TRIBUNALE DI PATTI
VERBALE DI UDIENZA
Il giorno 13/10/2025 all'udienza tenuta dalla dott.ssa OS SO EL, in funzione di Giudice monocratico, viene chiamata la causa iscritta al N.
1376/2024 R.G. promossa
DA
, elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
C/SO G. MATTEOTTI, 146/F 98066 98066 PATTI, ITALIA, rappresentato e difeso per procura in atti dall'avv. CARIANNI GIUSEPPE
ATTORE
CONTRO
, e per essa (già Controparte_1 P.IVA_1 CP_2
, codice fiscale n. e partita IVA n CP_3 P.IVA_2 P.IVA_3
, quale mandataria di Controparte_4 P.IVA_3
Controparte_5
[...]
,
[...] C.F._2
CONVENUTI
avente per OGGETTO: Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) immobiliare
Sono comparsi: l'avv. Stefano Ceraolo in sostituzione dell'avv. Carianni per parte attrice, il quale precisa le conclusioni riportandosi a tutto quanto chiesto, dedotto ed eccepito in atti e verbali di causa con il rigetto di tutte le contrarie istanze, eccezioni e difese e con vittoria di spese e compensi.
I procuratori delle parti, quindi, discutono oralmente la causa.
1 IL GIUDICE ISTRUTTORE pronuncia, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente
SENTENZA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il presente giudizio costituisce la fase di merito di un'opposizione agli atti esecutivi proposta avverso l'ordinanza che ha disposto la vendita, in favore di del bene identificato al lotto n. 1, al prezzo di € 120.000,00 nella Parte_1
procedura esecutiva immobiliare n. 95/2013, pendente presso l'intestato
Tribunale.
Tale lotto, nello specifico, ha ad oggetto la piena proprietà di villetta a schiera centrale, della superficie commerciale di 233,83 mq., in catasto al foglio 9 particella 1026 sub. 16 (catasto fabbricati), foglio 9 particella 1026 sub. 17
(catasto fabbricati), foglio 9 particella 1026 sub. 18 (catasto fabbricati), foglio 9 particella 1026 sub. 15 (catasto fabbricati).
All'esito della fase sommaria, il Giudice dell'Esecuzione ha sospeso
“l'efficacia dell'ordinanza di delega nella parte in cui rinvia alla relazione di stima;
dell'avviso di vendita in parte qua;
del verbale di aggiudicazione in parte qua”, dando termine per l'introduzione della fase di merito.
Con atto di citazione, ritualmente notificato, ha reiterato i Parte_1 motivi di opposizione già formulati in sede cautelare, chiedendo l'accertamento dell'esistenza di un'ipotesi di aliud pro alio e la conseguente revoca o risoluzione o annullamento dei decreti di trasferimento, delle vendite e delle assegnazioni, nonché la restituzione delle somme dallo stesso corrisposte.
e Controparte_4 Controparte_1
pur regolarmente citati, sono rimasti contumaci. CP_5
La causa, di natura documentale, è stata rinviata all'odierna udienza per discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., con la concessione di termini per il deposito di note conclusive.
La domanda è infondata e va rigettata per i motivi che seguono.
2 La giurisprudenza si è più volte pronunciata sul tema dell'aliud pro alio con specifico riferimento alla vendita esecutiva.
In particolare, la differenza strutturale tra la vendita forzata e quella negoziale
è ostativa all'adozione, per la prima, di una nozione lata di aliud pro alio, con la conseguenza che la nullità del decreto di trasferimento è ravvisabile “solo in ipotesi di radicale o sostanziale diversità della cosa oggetto della vendita, in cui, venendo effettivamente meno il nucleo essenziale e l'oggetto stesso della vendita forzata, quale risulta specificato e determinato dall'offerta dell'aggiudicatario e dalla stessa determinazione dell'organo giudicante, la cosa aggiudicata risulti essere diversa da quella sulla quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario. In tale prospettiva, e in applicazione di un criterio distintivo di natura funzionale, l'aliud pro alio va ravvisato anche quando, successivamente al trasferimento, la cosa oggetto della vendita forzata risulti del tutto inidonea, nella considerazione economico-sociale, ad assolvere la funzione propria della cosa, quale risultante dagli atti del procedimento;
così individuandosi il tratto distintivo dell'aliud pro alio, sub specie di mancanza delle particolari qualità della cosa necessaria ad assolvere la sua funzione economico-sociale rispetto al vizio redibitorio (che rientra, invece, nell'area dell'art. 2722 cod. civ.) in una situazione di radicale e definitiva compromissione della destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario (così Cass., 29 gennaio 2016, n.
1669).
Ed ancora, “la nullità della vendita forzata per aliud pro alio è circoscritta alle ipotesi in cui il bene appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, o ancora risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto. (cfr. Tribunale Nola sez. I, 15/05/2019,
n.1104).
Ciò posto, nel caso di specie non si rinviene la sussistenza delle condizioni sopra descritte per qualificare la vendita come aliud pro alio.
3 Se è vero che nella prima perizia depositata il CTU incaricato, dott. Per_1 erroneamente ha concluso per la regolarizzabilità di un vizio del bene - da escludersi, invece, alla luce dei rilievi del perito di parte attrice, Ing. Per_2 nonché della relazione del nuovo perito nominato nella procedura esecutiva, Ing.
- va comunque evidenziato che l'insanabilità riscontrata non è idonea Per_3
a considerare il bene come totalmente diverso, neanche sub specie di mancanza delle particolari qualità della cosa necessaria ad assolvere la sua funzione economico-sociale.
Infatti, dalla relazione del CTP, Ing. si legge che “il CTU, nella Per_2
determinazione del valore unitario adottato per la stima dell'immobile, non ha considerato l'assenza di una pratica urbanistica la cui presentazione, secondo la normativa vigente, è obbligatoria per la successiva redazione di un frazionamento catastale di immobile;
inoltre, non ha tenuto conto della reale difformità del piano sottotetto rispetto al progetto allegato alla C.E. n. 37/2004, ad oggi non sanabile”.
Dunque, a ben vedere la non sanabilità riguarda esclusivamente il piano sottotetto.
Ed invero, come si legge nella relazione del 27.11.2024, a firma dell'Ing.
, “sono presenti ulteriori difformità edilizie di minore rilevanza, già Per_3 riscontrate dal precedente Ctu: - Difformità di distribuzione interna;
- Presenza di nuove aperture sul prospetto;
- Aumento di cubatura lato Sud al piano sottostrada. Le suddette difformità risultano sanabili ai sensi della normativa vigente.”
Ne deriva che, eccetto il piano sottotetto, le cui dimensioni andrebbero riportate nei limiti di quanto autorizzato, non risulta compromesso l'uso dell'immobile ai fini abitativi.
Le insanabili difformità del sottotetto comportano, infatti, una riduzione meramente quantitativa di una porzione, peraltro, non rilevante del bene oggetto di vendita, che, come detto, anche in assenza della cubatura non autorizzata, mantiene le caratteristiche essenziali necessarie ed idonee ad assolvere la funzione per cui il a proceduto all'acquisto. Pt_1
4 In merito alla portata dei vizi ai fini del riconoscimento dell'aliud pro alio, la giurisprudenza ha specificato che “ove uno degli immobili facenti parte del compendio aggiudicato a seguito di procedura esecutiva immobiliare presenti abusi insanabili che ne rendano necessaria l'integrale demolizione - e la circostanza non sia ben evidenziata nella relazione di stima – si verte in un'ipotesi di aliud pro alio” (cfr. Tribunale Pavia sez. III, 06/11/2018, n.1733).
Ed ancora, “premesso che la vendita di 'aliud pro alio' ricorre qualora venga venduto un bene completamente diverso da quello pattuito tra le parti, la vendita di un immobile munito di certificazione di abitabilità solo per una porzione non integra la vendita 'aliud pro alio', ma configura piuttosto l'ipotesi della mancanza delle qualità essenziali o promesse, posto che in simile ipotesi non si verifica un difetto assoluto del titolo di abitabilità, né l'insussistenza delle condizioni necessarie ad ottenerne un futuro rilascio del titolo edilizio” (cfr. Tribunale Roma sez. VIII, 25/07/2022, n.11831).
Sempre ai fini della corretta individuazione del vizio lamentato, si riporta quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità in un caso in cui, a seguito della vendita forzata, era stata riscontrata la necessità di procedere ad una parziale demolizione dell'immobile, in cui è stato precisato che “in nessun caso, nella specie, avrebbe potuto affermarsi la prospettata ipotesi di vendita di aliud pro alio, che è configurabile esclusivamente «quando il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico- sociale, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che, preso in considerazione dalla succitata ordinanza, abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto» (cfr., ad es., Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4085 del
25/02/2005, Rv. 579898; Sez. 1, Sentenza n. 10015 del 09/10/1998, Rv. 519563;
Sez. 1, Sentenza n. 11018 del 21/12/1994, Rv. 489339). Infatti, non sono state dedotte circostanze che possano portare a ritenere che l'immobile non fosse idoneo alla sua destinazione. Secondo quanto accertato in fatto in sede di merito, la sentenza emessa contro il debitore comporterebbe solo la necessità di effettuare dei lavori, e in particolare di procedere ad una parziale demolizione e richiedere
5 una concessione in sanatoria. Se anche l'offerente non fosse stato reso edotto della situazione, quindi, avrebbe potuto profilarsi al più una differenza quantitativa, ma non qualitativa tra il bene da trasferire e quello descritto nell'ordinanza di vendita.” (cfr. Cass. 21480/2016).
Dunque, risulta opportuno distinguere caso per caso se il vizio contestato integri una difformità totale o parziale, laddove “la "difformità totale" si verifica nella costruzione di un "aliud pro alio" con realizzazione di opere non rientranti tra quelle consentite che presentino, nel rapporto proporzionale, una difformità quantitativa tale da acquistare una sostanziale autonomia rispetto ad esse. La
"difformità parziale" si riferisce invece ad ipotesi tra le quali possono farsi rientrare gli aumenti di cubatura o di superficie di scarsa consistenza, nonché le variazioni relative a parti accessorie che non abbiano specifica rilevanza e non siano suscettibili di utilizzazione autonoma.” (cfr. Cass. Sez. III n. 40173 del 6 dicembre 2006).
Nel caso di specie, come detto, non risulta necessaria l'integrale demolizione del bene, ma soltanto la demolizione delle opere non autorizzate, effettuate nel piano sottotetto.
Non può, dunque, ritenersi compromesso l'uso del bene oggetto di vendita forzata, atteso che l'immobile viene acquistato come prima casa da parte del e, alla luce del vizio riscontrato, non risulta pregiudicato l'uso abitativo Pt_1 presupposto.
In conclusione, per tutto quanto già esposto, nel caso di specie è ravvisabile non un'ipotesi di aliud pro alio ma la diversa fattispecie di mancanza di qualità promesse non idonea ad incidere sulla funzione economico-sociale del bene.
Ne deriva, pertanto, il rigetto della domanda.
Nulla sulle spese attesa la contumacia delle controparti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Patti, nella causa R.G. 1376/2024, disattesa e respinta ogni contraria istanza eccezione e difesa, così provvede:
Dichiara la contumacia di CP_5 Controparte_4
e
[...] Controparte_1
6 Rigetta la domanda di per le ragioni di cui in parte motiva;
Parte_1
Nulla sulle spese.
Il Giudice
OS SO EL
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