REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa IA AL, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 18.6.2025, ha pronunciato in data 18.7.2025, previa lettura delle note scritte depositate dalle parti costituite, la seguente

SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 56004 del R.G.A.C.C. dell'anno 2024,
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato Parte_1 C.F._1 in Roma alla via Pomponio Leto n. 2, presso lo studio dell'avv. Claudio Stronati, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso.
– RICORRENTE –
E
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 C.F._2 domiciliato in Roma alla via Baldo degli Ubaldi n. 66, presso lo studio dell'avv. Simona
IN GA, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale.
– RESISTENTE –
1 CONCLUSIONI:
- per parte ricorrente, “Accertare e dichiarare l'obbligo del Signor a Controparte_1 cor-rispondere al Signor la somma complessiva di € 2.530,00, oltre interessi, per le Parte_1 causali indicate;
condannare per l'effetto il resistente a corrispondere al Signor la Parte_1 somma sopra indicata, o quella diversa, maggiore o minore che si riterrà di giustizia;
con maggiorazione per rivalutazione monetaria e interessi legali e con vittoria di spese e compensi del procedimento”;
- per parte resistente, “

1. In via principale, nel merito, respingere tutte le domande formulate in quanto totalmente infondate in fatto e in diritto e perché comunque integralmente sprovviste di prova per tutti i motivi meglio indicati nel corpo del presente atto;

2. In via riconvenzionale, nel merito, accertati tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi dal convenuto sig. in conseguenza della vicenda in atti, condannare parte Ricorrente sig. Controparte_1
, al pagamento in favore del sig. in primis delle spese anticipate CP_2 Controparte_1 per la proprietà per la riparazione della caldaia per € 517,02 e quindi a titolo di risarcimento danni patrimoniali e non, subiti e subendi, quella somma che l'Ill.mo sig. Giudice riterrà di voler riconoscere anche per mezzo di valutazione equitativa o a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo per i motivi tutti meglio dedotti nel corpo del presente atto”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso del 18.12.2024, adiva l'intestato Tribunale, esponendo: Parte_1
- di aver concesso in locazione al convenuto, ad uso abitativo, l'immobile sito in
Roma, via Alfonso Airoldi n. 15, ed. E, int. 25, con contratto stipulato in data 9.5.2012
e registrato il successivo 11.5.2012;
- che, cessata la locazione, l'immobile era stato restituito in data 5.10.2020, come attestato dal verbale sottoscritto in pari data nel quale si dava, altresì, atto dei danni riscontrati, non riconducibili al normale degrado d'uso, per il ripristino dei quali era stato speso l'importo di € 1.980,00, documentato da preventivo e fattura della società esecutrice dei lavori;

2 - che il conduttore, oltre a detto importo, non aveva ritenuto di saldare nemmeno gli oneri condominiali insoluti (pari a € 556,40), risultanti dall'estratto conto dell'amministrazione condominiale della gestione 2021;
- che la mediazione si era conclusa con esito negativo, nonostante la partecipazione di ambo le parti,
e rassegnando le conclusioni supra trascritte.
Si costituiva in giudizio contestando integralmente la Controparte_1 ricostruzione avversaria, allegando le cattive condizioni della cosa locata (che lo avevano determinato ad assentire alla riconsegna spontanea dell'immobile) e l'erronea attribuzione al conduttore di tutti gli oneri condominiali;
rappresentando che il verbale di riconsegna dava atto delle contestazioni del conduttore rispetto al riscontro dei pretesi danni da parte del proprietario, peraltro a suo tempo quantificati dallo stesso ricorrente in misura molto inferiore, che mancava nel contratto la previsione dell'obbligo del conduttore di provvedere alla ritinteggiatura della cosa locata al termine del rapporto e che la richiesta riguardava anche danni non risultanti dal verbale e preesistenti, tanto che il locatario li aveva già denunciati;
proponendo, infine, domanda riconvenzionale per il ristoro delle spese straordinarie sostenute.
Respinte le istanze istruttorie del convenuto (perché volte a istruire la domanda riconvenzionale, reputata inammissibile) e rilevata l'assenza di richieste di prova del ricorrente, la scrivente fissava udienza per la decisione nelle forme dell'art. 127-ter
c.p.c. e la discussione era quindi sostituita dal deposito, ad opera delle parti, di note scritte contenenti istanze e conclusioni.
* * *

1. La domanda attorea di condanna al pagamento degli oneri condominiali.
La domanda di condanna del convenuto al pagamento degli oneri condominiali è infondata.
Come noto, a differenza che per quanto attiene al credito per canoni di locazione, la cui misura è predeterminata in contratto, per gli oneri condominiali – salvo, appunto, il caso (che non ricorre nella fattispecie, come si desume dalla lettura del contratto allegato alla comparsa del convenuto: cfr. doc. 8) in cui anche l'ammontare
3 dei medesimi sia fissato pattiziamente – affinché sia riconosciuto il credito del locatore
è necessario che siano prodotte le delibere assembleari relative all'approvazione dei bilanci e alla relativa ripartizione delle spese, nonché i pagamenti effettuati dal proprietario al condominio: cfr. sul punto Cass. 2769/1998 (“Gli oneri accessori costituiscono un mero rimborso spese anticipate dal locatore”) e Cass. 22899/2016 (“Nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso”).
Il ricorrente, per converso, si è limitato a depositare l'estratto conto dell'amministratore del , sicché la sua pretesa non soddisfa l'onere della CP_3 prova sul punto: in applicazione del principio dell'art. 2697 c.c., conseguentemente, la domanda di rimborso degli oneri condominiali va rigettata.

2. La domanda attorea di condanna al risarcimento dei danni cagionati alla cosa locata.
Non può essere accolta, d'altro canto, nemmeno la domanda risarcitoria proposta dal ricorrente.
Il sig. allega l'inadempimento del conduttore alle obbligazioni contrattuali, Parte_1 in particolare all'obbligo, posto dall'art. 1590 c.c., di restituire la cosa nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
Il punto di partenza, dunque, è la descrizione della cosa operata dalle parti: il contratto, all'art. 7, afferma che l'unità immobiliare si presentava “adatta all'uso convenuto”. Tuttavia, il locatore non può pretendere che l'appartamento gli sia restituito nelle stesse identiche condizioni dopo otto anni di locazione: è consentito dall'art. 4 1590 richiamato, infatti, il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità alla destinazione contrattuale.
Ora, l'onere della prova della violazione dell'art. 1590 c.c. – e delle disposizioni del contratto sostanzialmente riproducenti il dettato legislativo – ricade sulla ricorrente.
La dimostrazione dei danni asseritamente cagionati dal conduttore alla cosa locata incombe infatti, a mente dell'art. 2697 c.c., sul locatore che azioni la relativa pretesa
(si vedano sul punto Cass. 10.10.2007, n. 21140: “In tema di responsabilità contrattuale spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato
e della sua riconducibilità al fatto del debitore;
l'art. 1218 c.c., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, infatti, non modifica l'onere della prova che incombe sulla parte che abbia agito per l'accertamento di tale inadempimento, allorché si tratti di accertare l'esistenza del danno” e 18.3.2005, n. 5960: “Sia nell'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, sia in quella di responsabilità contrattuale, spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore. A tal fine l'art. 1218 c.c., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, non agevola la posizione del danneggiato in ordine alla prova dell'effettiva esistenza del danno derivante dall'inadempimento, onere che non è diverso da quello incombente su colui che faccia valere una responsabilità extracontrattuale”).
Nel caso di specie, la prova non può dirsi raggiunta.
Anzitutto, devesi osservare che il verbale di riconsegna (all. 3 al ricorso) contiene le seguenti affermazioni del locatore: “[…] Allo stato non risulta ripulito nella pittura come previsto da contratto (previsione in realtà mancante, n.d.s.). Lo zoccoletto presenta una stuccatura bianca molto accentuata (come da foto) nella parte della sala da pranzo. Lavandino bagno staccato”, così controbattute dal conduttore: “L'immobile è in buono stato di manutenzione salvo il normale degrado. Lo stucco è stato necessario perché entravano formiche dal pavimento.”
A fronte di ciò, il locatore produce un preventivo di spesa (all. 6) per lavori di cui una serie relativa a danni non menzionati nel verbale, e in parte – caldaia – riferibili a circostanze denunciate dal conduttore (all. 2 alla comparsa), peraltro di ammontare superiore di trecento euro al preventivo originariamente inviato alla controparte;
inoltre, produce una fattura (all. 5) priva di quietanza, che non dimostra affatto l'esborso sostenuto.
5 Il ricorrente ben avrebbe potuto adire d'urgenza il Tribunale per far accertare lo stato dei luoghi, utilizzando il rimedio appositamente previsto dal legislatore del ricorso per accertamento tecnico preventivo: egli, invece, ha atteso oltre quattro anni dalla riconsegna per chiedere giudizialmente l'accertamento dei pretesi danni, producendo poi documentazione del tutto insufficiente a dimostrare la violazione da parte del conduttore dell'obbligazione posta dal contratto e dall'art. 1590 c.c., il che determina il rigetto della domanda.

3. La domanda riconvenzionale di condanna del locatore al risarcimento dei danni patrimoniali e non.
Infine, va respinta la domanda riconvenzionale di condanna del locatore al risarcimento dei danni patrimoniali (pagamento delle spese straordinarie sostenute dal conduttore sulla cosa locata) e non.
Come già osservato nell'ordinanza con cui sono state rigettate le richieste di istruire la domanda in esame, la stessa è inammissibile per non avere il convenuto, ricorrente in riconvenzionale, formulato istanza di spostamento dell'udienza di comparizione, prevista dall'art. 418 c.p.c. a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima.
Per effetto dell'omessa istanza di differimento ex art. 418 c.p.c., espressamente richiamato dall'art. 447-bis c.p.c., il resistente è dunque decaduto dalla facoltà di proporre domande riconvenzionali (cfr. ex multis Cass. 11679/2014, 17941/2013,
23815/2007: “Nelle controversie soggette al rito di cui agli artt. 409 e segg. cod. proc. civ.
l'inosservanza dell'onere, posto dall'art. 418 cod. proc. civ. a carico del convenuto, di chiedere la fissazione di una nuova udienza comporta la decadenza dalla riconvenzionale e l'inammissibilità di questa, decadenza che non è sanata dall'emissione da parte del giudice, in difetto della specifica istanza, del decreto di fissazione della nuova udienza o dall'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte o per aver quest'ultima sollevato l'eccezione esclusivamente nel corso del giudizio di appello e che, attenendo alla regolarità del contraddittorio, è rilevabile anche d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo”).
* * * * *
In virtù delle superiori considerazioni, tutte le domande reciprocamente formulate dalle parti vanno disattese.
6 Posto che la causazione del giudizio è imputabile al ricorrente, poiché il resistente ha agito solo in via riconvenzionale, si ritiene che la prevalente soccombenza sia del sig. cui, previa compensazione delle spese processuali per il 30%, viene Parte_1 addossato l'onere di sostenere il residuo 70% (nella misura liquidata in dispositivo sulla base dei parametri minimi suggeriti dal d.m. 55/2014, aggiornato al d.m.
147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra € 1.101,00 ed € 5.200,00).


P. Q. M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:
- rigetta il ricorso;

- dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale;

- compensa le spese processuali nella misura del 30%;
- condanna il ricorrente a rifondere al resistente il residuo 70% delle spese processuali, liquidato in € 894,60 per compenso, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e
I.V.A. come per legge.
Così deciso in Roma, 18.7.2025.
Il Giudice
IA AL
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