REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Pierangela
Bellingeri, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di Primo Grado iscritta al n. 3204/2021 R.G.; promossa da:
(C.F. ) in persona del legale rappresentante pro tempore e Parte_1 P.IVA_1
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_2 C.F._1
AN LI;

-parte attrice/convenuta in via riconvenzionale-

contro

:
(P.I. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, con il patrocinio degli avv.ti Alexander Gasser e Arno
Komprobst del Foro di Bolzano, nonché IZ NO del Foro di Verona;

-parte convenuta/attrice in via riconvenzionale- avente ad oggetto: vendita di cose immobili;
esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto.
CONCLUSIONI DELLE PARTI COSTITUITE
Le parti hanno precisato le proprie conclusioni all'udienza del 16.04.2025, ciascuna mediante rinvio al proprio foglio di precisazione delle conclusioni, rispettivamente
1 depositati il 15.04.2025 da parte attrice ed il 14.04.2025 da parte convenuta, ai quali si fa integrale rinvio.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§.I. Visto e richiamato integralmente il contenuto assertivo dell'atto di citazione ritualmente notificato a con cui e Controparte_1 Parte_1 [...]

Parte_2
hanno esposto, in fatto: Pt_3
- che ha formulato il 20.11.2017 proposta di acquisto per il lotto di Parte_2
terreno edificabile sito nel Comune di San Zeno di Montagna (VR) e censito al foglio 9, mappale 306 del Catasto Fabbricati, con gli appezzamenti accessori e pertinenziali censiti al foglio 9, mappali 1092, 1093, 1094, 1095, 1097, 1101, 1102, 1103, 1223,
1224, 1225, 1226, 1227, 1228 del Catasto Terreni, il tutto verso il prezzo convenuto a corpo di € 750.000,00, da corrispondersi mediante rate dettagliatamente scadenzate;

- che al paragrafo “NOTE” lettera b) della proposta vengono precisate le opere di lottizzazione ricomprese nel prezzo concordato;

- che la predetta proposta di acquisto è stata accettata il 22.11.2017 con formale sottoscrizione da parte della proprietaria Controparte_1
- che ha stipulato contratto preliminare di compravendita immobiliare del Parte_1
sopra citato compendio, giusta scrittura privata autenticata dal Notaio di Per_1
Brescia ai numeri 151504-153125 di repertorio e 51035 di raccolta, registrato all'Agenzia delle Entrate di Brescia il 29.07.2020 al n. 29696, contenente la promessa da parte di di alienare il complesso immobiliare di cui si tratta a , Controparte_1 Pt_1
con riserva per quest'ultima di nominare successivamente il soggetto che avrebbe
2 acquistato i diritti ed assunto gli obblighi nascenti dal contratto ai sensi dell'art. 1401
c.c.;
- che ha nominato quale acquirente finale del terreno e dell'immobile a Pt_1 Pt_2
titolo di prima casa, includendo nell'operazione i permessi di costruire e la convenzione urbanistica del 10.04.2014 oltre al preventivo assenso del Comune, così da trasferirgli anche tutte le obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 2 della convenzione urbanistica;

- che si è così obbligato a subentrare, proporzionalmente alla proprietà e dal Pt_2
giorno di sottoscrizione del rogito, in tutti gli obblighi ed oneri previamente in capo alla promittente venditrice;

- che quest'ultima ha garantito nel preliminare la proprietà e la libertà da pesi, oneri, gravami, privilegi, iscrizioni, trascrizioni ed altri atti pregiudizievoli, come pure la regolarità urbanistica del compendio;

- che in preliminare viene convenuto il prezzo complessivo di € 710.000,00 oltre iva (di cui € 260.000,00 riferibili al fabbricato con sedime ed area pertinenziale), da corrispondere in tre rate di cui una di € 140.000,00 già versata a titolo di caparra confirmatoria alla stipula del preliminare, una di € 90.000,00 a titolo di integrazione caparra confirmatoria sempre versata alla stipula del compromesso e l'ultima di €
480.000,00 oltre l'intero importo dovuto a titolo di iva da pagare alla stipula del definitivo;

- che ha versato a titolo di caparra confirmatoria l'importo totale di € 668.710,18, Pt_1
di cui € 44.210,18 per il permesso di costruire n. 16 del 2020 ed il resto (ossia €
624.710,18) a titolo di prezzo della compravendita, oltre ad avere sostenuto gli oneri per i lavori di scavo e movimento terra appaltati da all'impresa IL con contratto CP_1
del 14.10.2020;
3 I.b. hanno dedotto, in diritto:
- che la mancata ultimazione dei lavori di lottizzazione, da effettuarsi dalla promittente venditrice, comporta un ulteriore costo a carico dei promissari acquirenti di €
100.000,00, per i quali chiede la compensazione mediante corrispondente Pt_2
riduzione del prezzo di vendita, tenendo anche presenti gli interessi moratori maturati sulla somma stessa;

- che si è impegnata nei confronti dei propri aventi causa, in ottemperanza alla CP_1
convenzione urbanistica del 10.04.2014, a dare attuazione all'art. 2 (che prevede l'impegno di eseguire il piano urbanistico così come approvato, trasferendo peraltro agli aventi causa le obbligazioni inerenti le opere di urbanizzazione previo consenso del comune), agli artt. 5, 6 e 13 (recanti l'impegno della promittente venditrice ad assumere su di sé gli oneri di affidamento della progettazione, dei lavori, della direzione e del coordinamento della sicurezza, costituendo a garanzia la polizza fideiussoria “a prima richiesta” di € 145.506,90 e con l'impegno a cedere gratuitamente al
[...]
le aree destinate a strade, marciapiedi, passaggi pedonali, aree verdi Controparte_2
ad uso pubblico ecc…);
- che, inoltre, la promittente alienante è tenuta volturare in favore del terzo nominato il permesso a costruire n. 5/2017 per effettuare le opere di urbanizzazione;
Pt_2
- che la mancata ultimazione delle opere di urbanizzazione da parte della convenuta impedisce l'inizio dei lavori di costruzione del complesso residenziale di cui al permesso di costruire n. 16/2020, per il rilascio del quale ha versato in favore della Pt_1
convenuta oneri per un valore di € 44.210,18;
- che, sulla scorta dell'orientamento giurisprudenziale secondo cui il giudice adito per l'esecuzione specifica può subordinare il pagamento del prezzo residuo all'estinzione
4 dell'ipoteca da parte del promittente alienante, è diritto del terzo nominato Pt_2
ottenere il trasferimento dell'immobile previ cancellazione dell'ipoteca a cura e spese di e subentro a quest'ultima nella convenzione urbanistica e nei permessi a CP_1
costruire;
- che si dichiara pronto a versare la residua somma di € 85.789,82 (ossia € Pt_2
710.000,00 detratti € 624.210,18) oltre oneri fiscali, da compensare con l'importo di €
100.000,00 per la mancata ultimazione delle opere;

- che, nell'eventuale impossibilità di subentrare nella convenzione urbanistica n. 31643 del 10.04.2014 e nei permessi a costruire n. 5/2017 e n. 16/2020, gli attori sono legittimati a recedere dal contratto preliminare ed a pretendere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria pari ad € 460.000,00, oltre all'intero importo già versato di €
668.710,18, oltre infine al risarcimento del danno per mancato guadagno dalle potenziali vendite di immobili non realizzati, quantificabile in € 100.000,00 o nella diversa somma ritenuta di giustizia;

I.c. hanno chiesto, pertanto:
- in via principale, accertare e dichiarare l'inadempimento della società convenuta all'obbligo di concludere il contratto definitivo ed emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., trasferendo gli immobili oggetto di causa in favore di quale Parte_2
terzo nominato dalla , con trascrizione contro Parte_1 Controparte_1
condannando quest'ultima, previa liberazione dell'immobile da pegni, cose, persone, vincoli pregiudizievoli e dall'ipoteca iscritta con nota del 23.4.2007 ai nn. 20172/4611, a procurare a il subentro integrale nella convenzione urbanistica n. Parte_2
31643 del 10.04.2014, unitamente al consenso preliminare del Comune di San Zeno di
Montagna all'esecuzione delle residue opere di urbanizzazione, a volturare i permessi di
5 costruire n. 5/2017 e n. 16/2020 in corso di validità in capo allo stesso
[...]
dietro offerta da parte di questi della somma di € 85.789,82 oltre oneri Parte_2
fiscali se ed in quanto dovuti, previa compensazione per la mancata ultimazione delle opere pari ad € 100.000,00, ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di
Verona la trascrizione ai sensi dell'art. 2652, n. 2, c.c.;
- in via subordinata, qualora non si ritenesse di operare la chiesta compensazione, condannare la convenuta a pagare a favore di l'importo di € Parte_2
100.000,00 oltre interessi moratori, ovvero la somma maggiore o minore che si riterrà di giustizia;

- ancora in via subordinata, nel caso di intervenuta decadenza del permesso a costruire n.
16/2020, condannare la convenuta a restituire a l'importo di € 44.210,18 Parte_1
oltre rivalutazione e interessi moratori, nonché a risarcire al terzo nominato
[...]
la somma di € 100.000,00 per mancato guadagno delle potenziali vendite di Parte_2
immobili non realizzati, oltre alle spese di progettazione e agli oneri urbanistici da quantificarsi in corso di causa, ovvero la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia oltre rivalutazione monetaria ed interessi moratori;

- in via ulteriormente subordinata, nell'ipotesi di impossibilità a subentrare nella convenzione urbanistica del 10.4.2014 Repertorio n. 31643 con il consenso preliminare del di Montagna all'esecuzione delle residue opere di Controparte_2
urbanizzazione da parte di nonché nei permessi a costruire nn. Parte_2
5/2017 e 16/2020, dichiarare risolto il contratto preliminare Repertorio n. 151504-
153125 concluso il 20.07.2020 tra le parti in causa, e condannare la convenuta alla restituzione a favore di del doppio della caparra confirmatoria pari ad Parte_2
€. 460.000,00 e dell'intero importo già versato di € 668.710,18, oltre al risarcimento di
6 tutti i danni subiti e subendi nella misura di € 100.000,00, o in quella maggiore o minore accertata nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi moratori;

- il tutto con rifusione di spese processuali;

§.II. Visto e richiamato integralmente il contenuto confutativo della comparsa di costituzione ritualmente depositata il 19.08.2021 con cui la convenuta CP_1 [...]
[. Controparte_1
ha contestato, in fatto ed in diritto: CP_3
- che ha promesso di acquistare riservandosi, entro la stipula del preliminare, da Pt_1
effettuare non oltre il 15.02.2018 (con termine per il rogito entro il 20.12.2018), la facoltà di nominare l'acquirente ai sensi dell'art. 1401 c.c. e quella di valutare la scelta alternativa tra acquistare il solo terreno o le intere quote della convenuta, rinviando altresì la decisione se mantenere in essere ovvero estinguere il mutuo ipotecario;

- che, tuttavia, il contratto preliminare è stato stipulato tra e giusta atto del Pt_1 CP_1
Notaio registrato il 29.07.2020 e trascritto il 4.08.2020 e che, mentre la Per_1
convenuta lo ha sottoscritto il 16.08.2018, ha apposto la propria sottoscrizione a Pt_1
distanza di ventiquattro mesi ossia il 20.07.2020, con un ritardo di dieci mesi rispetto al termine previsto per il definitivo;

- che, del resto, il termine per la stipula del rogito ha subito uno spostamento dal
20.12.2018 al 30.09.2019 su richiesta di e, successivamente, al 30.11.2019, Pt_1
termine fissato su sollecito inoltrato via p.e.c. da;
CP_1
- che la sottoscrizione del preliminare è stata apposta da all'insaputa della Pt_1
promittente venditrice;

- che l'accettazione del preliminare da parte di , avvenuta con riserva e sul Pt_1
presupposto che siano allegate la convenzione urbanistica e la proposta di acquisto è
7 contraria a buona fede ed all'art. 1326 c.c., tanto da indurre la convenuta a contestare la legittimità sia della sottoscrizione, sia della trascrizione del preliminare da considerare pertanto invalido ed inefficace e così da rendere illegittime le trascrizioni del preliminare e dell'odierno atto di citazione, spiegandosi perciò domanda riconvenzionale di cancellazione delle stesse con conseguente risarcimento del danno ai sensi degli art. 2043 c.c. e 96 c.p.c.;
- che, oltre tutto, per l'acquisto delle quote di da parte di non è stato CP_1 Pt_1
raggiunto un accordo in ragione dei continui ripensamenti di quest'ultima;
- che ha nominato quale acquirente ai sensi dell'art. 1401 c.c. dopo la Pt_1 Pt_2
scadenza del termine di decadenza, avvenuta 185 giorni dopo la stipula del preliminare del 21.06.2018, in base alle previsioni contenute nello stesso;

- che la domanda di è comunque inammissibile ai sensi dell'art. 2932 c.c. perché Pt_2
accompagnata da un'offerta ben inferiore a quella dovuta;

- di non essere incorsa, per quanto di propria competenza, in alcun inadempimento, in quanto le opere di urbanizzazione risultano ad esclusivo carico di sia in base al Pt_1
contratto preliminare, sia in base a quello di appalto e, in ogni caso, il progetto di lottizzazione è stato da sé elaborato già per la data del preliminare del 21.06.2018, mentre la quantificazione dei costi di esecuzione indicata dagli attori è priva di elementi probatori;

- di non avere alcun obbligo di voltura dei permessi a costruire, essendo questo un effetto automatico della valida sostituzione;

- di avere correttamente adempiuto alla cancellazione dell'ipoteca indicata nel preliminare;

8 - che, di contro, gli attori sono inadempienti per non avere stipulato il contratto definitivo, dal che il diritto in capo a di recedere dal contratto preliminare con il CP_1
risarcimento del danno liquidabile in via equitativa in € 100.000,00 o nel diverso importo ritenuto di giustizia;

ha chiesto, pertanto: Pt_4
- in via preliminare di merito, accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva degli attori;

- nel merito, accertato che il preliminare non si è mai perfezionato, dato atto delle modalità di offerta della propria prestazione da parte di e dell'assenza di Pt_2
inadempimenti, respingere le domande attoree e per l'effetto ordinare la cancellazione della trascrizione dell'atto del Notaio di Brescia, oltre alla cancellazione Per_1
dell'atto di citazione del presente giudizio;

- in via riconvenzionale, condannare e in solido fra loro, al risarcimento Pt_1 Pt_2
dei danni da liquidare in via equitativa nella somma di euro 100.000,00 o nella diversa somma ritenuta di giustizia;

- ancora in via riconvenzionale, nell'ipotesi in cui il preliminare di causa sia considerato valido, accertare l'inadempimento degli attori alla stipula del definitivo nel termine e la legittimità del recesso della convenuta, con il diritto a trattenere la caparra ricevuta;

- in ogni caso, accertare la violazione dei doveri di correttezza e buona fede degli attori, con condanna degli stessi in solido al risarcimento dei danni da liquidare in via equitativa nella somma di euro 100.000,00 o nella diversa somma ritenuta di giustizia;

- il tutto con rifusione delle spese di lite;

§.III. Dato atto che il giudizio – concessi alle parti i chiesti termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., oltre ad un successivo rinvio per valutare la proposta conciliativa
9 formulata dal Giudice (cfr. il verbale d'udienza del 25.07.2023) – è stato istruito sia documentalmente, sia tramite prova orale testimoniale (cfr. il verbale d'udienza del
22.02.2024), sia attraverso c.t.u. edilizio-urbanistica (il cui elaborato è stato depositato il
2.10.2024), venendo trattenuto in decisione all'udienza di precisazione delle conclusioni del 16.04.2025, previa concessione alle parti dei chiesti termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di conclusionali e repliche;

§.IV. Ritenuto che la domanda formulata in via principale dagli attori nei confronti della convenuta sia fondata e debba trovare accoglimento per i motivi di seguito esposti;

IV.a. sono emersi in corso di causa gli elementi necessari a riconoscere l'obbligo a concludere il contratto di trasferimento della proprietà immobiliare in capo a
[...]
ed in favore di ai sensi dell'art. 1401 c.c.: Controparte_1 Parte_2
- in primo luogo, sono infondate le eccezioni mosse dalla convenuta in punto carenza di legittimazione attiva, quanto a perché il contratto preliminare stipulato con Pt_1 CP_1
rappresenta ai sensi dell'art. 1351 c.c. titolo idoneo a pretendere la conclusione del contratto di compravendita dei cespiti oggetto della presente causa e ad agire per ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo in capo alla convenuta di vendere i cespiti medesimi ai sensi dell'art. 2932 c.c.;
- secondariamente, non sono fondate le eccezioni di decadenza dalla facoltà di nominare il terzo quale acquirente, dal momento che la comunicazione di nomina ben può Pt_2
essere fatta anche dal terzo stesso al venditore, così come l'accettazione del terzo nominato può ben essere desunta da qualsiasi atto che ne manifesti la volontà in maniera inequivoca (cfr. il condivisibile orientamento di legittimità ben esplicitato, tra le altre, da
Cass. civ., n. 13686/2019), così come avvenuto nel caso che ci occupa;

10 - invero, nella fattispecie concreta all'esame, la convenuta non può in alcun modo lamentare di non avere avuto contezza dell'esercizio della facoltà di nomina del terzo acquirente da parte di nel termine massimo previsto dal contratto preliminare Pt_1
(ossia giorni 185 dalla sottoscrizione dello stesso, di fatto avvenuta con sottoscrizione autenticata il 20.07.2020 per quanto concerne la promissaria acquirente), visto che la comunicazione del definitivo subentro nella posizione di acquirente degli immobili oggetto del preliminare è stata effettuata via p.e.c. dallo stesso a il Pt_2 CP_1
2.12.2020 (cfr. doc. 14 fasc. attoreo, peraltro riconosciuto in udienza dal teste di parte convenuta ); Testimone_1
- del resto, la volontà degli odierni attori di procurare l'acquisto del compendio immobiliare a risulta circostanza nota a sin dalla proposta di acquisto dal Pt_2 CP_1
stesso formulata il 20.11.2017 ed accettata da il 22.11.2017 (cfr. doc. 2 Pt_2 CP_1
fasc. attoreo);
- mette inoltre conto rilevare come, dopo la sottoscrizione del preliminare da parte di
, effettivamente autenticata il 20.06.2018, la stessa promittente venditrice ha CP_1
intrattenuto contatti direttamente con per concordare la stipula del definitivo, Pt_2
basti pensare alla richiesta di rinvio per impossibilità a presenziare al rogito da parte di quest'ultimo durante l'emergenza pandemica (cfr. doc. 8 fasc. attoreo), ovvero i messaggi inviati telefonicamente dal geometra di allo stesso (cfr. doc. 13 CP_1 Pt_2
fasc. attoreo);
- ad ulteriore conferma dell'efficacia della nomina di quale terzo effettivo Pt_2
acquirente rileva la dichiarazione del testimone Notaio “Non so se la convenuta Per_1
abbia formalmente accettato la dichiarazione di nomina, ma posso dire per certo che la parte venditrice è sempre stata disponibile all'intestazione in favore di o di Pt_1 Pt_2
11 indifferentemente, purché non vi fossero problemi di natura fiscale, il che rappresentava la massima preoccupazione per la venditrice, in relazione ai versamenti già effettuati, alle fatture non emesse ed alla qualifica dei versamenti come caparre o come acconti prezzo”;
- inoltre, il fatto che l'interesse della venditrice al rogito non fosse venuto meno per la protratta apposizione della firma al contratto preliminare è dimostrato dall'accettazione dei bonifici effettuati a proprio favore dagli attori, l'ultimo dei quali di € 50.000,00 risale al 29.10.2020 (cfr. doc. 18 fasc. attoreo), quando la convenuta aveva già avuto contezza della data di sottoscrizione del preliminare da parte attorea ed aveva altresì espresso il proprio disappunto sull'allegazione imposta da parte acquirente della convenzione di urbanizzazione e della proposta di acquisto del 2017, comunque concludendo con manifestata disponibilità ad una soluzione amichevole (cfr. doc. 6 fasc. di parte convenuta);
- neppure è legittimo qualificare la ritardata sottoscrizione del contratto preliminare come nuova proposta, conformemente all'ipotesi sostenuta dalla convenuta, giacché le asserite modifiche riguarderebbero l'allegazione di documenti (la convenzione di urbanizzazione e la proposta di acquisto) già noti alla promittente venditrice, che è comunque parte di tali atti, documenti comunque non idonei a comportare modifiche sostanziali al preliminare già sottoscritto da , posto che non modificano l'assetto CP_1
sostanziale dell'accordo soprattutto in considerazione della menzione alla convenzione urbanistica già presente al punto 3, lett. c), del contratto preliminare ed alla luce del complessivo contegno delle parti, nessuna delle quali (come emerge dagli atti unitariamente ponderati) ha mai espressamente rinunciato all'ipotesi di trasferimento dei beni immobili, quanto meno fino all'instaurazione del presente procedimento;

12 - sotto il profilo dell'inadempimento contrattuale della convenuta lamentato dagli attori si deve riconoscere che, se da un lato gli attori hanno tardato nel sottoscrivere il contratto preliminare ed hanno procrastinato la conclusione del contratto definitivo
(complice anche l'impossibilità per il terzo nominato acquirente a raggiungere l'Italia durante l'emergenza Covid), dall'altro lato i promittenti acquirenti hanno sempre palesato la piena intenzione di concludere il contratto, versando tutti i ratei richiesti e previsti dal contratto preliminare al punto 2, arrivando altresì a coprire anche gran parte del prezzo stabilito (€ 624.500,00 su € 710.000,00 totali) e, pertanto, anche buona parte della rata finale di € 480.000,00 da versare all'atto definitivo di compravendita (già evasa per l'importo di € 394.500,00, cfr. doc. 18 fasc. attoreo), senza peraltro considerare l'ulteriore importo di € 44.210,18, pagato dagli attori per gli oneri relativi al p.d.c. di CP_1
- deve viceversa rilevarsi come la convenuta si sia resa inottemperante all'impegno assunto, opponendo un sostanziale rifiuto alla convocazione per il rogito, in ragione di dubbi e perplessità addotti su questioni inerenti per lo più il piano fiscale ed amministrativo, non strettamente attinenti e soprattutto non impedienti la conclusione del contratto tra le parti;

- invero, a fronte del pagamento della quasi totalità del prezzo, peraltro su richiesta della promittente venditrice, come ammesso in sede di escussione testimoniale dal socio di
, geom. , il quale riconosce di avere inviato lui stesso i messaggi di CP_1 Testimone_1
richiesta dei pagamenti prodotti sub doc. 13 dagli attori (seppure motivandoli con le proroghe alla stipula del contratto definitivo chieste dalla promissaria acquirente) e come confermato sempre nel corso dell'istruttoria orale dal Notaio (cfr. sul Per_1
punto il verbale di udienza del 24.10.2023 “Ovviamente non sono tra i mittenti e i
13 destinatari del messaggio mostratomi di cui al doc.13, tuttavia sono a conoscenza della vicenda debitoria della società promittente venditrice, in quanto esposta verso la banca come ho potuto appurare nell'esercizio dell'incarico conferitomi;
la difficoltà economica dei soci era evidente, in quanto non erano in grado o non volevano apportare capitale fresco”), l'odierna convenuta ha rifiutato la convocazione per la conclusione del definitivo;

- ebbene, il rifiuto opposto non può ritenersi giustificato dalle ragioni addotte, perché il consenso del al subentro dell'acquirente nella convenzione stipulata per le CP_2
opere di urbanizzazione attiene ad un profilo prettamente amministrativo, che involge i rapporti tra chi è portatore dell'interesse alla lottizzazione e l'ente comunale, ma non concerne i rapporti di natura soggettiva posti in essere tra promittente venditrice e promissari acquirenti con il contratto preliminare, così come del tutto inconferente è la pretesa o meno del alla prestazione di una fideiussione da parte di chi subentra CP_2
nella convenzione, perché non riguarda, ancora una volta, l'impegno assunto da CP_1
verso gli attori con il preliminare, tanto più che la stessa ritiene di non essere CP_1
tenuta a terminare le opere di urbanizzazione in virtù del punto 3 c) del contratto preliminare, per cui la promittente acquirente dichiara di essere a conoscenza del contenuto della convenzione urbanistica e si obbliga a subentrare nella stessa dal giorno della sottoscrizione del definitivo di compravendita;

- parimenti, priva di pregio risulta la ragione addotta al rifiuto per l'incertezza sulla qualificazione e sui valori da attribuire ai cespiti sotto il profilo fiscale, questione ancora una volta implicante un profilo diverso da quello prettamente giuridico e comunque solo apparente e di semplice soluzione, come confermato anche dal Notaio che, Per_2
oltre ad avere risposto ai dubbi della convenuta con lo scambio di pareri avvenuto con la
14 (cfr. doc. 12 fasc. conv.), ha precisato in udienza “… quanto ai Parte_5
cespiti durante tutta l'operazione si è verificata una sorta di altalena di valori, perché una minima parte del terreno, dedotti gli oneri urbanistici, risultava edificabile, con un potenziale accertamento dell'agenzia delle entrate ed una plusvalenza tassabile in capo alla promittente venditrice”;
- di contro, sotto il profilo dell'inadempimento all'obbligo di terminare le opere di urbanizzazione sollevato dagli attori nei confronti della convenuta, mette conto rilevare come lo stesso non sia diretta conseguenza della stipula del preliminare, giacché riguarda un impegno risultante dalla proposta di acquisto formulata da Pt_2
personalmente ed accettata da prima della sottoscrizione del contratto preliminare CP_1
tra e la convenuta e prima che venisse nominato quale terzo acquirente lo stesso Pt_1
di talché va rigettata la richiesta di compensazione dell'importo ancora dovuto ed Pt_2
offerto in questa sede a titolo di pagamento del prezzo e la somma di € 100.000,00 stimata per il completamento delle opere di urbanizzazione, di cui si dovrà fare carico l'acquirente con il subentro previsto dal contratto preliminare nella convenzione di urbanizzazione;

IV.b. alla luce di quanto esposto, si configurano quindi gli elementi che legittimano e fondano la domanda attorea ai sensi dell'art. 2932 c.c., essendo emerso in corso di causa l'inadempimento di all'obbligazione di concludere il contratto definitivo di CP_1
compravendita;
- ora, il c.t.u., nella propria relazione all'esito dell'analisi di tutta la documentazione amministrativa reperita sui cespiti, conclude rilevando che “Il fabbricato identificato con la particella 306 presenta un titolo edilizio originario (Licenza di Costruzione del 1965)
e abitabilità del 1966. La minima difformità (spostamento di una porta) non rileva in
15 termini di trasferibilità in quanto non può essere annoverata tra le modifiche essenziali, non vi è infatti aumento di volume, né di superficie. È stato rilevato inoltre che esso risulta conforme, se non per lo spostamento di una porta interna, a quanto rappresentato sulla tavola grafica allegata alla Licenza di Costruzione e a quanto rappresentato sulla planimetria catastale;
vi è inoltre il certificato di abitabilità del
1966” (cfr. pag. 26 relazione del c.t.u.);
- la titolarità del diritto di piena proprietà per la quota di 100/100 del compendio in capo alla convenuta si evince dai documenti in atti, in particolare dalla documentazione catastale allegata alla c.t.u.;
- la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, titolo su cui si fonda la domanda attorea, è avvenuta in data 20.07.2020 ed è rappresentata dalla scrittura privata autenticata e prodotta sub doc. 3 allegato al fascicolo attoreo;

- il c.t.u. ha chiarito che per il fabbricato presente sul mappale n. 306 non vi è necessità di attestato di prestazione energetica, trattandosi di un immobile in pessime condizioni conservative e non necessitante di per il trasferimento, mentre per il permesso di CP_4
costruire il c.t.u. dichiara di avere concordato, nel corso delle operazioni peritali, di fare riferimento alle tavole allegate al Permesso di Costruire n. 5/2017 rilasciato dal Comune di San Zeno di Montagna (cfr. pag. 26 relazione c.t.u.);
- i terreni hanno un certificato di destinazione urbanistica del 9.05.2018 allegato al contratto preliminare (cfr. all. C sub doc. 3 fasc. attoreo) ed uno successivo dell'11.12.2020 (cfr. doc. 20 fasc. attoreo) ed il c.t.u. rileva che gli immobili ricadono in una zona di piani urbanistici attuativi convenzionati (cfr. pag. 25 relazione peritale), ma nel caso specifico vige comunque il disposto dell'art. 30, comma 2, T.U. Edilizia, nella parte in cui esclude l'obbligo di allegare il certificato di destinazione urbanistica agli atti
16 di trasferimento di diritti reali relativi a terreni costituenti pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, laddove presentino una superficie complessiva inferiore ai 5.000,00 mq.;
- nel caso specifico, il c.t.u. descrive il diritto reale sui terreni a pag. 4 e 5 della relazione definitiva, definendolo come “proprietà esclusiva degli appezzamenti di terreno accessori e pertinenziali al fabbricato (effettivamente censito al Catasto
Fabbricati del Comune di San Zeno) di cui al punto A censiti nel Catasto Terreni del
Comune di San Zeno di Montagna…” per totali ettari 00.25.93, quindi per una superficie nettamente inferiore ai 5.000 mq. richiesti;

- il pagamento del prezzo per la parte sinora versata è stato bonificato dagli attori alla convenuta in più soluzioni per l'importo totale di € 624.500,00, di cui € 230.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ed il resto (corrispondente ad € 394.500,00) in successivi acconti, il tutto adeguatamente provato (cfr. docc. 18 e 18.1 fasc. attoreo) in ossequio al principio rispondente ai generali criteri di riparto dell'onere probatorio di cui all'art. 2697 c.c.;
- oltre agli importi sopra elencati parte attrice ha altresì coperto l'importo di € 44.210,18
a titolo di oneri dovuti per il p.d.c. di , avendo perciò sino ad oggi speso per il CP_1
futuro acquisto ed utilizzo del complesso immobiliare oggetto di causa la somma di €
668.710,18 (cfr. doc. 18 fasc. attoreo);
IV.c. per tutti gli esposti motivi, assorbita ogni ulteriore questione, in accoglimento della domanda attorea, devono essere trasferiti in favore del terzo Parte_2
(nominato ai sensi dell'art. 1401 c.c. dalla promissaria acquirente ) e contro Parte_1
la promittente venditrice il diritto di proprietà della quota di Controparte_1
100/100 del compendio immobiliare oggetto di causa, il tutto subordinato alla
17 condizione sospensiva del pagamento, da parte del terzo acquirente ed in favore della promittente venditrice, di € 85.500,00;
IV.d. dall'accoglimento della domanda principale attorea, poi, discende il rigetto delle pretese risarcitorie spiegate in via riconvenzionale dalla convenuta;

§.V. Ritenuto infine che le spese processuali, liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e di natura e quantità dell'attività difensiva espletata, seguano la soccombenza della convenuta;
parimenti, le spese di c.t.u., liquidate con separato decreto in atti, vanno poste, quanto ai rapporti interni, a carico della convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Verona, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, nel giudizio di cui in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
§. trasferisce in favore di (C.F. e Parte_2 C.F._1
contro (P.I. ) la piena proprietà per la Controparte_1 P.IVA_2
quota di 100/100 degli immobili siti in Contrada Laguna del Comune di San Zeno di
Montagna e, segnatamente,
- fabbricato censito al C.F., foglio 9 mappale 306 piano T categoria A/7 classe 1 vani 7,5 rendita catastale Euro 697,22 superficie catastale totale metri quadrati 126, escluse aree scoperte metri quadrati 126;
- appezzamenti di terreno accessori e pertinenziali al predetto fabbricato censiti C.T.,
foglio 9 mappale 1092 Ha 00.03.62 cast frutto classe 2 reddito dominicale Euro 0,37
foglio 9 mappale 1093 Ha 00.01.57 cast frutto classe 2 reddito dominicale Euro 0,16
foglio 9 mappale 1094 Ha 00.15.73 cast frutto classe 2 reddito dominicale Euro 1,62
foglio 9 mappale 1095 Ha 00.00.04 cast frutto classe 2 reddito dominicale Euro 0,01
18 foglio 9 mappale 1097 Ha 00.00.08 bosco ceduo classe 3 reddito dominicale Euro 0,01
foglio 9 mappale 1101 Ha 00.00.43 bosco ceduo classe 3 reddito dominicale Euro 0,04
foglio 9 mappale 1102 Ha 00.00.08 bosco ceduo classe 3 reddito dominicale Euro 0,01
foglio 9 mappale 1103 Ha 00.00.19 (Ente Urbano);
foglio 9 mappale 1223 Ha 00.00.80 bosco ceduo classe 3 reddito dominicale Euro 0,07
foglio 9 mappale 1224 Ha 00.00.20 bosco ceduo classe 3 reddito dominicale Euro 0,02
foglio 9 mappale 1225 Ha 00.02.07 bosco ceduo classe 3 reddito dominicale Euro 0,18
foglio 9 mappale 1226 Ha 00.00.66 bosco ceduo classe 3 reddito dominicale Euro 0,06
foglio 9 mappale 1227 Ha 00.00.42 bosco ceduo classe 3 reddito dominicale Euro 0,04
foglio 9 mappale 1228 Ha 00.00.04 bosco ceduo classe 3 reddito dominicale Euro 0,01
- subordinatamente alla condizione sospensiva del pagamento di € 85.500,00, da parte di in favore di Parte_2 Controparte_1
§. ordina al conservatore dei registri immobiliari di Verona di procedere alla trascrizione della presente pronuncia ai sensi dell'art. 2652, n. 2, c.c., con esonero da ogni responsabilità;
§. rigetta la domanda riconvenzionale spiegata da Controparte_1
§. dichiara tenuta e condanna a rifondere in favore di Controparte_1 Pt_1
e le spese processuali del presente procedimento, che liquida
[...] Parte_2
in complessivi € 14.000,00 per compensi professionali ed in € 786,00 per esposti, oltre rimborso forfettario spese generali come per legge ed oltre i.v.a. e c.p.a., ove dovute, come per legge;

§. pone le spese di c.t.u., liquidate con separato decreto in atti, definitivamente a carico, quanto ai rapporti interni, di Controparte_1
Verona, 8.10.2025 Il Giudice (dott. Pierangela Bellingeri)
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