REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Modena
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Giudice istruttore dott. Giuseppe Pagliani, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 6981/2022 R. G.
promossa da
Parte_1
- Attore -
rappresentato e difeso dall'Avv. C. Righi Riva CONTRO
Controparte_1
- Convenuto -
rappresentata e difesa dall'Avv. M. Santacesaria
in punto a: locazione
All'udienza del 14/1/2021 la causa è stata decisa ai sensi degli artt 429 e 447 bis C.p.c. dando lettura del dispositivo e delle contestuali concise motivazioni di fatto e di diritto della decisione, sulle conclusioni precisate dalle parti come a verbale d'udienza.
SVOGLIMENTO DEL PROCESSO
1. ha intimato sfratto per morosità nei confronti della convenuta, Parte_1
conduttrice di immobile ad uso abitazione posto a Modena, viale Muratori 187, per avere omesso il versamento del canone, pari ad € 1.452,00 alla data dell'intimazione
(Settembre 2022), pari a due mensilità di canone (Luglio e Agosto 2022).
2. La morosità dedotta da parte attrice è stata contestata, all'udienza di convalida avendo la conduttrice proposto formale opposizione, eccependo, in compensazione, un controcredito, a suo dire maturato a titolo di oneri condominiali, pari a €. 1.406,00 ovvero, in subordine, alla minore somma di €. 1.015,33.

3. All'udienza di convalida il difensore di parte intimante, oltre a dare atto del mancato pagamento degli ulteriori canoni relativi alle mensilità di ottobre e novembre
2022, per un importo complessivo pari a € 2.904,00 ha contestato, a sua volta, le eccezioni sollevate da parte intimata, in ragione della posizione debitoria, dalla medesima maturata nei confronti dell'Amministrazione Condominiale, come da bilancio consuntivo relativo alla gestione ordinaria 2021-2022.
A seguito di ordinanza in data 10 novembre 2022, contenente ordine di rilascio ai sensi dell'art. 665 C.p.c., è stato disposto mutamento del rito, e le parti, dopo l'esperimento della procedura di mediazione con esito negativo, hanno dato avvio alla fase di cognizione depositando le memorie integrative.
MOTIVI DELLA DECISIONE

4. Invero, non vi è prova del credito opposto in compensazione, non essendo idonea la documentazione prodotta;
come già osservato in sede di convalida con contestuale mutamento del rito, “le eccezioni sollevate da parte intimata non sono fondate su prova scritta, dal momento che dalla documentazione allegata non è dato evincere
l'esistenza del controcredito, come dalla medesima dichiarato e rivendicato”.
In seguito, nella fase di cognizione, nessuna ulteriore prova è stata addotta a sostegno delle contestazioni di parte convenuta, contenente anche -quella di parte convenuta- domanda riconvenzionale.

5. Quanto agli oneri probatori, va ricordato che in tema di prova nelle obbligazioni contrattuali il creditore che agisce per la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno deve provare la fonte negoziale e allegare l'inadempimento mentre il debitore
è gravato dall'onere della dimostrazione del fatto impeditivo. (tra le tante: Trib.
Firenze, III, 24/04/2020, n. 981; Trib. Roma VI, 19/03/2019, n. 6029; Trib. Ravenna
05/06/2020, n. 447); quindi, anche con particolare riferimento alla locazione di immobili urbani, il locatore che agisce in giudizio per la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, in quanto attore/creditore, deve solo dimostrare la
2 fonte negoziale potendo solo allegare l'altrui inadempimento (Trib. Crotone
20/01/2020, n. 55; Trib. Roma VI, n. 6029/2019, cit.); sicché incombe alla locatrice di dimostrare il titolo e la scadenza dell'obbligazione dedotta inadempiuta e di allegare l'altrui inadempimento incombendo, poi, alla controparte di eccepire e dimostrare idonei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare l'altrui pretesa, costituita dall'avvenuto adempimento (Trib. Siena 30/01/2019, n. 134; Trib.
Roma VI, 18/01/2019, n. 1432; Trib. Ravenna 15/05/2020, n. 348).

6. In particolare, nel caso in esame l'istruttoria orale ha, da un lato, confermato le ragioni di credito del locatore mentre, d'altro lato, le allegazioni del conduttore circa ragioni di credito da opporre in compensazione e a fondamento o della domanda riconvenzionale sono rimaste sfornite di riscontro probatorio, documentale o testimoniale. In particolare, è risultato provato che l'immobile locato è stato riconsegnato in pessime condizioni manutentive e, soprattutto, non tinteggiato come previsto dal contratto stipulato tra le parti (doc. n. 4, art. 9).
Le risultanze documentali -fotografie scattate all'atto della riconsegna (doc. nn. 5-6-7-8), anche alla presenza della custode del condominio, e spese per la tinteggiatura sostenute dal locatore -per complessivi € 2.035,00, doc. n. 10)- hanno trovato conferma nelle risultanze delle prove testimoniali (ud. 12.12.2023).
Nello specifico, dalle prove per testi sono emerse le seguenti circostanze. Il teste ha confermato il capitolo 2) di cui alla memoria integrativa Testimone_1
attorea e ha anche riferito: “Si confermo. In questo caso ho visionato tutte le stanze, guardando le camere e quello che c'era da fare: poi ho stimato l'importo a corpo, come da preventivo esibitomi”.
La teste , custode del Condominio U.R.M., ha confermato il Testimone_2
capitolo 1) e ha riferito: “Si confermo. Faccio presente di essere io quella raffigurata nelle foto. L'appartamento era sporco, si vedeva che l'immobile non era stato tinteggiato. Poi c'era una stanza – non mi ricordo quale – completamente annerita dal fumo. E poi si vede quando ci sono in una casa i segni dei mobili, delle scrostature dal muro dell'intonaco e della tinteggiatura”.
3 Il teste dipendente della TT , ha confermato il Tes_3 Parte_2
capitolo 3) e ha riferito: “Si confermo. Preciso che io ho lavorato nell'appartamento sopra a quello del Sig. dove abbiamo ristrutturato i bagni. Da lui siamo Parte_1
andati a vedere i danni, se così si possono chiamare. Ricordo che nel suo appartamento c'erano, sui soffitti, queste due o tre macchie d'acqua: una era sul soffitto del bagno;
una sul soffitto della camera da letto ed una sul soffitto dell'ingresso. Faccio presente che si trattava di macchie piccole. Di diametro di circa 20-30 cm., poca roba, ripeto. Però la Sig.ra voleva che rifacessimo tutto
l'appartamento (…) Si certo. Ricordo che il mio titolare, mi riferì di aver contattato più volte la Sig.ra. Preciso che siamo una TT seria e, tra l'altro, sono cose che succedono, spesso, nel nostro lavoro. Ripeto che io sono sceso per andare a vedere e mettere a posto quello che avevamo procurato nell'appartamento del Sig. Parte_1
Dopo il sopralluogo di giugno 2022 non ho più avuto notizie della vicenda”.
Il teste titolare della TT , ha confermato il Testimone_4 Parte_2
capitolo 6) e ha riferito: “Si è vero. La Sig.ra diciamo aveva diverse situazioni. Me ne ha raccontate di diverse. Adesso ricordarle tutte è difficile. Ricordo che dovevamo fare dei lavori all'interno dell'appartamento e purtroppo non siamo riusciti ad accordarci con lei per fare questi lavori (…) Io dovevo andare ad eliminare delle macchie sul soffitto. Le date e il periodo, di preciso, non me li ricordo perché è passato parecchio tempo. Ricordo però che durante dei lavori nell'appartamento di sopra, c'era un tubo che perdeva ed era caduta dell'acqua andando a infiltrarsi nell'appartamento della Sig.ra. Faccio presente però che era poca roba. Erano tutte macchie piccole ed erano presenti sui soffitti della camera da letto, dell'ingresso e del bagno. Dopo il sopralluogo non siamo più riusciti ad andare a ripitturare questi soffitti perché era difficile accordarsi con la Sig.ra. L'avremmo chiamata un paio di volte ma preciso che il numero delle volte non me lo ricordo esattamente. Dico un paio in modo generico e indicativo”.
Il teste D.L. nell'appartamento sopra a quello di proprietà Testimone_5
dell'attore, ha confermato i capitoli 3-4-5 e ha dichiarato: cap. 3: “Si confermo.
Ricordo che era presente, in quell'occasione anche il Sig. Per la Sig.ra Parte_1
doveva essere rimbiancato tutto. Noi le avevamo detto che avremmo ritinteggiato
4 solo il bagno e la cameretta nei punti danneggiati. Tra l'altro, mi sembra di ricordare che in quella cameretta ci fosse del nero alle pareti, tipo residuo di fumo nero di candela. Diciamo che di solito si ripristina sempre solo quello che si è danneggiato”; cap. 4: “Si confermo. Ricordo che eravamo all'ingresso. Abbiamo Tes_ detto: Facciamo una roba. Ci prendiamo l'impegno di sistemare. C'era anche
(n.d.r. ). Vi sentite voi due (n.d.r. e la Sig.ra e vi Tes_4 Testimone_4 CP_1
mettete d'accordo. Ci eravamo messi d'accordo così proprio per evitare di perdere
Tes_ tempo con chiamate che, tra l'altro, ho fatto anche io perché mi aveva chiamato dicendomi che non era riuscito a contattare la Sig.ra. Un paio di volte l'avrò cercata anche io. Faccio presente però che, di base, l'artigiano non corre dietro al cliente: ti chiamo due/tre volte e sono disposto a fare il lavoro, poi non ti rincorro. Diciamo che uno, dopo, ci dà a mucchio”; cap. 5: “Si confermo e mi riporto a quanto già detto prima”.

7. Dall'istruttoria svolta è, quindi, emerso, in primo luogo, che il conduttore si è reso inadempiente alle pattuizioni contrattuali, ove era espressamente previsto che l'inquilina, alla riconsegna dell'immobile, avrebbe dovuto provvedere alla ritinteggiatura. In secondo luogo, sono risultate prive di riscontro probatorio le allegazioni del conduttore circa le infiltrazioni derivanti dall'appartamento posto al secondo piano e la conseguente compromissione del suo diritto di godimento dell'immobile locato, tale da giustificare una riduzione dei canoni di locazione.
La situazione risultava chiara già in fase di convalida, alla stregua del dato storico non contestabile che la conduttrice ha regolarmente abitato nell'immobile locato, con ciò dimostrando che i vizi allegati non hanno di fatto impedito il godimento dello stesso.
A definitiva riprova, la circostanza è stata poi confermata dalle esposte risultanze testimoniali, dalle quali si ricava che le piccole infiltrazioni provenienti dal piano superiore non hanno mai limitato il pieno utilizzo e godimento dell'abitazione: il puntello nel bagno, in corrispondenza della colonna di scarico, posizionato per soli motivi precauzionali ed ancor prima dell'inizio dei lavori di ristrutturazione nell'immobile posto al piano superiore, e definitivamente rimosso dopo circa una
5 settimana, non ha minimamente impedito l'utilizzo dello stesso da parte dell'inquilina; parimenti, la lieve infiltrazione d'acqua verificatasi nel soffitto della camera da letto piccola, non ha minimamente compromesso il godimento della stessa;
invece, la conduttrice ha impedito, senza effettivi e validi motivi, ha impedito per mesi alla TT di accedere all'immobile per l'esecuzione di quanto Parte_2
concordato, nonostante le continue richieste della proprietà di poter eseguire gli interventi di ripristino.
La domanda riconvenzionale di parte convenuta è risultata, quindi, infondata, così come l'eccezione di compensazione.

8. Parimenti infondata risulta, sulla base delle produzioni documentali l'eccezione di compensazione relativa al conteggio degli oneri accessori;
sul punto la ricostruzione contabile dei versamenti fatta dalla conduttrice non trova riscontro, poiché non tiene conto del consuntivo gestione 2021/2022 e del preventivo gestione 2022/2023: la morosità è verificabile sulla base della documentazione contabile prodotta, da cui si evince l'effettiva differenza a debito tra quanto versato dall'inquilina nel corso del rapporto (€ 5.242,80) e quanto effettivamente maturato a suo carico per spese condominiali di godimento sulla base dei consuntivi via via approvati e del preventivo di gestione 22/23 (€ 6.869,60); al riguardo va tenuto conto non solo del debito maturato al preventivo di gestione 2021/2022, ma anche degli importi maturati nel consuntivo della gestione 2021/2022 (1.8.2021–31.7.2022) e nel preventivo di gestione 2022/2023, per il periodo da 1.8.2022 sino al 5.12.2022, quando la conduttrice ha effettivamente rilasciato l'immobile, senza versare gli ulteriori importi nel frattempo maturati.

9. Nello specifico, dunque, viene richiesto il pagamento di € 4.682,90, al netto del deposito cauzionale;
il mancato pagamento di tale cifra, ampiamente superiore alle due mensilità del canone mensile contrattualmente fissato in € 726,00.
Stante l'assenza di giustificazione dell'inadempimento, va accolta la domanda risolutoria, oltre a quella di pagamento. sono dovuti interessi in misura legale dalle date di maturazione delle morosità mensili fino a quella di effettivo saldo.
6 Essendosi verificata la circostanza di cui all'art. 5 della l. n. 392/78, il locatore ha titolo per ottenere la risoluzione del contratto di locazione ai sensi degli artt. 1453
e 1455 C.c., essendo l'importanza dell'inadempimento del conduttore predeterminata dalla legge.
Non occorre disporre il rilascio, già avvenuto.
10. Sussiste la condizione di procedibilità essendo stato depositato il verbale di mediazione con esito negativo.
Le spese processuali del presente giudizio di cognizione a seguito di opposizione seguono la soccombenza (art. 91 C.p.c.) e -per valore dichiarato e bassa complessità- sono liquidate come da dispositivo.


P. Q. M.


Il Tribunale di Modena, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, domanda e/o eccezione, anche riconvenzionale, disattesa, nella causa promossa da Parte_1
con atto di citazione per intimazione in data 19/9/2022,
[...]
1. dichiara risolta la locazione tra le parti per inadempimento del conduttore;

2. dichiara tenuta e condanna la convenuta a corrispondere a Controparte_1
la somma di € 4.682,90, oltre ad interessi legali maturati sulle Parte_1 somme dovute fino alla data di saldo effettivo;

3. dichiara tenuta e condanna la convenuta al rimborso delle spese processuali nei confronti di , che sono liquidate in complessivi € 1.469,70, di cui € Parte_1
191,70 per anticipazioni, oltre accessori di legge.
Così deciso in Modena, il 14/1/2025.
Il Giudice
(Dr. G. Pagliani)

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