N. R.G. 609/2021
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 609/2021
Tra
Parte_1
[...]
[...
22
[...] Pt_2
Oggi 12 giugno 2025, innanzi al dott. Antonina Giardina Giardina, sono comparsi:
i procuratori delle parti, i quali si riportano agli scritti difensivi e conclusionali e chiedono che la causa sia decisa. E' altresì presente ai fini della pratica forense il dott. . Persona_1
Il Giudice
Al termine della camera di consiglio, alle ore 18.30, dà lettura del dispositivo e delle ragioni della decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c., in assenza delle parti, nelle more allontanatesi.
Il Giudice Onorario
Antonina Giardina Giardina

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo, sezione civile seconda, in funzione di Giudice Unico, nella
1 persona del Giudice Onorario Dott.ssa Antonina Giardina, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella controversia civile iscritta al n°609 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021 vertente
TRA
, nato a [...], il [...], C.F. Parte_1
e C.F._1
, nata a [...] il [...], C.F. , Parte_1 CodiceFiscale_2
entrambi residenti in [...], elettivamente domiciliati in
Palermo, Via Brunetto Latini n. 11, presso lo studio dell'Avv. DARIO ROMEO
per mandato in atti;

RICORRENTI
CONTRO
c.f. , in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_1
tempore, elettivamente domiciliata in VIA NUNZIO MORELLO, 23 90144
PALERMO, rappresentato e difeso dall'Avv. CONIGLIARO VALENTINA per mandato in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosita' (Art.658 C.P.C.)- uso diverso.
mediante la lettura, all'udienza del 12/06/2025, alle ore 18.30, ai sensi dell'art.
429 c.p.c., del seguente dispositivo:
Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, definitivamente
2 pronunciando così provvede:
1) Dichiara la risoluzione per grave inadempimento della conduttrice, ai sensi dell'art. 1455 c.c. del contratto di locazione oggetto del giudizio;

2) Conferma l'ordinanza del 15/1/2021, con la quale è stato ordinato il rilascio dei due immobili concessi in locazione per uso “somministrazione di bevande senza cucina” siti in Palermo, Via N. Garzilli n. 22, piano terra, Fg. 122, p.lla 31, sub 25 e
Via XII Gennaio n. 9, piano seminterrato, Fg. 122, p.lla 31, sub 26, nella piena disponibilità dei ricorrenti;

3) Condanna la resistente al pagamento in favore dei ricorrenti della somma di €
58.500,00 a titolo di canoni di locazione non pagati a decorrere dal mese di gennaio
2019 fino al rilascio avvenuto in data 10/3/2022, oltre interessi dalle scadenze al soddisfo;

4) Rigetta le domande riconvenzionali formulate dalla per le Controparte_1
ragioni indicate in parte motiva;

5) Condanna la resistente al pagamento in favore dei ricorrenti delle spese del giudizio che si liquidano in euro 3.809,00 per compensi professionali oltre euro
286,00 per spese oltre iva cpa e spese forfettarie
e della seguente contestuale motivazione:
Gli odierni ricorrenti, in data 27/07/2020, hanno notificato atto di intimazione di sfratto per morosità alla società per il mancato Controparte_1
pagamento della somma di € 27.000,00 dovuti a titolo di canoni di locazione dal mese di gennaio 2019 al mese di giugno 2020, relativi alle due unità immobiliari concesse in locazione per uso “somministrazione di bevande senza cucina” site in
3 Palermo, Via N. Garzilli n. 22, piano terra, Fg. 122, p.lla 31, sub 25 e Via XII
Gennaio n. 9, piano seminterrato, Fg. 122, p.lla 31, sub 26.
L'odierna resistente si è costituita in giudizio e ha proposto opposizione allo sfratto, sostenendo l'inagibilità dell'immobile per la realizzazione della scala di collegamento in maniera difforme rispetto al progetto approvato e per la presunta inidoneità dell'immobile all'uso convenuto, a causa della pericolosità del solaio,
non essendo stati eseguiti a regola d'arte i relativi lavori di ripristino. La stessa,
pertanto, ha chiesto il rigetto dell'intimazione di sfratto per morosità e dell'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e da scadere e, in via riconvenzionale, l'accertamento e la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione de quo per inadempimento dei sig.ri e Parte_1 Parte_1
e la condanna di questi ultimi al rimborso delle spese di lite con distrazione a
[...]
favore del procuratore antistatario.
Il Giudice, in seguito alla dichiarazione della resistente di non avere il possesso degli immobili locati e di non opporsi al rilascio, ha concesso l'ordinanza provvisoria di rilascio degli immobili siti in Palermo, via N. Garzilli n. 22, p.t. e in via XII Gennaio n. 9, piano seminterrato, disponendo il mutamento di rito da ordinario a speciale locatizio ed ha rinviato la causa per la comparizione delle parti con l'assegnazione dei termini per il deposito delle memorie integrative e degli eventuali documenti e con l'invito a promuovere il procedimento di mediazione.
Esperito con esito negativo il procedimento di mediazione e depositate dalle parti le rispettive memorie integrative e i documenti, la causa è stata istruita con l'interrogatorio formale dei ricorrenti e le prove testimoniali articolate dalle parti e,
4 all'udienza del 12 giugno 2025, è stata decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
Motivi della decisione.
All'esito dell'istruttoria e alla luce delle difese spiegate dalle parti, le domande proposte dai ricorrenti appaiono fondate e vanno accolte.
Dalla ricostruzione dei fatti esposta da entrambe le parti si deduce che le stesse, dopo avere sottoscritto un contratto preliminare di locazione, in data
7/12/2016 pervenivano alla conclusione del contratto di locazione ad uso di somministrazione di bevande dei due immobili di proprietà dei signori e Pt_1
siti in Palermo, Via N. Garzilli n. 22, piano terra e in Via XII Gennaio n. Pt_1
9, piano seminterrato a fronte di un canone mensile ridotto da € 1.800,00 ad €
1.500,00 in considerazione dei lavori di adeguamento necessari allo svolgimento della propria attività, che la avrebbe effettuato a proprie spese e per Controparte_1
i quali quest'ultima presentava la relativa Cila al comune di Palermo.
All'inizio di detti lavori si riscontrava nell'immobile a piano terra un problema nel solaio posto tra lo stesso ed il piano ammezzato di proprietà di un terzo soggetto. Quest'ultimo e gli odierni ricorrenti, in seguito ad un accordo di conciliazione raggiunto nel procedimento di Atp, si accordavano per eseguire le necessarie opere di ristrutturazione del solaio in comune. In seguito al verificarsi della suddetta circostanza, i signori e e il signor n.q. di Pt_1 Pt_1 CP_2
legale rappresentante della società conduttrice con la scrittura privata dell'1/6/2017
concordavano la sospensione del pagamento del canone locatizio dal 1/1/2017 fino al 1/10/2018, data presunta di definizione dei lavori nel solaio. Detti lavori venivano conclusi nel dicembre 2018 e i locatori, dopo avere diffidato la conduttrice al
5 pagamento dei canoni di locazione relativi al periodo dal gennaio 2019 al giugno
2020, notificavano intimazione di sfratto per morosità.
L'odierna resistente tra i motivi dell'opposizione proposta, sosteneva di non avere mai ricevuto la consegna dell'immobile, al termine dei lavori di ripristino del solaio, e nemmeno della documentazione di regolare esecuzione degli stessi,
necessaria al fine di ripresentare la Cila relativa all'esecuzione dei lavori di adeguamento degli immobili, che avrebbero reso questi ultimi idonei all'esercizio della propria attività commerciale.
La stessa sosteneva di avere quindi diffidato i locatori con lettera raccomandata del 17/10/2019 alla consegna dei documenti urbanistici di regolarità e agibilità senza ottenere alcuna risposta. Tuttavia, va osservato che la resistente ha allegato agli atti del giudizio la lettera asseritamente inviata ai ricorrenti, dalla quale non si evince né il nome e l'indirizzo dei destinatari, né l'avviso di ricevimento sottoscritto ovvero restituito per compiuta giacenza.
Pertanto, non può ritenersi provata la circostanza che la conduttrice abbia effettivamente chiesto la consegna dei documenti necessari alla riattivazione della pratica di adeguamento dei locali alle necessità della stessa.
Al contrario, il teste citato dalla resistente, arch. ha Persona_2
dichiarato di non avere ricevuto alcun incarico dal signor per la CP_2
presentazione della Cila e di non avere visionato alcun documento relativo ai lavori di ripristino del solaio, proprio a causa dell'assenza di qualsiasi incarico professionale. Risulta quindi non provata la circostanza che parte resistente non avesse potuto riprendere i lavori previsti a proprio carico per la mancata consegna
6 dei documenti attestanti la regolare esecuzione dei lavori nel solaio.
Anche i testi citati dai ricorrenti ed ascoltati in udienza hanno confermato di avere consegnato proprio al rappresentante della le chiavi degli Controparte_1
immobili e la documentazione relativa ai lavori effettuati.
Inoltre, gli odierni ricorrenti hanno depositato agli atti del giudizio la dichiarazione di regolare esecuzione dei lavori di risanamento del solaio depositata presso l'ufficio del Genio Civile di Palermo in data 23/1/2019 al n. prot. 17446 e il certificato di agibilità dei due immobili locati, rilasciato dall'Ufficio Edilizia Privata
del Comune di Palermo, dal quale si evince altresì l'autorizzazione alla variante in corso d'opera concernente la scala di collegamento tra il piano terra e il piano seminterrato.
Non va trascurata la circostanza che nel contratto di locazione la conduttrice abbia valutato l'idoneità degli immobili all'uso pattuito, ritenendo di potere effettuare i necessari lavori di adeguamento, per i quali ha ottenuto anche una riduzione del canone di locazione dagli originari euro 1.800,00 mensili ad euro
1.500,00.
Inoltre, va sottolineato che i locatori, in considerazione dei lavori improrogabili da eseguire nel solaio hanno esonerato la società conduttrice dal pagamento del canone di locazione fino alla completa esecuzione dei lavori, ovvero fino al mese di dicembre 2018, agendo quindi nell'esecuzione del contratto secondo buona fede e con lealtà.
Pertanto, va ritenuto che i ricorrenti abbiano assolto all'onere probatorio a supporto delle domande formulate.
Va ritenuta altresì sussistente la gravità dell'inadempimento della società
conduttrice, ai sensi dell'art 1455 c.c. Infatti, la resistente non ha dimostrato di avere corrisposto i canoni di locazione oggetto dell'intimazione di sfratto ed i successivi
7 fino al momento del rilascio forzato, avvenuto in data 10/3/2022 e non ha provveduto a dimostrare la fondatezza dell'eccezione di inadempimento del locatore sollevata. Tale inadempimento deve ritenersi grave in quanto riguarda obbligazioni primarie ed essenziali del contratto come è appunto il mancato pagamento dei canoni di locazione e lede in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore,
sconvolge l'intera economia del rapporto ed è tale da determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del rapporto medesimo.
In considerazione della notevole entità della morosità maturata, va quindi accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione oggetto della presente causa, per grave inadempimento del conduttore, formulata dai ricorrenti e va confermata l'ordinanza provvisoria di rilascio emessa in data 15/1/2021. La
resistente, inoltre, va condannata altresì al pagamento dei canoni di locazione non versati dal mese di gennaio 2019 al mese di marzo 2022, pari alla somma di €
58.500,00.
Per i motivi esposti, non essendo stata ritenuta fondata l'eccezione di inadempimento dei locatori, vanno rigettate le domande riconvenzionali di risarcimento danni proposte dalla Controparte_1
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Così è deciso in Palermo il 12 giugno 2025.
Il Giudice Onorario
Antonina Giardina Giardina
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