N. 1551/2016 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A In Nome Del Popolo Italiano IL TRIBUNALE DI LATINA
- Sezione II Civile -

In persona del giudice monocratico, dott. Gaetano Negro ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A Art- 429 cpc

nella causa civile in primo grado iscritta al n. 1551/2016 del R.G.A.C., a seguito di discussione orale e vertente

TRA

p.iva , in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore Parte_2 c.f. , rappresentato e difeso dall'Avv.
[...] C.F._1 Costantino Pagano ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Latina, C.so Matteotti, n. 61, giusta delega in atti,
-ricorrente -

E

p.iva , in persona Controparte_1 P.IVA_2 dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Latina alla via dello Statuto 1\A presso lo studio dell'avv. Sabatino Stefano, come da procura alle liti in atti
-resistente -

OGGETTO: RISOLUZIONE LOCAZIONE AD USO DIVERSO DALL'ABITATIVO

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto la società nella Parte_1 sua qualità di locatrice dell'immobile commerciale sito in Latina, via della Dinamica n. 21, concesso in locazione alla società
[...]
conveniva in giudizio quest'ultima avanti al Tribunale di Controparte_1 Latina per ottenere la convalida dello sfratto per morosità, deducendo il mancato pagamento dei canoni contrattualmente stabiliti in € 1.700,00 mensili per i periodi di gennaio-dicembre 2015 e a scadere, chiedendo contestualmente la condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile, al pagamento dei canoni dovuti nonché al risarcimento per il danno da mancato godimento dell'immobile.
La resistente si costituiva opponendosi alla convalida dello sfratto, con la conseguente mutazione del rito da speciale ex artt. 657 ss. c.p.c. in giudizio ordinario di cognizione, ai sensi dell'art. 667 c.p.c.
La locatrice pertanto, con la successiva memoria Parte_1 integrativa ex art. 667 c.p.c., quantificava il proprio credito in € 6.800,00 per i canoni non corrisposti nel periodo gennaio-aprile 2016, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria e in € 20.400,00 relativi gli ulteriori importi non versati per il periodo gennaio-dicembre 2015; inoltre formulava in via riconvenzionale domanda risarcitoria per il danno da mancato godimento dell'immobile locato a seguito del ritardato rilascio, da liquidarsi anche equitativamente. Veniva richiesto, altresì, il rimborso per le spese sostenute relative alle forniture di energia elettrica, documentate con le bollette Enel e relative fatture (cfr. doc. 4 e 5 - intimazione di sfratto), per complessivi € 2.256,67.
La società si costituiva in giudizio, Controparte_1 contestando integralmente la pretesa creditoria di parte ricorrente, deducendo gravi inadempimenti della locatrice consistenti in difetti di costruzione, carenze strutturali dell'immobile nonché la mancanza della certificazione di agibilità, elementi, quest'ultimi, necessari per la corretta utilizzabilità del bene locato. Pertanto, alla luce delle predette deduzioni formulava domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni subiti e per la riduzione del canone. Il presente giudizio è stato istruito mediante prove testimoniali, interrogatorio formale del legale rappresentante della società resistente e produzione documentale. In particolare il teste di parte resistente ha riferito della presenza di problematiche strutturali dell'immobile locato ma tuttavia le sue dichiarazioni si sono rivelate generiche, tuttavia prive di riscontro documentale o peritale ed inidonee a comprovare l'inadempimento del
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locatore. In particolare non è stato a sufficienza riferito sui pregiudizi che le infiltrazioni avrebbero recato alla produzione industriale della resistente. L'interrogatorio formale del legale rappresentante della ricorrente ha confermato l'irregolarità dei pagamenti e l'assenza di contestazioni formali o richieste di risoluzione del contratto precedenti all'intimazione di sfratto. Conclusasi la fase istruttoria, la causa veniva trattenuta in decisione.
La domanda proposta dalla società risulta fondata e Parte_1 supportata da idonea documentazione, inoltre, nel corso dell'istruttoria non è emersa alcuna evidenza probatoria dell'avvenuto pagamento dei canoni relativi ai periodi gennaio-dicembre 2015 e gennaio-aprile 2016 e la documentazione prodotta dalla resistente non comprova in alcun modo l'assolvimento dell'obbligazione locatizia. In senso contrario non è stata provata e per vero nemmeno allegata con sufficiente precisione che i locali commerciali erano già stati rilasciati dalla resistente in data antecedente all'introduzione del presente giudizio (1.2.2015 a fronte di un giudizio del 2016). Sul tema vige il principio di diritto per cui l'adozione da parte del conduttore di altre modalità di offerta di riconsegna dell'immobile locato (diverse, cioè, dall'offerta ex art. 1216 c.c.), purché serie, concrete e tempestive (aventi in questo caso valore di offerta reale non formale, ex art. 1220 c.c.), sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, è idonea ad evitare la mora del conduttore circa l'esecuzione della sua prestazione e a produrre ogni altro effetto connesso alla dichiarazione di volontà da lui espressa sostanzialmente (Cass. n. 2419/1999)».
Tale insegnamento è stato ripreso, più di recente, inter alia, da Cass. 24 settembre 2019, n. 23639. Cionondimeno la prova di tali riconsegne non è stata fornita nel senso precisato.
Venendo alla eccezione di inadempimento formulata dalla resistente, nel caso della locazione, la sospensione totale o parziale del pagamento del canone da parte del conduttore è legittima solo se il locatore ha fatto integralmente venir meno il godimento del bene locato. Se il conduttore continua a godere dell'immobile, anche in presenza di vizi, non può sospendere il pagamento del canone e tale inadempimento è rilevante ai fini della risoluzione del contratto e legittima l'intimazione di sfratto per morosità (cfr. Corte appello Ancona sez. I, 25/01/2022, n. 96; Tribunale di Savona, 01/06/2018, n. 625).
La pur costituendosi in giudizio, non ha Controparte_1 contestato in maniera specifica e puntuale l'inadempimento relativo ai predetti periodi, né ha offerto alcuna prova documentale dell'avvenuto pagamento dei citati canoni. La generica allegazione di carenze strutturali e di vizi dell'immobile non può considerarsi sufficiente a elidere l'obbligazione del
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pagamento, in mancanza di riscontri oggettivi e di un accertamento giudiziale del grave inadempimento del locatore.

Deve richiamarsi sul punto il tenore dell'ordinanza ex art. 665 cpc emessa depositata1.3.2016 sulle distinzioni tra guasti e vizi e sui diritti del conduttore alla riduzione del canone e\o alla risoluzione. Sul tema va detto che la conduttrice ha sostanzialmente richiesto anche essa la risoluzione del contratto per dedotto inadempimento della locatrice alla eliminazione dei vizi\guasti. Rilevato che l'esito istruttorio piuttosto scarno del processo consente di ritenere operante nel caso di specie il seguente principio di diritto:
“ Deve al riguardo porsi in rilievo che non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, qualificando giuridicamente in modo diverso rispetto alla prospettazione della parte i fatti da questa posti a fondamento della domanda, le attribuisca un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato, rispetto a quello richiesto, sicché proposta una domanda di risoluzione per inadempimento di controparte non pronunzia ultra petita il giudice il quale ritenga che il contratto si sia risolto non già per inadempimento del convenuto, ma per impossibilità sopravvenuta di esecuzione derivante dalle scelte risolutorie di entrambe le parti ex art. 1453, 2° co., c.p.c.” (cfr. Cass. n. 23490/2009, Cass. n. 19502/2015)
Pertanto, ai sensi dell'art. 115, comma 1, c.p.c., in assenza di contestazione specifica e di prova contraria, i fatti allegati dalla ricorrente devono ritenersi definitivamente provati (cfr. Cass. civ., sez. III, 9 gennaio 2020, n. 392).
Alla luce di quanto sopra, la morosità della società CP_1 CP_1 deve ritenersi accertata per l'intero importo di € 27.200,00, Controparte_1 comprensivo dei canoni relativi ai mesi gennaio-dicembre 2015 (€ 24.400) e gennaio-aprile 2016 (€ 6.800,00), oltre accessori.
Quanto, infine, alla richiesta di rimborso per le spese di energia elettrica la domanda è stata espressamente rinunciata alla udienza di discussione orale.
La domanda riconvenzionale proposta dalla società resistente è infondata in quanto non adeguatamente provata.
Le deduzioni relative ai vizi strutturali dell'immobile non sono state suffragate da elementi tecnici oggettivi, quali perizie di parte, consulenze tecniche o documentazione amministrativa tesa a dimostrare la inidoneità del bene all'uso convenuto. Come affermato dalla Suprema Corte (cfr. Cass. SS.UU., n. 13533/2001), incombe sul conduttore l'onere di provare l'esistenza del vizio, la sua
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incidenza sull'utilizzabilità del bene ed il nesso causale diretto con il danno allegato. Tale onere probatorio non risulta in alcun modo assolto dalla parte intimata.
Alla luce delle considerazioni svolte, l'opposizione deve essere integralmente rigettata la domanda attorea va in parte accolta, con condanna della resistente alla rifusione delle spese di lite da liquidarsi in euro 5.000,00 secondo valori inferiori medi stabiliti dal D.M. 55/2014 e successive modifiche.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
.-dichiara la risoluzione del contratto di causa per inadempimento prevalente della resistente. Con
- Rigetta la domanda riconvenzionale proposta da
[...]
Controparte_1
- Accerta la morosità della resistente per i canoni di locazione relativi ai periodi gennaio-dicembre 2015 e gennaio-aprile 2016;
- Condanna al pagamento in favore di Controparte_1 della somma complessiva di € 27.200,00, oltre Parte_1 interessi legali dalle singole scadenze mensili al soddisfo;

- Condanna alla rifusione delle spese Controparte_1 processuali sostenute dalla parte attrice, che liquida in complessivi € € 5.000,00 oltre euro 160,43 per spese documentate oltre accessori come per legge.
Il Giudice Latina, 11/09/2025 Dott. Gaetano Negro
Sentenza emessa ai sensi dell'art. 429 cpc all'esito della discussione tenuta all'udienza del 11.09.2025
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