N. R.G. 44238 / 2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Federico Salmeri ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile, promossa da:
EL FL, CF/PI: [...], EL IA, CF/PI:
[...], EL RA, CF/PI: [...],
EL IL, CF/PI: [...], EL RE
IR, CF/PI: [...], AI UN, CF/PI: [...],
APRILE SILVIA CRISTINA, CF/PI: [...], EL LO, CF/PI:
[...], con gli avv.ti Verga Alessandro Maria e Sorrentino Cristina
-attori- contro
OH AH OH IL ALY, CF/PI: [...], con gli avv.ti
Campagnoli Monica e Giancristofaro Alessandra
-convenuto-
CONCLUSIONI
Per parte attrice
- accertare e dichiarare lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita a seguito del recesso esercitato dagli attori per quanto riportato in narrativa;

- in subordine al capo che precede, nella denegata ipotesi in cui il contratto preliminare venisse ritenuto vigente, risolverlo ai sensi dell'art. 1453 cc a fronte dei plurimi inadempimenti del sig. IL descritti in narrativa;

- in ogni caso condannare il sig. IL AL alla riconsegna dell'immobile sito in Milano, Via OM n.
14/16 a favore degli odierni attori;

- accertare e dichiarare che gli attori hanno legittimamente ritenuto la caparra confirmatoria dell'importo di euro 44.500,00;

1 - condannare, anche ai sensi dell'art. 2043, cc il sig. ED ME ED IL AL al pagamento a favore degli attori di un importo pari ad € 53.026,26 o nella misura in quella minore o maggiore ritenuta di giustizia a fronte della illegittima occupazione dell'immobile dal 31 dicembre 2019 (data prevista per il rogito, doc. 1) al maggio 2022, oltre all'eventuale ulteriore danno, nella misura indicata in narrativa od in quella minore o maggiore ritenuta di giustizia, sino all'effettiva riconsegna dell'immobile;
- condannare, anche ai sensi dell'art. 2043 cc, il sig. IL al risarcimento del danno pari al costo del ripristino, che verrà provato in corso di causa, dell'immobile in conseguenza delle opere murarie illegittimamente realizzate dal convenuto medesimo, nonché degli ulteriori danni di cui in narrativa.
- Ordinare ex art. 2645 bis co. 3° cc al Conservatore dei Registri Immobiliari di Milano la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare del 29 gennaio 2018 a rogito del notaio Giancarlo Orrù di Rozzano registrato il 13 febbraio 2018 presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio di Milano 4 e trascritto il 14 febbraio 2018 a Milano 1 ai n.r.g. 11009 e n.r.p. 7321.
Con vittoria di spese, compensi professionali, oltre al rimborso forfettario delle spese generali e gli oneri di legge.
In via istruttoria, si chiede ammettersi la prova per testimoni (il sig. ID AN portinaio/custode dello Condominio di Via OM n. 14/16, domiciliato in 20136 Milano, Via OM n. 14/16, il sig.
AR BO, rappresentante legale della BO Professionisti Immobiliari Srl, amministratore del
Condominio di Via OM n. 14/16, il sig. BO residente/domiciliato in Via OM n. 14/16, 20136 Milano) e per interrogatorio formale sulle circostanze di seguito articolate:
1) Vero che il sig. IL destinava l'unità immobiliare de qua ad attività di bar serale/notturno, denominandolo “bar PA.
2) Vero che il sig. IL faceva installare un dehor/gazebo prospiciente il locale, in un'area condominiale senza averne il consenso dei condomini del Condominio di Via OM n. 14/16.
3) Vero che il sig. IL depositava i rifiuti prodotti dal bar in spazi di uso e di proprietà comune (nell'area sita nel cortile condominiale, nel cavedio attraverso il quale si raggiungeva il locale rifiuti).
4) Vero che si svolgevano all'interno del locale dalle 22.00 circa sino circa alle 4.00 del mattino, spettacoli con musica dal vivo, o veniva diffusa musica prodotta da impianti sonori amplificati tale da provocare disturbo e molestie ai condomini da obbligare in molte occasioni l'intervento della Forza Pubblica.
5) Vero che all'interno del locale del IL si sono verificati gravi illeciti (accoltellamenti, violazione norme anti - covid, spaccio di droga, risse) per cui è stato necessario l'intervento della Forza Pubblica, come da articoli ricavati da estratti di giornali online, che si rammostrano (doc. 10).
6) Vero che, a causa di suindicati episodi, di cui al punto 5, veniva revocata la licenza di bar/ristorazione.
7) Vero che, all'incirca dal mese di giugno 2021, il sig. IL ha ricominciato ad utilizzare l'immobile dei signori, IE, AI, LU ed PR per attività di bar/ristorazione.
8) Vero che attualmente il sig. IL utilizza l'immobile de quo per farvi feste nei fine settimana ed, occasionalmente, anche in settimana.
*
Per parte convenuta
In via preliminare
Accertato e dichiarato il mancato esperimento della mediazione obbligatoria, quale condizione di procedibilità della presente azione, sospendere il presente giudizio in attesa del deposito dell'istanza di mediazione e del realizzarsi di detta condizione;

2 Nel merito, in via riconvenzionale e preliminare
Emettere, in virtù di tutto quanto sopra chiarito, ordinanza ex art. 186 bis c.p.c. di pagamento in capo all'attrice e a favore del convenuto di somme non contestate per l'importo pari all'acconto prezzo versato di € 70.000,00 o alla maggiore o minore somma che venisse accertata o reputata di giustizia, oltre a interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al soddisfo;

Nel merito, in via riconvenzionale Rigettare le richieste attoree e accertato e dichiarato l'inesistenza dell'inadempimento del convenuto idoneo a legittimare l'invocato recesso e/o risoluzione contrattuale e, per l'effetto, stante la validità ed efficacia del contratto preliminare di compravendita del 29 gennaio 2018, emettere sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso ai sensi dell'art. 2932 c.c (compravendita dell'unità immobiliare sita a Milano in Via OM 14/16 costi censito al C.F. al f. 555, map. 106, sub. 36, p. T1
S1, z. c. 2, cat. C1, cl. 7, mq 81, sup. mq. 103, RC proposta 3.221,14);
Nel merito, in subordine, in via riconvenzionale Nella denegata e non creduta ipotesi in cui si accertasse l'esistenza dell'inadempimento contrattuale ad opera del convenuto e la risoluzione contrattuale, accertare e dichiarare, in virtù di quanto sopra esposto, la nullità della determinazione relativa alla caparra confirmatoria stante la sua natura esorbitante, sproporzionata ed eccessiva e, per l'effetto, ordinare la restituzione ad opera degli attori non solo della somma conferita a titolo di acconto prezzo per l'importo di € 70.000,00 ma anche dell'ulteriore importo di € 44.500,00 versato a titolo di caparra confirmatoria nulla o per la differente maggiore o minore somma di giustizia;

Nel merito, in via ulteriormente subordinata, e sempre in via riconvenzionale Nella denegata e non creduta ipotesi in cui si accertasse l'esistenza dell'inadempimento contrattuale ad opera del convenuto, e nella denegata e non creduta ipotesi in cui si accertasse di non dover restituire al convenuto l'importo versato a titolo di caparra confirmatoria, condannare comunque gli attori, in virtù di quanto sopra esposto, alla restituzione dell'importo versato a titolo di acconto prezzo per l'importo di € 70.000,00 o per la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia;

In ogni caso
Rigettare le richieste attoree tutte perché infondate in fatto e in diritto.
In ogni caso Con vittoria di spese, e compensi professionali da distrarsi a favore dei sottoscritti procuratori antistatari.
***
In via istruttoria Si chiede prova testimoniale dell'Architetto Riccardo Di Berardino, domiciliato a Milano in Via Tolmezzo 5/3, che ha presentato la CILA (sub doc. n. 5) sui seguenti capitoli di prova:
1. “Vero è che in data 21.2.2018 presentava in Comune di Milano per conto del convenuto la CILA (prot. PG 88281/2018) che le viene esibita (sub doc. 5)”.
2. “Vero è che unitamente alla CILA (prot. PG 88281/2018) veniva allegata e depositata in Comune di Milano anche l'originale della procura che la sig.ra IE NA rilasciava al convenuto ai fini del deposito della CILA medesima”.
3. “Vero che le opere eseguite in virtù della CILA (prot. PG 88281/2018) depositata in Comune di Milano rappresentano migliorie all'immobile di Via OM n. 14 in Milano”.
4. “Vero è che le opere eseguite in virtù della CILA (prot. PG 88281/2018) depositata in Comune di Milano si sono rese necessarie per rendere a norma l'immobile di cui è causa”.
3 Si chiede, ove occorrendo, ex art. 210 c.p.c l'ordine di produzione e/o l'esibizione in giudizio al Comune di Milano della CILA (prot. PG 88281/2018) depositata e della relativa documentazione allegata. Senza alcuna inversione dell'onere della prova di controparte, in merito al mancato inadempimento grave e colpevole del convenuto, si articolano i seguenti capitoli di prova.
5. “Vero è che il mancato rispetto del termine convenuto e via via prorogato, con il consenso reciproco delle parti, per la stipula del rogito, è dipeso dalle difficoltà relative alla concessione del mutuo, conseguenti alle restrizioni imposte dall'emergenza sanitaria Covid 19”.
6. “Vero che solo ai primi giorni del mese di marzo del 2021 il BANCO BPM dava riscontro positivo alla richiesta di mutuo da parte del convenuto”.
7. “Vero che il ritardo del BANCO BPM nel riscontro alla richiesta di mutuo era dipeso dalle difficoltà organizzative e dalla carenza di personale, conseguente all'emergenza sanitaria Covid 19”.
8. “Vero è che il convenuto, in virtù delle restrizioni governative imposte e per tutto il periodo di tali restrizioni per l'emergenza sanitaria Covid 19, si vedeva costretto a sospendere la sua attività commerciale e incorreva in difficoltà economiche”. Si indicano quali testimoni sui capitoli di prova sopra articolati:
- IL FA, residente a [...]
- MouarF Hussein ED Elhefnawy, residente a [...]
§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Sui fatti di causa.
Parte attrice (in qualità di promittente venditore) e parte convenuta (in qualità di promissario acquirente) hanno stipulato un contratto preliminare in data 29 gennaio 2018 per la vendita di un immobile sito in
Milano, Via OM, n. 14/16 per un prezzo di € 185.000,00.
Il contratto preliminare è stato stipulato dinanzi al notaio Orrù di Rozzano.
Il contratto prevede il pagamento di € 44.500,00 a titolo di caparra confirmatoria e il saldo da corrispondere entro il 31 dicembre 2019, termine per la stipula del contratto definitivo.
Il contratto preliminare ha altresì previsto l'immissione anticipata nel possesso. L'acquirente avrebbe dovuto farsi carico delle spese condominiali e avrebbe dovuto ottenere l'autorizzazione dei venditori per qualsiasi opera muraria.
Parte attrice lamenta l'inadempimento del convenuto, deducendo che:
- l'immobile è stato consegnato al sig. IL, il quale avrebbe modificato la struttura senza autorizzazione e destinato l'unità a bar serale/notturno (“Bar PA);
- il convenuto non avrebbe rispettato i termini di pagamento e di perfezionamento del contratto definitivo, chiedendo più proroghe;
segnatamente: prima proroga fino al 31 marzo 2020, poi al 30 giugno 2020 (a causa della pandemia COVID-19);

4 - lo stesso promissario acquirente avrebbe poi fissato il rogito per il 9 dicembre 2020, senza poi presentarsi presso il notaio Giancarlo Orrù di Rozzano, senza preavviso.
A fronte di tale circostanza, i promittenti venditori, con missiva del 26 gennaio 2021, hanno intimato il convenuto di adempiere al contratto preliminare, stipulando il definitivo entro il termine di 15 giorni dalla ricezione della lettera, avvisando il promissario acquirente che, in caso contrario, i promittenti venditori sarebbero receduti definitivamente dal contratto preliminare, da intendersi ad ogni modo risolto per inadempimento del convenuto, con trattenimento della somma versata a titolo di caparra confirmatoria (cfr. doc. n. 4 parte attrice).
Ciononostante, il convenuto avrebbe tentato di trovare una soluzione con i promittenti venditori, i quali, pur ribadendo l'intervenuto definitivo scioglimento del contratto, hanno partecipato ad un incontro al quale tuttavia non è seguito alcun accordo transattivo.
Sicché, ad oggi, il convenuto occupa senza titolo l'immobile, esercitandovi l'attività commerciale, nonostante la revoca della licenza da parte delle autorità.
Gi attori pertanto chiedono:
- l'accertamento della legittimità del recesso ovvero la dichiarazione della risoluzione per inadempimento del convenuto;

- la riconsegna dell'immobile;
- il risarcimento del danno da occupazione illegittima, a far data dal 31 dicembre 2019 (termine previsto nel contratto preliminare per la stipula del rogito), quantificando l'indennità di occupazione mensile in € 1.500,00 sulla scorta delle valutazioni OMI;

- le spese condominiali arretrate;

- le imposte non versate a titolo di RI e Tasi;

- il risarcimento per danni strutturali causati dalle opere non autorizzate;

- la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare dai registri immobiliari.
Si è costituito il sig. IL, contestando la pretesa avversaria sulla scorta delle seguenti ragioni.
Preliminarmente, il convenuto ha eccepito l'omesso esperimento della mediazione obbligatoria, trattandosi di causa relativa a diritti reali e locazioni.
Nel merito della controversia, il convenuto assume di non essersi mai rifiutato di adempiere al contratto e che i ritardi nel rogito sarebbero stati causati dalla pandemia COVID-19, che avrebbe reso difficile l'ottenimento del mutuo ed avrebbe comportato chiusure forzate dell'attività commerciale, con gravi conseguenze economiche.
5 Il convenuto inoltre evidenzia la propria buona fede, avendo già versato € 114.500,00, pari a quasi 2/3 del prezzo totale.
Inoltre, dopo la scadenza della data stabilita per il rogito del 9 dicembre 2020 avrebbe subito cercato una soluzione, proponendo un aumento di prezzo per adeguarsi alle richieste dei venditori, offrendo ulteriori
€ 53.000,00 per un prezzo totale di € 238.000,00.
Ciononostante, gli attori avrebbero rifiutato pretestuosamente la proposta, per ragioni speculative, volte esclusivamente a trattenere sia la caparra che l'acconto ed a rivendere l'immobile a un prezzo più alto, ottenendo un maggiore guadagno.
Conseguentemente, il convenuto chiede la restituzione dell'acconto di € 70.000,00, nonché, accertata la validità del contratto preliminare, la condanna degli attori ex art. 2932 c.c..
Quanto alla caparra confirmatoria, il convenuto eccepisce l'eccessività della somma versata di €
44.500,00 rispetto al prezzo di € 185.000,00, richiamando l'ordinanza della Corte Costituzionale n.
77/2014, secondo la quale una caparra sproporzionata potrebbe ritenersi parzialmente nulla.
Conseguentemente, chiede la restituzione della caparra.
In merito poi agli interventi edili realizzati presso l'immobile, il convenuto contesta di avere effettuato opere abusive, evidenziando che il contratto preliminare avrebbe autorizzato esplicitamente i lavori di ristrutturazione, salvo per la costruzione dei tavolati ed i tramezzi in laterizio.
Oltretutto, gli interventi realizzati sarebbero migliorie all'immobile.
Di talché, concessi i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c., il Tribunale ha disposto una CTU formulando il seguente quesito: “1) verifichi presso il Comune di Milano l'esistenza -nell'ambito della pratica CILA prot. PG 88281/2018 presentata per il signor IL dall'arch. Riccardo DI BERARDINO- di una autorizzazione o delega in originale rilasciata dalla NA EL (c.f.
[...]), 2) nonché, con l'occasione, se le opere poi realizzate nell'immobile di causa a) siano conformi al titolo edilizio, ovvero contengano opere non assentite, specificando nel secondo caso se siano o meno condonabili con quale costo b) e se le opere stesse rappresentino o meno, alla luce della destinazione a bar dell'unità immobiliare, una obiettiva miglioria o meno, e in caso positivo, quale possa ritenersi esser eventualmente stato l'aumento di valore dell'immobile; 3) riferisca infine ogni elemento che riterrà utile ai fini della decisione della causa”.
All'esito della CTU, ritenuta la causa matura per la decisione, il Tribunale ha fissato udienza di precisazione delle conclusioni (sostituita ex art. 127 ter c.p.c.), in occasione della quale sono stati concessi i termini ex art. 190 c.p.c.. Depositate le memorie di cui alla suddetta norma, la causa viene
6 decisa sulla scorta delle seguenti motivazioni.
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2. Sulla necessità della mediazione obbligatoria.
E' appena il caso di osservare che l'odierna controversia concerne l'accertamento dell'inadempimento di un contratto preliminare e la conseguente occupazione senza titolo da parte del promissario acquirente, oltre al conseguente risarcimento del danno.
Ebbene, contrariamente a quanto eccepito da parte convenuta, detta materia non rientra in quelle stabilite dall'art. 5 D. Lgs. 28/2010 per la mediazione obbligatoria, trattandosi invece di inadempimento contrattuale e non di locazione e di diritti reali.
*
3. Sullo scioglimento del vincolo contrattuale.
In citazione gli attori hanno puntualmente dedotto che:
- “15) Successivamente nel mese di ottobre 2020, il convenuto informava i signori IE,
AI, LU ed PR di aver fissato la data del rogito al 9 dicembre 2020 presso il notaio
Giancarlo Orrù, con studio in Rozzano (MI), Via Lombardia n. 81. In tale occasione il sig. IL avrebbe dovuto versare il saldo del prezzo”;
- “16) Tuttavia, il sig. IL, senza alcun preavviso, né alcuna giustificazione, non si presentava al rogito, lasciando i sig.ri IE, AI, LU ed PR, nonché il notaio Orrù, ad attenderlo per oltre un'ora”;
- “neppure il termine del 9 dicembre 2020, scelto dal convenuto medesimo (che prendeva accordi direttamente con il notaio Orrù), veniva rispettato. Il sig. IL, infatti, non si presentava nel giorno, luogo e orario stabiliti senza alcun preavviso e giustificazione”.
Dunque, parte attrice ha più volte dedotto che, a seguito di molteplici proroghe dell'originario termine del 31 dicembre 2019 (termine prorogato al 31 marzo 2019 ed al 30 giugno 2020) lo stesso convenuto ha fissato la data del 9 dicembre 2020 presso il notaio Orrù, senza poi presentarsi all'appuntamento voluto proprio dal promissario acquirente.
La circostanza non è stata contestata e dunque può ritenersi come ammessa a norma dell'art. 115 c.p.c..
Può dunque affermarsi che, a fronte di un inadempimento siffatto, è legittimo il recesso manifestato dai promittenti venditori con missiva del 26 gennaio 2021 e ricevuta dal convenuto il 28 gennaio 2021 (cfr. doc. n. 4 parte attrice).
7 Né il convento ha offerto di adempiere al contratto preliminare nel termine assegnato nella diffida ad adempiere contenuta nella comunicazione del 26 gennaio 2021.
Anzi, in risposta alla diffida attorea, con lettera del 9 febbraio 2021 il convenuto ha chiesto una ulteriore proroga di 60 giorni, giustificando il ritardo a causa delle difficoltà economiche dovute al Covid 2019
(cfr. doc. n. 5 parte attrice).
Ebbene, la giustificazione del convenuto è tanto indimostrata quanto inconferente, atteso che è stato lo stesso promissario acquirente a fissare l'appuntamento per il rogito per il 9 dicembre 2020, ciò significando che -contrariamente alla giustificazione rappresentata nella comunicazione del 9 febbraio
2021- in realtà il sig. IL aveva manifestato la sussistenza dei presupposti per il perfezionamento del contratto definitivo, avendo -appunto- scelto (e dunque valutato) di fissare la data per il rogito per il 9 dicembre 2020.
In conclusione, va accertata la legittimità del recesso dei promittenti venditori.
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4. Sulle conseguenze del recesso dal contratto preliminare.
Lo scioglimento del vincolo contrattuale comporta innanzitutto la restituzione immediata dell'immobile, libero da persone e cose.
Inoltre, in applicazione dell'art. 1385 c.c. va affermato il diritto del promittente venditore al trattenimento della caparra, di € 44.500,00.
Quanto alla congruità della caparra, non sussistono i presupposti per ritenere eccessiva e sproporzionata la somma versata a tale titolo, come assume il convenuto richiamando l'ordinanza della Corte
Costituzionale, n. 77/2014.
E' appena il caso di osservare che non emerge alcun abuso del diritto ed alcuna contrarietà a buona fede da parte dei promittenti venditori, posto che, l'ammontare della caparra confirmatoria è stato evidentemente quantificato tenuto conto delle peculiarità del contratto preliminare del 29 gennaio 2018, con anticipazione del possesso e termine per il contratto definitivo a quasi due anni dopo (31 dicembre
2019).
Quanto alle successive pretese patrimoniali di parte attrice, si osserva quanto segue:
4.1. L'indennità di occupazione.
I principi giurisprudenziali da cui muove la domanda sono:
- “In tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, in caso di risoluzione per inadempimento del promissario acquirente, ai sensi dell'art. 1383 c.c., è legittimo il cumulo tra la
8 penale per l'inadempimento e l'indennità di occupazione, svolgendo le due somme funzioni diverse: la prima, predetermina il danno da risoluzione del preliminare, il quale comprende l'interesse negativo, ossia quello a non essere coinvolti in una vicenda contrattuale che poi non ha esito e, dunque, il danno da tempo e occasioni perdute, nonché le spese sostenute;
la seconda ripaga da altri pregiudizi, ossia quelli derivanti dalla circostanza che il proprio bene è goduto senza titolo da altri, e ciò a maggior ragione se la restituzione non è avvenuta o non deve avvenire, non essendovi stata domanda” (cfr. Cass. ordinanza n. 5651/2023);
- “In tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l'occupazione di quest'ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente venditore, sicchè da tale data va riconosciuta
l'indennità di occupazione dell'immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell'indennità di occupazione va individuata in quella di consegna dell'immobile” (cfr. Cass. ordinanza n. 28218/2021).
La domanda può dunque trovare accoglimento, in quanto il convenuto tuttora occupa senza titolo l'immobile, con decorrenza dal 31 dicembre 2019, nonostante l'immobile sia stato consegnato in precedenza e nonostante l'ordinanza della Suprema Corte n. 28218/2021 cit. (cfr. altresì la memoria n. 1 attorea in cui la domanda originaria è stata espressamente modificata con riferimento al dies a quo della indennità di occupazione).
L'indennità mensile è stata quantificata in € 1.500,00 in conformità ai valori OMI e detta stima non è stata contestata da parte convenuta che non ha indicato un valore differente ed alternativo.
Posto che da gennaio 2020 a febbraio 2025 sono decorse 61 mensilità, ad oggi l'indennizzo per occupazione senza titolo ammonta ad € 91.500,00.
4.2. Le spese condominiali.
All'occupazione senza titolo, oltre all'indennizzo sopra quantificato consegue anche il pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie, in conformità a quanto stabilito nel contratto preliminare:
9 Tali spese ammontano ad € 13.476,26 per spese condominiali ordinarie e straordinarie già pagate dagli attori (cfr. docc. nn. 15, 21 e 22), oltre alle spese ordinarie e straordinarie fino alla riconsegna dell'immobile, tra cui gli oneri accessori mensili di € 267,00.
4.3. Le tasse ed i tributi locali.
Parte attrice quantifica dette spese di € 7.200,00 per RI e Tasi dal 31 dicembre 2019 a ottobre 2024, specificandone l'ammontare annuo, pari ad € 510 per la RI (determinata in base ai criteri prestabiliti dal Comune per bar, caffè e pasticcerie) ed € 500,00 per la Tasi.
Tali importi, non contestati con ogni effetto ex art. 115 c.p.c., sono posti a carico di parte convenuta sino all'effettivo rilascio dell'immobile.
4.4. Le spese legali.
Trattasi di spese legali pari ad € 10.213,84 riguardanti la causa del Condominio OM (RG
49925/2019)¹. Segnatamente, trattasi della nota pro forma dell'avv. Verga, difensore in quel contenzioso di IO IE odierno attore (gli altri odierni attori sono stati per contro contumaci nella causa
RG 49925/2019).
La somma non può essere riconosciuta, non solo in quanto -al più- avrebbe potuto essere richiesta dal solo IO IE, bensì in quanto non vi è prova del pagamento della nota pro forma dell'avv.
Verga.
Ebbene, avendo la pretesa in esame natura risarcitoria, va da sé che il danno avrebbe potuto ravvisarsi solo in caso di effettivo pagamento del compenso del difensore.
4.5. I danni per le opere abusive e ripristino dell'immobile.
La CTU, dalle cui conclusioni non si ha motivo di dissentire, ha quantificato in € 25.513,83 oltre IVA la spesa per il ripristino dell'immobile, per la rimozione delle modifiche non autorizzate e per l'adeguamento degli impianti, nonché in € 2.000,00 oltre iva la spesa per la pratica edilizia e aggiornamento catastale.
*
5. Conclusioni.
Le domande di parte attrice meritano accoglimento.
Va dichiarata la legittimità del recesso del 26 gennaio 2021 degli attori dal contratto preliminare del 29 gennaio 2018.
Per l'effetto, va dichiarato il diritto di parte attrice di trattenere la caparra confirmatoria di € 44.500,00 e va rigettata la domanda riconvenzionale di parte convenuta ex art. 2932 c.c.
Va ordinato a parte convenuta il rilascio immediato dell'immobile sito in Milano, Via OM n. 14/16.
Quanto al rapporto di dare/avere tra le parti, si osserva che parte convenuta ha versato una serie di importi non a titolo di caparra confirmatoria, i quali dunque, in via del tutto teorica, andrebbero restituiti, non applicandosi per essi la disciplina ex art. 1385 c.c.
Trattasi delle somme bonificate a NA IE, documentate dal convenuto sub doc. n. 2 ed oggetto di domanda riconvenzionale del convenuto: € 1.500,00 + € 1.500,00 + € 1.500,00 + € 1.500,00 + €
1.500,00 + € 3.000,00 + € 1.500,00 + € 1.500,00 + € 1.500,00 + € 1.500,00 + € 3.000,00 + € 1.500,00 +
€ 3.000,00 + € 3.000,00 + € 3.000,00 + € 3.000,00 + € 1.500,00 + € 5.000,00 + € 10.000,00 + € 10.000,00
+ € 20.000,00 + € 10.000,00 + € 5.000,00 + € 5.000,00 + € 5.000,00 = € 104.500,00, da cui detrarre le spese condominiali versate dal convenuto (in conformità al contratto preliminare, come sopra precisato al punto 4.2), per € 800,00 + € 800,00.
Si ottiene così l'importo di € 102.900,00.
Si osserva che il contratto preliminare prevede che la caparra confirmatoria venga così versata:
- due assegni circolari intestati di € 5.000,00 ciascuno intestati a NA IE;
di tali assegni non vi è traccia nel doc. n. 2 cit.. Somma per la quale è stata rilasciata quietanza nel contratto preliminare.
- € 34,500,00 per mezzo di n. 23 bonifici bancari intestati a NA IE;
parte dei bonifici sopra elencati è stata dunque versata a titolo di caparra confirmatoria e non va restituita.
Ne consegue che dalla somma di € 102.900,00 va detratto il solo importo di € 34.500,00 e non anche la somma di € 10.000,00, già versata a mezzo assegni circolari.
11 Pertanto, la somma corrisposta dal convenuto non a titolo di caparra confirmatoria è pari ad € 102.900,00
- € 34.500,00 = € 68.400,00. Tale somma, dunque, andrebbe restituita, in quanto versata a titolo di acconto sul saldo finale e non di caparra confirmatoria.
Tuttavia, a fronte del maggior credito di parte attrice, il credito di parte convenuta va compensato.
La somma da riconoscersi in favore di parte attrice va così calcolata:
- indennità di occupazione da gennaio 2020 a febbraio 2025, per € 1.500,00 al mese = € 91.500,00, somma da compensarsi parzialmente col credito del convenuto di € 68.400,00 = € 23.100,00, oltre tutte le mensilità da marzo 2025 al rilascio effettivo dell'immobile;
- spese condominiali: € 13.476,26, oltre alle spese ordinarie e straordinarie fino alla riconsegna dell'immobile, tra cui gli oneri accessori mensili di € 267,00;
- tasse ed i tributi locali: € 7.200,00 per RI e Tasi dal 31 dicembre 2019 a ottobre 2024, oltre le spese per ulteriori tributi fino al rilascio effettivo dell'immobile.
A tali somme non vanno aggiunti gli interessi, in quanto, trattandosi di debiti di valuta, parte attrice non ha avanzato alcuna specifica domanda in tal senso. Al riguardo giova evidenziare che “In tema di obbligazioni pecuniarie, gli interessi, contrariamente a quanto avviene nell'ipotesi di somma di danaro dovuta a titolo di risarcimento del danno di cui essi integrano una componente necessaria, hanno fondamento autonomo rispetto al debito al quale accedono, sicché gli stessi - siano corrispettivi, compensativi o moratori - possono essere attribuiti, in applicazione degli artt. 99 e 112 c.p.c., soltanto su espressa domanda della parte” (cfr. Cass. ordinanza n. 36659/2021).
- Danni per le opere abusive e ripristino dell'immobile: € 25.513,83 oltre IVA ed € 2.000,00 oltre iva.
Tali somme hanno natura di debito di valore.
Vanno così riconosciuti la rivalutazione monetaria oltre agli interessi legali, sebbene non richiesti espressamente, in quanto “La rivalutazione monetaria e gli interessi costituiscono una componente dell'obbligazione di risarcimento del danno e possono essere riconosciuti dal giudice anche d'ufficio ed in grado di appello, pur se non specificamente richiesti, atteso che essi devono ritenersi compresi nell'originario "petitum" della domanda risarcitoria, ove non ne siano stati espressamente esclusi”
(cfr. Cass. sentenza n. 20943/2009).
Trattandosi di debito di valore, sulla somma sopra indicata -espressa in moneta attuale- sono dovuti gli interessi legali e rivalutazione monetaria per la ritardata corresponsione dell'equivalente pecuniario del danno, posto che, nelle obbligazioni di valore, il debitore è in mora dal momento della produzione dell'evento di danno;
peraltro, avuto riguardo ai principi enunciati dalla sentenza n.
12 1712/1995 delle SS.UU. della Corte di Cassazione, al fine di evitare un lucro ingiustificato per il creditore, e per meglio rispettare la funzione compensativa dell'interesse legale riconosciuto sulla somma rivalutata, gli interessi devono essere calcolati non sulla somma rivalutata (o espressa in moneta attuale) al momento della liquidazione, né sulla somma originaria, ma devono essere computati sulla somma originaria che via via si incrementa, a partire dal livello iniziale sino a quello finale, nei singoli periodi trascorsi, a far data dal 24 ottobre 2023 (deposito della CTU) al saldo effettivo.
Da ultimo, a fronte dell'esito del giudizio e del tempo trascorso dalla stipula del contratto preliminare
(2018) va ordinato ex art. 2645 bis, terzo comma, c.c. al conservatore dei Registri Immobiliari di Milano la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare del 29 gennaio 2018 a rogito del notaio
Giancarlo Orrù di Rozzano registrato il 13 febbraio 2018 presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio di Milano
4 e trascritto il 14 febbraio 2018 a Milano 1 ai n.r.g. 11009 e n.r.p. 7321.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta del D.M.
147/22 e tenuto conto del valore della controversia, senza l'aumento ex art. 4, secondo comma, D.M.
55/14², in quanto la pluralità di attori non ha comportato difese differenti per ciascuna delle parti.
Da ultimo vanno riconosciute le spese di CTP in favore di parte attrice, in conformità al seguente principio: “Le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, la quale ha natura di allegazione difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate, a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92, primo comma, cod. proc. civ., della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue” (cfr. Cass. sentenza n. 84/2013)
Ebbene, nella specie tali spese non appaiono né eccessive né superflue, in quanto del tutto congrue rispetto al valore della causa e necessarie per lo svolgimento delle difese strettamente tecniche che hanno interessato la fase istruttoria della controversia.
Tali spese ammontano ad € 1.121,91 per come documentate al doc. n. 23 di parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:
1) accoglie le domande di parte attrice nei limiti di cui in motivazione;
2) dichiara la legittimità del recesso del 26 gennaio 2021 degli attori dal contratto preliminare del 29 gennaio 2018;
3) accerta e dichiara il diritto di parte attrice di trattenere la caparra confirmatoria di € 44.500,00;
4) dispone l'immediato rilascio dell'immobile sito in Milano, Via OM, n. 14/16 da parte convenuta in favore di parte attrice, libero da persone e cose;

5) condanna parte convenuta a corrispondere in favore di parte attrice le seguenti somme per i titoli meglio precisati in motivazione:
- € 23.100,00, oltre tutte le mensilità per € 1.500,00 ciascuna, da marzo 2025 sino al rilascio effettivo dell'immobile;
- € 13.476,26, oltre alle spese condominiali ordinarie e straordinarie sino al rilascio effettivo dell'immobile, tra cui gli oneri accessori mensili di € 267,00;
- € 7.200,00 per RI e Tasi dal 31 dicembre 2019 a ottobre 2024, oltre le spese per ulteriori tributi sino al rilascio effettivo dell'immobile;
- € 25.513,83 oltre IVA ed € 2.000,00 oltre iva, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dal 24 ottobre 2023 al saldo effettivo, secondo le modalità di conteggio meglio indicate in motivazione;

6) ordina al conservatore dei Registri Immobiliari di Milano la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare del 29 gennaio 2018 a rogito del notaio Giancarlo Orrù di Rozzano registrato il 13 febbraio 2018 presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio di Milano 4 e trascritto il 14 febbraio 2018
a Milano 1 ai n.r.g. 11009 e n.r.p. 7321;
7) pone a carico di parte convenuta le spese della CTU;

8) condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore di parte attrice, che si liquidano in € 786,00 per spese esenti ed € 14.103,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge, oltre ad € 1.121,91 per spese di CTP.
Così deciso in Milano il 18 marzo 2025
Il giudice
(Federico Salmeri)
14 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ La causa tra il Condominio di Via OM e le altre parti coinvolte (in particolare ED ME ED IL AL
e si sig.ri IE, AI, LU ed PR) riguarda violazioni regolamentari e danni strutturali legati all'utilizzo dell'immobile. I convenuti sono stati dichiarati soccombenti (cfr. sentenza n. 75/2023 della Sezione XIII, depositata nel presente giudizio con nota del 9 gennaio 2023).
10 ² La norma dispone che “il compenso unico può … essere aumentato”, residuando dunque la discrezionalità in capo al giudice sull'applicazione dell'aumento.
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