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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Chieti
Il Tribunale ordinario di Chieti, in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Marcello Cozzolino, nell'udienza del 10.9.2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti presenti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 801 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno
2024
tra
(C.F. ), nato a [...] il [...], Parte_1 C.F._1
residente a [...], rappresentato e difeso dall'avv. Gianluigi Di Tizio
del Foro di Chieti
ricorrente e
P. IVA ), con sede a Chieti in via Cesare De Lollis Controparte_1 P.IVA_1
n. 23, in persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dagli avv.ti Germano Nuzzo e Roberta Di Michelangelo del Foro di Chieti
resistente
Oggetto: azione di adempimento contrattuale e di risarcimento dei danni

Conclusioni del ricorrente: “1) nel merito e per le causali di cui in narrativa, accertato e
dichiarato il mancato adempimento dell'obbligazione ex art. 1576 c.c. in capo al locatore per non
aver eseguito le opere dedotte nel ricorso introduttivo: condannare la convenuta CP_1
a risarcire il danno alla salute sofferto dal ricorrente, anche in via equitativa ex art. 1226 c.c.
[...]
ed il danno patrimoniale dallo stesso subito pari ad € 485, nonché quello conseguente al ridotto
godimento dell'immobile locato nella misura di € 420 ovvero in quella diversa ritenuta provata o di
giustizia; il tutto entro i limiti di € 5.000; con vittoria di spese di lite”

Conclusioni della resistente: “In via preliminare accertare a dichiarare l'intervenuta
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cessazione della materia del contendere, a far data dal 02.12.2024, data di rilascio dell'immobile da
parte del Sig. relativamente alla domanda principale avanzata, con conseguente condanna al Pt_1
pagamento delle spese e competenze di lite, come da parametri di legge. In via principale: accertare
e dichiarare il difetto di responsabilità della in quanto estranea alle Controparte_1
contestazioni sollevate, con conseguente rigetto della domanda del ricorrente e condanna al
pagamento delle spese e competenze di lite, come da parametri di legge. In via subordinata:
accertare e dichiarare la preponderante colpa del ricorrente nel verificarsi dell'occorso con specifico
riferimento all'accettazione del rischio di frequentazione del locale asseritamente insalubre e, per
l'effetto, ridimensionare la pretesa di controparte in proporzione al grado di responsabilità ed
all'apporto causale nel verificarsi dell'evento, dichiarando la domanda infondata in relazione al
quantum debeatur, nonché eccessivamente onerosa rispetto all'effettiva entità del risarcimento
richiesto e delle lesioni lamentate, con compensazione delle spese e competenze di giudizio”.
FATTO E DIRITTO
Con il suo ricorso introduttivo il sig. ha convenuto dinanzi a questo Parte_1
Tribunale la con un'azione di adempimento contrattuale e Controparte_1
risarcimento dei danni.
Ha dichiarato di avere condotto in locazione, giusta contratto concluso in data

1.12.2023 con la una porzione dell'immobile sito in Chieti in via De Controparte_1
Lollis n. 23/A (distinto in Catasto al fg. 35, p.lla 391 sub. 27), immobile il cui locale bagno dal mese di gennaio 2024 aveva iniziato a manifestare fenomeni di muffe e condensa, che con il tempo si erano aggravati, e di cui aveva ripetutamente ed invano chiesto l'eliminazione alla società locatrice.
Nonostante l'intervento (su sua richiesta) di personale tecnico dell' Controparte_2
che aveva accertato l'anti-igienicità del servizio igienico principale della
[...]
sua abitazione (proprio a causa delle muffe rilevate sulle pareti e sul soffitto), cui era seguito l'invito alla locatrice dalle competenti autorità comunali a dare attuazione alle prescrizioni dell' per rendere salubri gli ambienti, e nonostante una sua richiesta di CP_2
ripristino del bagno, la locatrice era rimasta inerte, limitandosi ad effettuare opere di ritinteggiatura del locale.
Ha quindi chiesto l'accertamento dell'inadempimento da parte della CP_1
dell'obbligazione di cui all'art. 1576 c.c., e la condanna della stessa alla eliminazione dei fenomeni lamentati, il risarcimento del danno biologico subito (per avere abitato per circa 6 mesi in un ambiente insalubre), da liquidare in via equitativa, e del danno
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patrimoniale (per gli esborsi sostenuti per l'intervento da parte dell' per i compensi CP_2
pagati al tecnico che aveva incaricato di accertare le cause dei fenomeni lamentati, e per le spese mediche sostenute), e per il limitato godimento dell'immobile (per l'inagibilità del bagno), del complessivo importo di € 905,00.
Si è costituita in giudizio la rappresentando che l'appartamento Controparte_1
locato si trova all'interno di un palazzo di interesse storico-artistico, circostanza che limita le sue possibilità di effettuare interventi risolutori delle problematiche segnalatele dal conduttore, che la causa dei fenomeni lamentati è la condensa, che il sig. (come Pt_1
avevano fatto i precedenti conduttori del locale) avrebbe potuto evitare con una corretta aerazione del locale (lasciandone, nei limiti del possibile, aperte la porta e la finestra),
contestando l'accertamento effettuato dall' eseguito senza assicurare il suo CP_2 contraddittorio, e dolendosi delle minacce e offese rivoltele dal sig. (per cui aveva Pt_1
sporto querela).
Ha eccepito l'improcedibilità della domanda, per omesso esperimento della procedura di mediazione ex d. lgs. n. 28/2010, ed escluso ogni sua responsabilità, evidenziando come il sig. non abbia interesse a coltivare la domanda, vista la durata annuale del Pt_1
contratto di locazione, e come il medesimo sig. abbia accettato il rischio di Pt_1
aggravamento delle patologie da cui è affetto, non essendosi avvalso del diritto di recesso anticipato contrattualmente riconosciutogli, e come l'immobile locato sia dotato di un ulteriore bagno, contestando anche nell'an e nel quantum i dedotti danni.
Ha quindi chiesto la dichiarazione di improcedibilità della domanda, il rigetto della stessa, o, in subordine, l'accertamento del concorso di colpa preponderante del sig. Pt_1
nella causazione dei danni, e la riduzione nel quantum della pretesa risarcitoria.
Espletata con esito negativo la procedura di mediazione obbligatoria, e rifiutata da parte della società resistente la proposta conciliativa ex art. 185bis c.p.c. del 5.2.2025, la causa è stata istruita mediante la prova testimoniale, e, respinte le richieste di c.t.u. di parte ricorrente, è stata discussa all'odierna udienza.
All'esito della camera di consiglio il giudice ha emesso sentenza, dando lettura della motivazione e del dispositivo.

1. Va preliminarmente detto che l'immobile locato è stato rilasciato il 2.12.2024,
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circostanza che determina -come è pacifico tra le parti- la cessazione della materia del contendere con riguardo alla domanda di condanna della società resistente all'esecuzione degli interventi volti alla eliminazione dei fenomeni lamentati dal sig.
Pt_1

2. L'inadempimento da parte della società resistente dell'obbligo di mantenere l'immobile in buono stato locativo (art. 1576 c.c.) è stato ampiamente provato all'esito dell'istruttoria.

2.1 Le muffe e la condensa in uno dei due bagni dell'appartamento locato al sig. , Pt_1
oltre a non essere contestati tra le parti, sono documentati in maniera inequivocabile:
✓ dai rilievi fotografici agli atti;

✓ dalle risultanze dell'accertamento svolto da personale dell'
[...]
dell' Parte_2 Controparte_2
effettuato il 12.3.2024, da cui è emerso che “il servizio igienico principale
[...]
è antigienico data la presenza di muffa estesa sulle pareti e sul soffitto dovuta
presumibilmente ad infiltrazioni pregresse e ripetute di acqua derivanti dal piano
soprastante (tetto)”.

2.2 Esse, inoltre, si sono manifestate con notevole intensità, ed hanno riguardato una vasta superficie delle pareti e del soffitto del bagno dell'appartamento, limitando in maniera apprezzabile le facoltà di godimento dell'immobile spettanti al sig. Pt_1
2.3 È anche documentato che quest'ultimo ha, sin dal 1.2.2024, segnalato ripetutamente la problematica alla società locatrice, la quale, ritenendo che la causa delle muffe e della condensa fosse costituita dalla insufficiente aerazione del locale da parte del sig.
lo ha invitato a tenere aperte la finestra e la porta del bagno, sino a quando, nel Pt_1
mese di giugno 2024, ha svolto lavori di ritinteggiatura del bagno, a seguito dei quali le muffe e la condensa non si sono più presentati (almeno sino al 2.12.2024, giorno in cui l'immobile è stato restituito alla locatrice), come può evincersi dal fatto che il sig.
ha chiesto il risarcimento del danno da limitato godimento del bagno per i mesi Pt_1
da gennaio a luglio 2024.

2.4 Sono controverse tra le parti, piuttosto, le cause delle muffe e della condensa: il ricorrente, sulla scorta di quanto accertato da un tecnico da egli incaricato, sostiene che i fenomeni lamentati siano stati causati da più fattori, quali un insufficiente ricambio d'aria, lo sviluppo planivolumetrico del bagno (di piccola superficie, con
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angoli acuti a chiusura delle pareti, e con un'altezza di circa 380 cm alla sommità
della volta a sesto acuto), che causa un accumulo di vapore acqueo negli angoli del locale, e probabili infiltrazioni provenienti dal tetto;
la società resistente, dal canto suo, ha sostenuto invece che le muffe e la condensa siano stati causati dall'insufficiente aerazione del locale da parte del sig. Pt_1

2.5 Osserva in proposito il Tribunale che, a fronte delle inequivocabili risultanze dei rilievi fotografici in atti, la locatrice , obbligata ex art. 1575 e 1576 c.c. a CP_1
mantenere l'immobile in buono stato locativo, idoneo all'uso convenuto, e ad effettuare tempestivamente le riparazioni in tal senso necessarie, era gravata dall'onere di dimostrare che le muffe e la condensa lamentate erano imputabili al comportamento del conduttore.
Il fatto, dedotto dalla resistente, che le muffe e la condensa siano state causate dalla mancata aerazione del locale da parte del sig. non è stato provato in alcun Pt_1
modo.
Anzi, gli stessi testimoni di parte resistente (sig.ri , Testimone_1 Tes_2
), che hanno condotto in locazione l'immobile, hanno riferito che i fenomeni
[...] si sono verificati anche durante i periodi in cui hanno abitato l'immobile (precedenti a quello in cui l'immobile è stato locato al sig. , e benché abbiano regolarmente Pt_1
areato il bagno, nei limiti consentiti dalla limitata apertura della finestra del bagno
(che aveva un'apertura cd. a vasistas), mentre il teste sig. ha reso Testimone_3
dichiarazioni non rilevanti ai fini della decisione, poiché relative alle condizioni dell'immobile sino al mese di aprile 2022.
Pertanto (Cass. Sez. III Civile, sentenza n. 19209/2015) “la responsabilità del lamentato
evento di danno è da ascrivere all'inadempimento del proprietario dell'immobile dell'obbligo di
mantenere la cosa locata in buono stato abitativo e comunque in una condizione di idoneità
all'uso cui è destinata – inadempimento che legittima la richiesta di risarcimento dei danni
proposta dal conduttore”.

2.6 Deve quindi essere accertato e dichiarato l'inadempimento da parte della locatrice dell'obbligo stabilito dall'art. 1576 c.c. CP_1

3. I danni patrimoniali lamentati dal ricorrente sono documentati:
✓ dalla nota del Servizio Igiene Epidemiologia e Sanità Pubblica del 5.3.2024
dell da cui risulta che il sig. per ottenere l'accertamento che è CP_2 Pt_1
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stato effettuato avrebbe dovuto versare la somma di € 123,00;
✓ dalla ricevuta di € 100,00 rilasciata dal dott. , medico specialista Persona_1
in dermatologia, che ha redatto il certificato medico del 14.6.2024, spesa che
è in diretta correlazione causale con le lamentate muffe, avendo il medico certificato che le patologie del sig. (dermatite seborroica del cuoio Pt_1
capelluto e iperidrosi palmare) sono aggravate dagli ambienti umidi e dalla presenza di muffe;

✓ dalla fattura di € 262,00 rilasciata dall'ing. Persona_2

3.1 Diversamente da quanto sostenuto dalla società resistente, dette spese costituiscono dirette conseguenze dei gravi fenomeni di muffa e condensa verificatisi ai danni del sig. il quale, peraltro, le ha sostenute soltanto dopo avere ripetutamente Pt_1
segnalato alla società locatrice il problema e dopo avere invano atteso un intervento risolutore (che c'è stato soltanto nel mese di giugno 2024).

3.2 Anche la domanda di rimborso dei canoni versati in eccesso è fondata, in considerazione della documentata non salubrità del locale bagno e della gravità dei fenomeni di muffa e condensa lamentati, che hanno inciso in maniera consistente sulle facoltà di godimento dell'immobile da parte del conduttore sig. e che, Pt_1
soltanto in considerazione della utilizzabilità, da parte del medesimo sig. Pt_1
dell'altro locale bagno dell'immobile, induce a ritenere congrua una riduzione del canone nella misura del 30%, per i mesi da gennaio a luglio 2024, per il complessivo importo di € 420,00.
Il danno patrimoniale subito dal ricorrente deve quindi essere liquidato in € 905,00,
importo che costituisce oggetto di un debito di valuta, e che quindi deve essere maggiorato degli interessi al tasso legale dalla data in cui le spese sono state sostenute, o dalla data in cui i canoni in eccesso sono stati versati, sino al soddisfo.

3.3 Il danno biologico riportato dal sig. di cui quest'ultimo ha chiesto il Pt_1
risarcimento, e che è consistito nell'aggravamento delle patologie da cui egli è affetto
(dermatite seborroica del cuoio capelluto e iperidrosi palmare), è, ad avviso del
Tribunale, e vista anche la genericità delle contestazioni in proposito effettuate dalla società resistente, adeguatamente provato dalla certificazione medica in atti, e deve essere liquidato in via equitativa in € 300,00, in considerazione sia del suo carattere aggiuntivo (rispetto alle patologie del sig. pregresse all'inizio del rapporto di Pt_1
locazione), sia della limitata durata dell'esposizione del ricorrente alle muffe.
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Detto importo, che costituisce oggetto di un debito di valore, rivalutato all'attualità,
deve essere devalutato al momento dell'accertamento (ossia al 14.6.2024, data dell'accertamento da parte del dott. e maggiorato degli interessi legali sulla Per_1
somma via via rivalutata, anno per anno, sino alla presente decisione,
successivamente alla quale gli interessi legali andranno applicati sulla somma di €
300,00.

3.4 Né può ravvisarsi un concorso di colpa del conduttore nel non avere egli esercitato il diritto di recesso dal contratto, poiché tale sua condotta è stata finalizzata, piuttosto, a tentare (come è ampiamente documentato in atti) di ottenere un intervento della che risolvesse le problematiche segnalate, sino all'intervento risolutore di CP_1
ritinteggiatura del mese di giugno 2024.
4 Le spese seguono la soccombenza, e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo, tenendo conto del valore della controversia, e dei valori minimi di liquidazione stabiliti dalla tabella n. 2 allegata al d.m. n. 55/2014 (fase di studio €
212,50, fase introduttiva € 212,50, fase istruttoria € 425,50, fase decisionale € 425,50),
senza l'aumento di cui all'art. 4 comma 1bis d.m. n. 55/2014, vista la semplicità delle questioni giuridiche affrontate, e considerato che il valore della causa è prossimo al limite minimo dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale di Chieti, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal sig.
nei confronti della con ricorso depositato in data Parte_1 Controparte_1
9.7.2024, così decide:
• dichiara la cessazione della materia del contendere con riguardo alla domanda di condanna della società resistente alla rimozione dei danni lamentati;

• accerta e dichiara l'inadempimento da parte della società locatrice dell'obbligazione di cui all'art. 1576 c.c.;
• condanna la società locatrice a risarcire i danni patrimoniali subiti dal conduttore, liquidati in € 905,00, oltre interessi al tasso legale dalla data in cui le spese sono state sostenute, o dalla data in cui i canoni in eccesso sono stati versati, sino al soddisfo.
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• condanna la società locatrice a risarcire il danno biologico subito dal conduttore, liquidato all'attualità in via equitativa in € 300,00, oltre interessi al tasso legale, da calcolare nelle modalità indicate in motivazione;

• condanna la resistente a rifondere le spese di lite sostenute dal ricorrente, liquidate in complessivi € 1.276,00 per compensi di avvocato, oltre rimborso forfettario delle spese generali, c.p.a. ed i.v.a. come per legge, ed in € 125,00
per esborsi
Chieti, 10.9.2025
Il giudice
Marcello Cozzolino
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