REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
QUINTA SEZIONE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa RI GR ER, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 14240/2023 ha pronunziato la seguente SENTENZA
TRA
(c.f. ), rappresentata e Parte_1 CodiceFiscale_1 difesa dall'Avv. Antonio Curatola ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Roma, Via Ludovisi 36, come da procura in atti. OPPONENTE E
, (c.f. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 del suo amministratore p.t., rappresentato e difeso dagli Avv.ti Vincenzo Nardelli ed Ennio Calbi ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Roma, Viale Manzoni n.
26, come da procura in atti.
CONVENUTO IN OPPOSIZIONE
Avente ad oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni con note scritte ex art. 127 ter c.p.c.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
********* Con atto di citazione ritualmente notificato, ha proposto Parte_1 opposizione al decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 871/2023 emesso dal
Tribunale di Roma in data 17.1.2023 nel procedimento monitorio R.G. n. 70294/2022 con il quale le è stato ingiunto il pagamento, in favore del Controparte_1 della somma di euro 5.957,69, oltre interessi e spese della procedura, per oneri
[...] condominiali straordinari, non corrisposti. Nel ricorso monitorio la somma ingiunta veniva così quantificata ed imputata all'opponente: “1) saldo per oneri condominiali relativi a lavori di ristrutturazione di cui alla delibera presa il 26.11.21 per lavori detraibili al 90%, al 50 % e per lavori non detraibili pari rispettivamente ad € 58,93, € 154,00 ed € 17,91; 2) spesa per la revisione delle tabelle millesimali dei locali autorimessa pari ad € 164,94; 3) saldo per i lavori di adeguamento all'attuale normativa antincendio dei locali box pari ad € 5.561,91.” Il decreto ingiuntivo è stato notificato, unitamente all'atto di precetto, in data 30 gennaio 2023, per la complessiva somma di euro 7.316,18 oltre interessi successivi, ulteriori spese di notifica e successive spese occorrende. L'opponente ha esposto che a fondamento della pretesa creditoria il CP_1 richiamava alcune delibere assembleari con le quali si decideva (i) di appaltare alla CP_2
i lavori di adeguamento dell'autorimessa alla normativa antincendio per complessivi
[...] euro 72.093,00 (delibera del 10.1.2022), (ii) il rifacimento delle tabelle millesimali dei locali autorimessa (delibera del 21.4.2022), (iii) l'approvazione delle nuove tabelle millesimali, la conferma dei lavori già deliberati nell'assemblea del 10.1.2022 con riduzione dell'importo ed approvazione della spesa pari ad euro 54.635,70 oltre iva, come da bilancio preventivo e ripartizione delle spese presentate e approvate nella medesima assemblea (delibera del 22.6.2022). Ha addotto di aver interamente corrisposto la propria quota riferita alle spese dei lavori detraibili al 90 e 50 % eseguiti nel già prima del deposito del monitorio, CP_1 mentre per i lavori sulla messa a norma dell'autorimessa (normativa antincendio), l'opponente ha censurato un'erronea ripartizione ed imputazione della spesa a proprio carico dovuta ad una illegittima applicazione della tabella millesimale come revisionata ed approvata con delibera del 22.6. 2022, vale a dire, successivamente ai lavori deliberati sull'autorimessa in data 10.1.2022, che vedevano un incremento dei millesimi attribuiti. Eccepiva, inoltre, che non vi sarebbe stata alcuna approvazione da parte dell'assemblea della ripartizione della spesa secondo le predette nuove tabelle, frutto invece di una decisione unilaterale dell'amministratore. Ha precisato che, sebbene la questione del riparto venisse ripresentata a più riprese nelle successive delibere, l'assemblea non prendeva sul punto alcuna decisione mentre con la delibera del 5.12.2022 l'assemblea, contravvenendo al disposto dell'art. 1125 c.c., disponeva di ripartire le spese escludendo i condomini proprietari di immobili soprastanti il piano box e cantine. Ha concluso l'opponente chiedendo di “dichiarare nullo ed inefficace e revocare in toto il decreto ingiuntivo n. 871/23 reso in data 17 dicembre 2022 (RG 70294/22) e munito di formula esecutiva, perché in contrasto con le prescrizioni dell'art. 633 e segg. c.p.c. e 63 disp. att.
Pag. 2 di 9 c.c. nonché' totalmente infondato in fatto ed in diritto. In via riconvenzionale, si chiede per i motivi sopra esposti dichiarare nulla/annullabile/inefficace e revocare la delibera adottata dal Roma il 05.12.2022 in questa sede Controparte_1 impugnata e la condanna alla restituzione da parte del Controparte_1 di quanto, indebitamente percepito e che sarà accertato in corso di causa. In ogni
[...] caso con vittoria di spese, anche forfettarie e di competenze ed onorari di giudizio al legale antistatario.” Instaurata la lite, si è costituito il Roma impugnando e Controparte_1 contestando quanto dedotto, eccepito e domandato dall'opponente. Ha preliminarmente evidenziato come il credito ingiunto si fondasse su delibere di approvazione di spese e ripartizioni non impugnate dall'opponente e, dunque, definitive ed immodificabili (delibere del 26.11.2021, del 21.4.2022 e del 22.6.2022). Nel ricostruire i fatti di causa sulla base dei verbali assembleari, spiegava che già con la delibera del 21.4.2022, con la quale veniva approvato il rifacimento delle tabelle Contr millesimali, l'assemblea, constatata l'impossibilità della ditta di attuare lo sconto in fattura come richiesto nella precedente assemblea del 10.1.2022, rinviava ad riunione successiva sia la decisione se avvalersi o meno di un finanziamento per far fronte ai lavori di adeguamento dell'autorimessa (punto 5 all'o.d.g.), sia la decisione circa l'incremento del fondo destinato all'adeguamento dell'autorimessa, già deliberato con assemblea del 22.09.2017, in attesa della “definizione dell'importo totale, del numero di rate e delle rispettive scadenze” (punto 6 all'o.d.g.). Così, nella riunione del 22.6.2022, l'assemblea, dopo aver approvato le nuove tabelle e discusso sullo sconto in fattura, decideva di Contr eseguire alcuni dei lavori preventivati dalla con riduzione della spesa. Nel contempo, veniva deciso che l'amministratore avrebbe inviato ai condomini un piano di riparto della spesa elaborato sulla base delle nuove tabelle. Pertanto, ha evidenziato il non vi sarebbe stata alcuna retroattività delle tabelle poiché i lavori e la CP_1 conseguente ripartizione della spesa veniva decisa dopo l'approvazione delle nuove tabelle, vale a dire nella medesima riunione del 22.6.2022. Il ha, inoltre, CP_1 contestato il dedotto avvenuto pagamento delle somme a saldo dei lavori di rifacimento dello stabile e, quanto all'impugnativa proposta avverso la delibera del 5.12.2022, ne ha eccepito la tardività ex art. 1137 c.c. nonché la carenza di interesse posto che con tale delibera l'assemblea non era stata chiamata ad esprimersi sui lavori della messa a norma del locale autorimessa né sulla ripartizione (entrambi già decisi nella seduta del 22.6.2022), bensì sulla proposta avanzata da alcuni condomini proprietari dei box di ripartire la spesa con la partecipazione dei condomini proprietari degli appartamenti della
, sovrastante i locali box (i quali non avrebbero neanche partecipato Parte_2 all'approvazione dei lavori in quanto non interessati).
Pag. 3 di 9 Ha poi evidenziato che, a differenza dei lavori per la messa a norma del locale autorimessa, la costituzione del fondo era stata deliberata nella vigenza delle precedenti tabelle per cui correttamente le rate erano state ripartite secondo i millesimi di queste. Infine, ha spiegato che, come evincibile nel capitolato, i lavori deliberati non riguardavano la manutenzione e/o rifacimento del solaio la cui spesa avrebbe potuto eventualmente interessare i proprietari degli appartamenti della palazzina “B, ma solo il compimento delle opere finalizzate al necessario adeguamento alle vigenti normative di prevenzione incendi dell'autorimessa, per cui la spesa doveva necessariamente ricadere sui condomini proprietari dell'autorimessa da ripartire secondo le disposizioni contenute nell'art. 1123 c.c.. All'esito di quanto esposto il ha così concluso “piaccia CP_1 all'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria deduzione ed eccezione, preliminarmente respingere la domanda riconvenzionale volta a revocare la delibera condominiale del 5.12.2022 per asserita nullità/annullabilità/inefficacia, in quanto improcedibile per contrarietà all'art. 1137 del c.c., carenza di interesse e legittimazione attiva nonché per decadenza in ordine ai motivi ulteriori rispetto a quello indicato nell'istanza di mediazione n. 3588/2022; in via principale e nel merito confermare il decreto ingiuntivo n. 871/2023 – Rg n. 70294/2022 emesso dal Tribunale Ordinario di Roma in forma immediatamente esecutiva, per una o per tutte le motivazioni e deduzioni sopra formulate, risultando altresì infondata in fatto ed in diritto la circostanza di eventuali pagamenti eseguiti dall'opponente prima del deposito del ricorso per decreto ingiuntivo e che le delibere assembleari sottese alla richiesta del decreto ingiuntivo opposto non sono state impugnate;
sempre nel merito respingere la domanda riconvenzionale relativa alla condanna alla restituzione da parte del Condominio opposto di ulteriori somme da questo indebitamente percepite, in quanto indeterminata e generica, nonché infondata in fatto ed in diritto per una o per tutte le eccezioni e deduzioni sopra formulate;
si chiede altresì la condanna alle spese ed onorari di giudizio.” Concessi alle parti i termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c., parte opponente con la prima memoria ha addotto nuovi ed ulteriori motivi di opposizione, tra cui la nullità delle delibere del 21.4.2022 e del 22.6.2022 con le quali erano state approvate le nuove tabelle ritenendo necessaria l'unanimità dei consensi. Ha, pertanto, precisato le conclusioni chiedendo di “dichiarare nullo ed inefficace e revocare in toto il decreto ingiuntivo n. 871/23 reso in data 17 dicembre 2022 (RG 70294/22) per insussistenza delle condizioni di emissione e radicale nullità delle delibere assembleari del 21.04.2022 e del 22.06.2022; dichiarare nulla/annullabile/inefficace e revocare la delibera adottata dal condominio di Roma il 05.12.2022; per l'effetto condannare il Controparte_1
alla restituzione di quanto, indebitamente Controparte_1
Pag. 4 di 9 percepito con il decreto ingiuntivo e sino ad oggi in relazione all'applicazione delle illegittime tabelle millesimali ad oggi applicate dall'amministrazione. In ogni caso con vittoria di spese, anche forfettarie e di competenze ed onorari di giudizio al legale antistatario.” Parte convenuta ne ha eccepito l'inammissibilità per evidente mutatio libelli.
La causa è stata istruita con il solo deposito di documenti ed è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni mediante scambio di note a trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.. Con ordinanza resa in data 10.9.2025 la causa è stata trattenuta in decisione e sono stati concessi alle pari i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
* * * * * * *
Si osserva preliminarmente che la difesa attorea, già in sede di memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. (in particolare, con quella di cui al n. 1 dell'art. 183, comma 6, c.p.c. cit.) ed ancora con gli scritti conclusivi, ha ritenuto di poter sollevare profili e motivi diversi ed ulteriori rispetto quelli fatti valere con l'atto introduttivo del giudizio, spingendosi finanche a chiedere la declaratoria di invalidità delle ulteriori deliberazioni assembleari del 21.4.2022 e del 22.6.2022. Al riguardo va, in primis, chiarito che, anche a voler ammettere - in tesi - la sussistenza degli ulteriori ipotetici vizi dedotti dall'opponente in corso di causa, questi, in ogni caso, non determinerebbero la nullità delle deliberazioni, ma - a tutto concedere - l'annullabilità di esse (sulla ripartizione tra cause di nullità ed annullabilità delle delibere condominiali: cfr. Cass., Sez. U., Sent. n. 4806 del 7.3.2005 nonché Cass. S.U. n. 9839/2021). Pertanto, le ulteriori domande di invalidità delle delibere del 21.4.2022 e del 22.6.2022 (sottese all'ingiunzione) sarebbero, in primo luogo, da ritenere inammissibili poiché, come prontamente eccepito dal convenuto nella prima difesa utile, sono CP_1 irrimediabilmente tardive ex art. 1137 c.c.. Inoltre, poiché le deliberazioni assembleari devono essere impugnate entro il termine perentorio di trenta giorni fissato dall'art. 1137, comma 2, c.c., la richiesta di annullamento non può essere scissa dalle ragioni poste a fondamento di tale richiesta, con la conseguenza che i motivi di annullabilità delle delibere condominiali debbono essere fatti valere entro il suddetto termine fissato a pena di decadenza dal legislatore, potendosi al più – decorso tale termine e in pendenza di giudizio- - esclusivamente argomentare in relazione ai motivi di annullabilità già fatti valere nel rispetto delle norme processuali. La censura di tardività di parte convenuta tempestivamente sollevata nella prima difesa utile (2 termine ex art. 183, co. 6, c.p.c.) va, pertanto, ritenuta fondata in ordine a tutti gli ulteriori motivi dedotti dall'attrice nella prima memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c. rispetto alla delibera già impugnata ed in merito alle ulteriori impugnazioni proposte delle delibere del 21.4.2022 e del 22.6.2022 i cui vizi
Pag. 5 di 9 censurati (necessità dell'unanimità dei consensi per l'approvazione delle tabelle) integrano fattispecie di annullabilità dei deliberati e non di nullità. Invero, è principio pacifico della giurisprudenza di legittimità che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale per cui il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo, a tal fine, sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, co.2, c.c. (cfr. Cass. n. 1896/2023; Cass. n. 6735/2020; Cass. n. 30392/2019; Cass. n. 27159/2018; Cass. Sez. U. n. 18477/2010). Tra l'altro, l'impugnazione della delibera relativa all'approvazione delle tabelle millesimali (come nella specie di causa) verte sui soli vizi dell'atto collegiale, mentre le censure relative ai criteri adottati per la redazione delle tabelle e al merito del loro contenuto devono essere fatte valere tramite un'azione di revisione ex articolo 69 disp. att. c.c.. Infine, la lettura del regolamento in atti non consente di poter affermare che con esso l'originario costruttore abbia inteso stabilire una deroga alla regola legale (art. 1123 c.c.) con la conseguenza che la modifica delle tabelle, come impropriamente sostenuto dall'opponente, sarebbe stata necessaria l'unanimità dei consensi e non la maggioranza prevista dall'art. 1136, co. 2, c.c.. Ad ogni buon conto, ad avviso del giudicante, va dichiarata l'inammissibilità della domanda di impugnativa proposta e degli ulteriori motivi anche sotto il profilo strettamente processuale posto che, oltre ad essere nuova ed inammissibile la domanda ex art. 1137, co. 2, c.c. avanzata in tale sede, anche l'introduzione di un diverso motivo di annullabilità determina una modificazione della causa petendi e, quindi, una domanda nuova integrante una vera e propria mutatio libelli non consentita con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. cit.. Ricondotto, pertanto, il thema decidendum nel suo corretto ambito, parte opponente si duole non degli importi complessivamente ingiunti bensì della ripartizione della spesa afferente i lavori di messa a norma del locale autorimessa che vede la sua compartecipazione quale proprietaria di alcuni dei box ivi collocati. Lamenta, in particolare, che l'assemblea non avrebbe fatto buon governo dei criteri di ripartizione poiché, da un lato, avrebbe applicato le nuove tabelle millesimali nonostante i lavori fossero stati deliberati prima della modifica e, dall'altro, in quanto il criterio da applicare era quello previsto dall'art. 1125 c.c. per i lavori che sarebbero stati eseguiti sul solaio del locale autorimessa. Per tali motivi ha impugnato in via riconvenzionale la delibera del 5.12.2022 con la quale l'assemblea ha ritenuto di non avallare l'adozione del criterio di ripartizione previsto dall'art. 1125 c.c. avanzato da alcuni condomini, tra cui l'attrice, confermando la ripartizione assunta con la delibera del 22.6.2022. La difesa del invece, ha sostenuto che la spesa e la ripartizione sulla base CP_1 delle nuove tabelle era già stata decisa già con la delibera del 22.6.2022 non impugnata e
Pag. 6 di 9 definitiva (anche per le ragioni già espresse) mentre la questione esaminata dall'assemblea nella seduta del 5.12.2022 riguardava la possibilità di adozione di un diverso criterio che non veniva accolto dalla maggioranza dei condomini. Ha pertanto dedotto una carenza di interesse all'impugnazione del deliberato del 5.12.2022 posto che il credito del si fonda su altre delibere non impugnate CP_1 dall'attrice e correttamente poste a fondamento dell'ingiunzione. Le deduzioni difensive del sono da ritenere fondate. CP_1
E' noto che con la sentenza della S. Corte a S.U. del 14 aprile 2021, n. 9839, è stato chiarito che, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto. Ciò in quanto tra le due cause è ravvisabile un rapporto di “interdipendenza” che è proprio di ogni situazione in cui, tra le stesse parti, da un lato sia fatto valere un credito e dall'altro sia messa in discussione la validità del titolo costitutivo del credito medesimo. Tale rapporto, invece, non può sussistere allorché non vi è correlazione tra il credito e l'impugnativa di delibera non sottesa al credito ingiunto e per la cui impugnativa occorre proporre, in via autonoma, l'azione prevista ex art. 1137, co. 2, c.c. non essendo il giudizio di opposizione all'ingiunzione di pagamento la sede naturale per contestare le singole delibere (difetterebbero i presupposti che legittimano il simultaneus processus ai sensi dell'art. 36 c.p.c.). Sussiste, allora, carenza di interesse dell'opponente a far valere i vizi del deliberato del 5.12.2022 nel presente giudizio di opposizione posto che all'eventuale caducazione di detto deliberato non conseguirebbe la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
Per lo più, le ragioni addotte a sostegno della proposta impugnazione (erroneo criterio di ripartizione della spesa che avrebbe dovuto includere la compartecipazione di tutti i condomini per le spese riferite al solaio del locale autorimessa) risultano anche sfornite di idonea allegazione e prova non avendo l'opponente indicato né la misura di tale compartecipazione né la documentazione da cui desumere tale dedotta compartecipazione (appalto e capitolato lavori) né se la ragione di tale contribuzione fosse da ascrivere alla riparazione del solaio (per infiltrazioni, vetustà e/o problemi strutturali) o piuttosto, come sembrerebbe evincersi dalla documentazione di causa, all'adeguamento del locale autorimessa (di proprietà esclusiva di un gruppo di condomini) alla normativa di prevenzione incendi.
Pag. 7 di 9 Quanto al credito ingiunto occorre ribadire in questa sede il principio più volte affermato dalla S. Corte di Cassazione per cui nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di oneri condominiali, il soddisfa l'onere CP_1 probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. n. 7569/1994;
Cass. n. 15696/ 2020). Pertanto, la delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce titolo sufficiente del credito del e legittima non solo la concessione del decreto CP_1 ingiuntivo, ma anche la condanna del a pagare le somme nel processo di CP_1 opposizione a cognizione piena, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere. Invero, ciò che assume rilievo ai fini della prova del credito è l'efficacia della delibera posta a fondamento dell'ingiunzione che, se non venuta meno (in quanto sospesa in via cautelare, annullata o dichiarata nulla oppure revocata dallo stesso organo deliberante mediante delibera successiva) è idonea a supportare validamente il provvedimento monitorio fatto oggetto di opposizione. Nella specie di causa, il ha pienamente soddisfatto il proprio onere CP_1 probatorio mediante produzione dei verbali di assemblea (delibere del 26.11.2021, del 21.4.2022 e del 22.6.2022) in cui sono state approvate e ripartite le spese oggetto di ingiunzione, nonché dei relativi documenti, per cui il credito così come ingiunto risulta dovuto. Né, infine, vi è prova, come prospettato dall'opponente, del pagamento prima del deposito del ricorso monitorio della quota riferita alle spese dei lavori detraibili al 90 e 50
% eseguiti nel non avendo il documento prodotto (certificazione fiscale -v. CP_1 doc. n. 2) alcuna efficacia estintiva del credito.
Anzi, la lettura di detta certificazione dimostra proprio che l'opponente nell'anno 2021 non aveva versato alcunché per i lavori del fabbricato. In estrema sintesi, per tutte le motivazioni espresse l'opposizione proposta va rigettata con conferma del decreto ingiuntivo n. 871/2023 emesso dal Tribunale di Roma in data 17.1.2023. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo ex D.M. n. 55/2014
(come aggiornato da D.M. n. 147/2022). Per la determinazione si terrà conto della proposta conciliativa formulata da questo giudicante ex art. 185 bis c.p.c. all'udienza del 15.3.2024 e non accettata dall'opponente.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
Pag. 8 di 9 - rigetta la domanda riconvenzionale di impugnazione della delibera del 5.12.2022 e dichiara inammissibili le ulteriori domande riconvenzionali avanzate dall'opponente per le ragioni tutte espresse in motivazione;

- rigetta l'opposizione proposta e conferma il decreto ingiuntivo n. 871/2023 emesso dal Tribunale di Roma in data 17.1.2023 (R.G. n. 70294/2022);
- condanna al pagamento in favore del Parte_1 [...]
di lite che liquida in compl Controparte_1 per onorari di giudizio, oltre IVA, CPA e spese generali al 15%. Così deciso in Roma il 9 dicembre 2025
Il Giudice
RI GR ER

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