R.G. 26106/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice ES CC ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 26106/2023 promossa da:

Parte_1 (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DI SALVO
[...] P.IVA_1 MAURIZIO ed elettivamente domiciliato in VIA CARDUCCI, 15 MILANO presso il difensore avv. DI SALVO MAURIZIO
ATTRICE Contro
(C.F.: rappresentato e difeso, congiuntamente e Controparte_1 C.F._1 disgiuntamente, dagli Avv.ti ALESSANDRO PICOZZI (C.F. e RENATO C.F._2 PIERO BIASCI (C.F.: ) ed elettivamente domiciliato presso lo studio di C.F._3 quest'ultimo in Roma Via Filippo Corridoni n. 19 CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La di seguito Parte_2 breviter l' ha convenuto in giudizio per sentir accogliere le Parte_2 Controparte_1 seguenti conclusioni:
− apprezzata l'eventuale esistenza di un titolo utile a giustificare l'attuale uso degli immobili indicati in epigrafe attualmente occupati dal sig. Controparte_1
− accertati i contenuti di cui (i) alla lettera del 24.2.20216 diretta alla signora Parte_3
(sub doc. 9), nonché a quelli di cui (ii) alla comunicazione del 15.1.2020 al sig. CP_1
e, per lui, al suo fiduciario (sub doc. 12)
[...]
pagina 1 di 11

1. dichiarare la risoluzione e/o comunque l'inefficacia del titolo obbligatorio idoneo a legittimare l'occupazione da parte del convenuto delle unità immobiliari di proprietà di
, site in Milano, via Costa n. 33, Foglio 234, mappa 90, sub 71, sub 72 e sub Pt_1
75; 2. per l'effetto, condannare quest'ultimo e/o i suoi aventi causa all'immediato rilascio delle unità immobiliari anzidette in favore di;
Pt_1


3. condannare quindi il sig. al pagamento in favore dell'odierna attrice, Controparte_1 per le causali di cui in parte in motiva, di una somma non inferiore ad € 322.801,29 a titolo di danno figurativo, derivante dal valore locativo degli immobili occupati dalla data del 24.2.2016 alla data di notifica del presente atto, importo da rivalutare ed aumentare in ragione dei mesi ulteriori di effettiva occupazione, fino alla data di effettivo rilascio, oltre interessi;



4. IV. con vittoria di spese e compensi di giudizio”.
Si è costituito con comparsa di risposta del 29 settembre 2023 instando: Controparte_1 in via preliminare processuale,
• accertare e dichiarare la continenza del presente procedimento con quello avente R.G. n. 30904/2022 pendente davanti al Tribunale di Milano, Sezione IV, Giudice Dott. CC con prossima udienza fissata al 22.11.2023 e per l'effetto disporne la riunione;

• accertare e dichiarare che la domanda attorea rientra tra quelle di cui all'art. 5 del D. Lgs n. 28/2010 ed è pertanto soggetta alla procedura di mediazione, a pena di improcedibilità, che non è stata esperita perché non avviata dalla attrice e per l'effetto disporre il rinvio delle parti dinanzi all'Organismo di Mediazione competente;
nel merito,
• rigettare tutte le domande di controparte perché infondate in fatto ed in diritto e, in ogni caso,
• accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione quinquennale ex art. 2947comma 1 c.c. del diritto di alla percezione della Pt_1 Parte_2 indennità da occupazione sine titulo, con ogni conseguente statuizione;

• accertare e dichiarare, anche in via riconvenzionale, il rapporto di comodato familiare tra la ed il Sig. CP_2 Parte_2 Parte_1 CP_1 con ogni conseguenza di legge anche in ordine al preteso quantum.
[...]

La prima assegnataria del ruolo presso la Sezione XIII ha eseguito le verifiche preliminari e differito la prima udienza di comparizione personale al 18 gennaio 2024 dalla quale sono decorsi i termini di cui all'art. 171 – ter c.p.c. All'esito dell'udienza, e su congiunta richiesta delle parti, ha trasmesso il fascicolo al Presidente del Tribunale, per le determinazioni di competenza ex art. 274 comma secondo c.p.c. per ragioni di connessione sia oggettiva che soggettiva ai sensi dell'art. 40 c.p.c. rispetto al procedimento R.G. n. 30904/2022 già incardinato innanzi al Tribunale di Milano, sezione IV nella persona del presente Giudice, al quale è poi stato definitivamente assegnato. Esaminata l'istanza di riunione, l'ha rigettata con provvedimento del 1° febbraio 2024 (per le ragioni ivi spese) fissando un'apposita udienza (da volgersi ex art. 127- ter c.p.c.) per la propulsione della causa. Con successiva ordinanza ha: pagina 2 di 11 - ribadito l'insussistenza dei presupposti per la riunione;

- ritenuta la necessità di una C.T.U. estimativa del c.d. valore locativo del compendio immobiliare per cui è causa a far data dal dicembre 2016 all'attualità;
- nominato ausiliario del Tribunale il Geom. Persona_1
- fissato il termine artt. 127-ter e 193 c.p.c. per il giuramento e l'accettazione dell'incarico. All'esito di tali incombenti è stato somministrato il seguente quesito:
“Il C.T.U. letti gli atti ei documenti, eseguiti i sopralluoghi necessari presso gli immobili siti in Milano, via Costa n. 33, Foglio 234, mappa 90, site in, sub 71, sub 72 e sub 75 nonché gli accertamenti richiesti dall'incarico, eventualmente anche presso le pp.aa. e le banche dati di settore, esperito un tentativo di conciliazione,


1. determini il valore locativo di ogni singola unità immobiliare nonché considerate quale unico compendio a far data dal 1° dicembre 2016 fino all'attualità”;


2. esponga i diversi criteri di stima utilizzabili e le fonti cui ha attinto per la determinazione del valore
o dei valori;

3. evidenzi l'eventuale discrasia di valori locativi – se evincibile – tra le diverse annualità di cui all'oggetto del quesito sub 1)”. Espletate le operazioni peritali il C.T.U. ha depositato il proprio elaborato finale il 30 settembre 2024. All'esito della discussione cartolare della relazione il g.i. ha ritenuto esaurito l'incombente e rinviato la causa all'udienza del 25 giugno 2025 per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa ex art. 281- sexies c.p.c.. Le parti hanno precisato le conclusioni e discusso la causa come da verbale d'udienza.
La domanda di accertamento dell'inefficacia del titolo obbligatorio è fondata nei limiti e con le precisazioni di cui appresso. L'attrice ha agito sostenendo, in modo quasi perplesso, la sopravvenuta inefficacia del titolo obbligatorio che ebbe a legittimare illo tempore la detenzione degli immobili siti Milano, via Costa n. 33 da parte di e, al suo decesso, del coniuge superstite, oggi convenuto. Parte_4 Negli atti di causa pare oscillare tra l'allegazione che un titolo vi fosse, almeno all'inizio, e l'altra che non ve ne fosse affatto, soprattuto, laddove si fa riferimento a documenti in cui la società si doleva dell'occupazione sine titulo. A prescindere da ciò, può ragionevolmente affermarsi che un titolo inziale vi fosse in capo alla socia accomandataria ovvero l'assenso dei soci all'utilizzo di un bene sociale per una finalità estranea alla stessa ovvero il soddisfacimento di un proprio bisogno ex art. 2256 c.c. (applicabile ex art. 2315 c.c. anche alle società in accomandita semplice). Accordo che nella sua dimensione “storica” risulta incontestato fra parti che, tuttavia, lo declinano in modo opposto circa la sua funzione:
- endo societaria la prima;

- eso-societaria il secondo e quale vero e proprio comodato familiare. Comune ad entrambe le allegazioni è soltanto l'assenza di uno specifico momento e di una specifica forma che avrebbe affasciato tale accordo. Si ricorda sul punto che lo schema causale del contratto di società sopporta l'uso non imprenditoriale del patrimonio sociale, sia pure con il consenso di tutti i soci e che questo patrimonio può essere utilizzato dal socio singolo come se fosse oggetto di una mera comunione di godimento. Il citato consenso degli altri soci, tuttavia, non è sottoposto a limiti di forma e l'uso consentito all'unanimità non comporta modifica del contratto sociale.
pagina 3 di 11 In questi termini può predicarsi la prova presuntiva di un tacito accordo in tal senso più che un'auto assegnazione che sarebbe derivata (secondo la prospettazione attorea) dai poteri di straordinaria amministrazione attribuiti dall'art. 9 dello Statuto modificato nel 1991 (doc. 5 fasc. AGRICOLA). Ciò si desume dal “parallelo “ godimento apparentemente “non titolato” che ne fecero (fino ai più recenti contratti di comodato) le altre sorelle e socie accomandanti degli altri immobili della società. Fatto riconosciuto dallo stesso convenuto (seppur sussunto giuridicamente in altre fattispecie) e, soprattuto, desumibile in modo chiaro dal contenuto del famigerato accordo transattivo del 28 settembre 2005 (doc. 14 fasc. . Un generale consensus si ravvede nei seguenti punti CP_1 dell'articolato:
- p. 8 lett. n)
p. 9 lett. p
Si ritrae un quadro negoziale essenzialmente legato alla società e alla disponibilità dei suoi immobili alla luce di un accordo intervenuto fra le socie. Non vi sono elementi documentali o comportamentali che denotino la peculiare connotazione causale del titolo giuridico giustificativo del godimento quale comodato familiare. A dire la verità non si ravvede la spendita dello ius commodati in generale tanto nella sua declinazione a tempo indeterminato quanto in quello a termine né nella sua declinazione pagina 4 di 11 familiare (quale vincolato alle esigenze abitative familiari salva l'ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed imprevisto bisogno ai sensi dell'art. 1809, comma 2, c.c.). In sintesi, appare maggiormente persuasiva la tesi attorea che aggancia l'esistenza di un vero e proprio termine finale di efficacia del titolo negoziale come pattuito fra le parti nella citata transazione. La dichiarazione di risoluzione o inefficacia di tale negozio (come dichiarata dal Tribunale di Milano del 2009 – docc. 19,20,21 fasc. AGRICOLA) non incide su tale aspetto in quanto la regolamentazione inerente l'uso dei beni immobili non è stata attinta da quella relativa ala liquidazione della quota e al complesso meccanismo attuativo ivi previsto. Nella transazione, infatti, si regolava l'ipotesi della mancata assegnazione in natura dei citati cespiti alla ex accomandataria quale forma di liquidazione della quota a seguito del suo Parte_3 recesso. La mancata attuazione della transazione, quindi, non poteva intaccare la regolamentazione della perdurante disponibilità degli immobili che era volta a “coprire” in via transeunte proprio alla luce dell'avvenuto recesso della socia dalla compagine sociale e la connessa perdita di legittimazione al godimento ex art. 2256 c.c.. Da qui l'imposizione di un termine massimo che doveva reputarsi spirato al 1° luglio 2007(diciotto mesi dal 31 dicembre 2005). Riconducendo a giuridicità la prospettazione attorea si può accertare la scadenza del termine di efficacia del titolo di detenzione della cosa a quella data e la connessa insorgenza dell'obbligo restitutorio ex art. 2037 c.c.. Obbligazione trasmissibile ex lege anche all'erede superstite che si trovi o meno nella disponibilità diretta della cosa come in questo caso ovvero del coniuge superstite CP_1
[...]
La difesa spesa in contrasto dal convenuto non persuade in quanto:
- appare debole il riferimento alla tipologia di trattamento fiscale di cui si sarebbe avvalsa la società (anni dopo) rispetto ai citati immobili ovvero quello “di cui al D.L. n. 138/2011 il cui art. 2 da commi 36 terdecies a 36 duodevicies avente ad oggetto i beni concessi in godimento ai soci o familiari, richiedendo ed ottenendo dalla sig.ra per il tramite del Parte_3 commercialista della ( in data 22.06.2012 di integrare la Pt_1 Controparte_3 propria dichiarazione IRPEF 2011 versando Lei la relativa imposta (all. 18”). L'indicazione di un regime fiscale è neutrale rispetto al titolo sostanziale civilistico esistente soprattuto laddove le parti, come nella società de quo, tendevano a dichiara e denunciare al Fisco situazioni di fatto in contrasto con quelle dell'istituto civilistico prescelto (sul punto vedasi la motivazione della sentenza del Tribunale di Milano del 2009 sul valore convenzionale al ribasso dei cespiti indicati nella transazione, proprio a fini fiscali);
- non corrisponde a “verità processuale” che la società ebbe a riconoscere il titolo di comodato familiare altrui e, quindi, un titolo di detenzione in capo a . Sul punto è Parte_3 sufficiente riguardare le missive del 7 luglio 2005 e del 5 febbraio 2007 (docc. 22 e 23 fasc. AGRICOLA). La società – nella pendenza del processo inerente la transazione raggiunta (ma non attuata) - ebbe a “ricordare” la natura tollerata del rapporto con la cosa della controparte. Non può trarsi alcun argomento di prova o elemento induttivo circa la presenza di un comodato familiare dal contegno della società. Le missive inviate dalla ex socia, in cui spendeva il titolo di comodataria, oltre ad essere di per sé irrilevanti (docc. 15 e 16 fasc. , poiché CP_1 provenienti dalla dante causa di colui che dovrebbe dimostrare il titolo oggi opposto, erano state contestate proprio dalle precedenti missive sociali in cui si rimarcava l'atteggiamento di pagina 5 di 11 tolleranza così da elidere qualsivoglia illazione circa una ratifica o comportamento concludente legittimante tale rapporto;

- “soccombe” comunque alla regola di giudizio di cui all'art. 2697 c.c. in quanto la parte convenuta, essendo onerata della prova del titolo opposto, non l'ha assolta né invia documentale, né in via presuntiva né, tantomeno, in via costituenda avendo omesso di dedurre provare sul punto. In definitiva va dichiarata l'inefficacia, per decorso del termine massimo di efficacia, dell'assegnazione personale e obbligatoria delle unità immobiliari, site in Milano, via Costa n. 33, Foglio 234, mappa 90, subalterni 728 (già 71), sub 72 e sub 75 in capo a e condannato il suo erede alla loro Parte_3 restituzione ex art. 2037 c.c.. A questo proposito deve notarsi che la difesa attorea in citazione, nelle memorie e financo in sede di precisazione delle conclusioni ha chiesto specificatamente il rilascio degli immobili siti al piano ottavo e nono dello stabile Milano, via Costa n. 33 (oltre all'autorimessa) specificando (a fini ricognitivi) la loro identificazione nei subalterni catastali ovvero: subb. 71, 72 e 75. E' un fatto documentato (ed accertato) in sede di oo.pp. che il sub 71 è stato cartolarmente sostituito da quello 728 sicchè il decisum condannatorio può riferissi allo stesso attesa l'univoca richiesta “materiale” svolta in via assertiva dalla parte attrice. Ciò nonostante, in sede di precisazione delle conclusioni ha pedissequamente (ed in modo poco meditato lo si consenta) riproposto il petitum della citazione senza provvedere a specificare che uno dei subalterni cui faceva riferimento per individuare cartolarmente una porzione dell'immobile fosse stato soppresso in favore del 728. Ciò a prescindere dal fatto che le porzioni indicate ai subalterni (sub. 72 e 728 risultava essere un'unica unità immobiliare, come emerso in sede di sopralluogo peritale (p. 6 relazione). Va da sé che non può certo chiedersi il rilascio di ulteriori porzioni immobiliari (ancorché collegate materialmente con quelle indicati dall'attrice) identificate con altri numeri di subalterno e, soprattutto, non oggetto neanche di descrizione materiale o coerenziazione ai fini condannatori (anche di fruttificazione del bene come meglio infra).
La condanna al rilascio riguarderà i beni come su indicati subalterni 728 (già 71), sub 72 e sub 75.
La domanda di condanna di al c.d danno figurativo è fondata nei limiti e con le Controparte_1 precisazioni giuridiche di cui appresso. Occorre previamente riqualificare giuridicamente il regime giuridico della fruttificazione della cosa per come speso dall'attrice: non danno in senso tecnico ma maturazione di frutti civili ai sensi del combinato artt. 2033 e 2037 c.c.. La parte, infatti, si è richiamata alla ricostruzione pretoria del c.d.
“danno figurativo” quale sorta di remunerazione del mancato godimento della res da parte del proprietario a fronte di un'occupazione “sine titulo”. Ebbene si tratta di una ricostruzione inconferente con la causa petendi spesa nel presente giudizio, la quale non concerne lo ius in re sulla cosa da parte della società e l'illecito perpetrato ex art. 2043 c.c. da chi se ne sarebbe impossessato contra voluntatem del proprietario. In questo caso il titolo obbligatorio era stato concesso da tutte le socie illo tempore ed è venuto meno ex nunc per le ragioni di cui sopra: in sintesi non vi è stata alcuna occupazione sine titulo rilevante ex art. 2043 c.c. ma “soltanto” l'inadempimento all'obbligo di restituzione delle unità immobiliari prima concesse.
pagina 6 di 11 La parte attrice non ha lamentato alcun pregiudizio specifico relativo alla perdita di contratti da concludere o altre poste di lucro cessante, Si è “appiattita” sulla mancata fruttificazione figurativa dei cespiti in quanto beni immobili capaci di tale sfruttamento. E' noto che l'insorgenza a carico di ciascun contraente dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute rimaste prive di causa secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito di cui all'art. 2033 c.c. . Si richiama sul punto l'ampia giurisprudenza (oramai prevalente) in materia di risoluzione del contratto preliminare c.d. ad effetti anticipati rinvenendosi proprio una ipotesi di indebito oggettivo da restituzione della cosa. Il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita deve non solo restituirlo al promittente alienante, ma anche corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso (Cass. n. 6575 del 2017; Cass. n. 28381 del 2017). In altri termini, il venir meno del contratto preliminare per effetto della risoluzione giudiziale per inadempimento comporta per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l'obbligo di restituzione della cosa stessa e degli eventuali frutti ("condictio indebiti ob causam finitam") a norma dell'art. 2033 c.c. e non determina il sorgere di un'obbligazione risarcitoria in capo al promissario acquirente per il mancato godimento del bene (Cass. II, Ord. 30 novembre 2022, n. 35280; Cass. n. 16629 del 2013). Il richiamo al 2033 c.c. deve intendersi quale istituto di portata generale rispetto alla specifica disposizione di cui all'art. 2037 c.c. riguardante il regime della restituzione della cosa determinata come sovviene nella presente causa a seguito della risoluzione del contratto di comodato. Da un punto di vista atomistico l'art. 2033 c.c. si riferisce expressis verbis soltanto alla condictio indebiti a seguito del pagamento eseguito sine titulo e quindi, riferito ad una somma di denaro o alla consegna di cose fungibili. Come sottolineato da autorevole dottrina l'interpretazione sistematica dell'art. 2037 c.c. (che nulla prevede in tema di frutti) 2033 c.c. e 1148 c.c. conduce a ritenere che la disciplina dei frutti debba essere applicata anche alla condictio indebiti ob causam finitam riguardante la restituzione della cosa determinata. Il regime giuridico in parola implica il riconoscimento dei frutti qualora la cosa sia fruttifera. Posta creditoria che nel linguaggio comune (non tecnico – giuridico) viene descritta come indennità di occupazione intesa quale remunerazione della ordinaria capacità fruttifera del bene immobile salvo particolari condizioni di fatto. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito (nella diversa ipotesi dell'illecito perpetrato da chi occupa sine titulo il bene ab initio) che l'utilità andata perduta in capo al proprietario è rappresentata dalla concreta possibilità, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo secondo il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, in tali evenienze (infra Cass. SS.UU. 15 novembre 2022, n. 33645). Il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento se non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato. Il nucleo fattuale e funzionale di questo orientamento è agilmente trasponibile ai fini liquidatori nella vicenda de qua attesa l'identità di ratio tra frutto civile dell'immobile e danno da mancato godimento. L'individuazione del parametro di riferimento di liquidazione della c.d. indennità di occupazione può essere utilmente agganciata ad un valore locativo secondo una stima improntata al criterio della normalità (id quod plerumque accidit). Su questo impianto si innesta quella del dies a quo di decorrenza della fruttificazione della cosa ai fini dell'insorgenza del diritto del tradens a vedersi restituire i frutti (oltre alla cosa in re).
pagina 7 di 11 Seguendo la ricostruzione di legittimità sull'applicazione dell'art. 2033 c.c. e dell'art. 1148 c.c. (cui trae la propria linfa normativa) non può non rilevarsi che i frutti in materia di indebito oggettivo sono dovuti:
- dal giorno del pagamento (rectius: consegna della cosa in questo caso) qualora l'accipiens versi in mala fede;

- dal giorno della domanda se in buona fede. Ora è noto che ai sensi dell'art. 1147 c.c. la buona fede si presume e che mala fides superveniens non nocet. Questa notazione comporta l'impossibilità di far decorrere la liquidazione dei frutti dalla consegna della cosa, cosa, peraltro, neanche sostenuta dalla società attrice che infatti colloca la decorrenza (di quello che definisce danno figurativo) al 9 febbraio 2016 giorno della missiva (doc. 9 fasc. AGRICOLA) avente il seguente e “laconico” oggetto

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito come ai fini del decorso degli interessi in ipotesi di ripetizione d'indebito oggettivo, il termine "domanda", di cui all'art. 2033 c.c., non va inteso come riferito esclusivamente alla domanda giudiziale ma comprende, anche, gli atti stragiudiziali aventi valore di costituzione in mora, ai sensi dell'art. 1219 c.c. (Cass. SS.UU., 13 giugno 2019, n. 15895). Il regime degli interessi va parificato a quello odierno dei frutti. Proprio il caso de quo, visto il tenore della comunicazione suindicata che costituendo in mora l'accipiens è in grado di mutare in modo plastico l'atteggiamento presuntivo di buona fede in quello di malafede ai fini della fruttificazione della cosa. I frutti sono dovuti da quella data e possono essere capitalizzati fino all'odierna pronuncia non potendo il Giudice statuire pro futuro stante l'aleatorietà del rilascio che si avrà dei beni e dell'eventualità che maturino o meno (e per una liquidazione incerta) ulteriori frutti civili. Questa dissertazione elide in nuce l'esame dell'eccezione di prescrizione atteso che la stessa attrice richiede i frutti (il c.d. danno figurativo) da quella data che rappresenta il die a quo di decorrenza della eventuale fattispecie estintiva. A ciò si giustappone la durata decennale della prescrizione del diritto al pagamento dei frutti nell'indebito oggettivo ex art. 2946 c.c. non essendo attraibile né nel regime prescrizionale di cui all'art. 2947 c.c. (non trattandosi di un danno) né in quelli speciali di cui agli artt. 2948 e ss. c.c.
Passando alla determinazione del quantum ci si può rifare ai criteri elaborati dall'ausiliario del Tribunale ed ostesi in modo analitico ed intellegibile in sede di contraddittorio tecnico con le parti. Si tratta, come detto, di un criterio che serve ad esplicitare e guidare il potere di liquidazione del giudice secondo parametri oggettivi e verificabili non costituendo una posta secca. Una sola precisazione appare necessaria rispetto alle “doglianze” espresse dalla difesa attorea (e dal suo tecnico) circa il calcolo delle superfici cui rapportare una possibile liquidazione dei frutti. E' emerso in sede di sopralluogo che le unità immobiliari specificatamente indicate dall'attrice, risultassero in realtà collegate, in termini materiali, con ulteriori porzioni immobiliari così descritte: “disimpegno, della camera e del ripostiglio, nonché la porzione del sovrastante terrazzo con locali accessori”. Si tratta, infatti, di porzioni immobiliari, anche se comunicanti con l'unità immobiliare identificata con il sub. 72, identificate con altri subalterni ( 24 e 725) e, quindi, escluse tanto dalla domanda condannatoria di rilascio degli altri cespiti quanto, a fortiori, della possibilità di liquidare anche su questi i frutti civili dell'indebita ritenzione. Si tratterebbe di un vero e proprio extra petita processuale ex art. 112 c.p.c. in quanto la difesa della parte attrice non ha mai chiesto né la restituzione né la fruttificazione di tali ulteriori porzioni come spigato in apicibus. pagina 8 di 11 L'emersione empirica di tale stato di fatto non può costituire parte del thema decidendum fissato dall'attore con la precisa individuazione e descrizione dei cespiti da recuperare mediante l'indicazione catastale. Persuasiva poi si palesa la scelta del C.T.U. di rifarsi a valori al ribasso dei listini utilizzati ai fini della liquidazione dei canoni locativi visto che lo stato “dell'immobile può essere considerato mediocre in quanto gli immobili presentano ammaloramenti relativi ai soffitti (infiltrazioni a plafone); ai pavimenti (sollevamenti porzioni di parquet); infissi in legno, come si evince dal rilievo fotografico allegato”. La valutazione corretta al ribasso è stata spiegata sulla base di una serie di coefficienti chiari e oggettivi (desumibili dall'art. 21 della Legge n. 392/78 relativo proprio allo stato di manutenzione e conservazione di beni locati). Appare, quindi, irrilevante che lo stato della cosa sia derivato dall'incuria (in tesi) ascrivibile al convenuto, essendo la presente una valutazione finalizzata solamente alla verifica di un canone locativo e non certo alla valutazione di un cespite ai fini della responsabilità circa la sua integrità. Per comodità espositiva si riportano le tabelle analiticamente elaborate dall'ausiliario e i cui valori mediani annuali (e mensili) possono essere utilizzati ai fini della liquidazione pagina 9 di 11 Va precisato che per i mesi febbraio- novembre 2016 si farà riferimento al valore medio della mensilità di dicembre dello stesso anno, per i mesi agosto- dicembre 2024 i valori mensili della stessa annualità e per i mesi gennaio- ottobre 2025 ai valori medi dell'anno precedente aumentati dell'1,5% (che è il coefficiente medio di “rivalutazione” ritratto nel biennio 2023-2024)
In sintesi, per le unità immobiliari ad uso abitativo l'attrice ha maturato frutti per:
− € 20.060,00 (mensilità febbraio – novembre 2016);
− € 212.352,00 (da dicembre 2016 a luglio 2024);
− € 13.155,00 (da agosto a dicembre 2024),
− € 26.704,65 (da gennaio ad ottobre 2025 - € 2.631,00 + 39,46, pari all'1,5%=€ 2.670,46 *10 mensilità), in finali € 272.271,65.
Rispetto all'autorimessa l'attrice ha maturato frutti per:
• € 2.880,00 (mensilità febbraio – novembre 2016);
• € 27.634,00 (da dicembre 2016 a luglio 2024);
• € 1.755,00 (da agosto a dicembre 2024);
• € 3.562,60 (da gennaio ad ottobre 2025 - € 351 + 5,26, pari all'1,5%= 356,26 *10 mensilità), in finali € 35.831,6.
In definitiva va condannato al pagamento a titolo di frutti in favore della Controparte_1 della somma di € Parte_2 308.103,25 oltre interessi legali dall'odierna sentenza e fino al soddisfo. Trattandosi di un debito di valuta non trova luogo la rivalutazione monetaria.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate sulla base degli scaglioni del decisum (visto l'accoglimento della domanda attorea) e riconoscendo i valori medi per le fasi introduttiva, studio ed pagina 10 di 11 istruttoria ed i minimi per la decisoria (visto il minor sforzo defensionale sostenuto in questa) in € 1.241.00,00 per anticipazioni non imponibili, € 19.375,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A..
Le spese di C.T.U. vengono poste definitivamente a carico di Controparte_1


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
− dichiara l'inefficacia, per decorso del termine, della concessione in godimento in favore di dei cespiti siti in Milano, via Costa n. 33, Foglio 234, mappa 90, subalterni 728 Parte_3
(già 71), sub 72 e sub 75;
− condanna quale erede di , alla restituzione immediata dei Controparte_1 Parte_3 suddetti cespiti in favore della Parte_2
[...]
− condanna alla corresponsione dei frutti degli immobili in favore della Controparte_1 liquidati in Parte_2 complessivi € 308.103,25 oltre interessi legali dall'odierna sentenza e fino al soddisfo;

− condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute dalla Controparte_1 [...]
e liquidate in in € 1.241.00,00 Parte_2 per anticipazioni non imponibili, € 19.375,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.;
− pone definitivamente a carico di le spese di C.T.U.. Controparte_1

Milano, 29 ottobre 2025
Il Giudice
ES CC
pagina 11 di 11