REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 47937 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, vertente tra
ATTRICE Parte_1
con l'avv. Alfonso Di Benedetto
e
MAURO CONTI EN
con l'avv. Rosella Zofrea
e
CONDOMINIO DI VIA MONTELUPO FIORENTINO N. 98 IN ROMA
EN
con l'avv. Andrea Gallo
e
LE DR EN
con l'avv. Paolo Izza MOTIVI DELLA DECISIONE
– in qualità condomina proprietaria dell'unità immobiliare sita al piano Parte_1
terra, int. 1, nell'edificio di via Montelupo Fiorentino n. 98 in Roma – ha convenuto in giudizio tale condominio e l'altro condomino AU TI chiedendo la condanna dei convenuti (e del terzo AN RA, seppur originariamente non evocato in giudizio):
- alla demolizione di un fabbricato adibito a garage – edificato su un cortile condominiale dal TI ma utilizzato anche dall'altro condomino AN RA –
in quanto realizzato abusivamente senza alcuna autorizzazione amministrativa e comportante pregiudizi per il pari uso del cortile condominiale (in violazione dell'art. 1102 cod. civ.), per il decoro architettonico dell'edificio e per la piena fruizione dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva dell'attrice (stante l'esigua distanza del manufatto dalle finestre di tale unità);
- al risarcimento dei danni quantificati in complessivi euro 50.000,00 – o nella diversa misura ritenuta di giustizia – per il conseguente deprezzamento della sua unità immobiliare e per le limitazioni arrecate al libero godimento della stessa.
Entrambe i convenuti hanno proceduto alla rispettiva costituzione in giudizio.
Il condominio ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva ed ha chiesto nel merito il rigetto delle domande.
Il TI ha ugualmente eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva – nonché
la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dell'altro condomino AN
RA – ed ha chiesto nel merito il rigetto della domanda risarcitoria. L'attrice ha provveduto – come da ordinanza del 17.1.2023 – ad integrare il contraddittorio nei confronti del RA.
Anche quest'ultimo – nel costituirsi – ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva ed ha contestato nel merito la fondatezza delle domande.
Sono state depositate dalle parti le memorie autorizzate ex art. 183, sesto comma,
c.p.c. e – senza il successivo espletamento di attività istruttorie – la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 1.7.2025.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
Deve innanzitutto rilevarsi che parte attrice – nella prima memoria depositata ex art. 183, sesto comma, c.p.c. – ha espressamente dichiarato di rinunziare alla sola domanda di demolizione nei confronti del condominio convenuto.
Appare tuttavia evidente che quest'ultimo – anche con riguardo alla contestuale domanda risarcitoria – difetta di legittimazione passiva: l'attrice non ha infatti dedotto – e nemmeno è astrattamente ipotizzabile – una specifica responsabilità del condominio per l'avvenuta erezione del fabbricato in oggetto e le sue doglianze sono in realtà rivolte nei personali confronti dell'amministratore (che non è stato tuttavia
convenuto in proprio nel presente giudizio).
Difetta di legittimazione passiva – con riguardo ad entrambe le domande – anche il
RA evocato successivamente in giudizio (nei cui confronti l'attrice – nella prima memoria ex art. 183 c.p.c., sesto comma, richiamata all'udienza finale del 1.7.2025 –
ha espressamente esteso le due domande già originariamente proposte contro il
TI). La stessa attrice ha infatti dedotto nell'atto introduttivo che il fabbricato è stato
edificato abusivamente solo dal TI – che risulta infatti destinatario dell'allegato
ordine di demolizione emesso il 16.5.2013 in sede amministrativa – e non assume rilievo giuridico in questa sede la mera circostanza che lo stesso sia anche utilizzato di fatto dal RA (come pure affermato nell'atto introduttivo).
La domanda di demolizione deve essere invece accolta – nel merito – nei confronti appunto del TI.
Deve premettersi che – in questa sede – non rileva la dedotta irregolarità urbanistica del manufatto.
L'art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 – in base al quale l'esecuzione di interventi edilizi in assenza del permesso comporta l'ordine demolitorio da parte dell'autorità comunale –
opera ai fini della repressione dell'illecito esclusivamente nel rapporto pubblicistico tra proprietario e responsabile dell'abuso, da un canto, e amministrazione deputata alla vigilanza del territorio, dall'altro. Non assegna pertanto al condomino un diritto al ripristino del bene nei confronti di altro condomino, per cui l'attrice, nel caso in oggetto, non può conseguire la demolizione dei beni a servizio dei convenuti soltanto perché non in regola con la normativa urbanistica.
L'assenza del titolo abilitativo per la edificazione di un'opera è infatti questione pubblicistica che può essere vagliata solo dal giudice amministrativo, unico legittimato a sanzionare il responsabile con l'ordine demolitorio e la riduzione in pristino (ordine che – come già rilevato – risulta essere stato già emesso in data
16.5.2013). Deve nondimeno ritenersi – in altra prospettiva – che l'attrice ha pure chiaramente dedotto – in qualità di condomina (dunque legittimata) – che la realizzazione del fabbricato (da parte dell'altro condomino TI) comporta anche la violazione dei
limiti imposti dall'art. 1102 cod. civ. in materia di uso legittimo della cosa comune.
Tale violazione effettivamente sussiste in quanto il manufatto ha un consistente ingombro – di ben 85 mq – e risulta pacificamente costruito su area cortilizia di
proprietà è stata dunque alterata l'originaria destinazione di tale area CP_1
ed impedito – soprattutto – il diritto dell'attrice al pari uso della stessa.
Deve precisarsi – in proposito – che il condominio si è costituito ex lege già con
l'atto di divisione ereditaria risalente all'anno 2000 – richiamato dallo stesso TI
nella sua comparsa di risposta – e che l'eventuale (ma indimostrata) preesistenza del manufatto rispetto all'epoca in cui l'attrice acquistò la sua unità immobiliare (anno
2010) non sembra assumere giuridica rilevanza nella prospettiva in oggetto
(violazione dell'art. 1102 cod. civ.).
La contestuale domanda risarcitoria – sempre nei confronti del TI – deve essere invece rigettata.
L'attrice ha infatti totalmente omesso di provare che la presenza del fabbricato abbia effettivamente causato il dedotto deprezzamento della sua unità immobiliare o apprezzabili limitazioni al libero godimento della stessa (non avendo oltretutto espressamente insistito – all'udienza finale del 1.7.2025 – per l'ammissione dei mezzi istruttori articolati nella seconda memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c.). L'attrice è tenuta a rifondere le spese processuali al condominio e al RA in quanto totalmente soccombente nei loro confronti.
La reciproca soccombenza – tenuto conto del rigetto della domanda risarcitoria –
comporta invece la compensazione di tali spese fra l'attrice e l'altro convenuto TI.

P.Q.M.


dà atto della rinunzia dell'attrice alla domanda di demolizione nei confronti del condominio convenuto;

dichiara il difetto di legittimazione passiva del condominio convenuto riguardo alla contestuale domanda risarcitoria;

dichiara – per entrambe le domande – il difetto di legittimazione passiva del convenuto RA;

condanna il convenuto TI alla rimozione del fabbricato in oggetto (meglio descritto nell'atto di citazione e nella documentazione ivi allegata);
rigetta la domanda risarcitoria nei confronti del TI;

condanna l'attrice a rimborsare al condominio ed al RA le spese processuali,
liquidate in favore di ciascuna parte in euro 3.800,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, VA e AS come per legge;

compensa le spese processuali fra l'attrice e il TI.
21.10.2025. IL GI