R.G. N. 11391 / 2019

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Salerno, Sezione Seconda - Seconda Unità Operativa - in composizione monocratica ed in persona del Giudice dott.ssa Daniela Oliva, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nella causa iscritta al n. 11391 - 2019 del Ruolo Generale Affari Contenziosi, vertente
TRA
C. F. , Via Giovanni Negri, 5 Parte_1 C.F._1
Salerno, rapp.ta e difesa dall'avv. Roberto Silvio, come da procura in atti
Attrice
CONTRO
, C. F. CF: , Piazza Casalbore Renato, 12 Controparte_1 C.F._2
Salerno, rapp.to e difeso dall'Avv. Sica Carlo come da procura in atti
Convenuto in rtiassunzione
Conclusioni: come da note di udienza e provvedimento di questo giudice
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato, citava in giudizio Parte_1
per mancata conformità edilizia del bene oggetto di Controparte_1
compravendita.
Avendo sostenuto spese amministrative e sanzioni per un totale di 3.590,70
l'attrice ne chiedeva il rimborso al venditore per aver garantito falsamente la conformità edilizia e occultato un vizio sostanziale dell'immobile. Non avendo questi mai provveduto a rimborsare le spese sostenute dalla sig. si Pt_1
giungeva al giudizio davanti al Giudice di Pace di Salerno.
Resisteva il convenuto eccependo, oltre che l'infondatezza delle domande,
l'incompetenza per valore dell'adito Giudice.
Il Giudice di Pace adito, con sentenza n. 4158/2019, dichiarava la propria incompetenza per valore e rimetteva le parti dinanzi al Tribunale di Salerno competente per valore.
La sig. ra citava pertanto in riassunzione il sig. venditore, Pt_1 CP_1
ribadendo tutto quanto già rappresentato al precedente organo giudicante.
Più nello specifico l'attrice esponeva di aver acquistato, nel 15.01.2001, dal convenuto la proprietà di una “consistenza immobiliare facente parte del fabbricato sito in Giffoni Valle Piana alla via Adua n. 67 (oggi via Truffaut), di cui alla seguente descrizione: - locale al piano rialzato della superficie di circa metri quadrati 24. Confinante con via Adua, vicolo, androne scala salvo altro”, riportato nel Catasto fabbricati al F. 44, p.lla 714 sub 2, via Adua, piano T, cat.
C/2, cl. 1, mq. 24. Con il medesimo contratto di compravendita acquistava altresì
“un appartamento ubicato al piano rialzato, composto da due vani ed accessori”, riportato nel Catasto fabbricati alla Partita 2936 al F. 44, p.lla 714 sub 5, via
Adua, piano T, interno 1, cat. A/3, cl. 2, vani 3,5.
Nell'atto notarile, redatto dal notar , veniva scritto “la parte Persona_1
venditrice, sotto piena e consapevole responsabilità, dichiara che la costruzione
2 di quanto oggetto del presente atto è iniziata in data anteriore al 1.09. 1967 e per le successive modifiche è stata rilasciata dal Comune di Giffoni Valle Piana in data 26/1 1/1998 n. 407/86 di Protocollo, la concessione in sanatoria ai sensi dell'art. 31 L. 28/02/85 n. 47”.
Nel 2015, a seguito di verifiche tecniche, emergeva invece, che la concessione in sanatoria non riguardava il fabbricato oggetto di vendita e che le unità immobiliari poste ai piani terra e primo erano difformi dall'originaria licenza edilizia a causa di interventi non autorizzati per il frazionamento della proprietà.
A causa di tali gravi difformità, la sig.ra era costretta a inoltrare istanza Pt_1
al Comune (prot. N. 11783 del 22.09.2015) per “Accertamento di conformità edilizia per cambio di destinazione d'uso e frazionamento” ottenendo parere favorevole condizionato a vari adempimenti.
Tanto premesso la sig. ra citava in giudizio il sig. davanti al Pt_1 CP_1
Giudice di Pace di Salerno rassegnando le seguenti conclusioni: accertare e dichiarare la responsabilità del convenuto venditore per la mancata conformità edilizia del bene oggetto di compravendita e per aver occultato il vizio de quo;
accertare il diritto della sig.ra al rimborso delle spese sostenute per il Pt_1
rilascio del permesso di costruire in sanatoria e di conseguenza condannare il sig. al pagamento in suo favore della somma complessiva di Euro Controparte_1
3.590,70; condannare il convenuto al pagamento in favore dell'attore dell'importo di Euro 1.300,60, a titolo di risarcimento dei danni arrecati.
In data 04.03.2020 si costituiva ritualmente in giudizio il sig. Controparte_1
che impugnava l'atto introduttivo del giudizio riportandosi alla comparsa di costituzione depositata nel giudizio davanti al Giudice di Pace di Salerno, insistendo, in particolar modo, sulla sua buona fede ed sul presupposto che la denuncia dei presunti vizi era avvenuta nel settembre 2025 eccepiva la prescrizione del diritto dell'attrice, nonché la decadenza dalla garanzia.
Parte convenuta concludeva, quindi, per l'inammissibilità ovvero il rigetto delle domande dell'attore
3 Il giudizio veniva istruito anche tramite escussione testi.
Il 10.06.2025, esaurita la fase istruttoria, la causa veniva assegnata in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è parzialmente fondata.
Va preliminarmente dato riscontro all'eccezione sollevata dal convenuto di prescrizione della domanda attorea, giacché proposta quando era abbondantemente trascorso il termine decennale dalla stipula e non preceduta da una valida ed efficace contestazione dei presunti vizi entro i termini di decadenza di cui all'art. 1495 c.c.
Ebbene la pronuncia su tale eccezione non può prescindere dall'inquadrare la fattispecie nel corretto ambito normativo e giurisprudenziale.
In materia di compravendita immobiliare, qualora il bene oggetto del contratto consista in una costruzione realizzata in difformità rispetto al progetto approvato dal Comune, la Corte di Cassazione ha più volte chiarito che, nei rapporti tra privati, tale difformità non integra un vizio della cosa ai sensi dell'art. 1490 c.c., in quanto non costituisce un'anomalia strutturale. Piuttosto, essa configura un'irregolarità giuridica che espone l'immobile al potere sanzionatorio dell'amministrazione competente. Secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità tale situazione rientra nell'ambito applicativo dell'art. 1489 c.c., relativo alla presenza di oneri o diritti reali o personali a favore di terzi, che incidono negativamente non solo sul libero godimento del bene, ma anche sul suo valore economico e sulla sua commerciabilità (vedansi in tal senso Cassazione civile sez. II 28/06/2012 n. 10947, già Cass. 15 novembre
1978 n. 5272; Cass. 6 dicembre 1984 n. 6399; Cass, 10 settembre 1988 n. 771).
Nel caso di specie si può ritenere accertato, sulla scorta dei documenti prodotti in atti, che all'attrice è stato venduto un bene avente caratteristiche diverse da quello promesso in vendita e, in particolare, avente, almeno in parte, una diversa destinazione d'uso da quella indicata nel contratto e, quindi, una destinazione urbanistica diversa da quella indicata e garantita dal venditore.
4 La destinazione d'uso di un immobile è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere ad una determinata funzione economico- sociale e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto i compratori ad effettuare l'acquisto: nel caso di specie i compratori hanno dedotto che avevano intenzione di adibire l'immobile ad abitazione. L'inadempimento contrattuale del venditore è quindi documentalmente dimostrato, avendo egli venduto un bene che è oggettivamente difforme, sotto il profilo urbanistico, a quello rappresentato e garantito nel contratto. Questi ha così esposto i compratori ad una irregolarità amministrativa che deve essere opportunamente sanata, con conseguenti costi.
In tal modo inquadrata la fattispecie concreta, risulta pertanto infondata la preliminare eccezione di decadenza e/o prescrizione dell'azione di garanzia avanzata da parte convenuta, perché nel caso concreto la problematica evidenziata dai ricorrenti non pare potersi inquadrare quale vizio occulto, ricadente nella generica garanzia di cui agli artt. 1490, 1495 e 1497 c.c., ma quale onere reale non dichiarato nel contratto, ipotesi questa disciplinata dall'art. 1489 cc.
Il termine di prescrizione per esercitare l'azione di cui alla norma citata è, dunque, quello ordinario decennale che decorre, peraltro, dal momento della effettiva conoscenza dell'esistenza dell'onere reale.
Nella fattispecie concreta, la presenza delle irregolarità edilizie risulta pacifica e pertanto devono ritenersi sussistenti gli oneri/vincoli di natura pubblicistica a carico dell'immobile.
Sulla ulteriore eccezione avanzata dai convenuti secondo cui gli acquirenti sarebbero stati a conoscenza degli oneri al momento del rogito, deve dirsi che la circostanza non risulta provata, rimanendo certo solo che nel contratto collegato di vendita emerge chiaramente che la parte venditrice garantiva che l'immobile fosse libero da pesi, vincoli, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli e che lo
5 stesso fosse stato edificato in piena corrispondenza ai titoli assentivi rilasciati dal Comune di Giffoni Valle Piana.
Anche dalle testimonianze raccolte emerge con chiarezza la responsabilità del venditore, il quale, in un primo momento, si era attivato personalmente per la risoluzione della vicenda, incaricando il geom. , tecnico di sua CP_2
fiducia, di predisporre la necessaria pratica di conformità edilizia;
successivamente, tuttavia, egli ha rifiutato ogni forma di collaborazione, trasferendo integralmente sull'acquirente l'onere economico dell'operazione.
All'atto dell'interrogatorio, il geom. , autore nel 2015 della pratica CP_2
relativa all'immobile in esame, ha confermato che l'irregolarità edilizia consisteva nel mutamento della destinazione d'uso dell'intero piano terra e nel frazionamento in più unità immobiliari. Nella sua relazione tecnica spiegava più dettagliatamente che gli immobili venduti e riportati in catasto al foglio 44 part.lla 714 sub 2 e 5 nella licenza di costruzione n. 9244 del 1962, inizialmente costituivano un unico locale adibito a deposito e che pertanto le opere costruite in difformità dalla predetta licenza edilizia consistevano in quelle adatte al frazionamento con parziale cambio di destinazione d'uso. La teste sig.ra
, acquirente anch'ella di un appartamento nel medesimo Testimone_1
stabile, da altro erede di il sig. ), confermava di Persona_2 Persona_3
aver “proceduto alle stesse opere sostenendone le spese”.
La irregolarità amministrativa è stata sanata previo pagamento dei relativi oneri necessari al fine di ottenere la concessione edilizia in sanatoria. Ebbene tali costi possono essere considerati un onere reale, che non soltanto non era stato dichiarato nel contratto, ma che anzi era stato espressamente escluso dal venditore nel contratto.
Per i motivi sin qui esposti, accertato dunque il grave inadempimento contrattuale di parte venditrice, quest'ultima deve essere condannata al pagamento in favore degli attori della somma pari ad euro 3.590,70 che rappresenta il rimborso per le spese sostenute onde ottenere la concessione
6 edilizia in sanatoria. Su questa somma decorrono ulteriori interessi moratori al tasso legale dalla domanda al soddisfo.
Non può, invece, trovare accoglimento la voce risarcitoria, pure richiesta dagli attori, per ulteriori danni patrimoniali e non patrimoniali conseguenti al fatto illecito, non essendo stata fornita prova alcuna di tali asseriti ulteriori danni, che l'attrice avrebbe dovuto dimostrare in applicazione del generale principio di cui all'art. 2697 c.c., trattandosi di un preciso onere su di essa gravante.
Segue a quanto sopra esposto la condanna dei convenuti al pagamento in favore degli attori della somma pari ad euro 3.590,70 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;
mentre deve respingersi la domanda attrice di risarcimento del danno per le motivazioni sopra illustrate.
Rimane assorbita ogni ulteriore questione.
Le spese del presente giudizio seguono il generale principio della soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno, Sezione Seconda – Seconda Unità Operativa - in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniela Oliva, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa ed assorbita, così provvede:
1) in accoglimento della domanda proposta dall'attrice, accertato l'inadempimento contrattuale di parte convenuta, condanna il convenuto al pagamento in favore della sig.ra della somma di 3.590,70 Parte_1
oltre interessi legali sino al soddisfo;

2) condanna il convenuto al pagamento delle spese processuali sostenute dall'attrice per il presente giudizio, che si liquidano in € 2.552,00 per compensi di avvocato, oltre accessori come per legge.
Salerno 19 nov. 25
Il Giudice dott. Daniela Oliva
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