N. R.G. 11541/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
La dott. Gaia Di Bella, Giudice della V sezione civile del Tribunale di Catania ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 11541/2022 promossa da:
, (C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. POLITI Parte_1 C.F._1
GIUSEPPE giusta procura in atti
ATTORE
contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. STRANO CP_1 C.F._2
FORTUNATO giusta procura in atti
CONVENUTO
Avente ad oggetto: risoluzione contratto locazione uso abitativo
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione del luglio 2022, l'attrice in epigrafe, premesso il contratto di locazione stipulato con il convenuto in data 5.2.2022 e registrato il 9.2.2022, avente ad oggetto il bene immobile sito in
Catania alla Via Genova ed ivi meglio descritto per il canone mensile di € 650,00, riferiva che parte conduttrice non aveva corrisposto i canoni dovuti per i mesi da marzo 2022 in poi, per un totale di €
3250,00 e chiedeva, pertanto, convalidarsi lo sfratto per morosità, con vittoria di spese e compensi.
pagina 1 di 5 Si costituiva l'avv. riferendo che dopo la stipula del contratto si era recato presso CP_1
l'appartamento con personale delle pulizie che gli aveva fatto notare il mancato funzionamento delle prese elettriche ivi presenti;
riferiva che l'avv. Pittari, marito della locatrice ( con cui era stato invitato ad interloquire da quest'ultima per le questioni inerenti l'immobile), aveva autorizzato esso convenuto a provvedere all'individuazione di un tecnico per provvedere alla riparazione, anticipando le spese che sarebbero state defalcate dai canoni, deducendo che con mail del 25.2.2022 aveva dunque inviato i preventivi per l'impianto elettrico ed il rilascio della certificazione A12, necessaria per attivare l'utenza del gas;
riferiva, ancora, che il tecnico incaricato, ritenendo l'impianto esistente fatiscente e sprovvisto di salvavita, aveva suggerito la necessità di un intervento strutturale e più costoso, sebbene di importo non determinabile e che di ciò era stato informato l'avv. Pittari;
deduceva che anche gli altri tecnici consultati avevano fornito risposte analoghe e che, infine, quest'ultimo aveva comunicato di aver individuato un proprio elettricista, sig. , che si sarebbe occupato dei lavori Parte_2 necessari, ma che nessuna notizia era stata successivamente fornita, né dall'avv. Pittari, nè dal sig.
, con cui era stato invitato ad interloquire. Allegava dunque il grave inadempimento della Parte_2
parte locatrice, che aveva consegnato un appartamento non idoneo all'uso convenuto a causa delle condizioni dell'impianto elettrico e deducendo che la stessa non aveva consegnato la copia firmata del contratto di locazione e l'APE, precisando di non aver usufruito e di non poter usufruire dell'immobile, rimasto libero da persone e cose, ma aver diritto alla manutenzione del contratto;
richiamando le risultanze della perizia giurata del luglio 2022, riferiva di aver sospeso i pagamenti ex art. 1460 cc e chiedeva dichiararsi il grave inadempimento attoreo e la legittimità della sospensione del pagamento del canone;
chiedeva dichiararsi l'insussistenza della morosità, negarsi la convalida e rigettarsi l'ordinanza ex art 665 cpc;
nel merito chiedeva dichiararsi che nulla fosse dovuto a titolo di corrispettivo per la locazione sino alla eliminazione del grave difetto, ovvero ridursi la misura del canone ad € 325,00 ( pari al 50% del canone ) o alla somma maggiore o minore ritenuta equa;
in subordine chiedeva disporsi la manutenzione del contratto di locazione e condannarsi parte attrice alla esecuzione degli interventi necessari per eliminare il vizio all'impianto elettrico e garantirsi l'uso promesso;
in ultima istanza, chiedeva risolversi il contratto condannando parte attrice alla restituzione di quanto pagato a titolo di deposito cauzionale, con vittoria di spese e compensi.
Con ordinanza del 13.92022 veniva ordinato il rilascio dell'immobile ex art. 665 cpc con la seguente motivazione : “ considerato che l'intimato, costituendosi, ha riferito di non aver potuto utilizzare l'immobile a causa di problematiche inerenti l'impianto elettrico, sollevando eccezione ex art. 1460 cc ed allegando l'inidoneità dell'immobile all'uso pattuito come da perizia giurata in atti;

considerato che

parte resistente ha depositato Ape dell'appartamento rilasciata il 1.2.2022 e dichiarazione di conformità
pagina 2 di 5 dell'impianto elettrico del 11.6.2022;

considerato che

non è oggetto di contestazione il mancato pagamento dei canoni di locazione;

considerato che

come più volte affermato dalla Corte di Legittimità
“ La giurisprudenza di questa Corte è consolidata nel senso di ritenere che il sinallagma proprio del rapporto locativo non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone;
infatti la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione (Cass., 3, n. 10639 del 26/6/2012: " In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578 c.c., comma 1, per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti") Cfr ex multis Cass.
Civ. sent. n. 4913/2018);”.
Il procedimento veniva dunque istruito documentalmente, per mezzo dell'interrogatorio formale dell'attrice e della prova testimoniale, nonché attraverso ordine di esibizione al terzo ex art. 210 cpc ed infine deciso all'odierna udienza ex art. 281 sexies cpc.
La domanda attorea è fondata.
La stipula del contratto di locazione tra le parti non è oggetto di contestazione e risulta documentalmente dimostrata;
non è oggetto di contestazione, inoltre, che parte convenuta non abbia corrisposto i canoni di locazione, asserendo di averne sospeso il pagamento per carenze dell'impianto elettrico che avrebbero reso l'immobile inidoneo all'uso cui era destinato;
contrariamente a quanto dallo stesso affermato, tuttavia, è emerso anzitutto che in data 11.6.2022 il tecnico incaricato dalla locatrice rilasciava Dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico alla regola dell'arte, allegando indicazione dei lavori effettuati nell'appartamento di che trattasi, nonché certificazione attestante l'abilitazione al rilascio delle dette certificazioni.
Contrariamente a quanto affermato dal conduttore, pertanto, è documentalmente dimostrato che la locatrice abbia assolto al proprio onere di rendere l'immobile conforme all'uso convenuto, incaricando l'elettricista sig. di effettuare lavori all'impianto elettrico;
la circostanza, peraltro, non è Parte_2
neanche contestata dal convenuto, laddove il testo dei messaggi scambiati con il sig. , Parte_2
dimostra soltanto che al luglio 2022 non erano arrivate le placche e che vi fosse una presa da sostituire,
pagina 3 di 5 ma non che l'impianto non fosse già funzionante e idoneo all'uso; i lavori, peraltro, sono stati effettuati in data antecedente al giugno 2022, come dimostra la fattura n. 10 del 24.5.2022 depositata dall'attrice e da cui emerge che essa ha corrisposto al tecnico l'importo di € 500,00; nessuna prova del fatto che l'impianto non fosse in ogni caso utilizzabile sin dall'inizio della stipula del contratto di locazione e, al contrario, è emerso dalla prova testimoniale espletata nel corso del processo, che all'interno del bene immobile fosse presente il salvavita ( cfr dichiarazioni del teste , conduttore del bene Testimone_1
immobile sino al novembre 2021).
Con riguardo al documento APE, si osserva che, com'è noto l'assenza di tale documento non invalida l'efficacia del contratto di locazione, né tantomeno esonera il conduttore dall'obbligo di corrispondere il canone di locazione, trattandosi di obbligo che, ove omesso espone il locatore alle sanzioni amministrative di cui all'art. 15 D.Lgs n. 192/2005; i lavori effettuati sull'impianto elettrico, inoltre, non invalidano l'ape emessa in data antecedente, poiché il documento serve ad attestare ed illustrare i dati di cui all'art 2 D.Lgs cit e ben può essere aggiornato sul punto ove vi siano delle modifiche.
Contrariamente a quanto affermato dal conduttore, infine, è emerso che il bene immobile è stato dallo stesso utilizzato;
nel corso del processo è stato emesso ordine di esibizione ex art. 210 cpc nei confronti di Eni UD spa al fine di acquisire la documentazione inerente il contratto di energia elettrica;
è stato dunque accertato che in relazione all'immobile per cui è causa, è stato stipulato un contratto di energia elettrica il 9.2.2022 con il sig. ( figlio dell'odierno conduttore) e che nel Persona_1
periodo febbraio – ottobre 2022 sono state emesse fatture per complessivi kwh 3.167 a dimostrazione, non soltanto del funzionamento dell'impianto elettrico, ma anche del pieno utilizzo del bene.
A fronte di tali chiare risultanze istruttorie, l'inadempimento del conduttore al pagamento del canone di locazione – peraltro non ammesso neanche in termini di sospensione come già precisato con ordinanza del 13.9.2022 – si configura come grave ed è tale da condurre alla risoluzione del rapporto di locazione.
Com'è noto il mancato pagamento del canone di locazione, costituisce grave inadempimento all'obbligazione primaria del conduttore che comporta la risoluzione contrattuale ( cfr ex multis Cass.
n. 21242/2006); il canone di locazione, ponendosi in rapporto di corrispettività con la prestazione del locatore integra con quest'ultima la causa onerosa del contrato e, pertanto, il mancato pagamento anche di una mensilità del canone priva di causa il godimento dell'immobile nel corrispondente periodo e giustifica, di per sè, la risoluzione del contratto (vd. Cass. n.12769/98).
Non è stata formalmente avanzata domanda di condanna del conduttore al pagamento dei canoni di locazione;
l'immobile è stato rilasciato dal conduttore, a seguito di esecuzione con l'ausilio della forza pubblica, in data 30.11.2022 ( cfr documentazione in atti).
pagina 4 di 5 Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, avendo riguardo a quanto previsto dai compensi minimi del III scaglione della tabella n. 2 allegata al DM n. 55/2014.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:
- dichiara risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione inter partes, avente ad oggetto l'immobile di cui in motivazione;

- condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite in favore della parte attrice, liquidate in complessivi € 100,00 per esborsi ed € 2540,00 per compensi oltre IVA, CPA e spese generali come per legge;

Così deciso in Catania, il 4.2.2025
Il Giudice
Dott.sa Gaia Di Bella
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