TRIBUNALE DI PAVIA SEZIONE TERZA CIVILE Verbale di udienza (Proc. R.G.N. 3223/2024)
Oggi 9 luglio 2025, davanti al Giudice dott. Luciano Arcudi, sono comparsi tramite collegamento “da remoto” ex art. 127 bis c.p.c.:
- per parte intimante l'avv. Faggiano Silvia Maria;

- per parte intimata l'avv. Marra Mauro.
Le parti rilevano che l'immobile è stato definitivamente rilasciato il 27.6.2025.
L'Avv. Faggiano fa presente che il dovuto a titolo di canone ammonta, alla data esatta del rilascio, ad € 18.260,00 e chiede che tale credito sia compensato con la cauzione, che ammonta ad € 4.200,00, portando il dovuto, quale sorte capitale, ad € 14.060,00.
Le parti si riportano agli atti e concludono come in essi, salvo quanto indicato a verbale.
IL GIUDICE udite le conclusioni delle parti si ritira in camera di consiglio per deliberare ed, all'esito, pronuncia la seguente sentenza:
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI PAVIA SEZIONE TERZA CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Dott. Luciano Arcudi, sulle conclusioni prese all'udienza del 9.7.2025, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. di R.G. 3223/2024, promossa da:
(C.F.: ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Silvia Maria Grazia Faggiano,
- attore intimante -
1 contro
(C.F.: ), rappresentato e difeso CP_1 C.F._2 dall'Avv. Mauro Marra,
- convenuto intimato -
Conclusioni
Come da verbale dell'udienza del 9.7.2025.
Precedenti di fatto e processuali
1. – Con contratto in data 1.2.2020, , Parte_1 Per_1 Pt_2
e concedevano in locazione a
[...] Persona_2 Parte_3 Pt_4 il compendio immobiliare ad uso commerciale sito in Landriano, via IV
[...]
Novembre, 1, per un canone annuo di € 16.800,00 da pagarsi in rate mensili anticipate scadenti il giorno 1 di ogni mese. Successivamente, subentrava nel rapporto l'intimato in forza di contratto di affitto dell'azienda CP_1
(adibita all'esercizio di “bar/tabacchi”) concluso con il suddetto conduttore il 28.6.2023. Dolendosi della morosità nel pagamento delle mensilità di marzo, aprile, maggio e giugno 2024 (€ 5.600,00 dedotto un acconto di € 400,00 e, quindi, € 5.200,00), intimava a lo sfratto per Parte_1 CP_1 morosità con atto di citazione notificato nello stesso mese di giugno 2024, nel quale chiedeva anche emettersi ingiunzione provvisoriamente esecutiva per il dovuto, oltre canoni a scadere ed interessi. All'udienza del 26.7.2024, fissata per la convalida dello sfratto, compariva personalmente, CP_1 opponendosi alla convalida sull'assunto dell'esistenza di vizi dell'immobile. Il giudice della fase sommaria, ritenendo l'opposizione non fondata su prova scritta, emetteva in data 7.9.2024 ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva la conversione del rito, con assegnazione dei termini per memorie integrative.
2. – L'intimante, nella memoria integrativa del 9.1.2025, precisava che la morosità, allo stesso mese di gennaio, ammontava a complessivi € 11.400,00, tenuto conto degli acconti “medio tempore" versati. Quanto alle doglianze dell'intimato, ribadiva l'assenza di prova e sosteneva che la maggior parte dei vizi lamentati, mai denunziati prima, apparivano riferirsi a difetti del bancone bar, installato dal precedente conduttore nonché a Pt_4 carenza di manutenzione ordinaria a carico del conduttore. Inoltre, faceva presente che, in ragione di tali problematiche, il aveva ottenuto dal CP_1 uno sconto sul canone di affitto del ramo d'azienda. Quindi, rilevava Pt_4 che, in ogni caso, tali doglianze non giustificavano la sospensione pressoché integrale del pagamento del canone.
3. – L'intimato nella memoria integrativa CP_1 dell'11.2.2025, in estrema sintesi contestava la morosità all'atto della notifica dell'intimazione di sfratto, sostenendo che avrebbe dovuto essere dedotto il deposito cauzionale versato di € 4.200,00, maggiorato di interessi essendo illegittima la previsione del suo carattere infruttifero, nonché l'importo di €
2 2.000,00 pagato per lavori straordinari sull'immobile dovuti alla rottura della colonna di scarico ed alle conseguenti infiltrazioni.
4. – All'udienza del 12.3.2025, l'intimante faceva presente che l'immobile non era stato ancora rilasciato e, pertanto, erano maturate due ulteriori mensilità, portando il dovuto ad € 14.200,00. Il giudice, esperito un tentativo di conciliazione che falliva, fissava per la discussione e la pronuncia della sentenza l'udienza dell'11.6.2025, con termine intermedio per il deposito di note conclusionali.
5. – L'intimante, nella memoria depositata il 27.5.2025, dava atto che l'immobile era in corso di liberazione. All'udienza dell'11.6.2025, il giudice, alla luce del fatto che il contratto risultava concluso da più locatori, assegnava all'intimante un termine per giustificare la propria legittimazione, e questo, il 24.6.2025, depositava documentazione comprovante la propria qualità di proprietario esclusivo dell'alloggio locato, in forza di atto successivo alla stipula del contratto. Alla successiva udienza del 9.7.2025, le parti davano atto che l'immobile era stato definitivamente rilasciato il 27.6.2025 ed il difensore di parte intimante quantificava il debito per canoni ed indennità ex art. 1591 c.c. nell'importo di complessivi € 18.260,00, calcolati alla data esatta del rilascio. In tale sede, lo stesso intimante si dichiarava disponibile a detrarre dall'importo del dovuto quello della cauzione versata, pari ad € 4.200,00.
Motivi della decisione
6. – Deve ritenersi accertato l'inadempimento del conduttore e questo deve ritenersi sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto di locazione.
Infatti, alla data della relativa domanda (ovvero alla notifica della citazione per convalida di sfratto) la morosità si era protratta per quattro mesi, in relazione ai quali è stato pagato solo un modesto acconto, e le eccezioni di parte intimata non possono trovare accoglimento.
6.1. - La pretesa di compensare il relativo debito con il credito per la restituzione della cauzione, se riferita al periodo in cui l'immobile non era ancora stato rilasciato, deve essere rigettata: in difetto di migliore specificazione, deve infatti ritenersi che tale cauzione copra tutte le obbligazioni del conduttore, tra le quali anche quella, prevista dall'art. 1590 c.c., di restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui è stata ricevuta salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso. Da ciò consegue che l'obbligazione di restituire la cauzione medesima sorge solo a seguito della riconsegna dei beni locati e la verifica dell'inesistenza di danni imputabili al conduttore. D'altra parte, a diversamente opinare, vi sarebbe comunque un inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione, posto che, trattandosi di un rapporto di durata, l'utilizzo della cauzione per compensare il debito dei canoni comporterebbe la necessità per il conduttore di ricostituirla immediatamente, perdendo altrimenti essa la propria funzione
3 di garanzia che, evidentemente (e salva diversa previsione), deve essere mantenuta per tutta la durata del rapporto.
6.2. - Analogamente, non può trovare accoglimento la pretesa dello stesso intimato di ritenersi creditore per lavori eseguiti nell'immobile locato.
In proposito, l'intimato si è limitato a produrre documentazione dalla quale non è possibile stabilire quale fosse stato il problema riscontrato, indicato solo genericamente in atti come “rottura della colonna di scarico”, senza elementi per comprendere quale ne sia stata la causa (il dedotto “vizio occulto” non è stato infatti specificato nella sua natura) e senza neppure documentare l'avvenuta tempestiva denuncia alla parte locatrice con richiesta di intervento, la cui mancanza appare, di per sé, obiettivamente poco compatibile con l'ipotesi che i relativi lavori fossero effettivamente a carico di quest'ultima. L'intimante, dal canto suo, ha rilevato che l'intimato aveva eseguito lavori all'interno dell'immobile locato per adeguarlo alle sue esigenze, ed ha rilevato che l'ammaloramento delle pareti per infiltrazioni d'acqua, non esistenti al momento dell'avvio della locazione, era stato verosimilmente determinato da tali interventi.
Ciò posto, si è dell'avviso che era onere dell'intimato provare che si trattava di un intervento cui era tenuto il locatore e che tale onere egli non abbia assolto.
7. – Premettendo che non si deve provvedere sulla domanda di rilascio, essendo stato l'immobile riconsegnato come da verbale dell'udienza odierna, per quanto concerne il dovuto a titolo di canone ed indennità ex art. 1591 c.c., l'importo dovuto, al netto della cauzione, è di € 14.060,00.
Per quanto riguarda gli interessi, questi sono dovuti al tasso di legge a decorrere da ogni scadenza fino al saldo, con la precisazione che – essendovi in proposito domanda dell'intimato ed essendo questa fondata (artt. 11 e 41 L. 392/1978) - dal relativo ammontare deve essere detratto quello degli interessi, al medesimo tasso, maturati sull'importo della cauzione dalla data del suo versamento fino al momento della compensazione operata con la presente sentenza.
8. - Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo avuto riguardo ai parametri di cui al D.M. n. 55/2014.
In proposito si ritiene che, per evitare ingiustificate duplicazioni, la fase di studio e quella introduttiva debbano essere liquidate unitariamente (quindi, una sola volta, per comprendervi tanto il procedimento di convalida quanto il giudizio di merito nel rito convertito).


P.q.m.

il Tribunale di Pavia, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza ed eccezione:
4 I. dichiara la risoluzione per inadempimento dell'intimato CP_1 del contratto di locazione per cui è causa;

II. dichiara tenuto e condanna l'intimato al pagamento in CP_1 favore dell'intimante dell'importo di € 14.060,00, oltre Parte_1 interessi come da motivazione;

III. condanna l'intimato stesso alla rifusione in favore dell'intimante delle spese di lite, che liquida: a) quanto al procedimento di mediazione, in € 441,00 per compenso di difensore;
b) quanto al procedimento giudiziario, comprensivo della fase sommaria e di quella di opposizione, in € 27,50 per spese di notifica, oltre c.u. e marca, e complessivi € 3.000,00 (pari ad € 1.000,00 per ciascuna delle fasi di studio, introduttiva e decisionale), per compenso di difensore, oltre 15% spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Così deciso il 9 luglio 2025.
Il Giudice
Dott. Luciano Arcudi
5