REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In composizione monocratica, in persona della dott.ssa Sara Monteleone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 4992/2024, promossa
DA
, elettivamente domiciliato in Palermo, alla Via G. Carducci n. Parte_1
2, presso lo studio dell'avv. Rosario Di Salvo che lo rappresenta e difende giusta procura in atti attore
CONTRO
e , rappresentate e difese, giusta procura in Controparte_1 CP_2 atti, dall'avv. Gabriele Margiotta, presso il cui studio, in Palermo, alla via Enzo ed
Elvira Sellerio n. 34 sono entrambe elettivamente domiciliate
situato in via Cavour n. 117, in persona Controparte_3 dell'Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Aldo Manno, presso il cui studio, in Palermo alla via dei Nebrodi n. 22, è elettivamente domiciliato convenuti
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato l'attore in epigrafe indicato, n.q. di titolare della ditta ha evocato in giudizio , Controparte_4 Controparte_1 CP_2
ed il , per sentirli condannare, da un lato, al
[...] Controparte_5
risarcimento dei danni ad esso arrecati a causa della mancata soluzione ai fenomeni di infiltrazione di acque reflue riscontrati nell'immobile di proprietà delle convenute e , situato dentro al cortile interno del predetto e da Controparte_1 CP_2 CP_3 vent'anni concesso in locazione all'attore (danni che a dire dell'attore avrebbero indotto lo stesso nel gennaio 2023 a mandare formale disdetta alle locatrici) e, dall'altro lato, alla restituzione degli importi ricevuti dalle locatrici a far data da quando per la prima volta sono state lamentate le predette infiltrazioni, stante la violazione da parte loro all'obbligazione assunta di garantire l'idoneità della cosa locata all'uso pattuito.
Costituitisi in giudizio, i convenuti hanno variamente contestato la fondatezza delle pretese attoree.
Senza alcuna attività istruttoria, all'udienza del 3 giugno 2025, previo deposito di memorie conclusionali, le parti hanno discusso la causa e la stessa è stata assunta in decisione
* * *
Le domande attoree non possono trovare accoglimento.
Con riguardo alle domande rivolte nei confronti delle locatrici (domanda risarcitoria e domanda di restituzione dei canoni) deve osservarsi che secondo la prospettazione dei fatti operata dallo stesso attore, le infiltrazioni riscontrate nell'immobile in questione sono state causate da criticità relative a parti condominiali (sistema di scarico che convoglia nel cortile) e da parti di proprietà esclusiva di terzi soggetti (impianto idrico dell'immobile situato al piano di sopra di proprietà di tale estraneo al Persona_1
presente giudizio).
Così stando le cose non può che trovare applicazione al caso di specie l'art. 1585 comma 2 c.c. a norma del quale il locatore non è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto provenienti da terzi, contro i quali il conduttore ha la facoltà di agire in nome proprio (“Costituiscono molestie di diritto, per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi dell'art. 1585, comma 1, c.c., le pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, contestando il potere di disposizione del locatore, o rivendicando un diritto che infirmi o menomi quello del conduttore;
invece, quando il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento materiale del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro di lui ai sensi dell'art. 1585, comma 2, c.c.” Cass. n. 25219/2015).
Né possono trovare applicazione nel caso di specie le norme di cui all'art. 1575 e 1578
c.c. invocate dall'attore.
Giova al riguardo invero osservare che “In tema di locazione immobiliare, le immissioni derivanti da immobili vicini non sono idonee ad integrare vizio della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ., in quanto non attengono all'intrinseca struttura della cosa medesima né alla sua interazione con l'ambiente circostante, ma dipendono dal fatto del terzo. Esse, pertanto, configurano molestie di fatto, ai sensi del secondo comma dell'art. 1585 cod. civ., con la conseguenza che, se intollerabili, sono interamente ascrivibili alla condotta del terzo, mentre, se tollerabili, non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento” (Cass. n. 23447/2014).
L'attore non può pertanto dolersi nei confronti delle locatrici per le infiltrazioni provenienti come nel caso di specie da proprietà aliena ma ha azione diretta nei confronti dei terzi danneggianti.
Il degrado in cui l'immobile eventualmente si trovi a causa delle infiltrazioni potrebbe al più refluire nell'ambito della sinallagmaticità del contratto di locazione, sempre che venga dimostrato che il conduttore sia stato in qualche misura privato in modo apprezzabile del pieno godimento del bene e che ciò sia dipeso da colpevole inerzia del locatore.
Ebbene nel caso di specie mancano entrambi i presupposti.
Invero, da un lato l'attore non provvede neanche ad indicare quale parte dell'immobile sia stato afflitto dalle infiltrazioni né allega in che proporzione il godimento dell'immobile sia stato ridotto e, dall'altro lato, emerge dalla corrispondenza in atti che la risposta delle locatrici alle richieste di interessamento inviate dal conduttore sia stata abbastanza sollecita considerando che per l'intervento materiale da eseguire occorreva comunque la collaborazione del condominio e del a fronte della prima richiesta CP_3
del conduttore datata 1.9.2022, le locatrici a gennaio 2023 avevano già provveduto a farsi fare una perizia dal loro tecnico per accertare le cause delle infiltrazioni e ad adoperarsi per fare un sopralluogo con l'amministratore ed il nonché per indire CP_3
apposita assemblea che si è effettivamente poi tenuta nel giugno 2023, quando comunque invece l'attore aveva già formalizzato la propria disdetta nel gennaio 2023
(appena tre mesi dopo l'invio della nota del 1.9.2022 e mentre era in corso la perizia).
La domanda di risarcimento nei confronti delle locatrici convenute non può dunque trovare alcun seguito e parimenti infondata risulta la domanda di restituzione dei canoni a decorrere dalle lamentate infiltrazioni: tale tipo di pronuncia presupporrebbe, come si
è accennato, che il conduttore avesse almeno allegato in che modo e soprattutto in quale misura le lamentate infiltrazioni abbiano ridotto il godimento dell'immobile (in modo da potere ridurre proporzionalmente il canone).
Ciò detto, neanche la domanda di risarcimento promossa contro il può CP_3
trovare accoglimento.
Deve al riguardo osservarsi che, sebbene dalla perizia in atti risulti - sia pure da indagini condotte in modo lacunoso e superficiale - che gran parte delle lamentate infiltrazioni provengano dallo stato di degrado di parti condominiali (per le quali certamente incombe sul l'obbligo di provvedere alle relative opere di manutenzione CP_3
straordinaria), tuttavia oggetto del presente giudizio è il risarcimento del danno che l'attore deduce di avere subito e che presuppone l'assolvimento dell'onere probatorio di ogni fattispecie di illecito.
Nel caso di specie la domanda dell'attore è viziata - prima ancora che da un difetto di prova - da un plateale difetto di allegazione, in quanto egli neanche indica quali beni sarebbero stati danneggiati, né in che termini il trasferimento della propria impresa (di cui non viene neppure indicata la nuova sede (in ipotesi deteriore rispetto a quella centrale della via Cavour) avrebbe comportato una perdita da sviamento della clientela che, del resto, non viene quantificata neanche labialmente e tanto meno provata con dati tangibili sul fatturato dell'attività.
Merita parziale accoglimento la domanda riconvenzionale delle locatrici convenute.
Occorre rammentare che in materia di inadempimento contrattuale, il locatore è unicamente tenuto, in quanto creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento, incombendo invece sul conduttore l'onere di provare la sussistenza di un fatto impeditivo, modificativo od estintivo della pretesa creditoria.
Nel caso di specie, se le odierne convenute (attrici in riconvenzionale) hanno prodotto in giudizio la fonte dell'obbligazione allegando l'inadempimento del conduttore alle mensilità di aprile, maggio e giugno 2023, quest'ultimo non ha invece assolto al proprio onere probatorio, non potendo valere da circostanze impeditive od estintive dell'obbligazione del conduttore la prova del pagamento dell'importo corrispondente ad una mensilità effettuato ad aprile 2023. Invero, a fronte della contestazione delle locatrici sull'imputazione di tale pagamento (dalle stesse imputato ad una più vecchia mensilità scaduta e non pagata) sarebbe stato onere del conduttore dimostrare l'integrale pagamento delle pregresse mensilità e tale prova non è stata fornita.
La domanda riconvenzionale delle convenute può tuttavia trovare accoglimento soltanto con riferimento ai canoni di aprile e maggio, essendo rimasta sfornita di prova la circostanza dalle stesse allegata secondo cui l'immobile sarebbe stato rilasciato soltanto a giungo e non il 31 maggio come risulta dalla documentazione in atti.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo
(causa di valore indeterminabile a bassa complessità parametri minimi)


P.Q.M.

Il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, contrariis reiectis così provvede:
- rigetta le domande di parte attrice;

- condanna l'attore al pagamento delle spese di lite in favore di ciascuna delle due parti convenute, che si liquidano in € 5.431,00, oltre spese forfettarie nella misura del 15%,
Iva e Cpa se per legge dovute.
Così deciso in Palermo il 1 luglio 2025
Il Giudice
Sara Monteleone