomentazioni spese dalla resistente per sostenere la tesi della inefficacia di detto recesso ex art. 1385 c.c., che fu espressamente contemplato dalle parti all'art. 7 della scrittura privata 3.08.2016, non persuadono.
Non quella relativa al difetto di autorizzazione della Banca d'Italia, dal momento che l'atto autorizzativo
(previsto dagli artt. 90 co. 2 e 84 co. 3 d.lgs. 385/1993, richiamati dall'art. 57 d.lgs. 58/1998) fu emesso dall'organo di vigilanza in data 9.05.2017, ossia dopo la stipula dell'intero accordo (…), che prevedeva, appunto, il recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c. in capo a , sicché deve escludersi che l'esercizio _3 di tale facoltà fosse subordinato a una nuova autorizzazione dell'organo di vigilanza.
Neppure colgono nel segno le deduzioni della resistente in ordine alla asserita rilevanza del mancato accertamento giudiziale sulla (in)sussistenza di un grave inadempimento ad essa imputabile, se solo si considera che nel contratto preliminare di vendita per persona da nominare, concluso il 3.08.2016 da una pluralità di parti, intervenne solo nella veste di futura acquirente già designata dai quotisti Controparte_1 del Fondo (promissari acquirenti), per cui l'inadempimento che legittimò il recesso di _3
(promittente venditrice) va riferito non solo a ma tutte le altre controparti contrattuali di Controparte_1
( OB AN CO S.r.l., e ), come _3 Parte_2 Parte_3 Parte_4
emerge dalla disamina della comunicazione di recesso, nella quale si fa espresso riferimento al mancato rispetto di numerosi obblighi contrattuali assunti da parte dei “partecipanti e/o promittenti acquirenti”.
Né risulta che i destinatari della comunicazione inviata dai Commissari liquidatori di _3
abbiano sollevato tempestive obiezioni al riguardo. Il successivo carteggio intercorso tra e _3
il difensore di avv. Caterina Caterino (…) documenta, all'opposto, la richiesta di nuovi Controparte_1 accordi, segno evidente dell'accettazione del recesso comunicato da il 22.10.2018. _3
La resistente si appella, invero, alla contestazione mossa da nel procedimento che, ai sensi Parte_2 dell'art. 15 l.fall., precedette l'apertura del fallimento, ma la tesi nuoce a dal momento Controparte_1
che tale contestazione, a tacere del fatto che non provenne dalla resistente, si rinviene per la prima volta nella memoria difensiva depositata da nel luglio 2020 (doc. 8 prodotto da nel Parte_2 Controparte_1
procedimento n. R.G. 1578.2021), ossia a distanza di poco meno di due anni dalla comunicazione del recesso, alla quale avevano invece fatto seguito trattative per la conclusione di un nuovo accordo, che smentiscono vistosamente la tesi della perdurante efficacia del contratto 3.08.2016 (cfr. comunicazione
13 del Commissario liquidatore avv. all'avv. Caterina Caterino sulle condizioni richieste Persona_2 da per la conclusione di un “eventuale ulteriore accordo” – …)”. _3
Le suesposte considerazioni meritano piena adesione e del resto, sebbene possa concordarsi con la difesa attorea in ordine alla irrilevanza del termine stabilito inizialmente per la conclusione dei contratti definitivi ( tenuto conto della tempistica anche del rilascio della autorizzazione della Autorità di
Vigilanza) tuttavia proprio l'applicazione dei criteri ex art. 1183 cc consente di affermare l'evidente inadempimento di che, nonostante un lasso di tempo rilevante, non è riuscita ad ottenere le CP_1
necessarie autorizzazioni e regolarizzazioni del compendio immobiliare, pur tenendo conto della complessità dell'iter burocratico volto ad ottenere la documentazione necessaria per la conclusione del definitivo e non emergendo agli atti attività specifiche volte a procedere in tal senso.
Deve quindi affermarsi che il recesso di sia stato validamente esercitato ed il contratto preliminare CP_2
sia divenuto inefficace tra le parti.
A tali considerazioni si aggiunge un ulteriore rilevante profilo comunque ostativo al trasferimento coattivo dei beni immobili di cui al contratto preliminare in esame.
Emerge in via del tutto pacifica che alla data del recesso vi fossero gravi ritardi nell'adempimento delle molteplici condizioni sospensive a carico della parte attrice avuto riguardo il profilo delle autorizzazioni e delle sanatorie richieste sotto il profilo edilizio.
E' principio giurisprudenziale pacifico che l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. non possa prescindere dalla verifica dell'esistenza effettiva dei requisiti necessari per il trasferimento della proprietà.
Invero è principio consolidato della Suprema Corte di legittimità quello in base al quale “Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione;
viceversa, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con
l'intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell'azione e la sua mancanza
14 non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c.
(Sez. 2, Sent. n. 20526 del 2020).
Ora il testo dell'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, al comma 1 bis, prevede che : «Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari».
Inoltre si osserva che “In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio rilasciata dal proprietario
o da altro avente titolo ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, attestante che l'opera è stata realizzata in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione. Ne consegue che l'allegazione e la documentazione della sua esistenza è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio.” Cass. civ., Sez.
II, Ordinanza, 07/03/2019, ed anche Cass. civ. Sez. Unite, 11/11/2009, n. 23825; Cass. 28/05/2010, n.
13117; Cass. 06/10/2010, n. 20760.
Ora, dalla lettura degli atti e delle comunicazioni che anche prima della proposizione del giudizio le parti interessate si sono scambiate, emerge che l'immobile oggetto di contrato preliminare presentava diversi profili di abusi e di irregolarità edilizie;
situazione che era stata ben valutata da e che aveva CP_2
formato oggetto di specifica puntualizzazione da parte del Commissario liquidatore ( cfr mail doc. 32 delle produzioni della convenuta inviata al notaio in data 27.2.2018 e che costituiva espressa Per_3
previsione contrattuale - clausola 15 del contatto preliminare); non risulta che detti presupposti, mancanti al momento della introduzione del processo, siano stati documentati come esistenti al momento della
15 pronuncia della sentenza ( né lo sarebbero potuti essere con il conferimento dell'incarico al CTU rimanendo un onere della parte privata).
Quanto alla esistenza di un valido titolo abilitativo la Suprema Corte ha recentemente affermato ( cfr
Cass civ. ordinanza n. 28293 del 15.10.2021) che “ il provvedimento di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. presuppone la corrispondenza tra il bene oggetto di preliminare e quello effettivamente esistente, nonché l'esistenza del titolo autorizzativo edilizio in forza del quale la costruzione è stata realizzata, con la conseguenza di ritenere non eseguibile coattivamente l'obbligo di trasferimento laddove difetti il titolo edilizio, anche nel caso la concessione originaria sia stata annullata d'ufficio per difformità urbanistiche e paesaggistiche del progetto” .
La carenza della irregolarità urbanistica è del resto volta alla tutela “dell'interesse pubblico all'ordinata trasformazione del territorio;
della natura reale dei permessi edilizi (costituenti atti da trasferire con gli immobili ai quali accedono); della rigidità della norma imperativa dell'art. 40, comma 2, della L. 47/85
(che, comminando tout court la sanzione civile della nullità assoluta dei contratti traslativi di diritti reali inerenti edifici interamente o solo in parte abusivi, comprova l'impossibilità giuridica di trasferire gli immobili in tutto o in parte sprovvisti di permessi edilizi)” (Cass., Sez. II Civ., 19 settembre 2019, n.
23388).
La domanda ex art. 2932 cc va quindi respinta.
Le restanti domande volte ad ottenere il risarcimento del danno per la ritardata conclusione del contratto definitivo sono assorbite dalla decisione di rigetto


4. Le spese
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto della attività difensiva posta in essere (in assenza dello svolgimento di attività istruttoria ed in presenza tuttavia di questioni di particolare complessità sia in fatto sia in via di interpretazione della disciplina applicabile) nonché del valore della causa pari al valore dei beni immobili di cui alla domanda ex art. 2932 cc, sulla base dei criteri tariffari minimi ex DM 147/22.


5. La cancellazione della domanda giudiziale trascritta
16 Parte convenuta ha fin dall'esordio chiesto che all'esito del giudizio, quale conseguenza della improcedibilità/rigetto della domanda venga disposta la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale.
Parte attrice non ha provveduto al suo deposito mentre parte convenuta ha svolto una accurata indagine ricognitiva che ha consentito di accertare che la domanda giudiziale è stata trascritta in diversi Uffici di
Conservatoria dei RR II e con riguardo a diversi immobili, anche estranei all'oggetto della domanda proposta in questa sede. Agli atti vi sono tre note di trascrizione della domanda, prodotte dalla parte convenuta in allegato alla terza memoria 183 cpc.
L'ordine di cancellazione va dunque emesso come da dispositivo.



P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente decidendo, disattesa o assorbita ogni altra domanda, così provvede:
1) respinge la domanda di accertamento della attuale efficacia del contratto preliminare inter parte del 3.8.2016 e respinge la domanda ex art. 2932 cc. proposta da contro CP_1
n liquidazione coatta amministrativa;
CP_2 Controparte_3
2) dichiara assorbite le restanti domande;

3) condanna la parte attrice a rifondere alla parte convenuta le spese di lite, liquidate in € 41.691,00 per compenso oltre 15% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. ;
4) ordina la cancellazione della domanda giudiziale come trascritta nella seguenti note :
Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di BELLUNO Territorio, Servizio di Pubblicità
OB, Nota di trascrizione Reg. gen. n. 14415; Reg. part. n. 11805 del 15 novembre 2021
(n. 5 pagine);
Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di PORDENONE Territorio, Servizio di Pubblicità
OB, Nota di trascrizione Reg. gen. n. 20606; Reg. part. n. 15124 del 24 dicembre 2021
(n. 3 pagine);
Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di ROVIGO Territorio, Servizio di Pubblicità OB,
Nota di trascrizione Reg. gen. n. 9525; Reg. part. n. 6995 del 15 novembre 2021 (n. 26 pagine).
17 Milano, 1 maggio 2025

Il Giudice
Valentina Boroni
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