REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 27898 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Roma, via Trebbia, n. Parte_1 C.F._1
3, presso gli avvocati Antonietta Cassese e Giovanni Bianchi, che lo rappresentano e difendono;
ricorrente
E
(c.f. ); Controparte_1 C.F._2 intimato
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. – premesso di aver concesso in locazione a CP_2
in forza di contratto di locazione, concluso in data 7.10.2020, il proprio Controparte_1 immobile sito in Roma, via Due Ponti, n. 231, e che il conduttore a mezzo p.e.c. del 6 settembre
2023, comunicava il proprio recesso dal contratto di locazione a decorrere dal giorno 15 ottobre
2023 senza rispettare il termine di preavviso stabilito in contratto, pari a novanta giorni, per cui il conduttore sarebbe obbligato a corrispondere al locatore la somma di euro 900,00 (per i mesi di ottobre e novembre 2023) dovuta prima che il proprietario rilocasse l'immobile (1 dicembre 2023), nonché la somma di euro 900 per il mancato pagamento delle mensilità di settembre ed ottobre
2023, di euro 141,60 per gli oneri relativi al terzo trimestre 2023, che il locatore ha corrisposto al suo posto al Condominio di via Due Ponti n. 231, e rappresentato che l'immobile e i relativi mobili
1 a seguito del rilascio da parte del conduttore presentavano diversi danni e macchie che hanno causato per il loro ripristino, un esborso complessivo per il locatore di euro 2.544,30, dal quale va detratto il deposito cauzionale pari ad euro 1.200 – ha evocato in giudizio al fine Controparte_1 di sentirlo condannare al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti pari ad euro 900, oltre agli interessi, al rimborso degli oneri condominiali pari ad euro 141,60, oltre agli interessi, al pagamento dell'importo di euro 900 per il recesso esercitato senza il rispetto dei termini stabiliti in contratto, per un ammontare complessivo di euro 1.941,60, oltre agli interessi;
nonché di sentirlo condannare al risarcimento dei danni riscontrati all'immobile ed alla mobilia per la somma di euro
2.544,30, consentendo al ricorrente di trattenere l'importo relativo al deposito cauzionale, pari ad euro 1.200, a titolo di risarcimento danni, somma da detrarre dall'importo che verrà riconosciuto in corso di causa e condannare parte resistente al pagamento delle spese del giudizio.

2. pur ritualmente evocato non si è costituito in giudizio e, pertanto, è stato Controparte_1 dichiarato contumace.

3. Istruita la causa mediante l'escussione di due testimoni richiesti della parte ricorrente, all'odierna udienza la causa è stata discussa e decisa ex art. 429 c.p.c..

4. Parte ricorrente ha eccepito il mancato pagamento da parte del conduttore delle mensilità di settembre e ottobre 2023, nonché il mancato pagamento del preavviso di recesso, previsto contrattualmente dall'art. 8 in 90 giorni, e degli oneri accessori relativi al terzo trimestre 2023 per euro 141,60.

4.1. Preme sul punto osservare che, poiché si verte in tema di adempimento contrattuale, parte locatrice è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando a carico del conduttore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. civ., sezioni unite, n. 13533/2001 e Cass. civ. n.
341/2002).
Nella fattispecie, la parte attrice ha evaso l'onere della prova che le incombeva, producendo in giudizio il contratto di locazione stipulato in data 7.10.2020, e avente ad oggetto l'immobile sito in
Roma, via Due Ponti n. 231, da cui si trae prova del titolo e della scadenza dell'obbligazione di pagamento del conduttore.
A fronte delle deduzioni del ricorrente circa il mancato pagamento delle mensilità di settembre e ottobre 2023 e dei relativi oneri condominiali nulla ha dimostrato parte convenuta, che al contrario si è disinteressata al giudizio, rimanendo contumace.
2 Con riferimento alle ulteriori mensilità richieste a titolo di preavviso di recesso si rileva che, avendo parte conduttrice comunicato a mezzo pec del 6 settembre 2023, il proprio recesso dal contratto di locazione a decorrere dal giorno 15 ottobre 2023, il recesso si è perfezionato ai sensi dell'art. 8 del contratto di locazione dopo 90 giorni della comunicazione della volontà di recedere, ovverosia in data 6 dicembre 2023, con la conseguenza che parte conduttrice dovrà corrispondere il canone fino a detta data a titolo di indennità di preavviso di recesso.
In proposito si evidenzia che la necessità del preavviso discende direttamente dalla norma di legge e segnatamente dall'art. 3, comma 6, della legge n. 431/1998, dove si prevede che “Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”; detta norma è stata riprodotta, con il minor termine di 90 giorni, nel contratto di locazione stipulato dalle parti, le quali, all'art. 8, hanno statuito che il conduttore ha facoltà di “recedere dal contratto, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno 90 (novanta) giorni prima”. Tale deroga è valida trattandosi di pattuizione negoziale più favorevole al conduttore, sicché essa non ricade nel quadro delle nullità previste dall'art. 79 della legge n. 392/1978.
Ciò posto, il conduttore non ha dimostrato di aver corrisposto queste ulteriori mensilità, né ha dimostrato che fra le parti fosse intercorso un accordo per la rinuncia al preavviso o all'indennità sostitutiva, essendo rimasto contumace.
In assenza in atti di alcun fatto estintivo del credito, è tenuto a corrispondere al Controparte_1 locatore le mensilità non corrisposte di settembre e ottobre 2023, quelle di novembre CP_2
e dicembre 2023 a titolo di indennità di mancato preavviso di recesso, e gli oneri accessori per il secondo trimestre 2023, per complessivi euro 1.941,60 (euro 900 + euro 900 + 141, 60 euro).

5. Parte ricorrente ha inoltre dedotto che parte conduttrice ha cagionato diversi danni all'immobile per un ammontare quantificato in euro 2.544,30, dal quale sottrarre il deposito cauzionale di euro

1.200 che ha chiesto di poter trattenere.

5.1. In particolare, il testimone ha dichiarato che, recatosi in data 11 Testimone_1 settembre 2023 nell'immobile de qua, alla presenza del conduttore riscontrava Controparte_1 evidenti macchie di caffè sulle pareti della camera da letto, nonché sui comodini;
che l'avvolgibile elettrico della cucina risultava gravemente danneggiato e andava sostituito;
così come anche la cornice della porta del bagno e il “gruppo geberit” relativo allo scarico del wc in quanto irrimediabilmente danneggiati, per cui fu necessario chiamare un idraulico;
che la scarpiera era
3 inservibile perché gravemente ammalorata per effetto dell'umidità; che la serratura della porta d'ingresso dell'abitazione era stata privata del “defender magnetico”, presente e perfettamente funzionante al momento della consegna dell'immobile, come riferito dal testimone
[...]
. Tes_2
Il teste ha inoltre riferito che la fodera del divano risultava macchiata Testimone_1 ed aveva macchie varie, di grasso, caffè e muffa, che i due materassi singoli della camera da letto presentavano numerose e consistenti macchie.
Si osserva che parte ricorrente ha altresì depositato le fatture emesse dalle ditte per un totale di euro
2.544,30 (di cui euro 277,92 per la sostituzione del defender magnetico della porta, euro 44,92 per la sostituzione dell'avvolgibile in alluminio, euro 296,46 per l'acquisto di nuovo geberit, rubinetto e galleggiante, euro 366 per il restauro comodini, euro 105,74 per la sostituzione del divano, 750 euro per la sostituzione del materasso, euro 680 per la verniciatura della cucina, nonché per smontaggio e rimontaggio del box doccia, del geberit, della scarpiera, per la pulizia del water, per il ripristino della cornice della porta e per pulizia finale), dimostrando, pertanto, di aver effettivamente effettuato i suddetti esborsi al fine del ripristino dell'immobile.
A detto importo deve essere sottratto il deposito cauzionale pari ad euro 1.200 versato dal conduttore al momento della stipula del contratto proprio al fine di garanzia delle obbligazioni assunte col contratto di locazione e quindi anche di quella di riconsegna dell'immobile in buono stato ex art. 1590 c.c.; al riguardo anche il contratto di locazione all'art. 3 prevede che esso deve essere restituito, previa verifica dello stato dell'immobile, e dell'osservanza degli obblighi contrattuali assunti nello stesso.

6. In base a quanto finora esposto, il conduttore deve essere condannato a Controparte_1 corrispondere al locatore l'importo di euro 1.941,60 a titolo di mensilità non corrisposte, indennità di mancato preavviso di recesso ed oneri accessori per il secondo trimestre 2023, nonché euro
2.544,30 a titolo di danni arrecati dal conduttore all'immobile, sottraendo a questa somma l'importo del deposito cauzionale (che si autorizza parte locatrice a trattenere in compensazione col proprio maggior credito nei confronti del conduttore) dell'importo di euro 1.200 (produttivo d'interessi a favore del conduttore, per un importo pari alla data odierna a euro 117,90, atteso che, ai sensi dell'art. 3 del contratto, il deposito è produttivo di interessi legali, salvo che la durata minima non sia superiore ad anni 4, mentre nel caso di specie la durata minima è di 3 anni), per un importo complessivo di euro 3.168 (1.941,60 + 2.544,30 – 1.200 – 117,90), oltre agli interessi dalle singole
4 scadenze al saldo.

7. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, sezione VI civile, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe specificata, disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione:
1) in accoglimento del ricorso, al pagamento, in favore di della Controparte_1 CP_2 somma di euro 3.168, oltre agli interessi dalle singole scadenze al saldo, già detratto il deposito cauzionale di euro 1.200 (oltre agli interessi di euro 117,90), che si autorizza parte locatrice a trattenere in compensazione col proprio maggior credito;

2) condanna a rimborsare a le spese processuali del presente Controparte_1 CP_2 procedimento, che liquida in euro 900 per compensi, oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA nella misura di legge.
Roma, 10.7.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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