REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA – QUINTA SEZIONE CIVILE
in persona del dott. Fabio De Palo, in funzione di giudice unico,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 7705 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza del 24.6.2025 e vertente tra
Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
– ATTORI Parte_5
rappresentati e difesi dall'avv. Andrea Duranti
E
CONVENUTA CP_1
rappresentata e difesa dall'avv. Romana Gaito
E
CONVENUTO Controparte_2
rappresentato e difeso dall'avv. Francesco Cannito E
CONVENUTA Controparte_3
rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Cannito
E
– – Controparte_4 Controparte_5 CP_6
Contro
– – –
[...] Controparte_7 CP_8
[...]
CONVENUTI – CONTUMACI Controparte_10 CP_11
MOTIVI DELLA DECISIONE
e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
hanno convenuto in giudizio , CP_1 Controparte_2 CP_4
e , riferendo in sintesi quanto segue:
[...] Controparte_5
- gli attori – unitamente ai convenuti e – Controparte_4 Controparte_5
sono proprietari di unità immobiliari nell'edificio in Roma avente accesso –
attraverso un cortile interno – da via Ippolito Pindemonte n. 10;
- i convenuti e sono invece proprietari di unità CP_1 Controparte_2
immobiliari nel differente edificio avente accesso – attraverso un altro cortile interno – da via Lorenzo Valla n. 32;
- la ha recentemente installato un citofono sul muro dell'edificio di via
Pindemonte n. 10 e pretende così di vantare un diritto di passaggio attraverso il relativo cortile interno per accedere alla sua unità immobiliare posta nell'altro edificio (con autonomo accesso da via Lorenzo Valla n. 32);
- tale cortile interno deve ritenersi invece bene comune fra i soli proprietari delle unità immobiliari facenti parte dell'autonomo edificio avente accesso da via
Pindemonte n. 10;
- nei rispettivi atti di acquisto dei convenuti e non si rinviene CP_2
alcun riferimento ad eventuali servitù di passaggio su quel cortile e si conferma che le loro unità immobiliari hanno autonomo accesso da via Lorenzo Valla n.
32;
- tali convenuti – del resto – neppure partecipano alla ripartizione delle spese afferenti alla manutenzione del medesimo cortile.
Gli attori hanno chiesto pertanto di accertare che il cortile in oggetto è di proprietà
comune fra i soli titolari delle unità immobiliari facenti parte dell'autonomo edificio avente accesso da via Ippolito Pindemonte n. 10 e – conseguentemente – di condannare i convenuti alla cessazione del passaggio sullo stesso ed alla rimozione del citofono apposto sul muro di tale edificio.
La convenuta ha contestato la fondatezza delle domande – eccependo in CP_1
via principale l'indistinta proprietà comune del suddetto cortile fra tutti i condomini dell'unico edificio avente un solo ingresso (indifferentemente raggiungibile attraverso gli accessi di via Pindemonte e via Valla) – e ne ha chiesto il conseguente rigetto. Il convenuto ha contestato a sua volta la fondatezza delle domande – CP_2
sollevando in via principale analoghe eccezioni – e ne ha chiesto l'uguale rigetto.
I convenuti e non hanno invece proceduto alla costituzione nel CP_4 CP_5
giudizio e sono stati dichiarati contumaci.
Gli attori – in seguito a ordinanza autorizzativa del 20.7.2021 – hanno successivamente proceduto ad integrare il contraddittorio nei confronti degli altri condomini , Controparte_3 Controparte_6 Controparte_7 CP_8
Con e CP_11 Controparte_10
La – nel ribadire le contestazioni già sollevate dal convenuto – CP_3 CP_2
ha chiesto l'uguale rigetto delle domande.
I restanti condomini non hanno invece proceduto alla costituzione nel giudizio e sono stati dichiarati anch'essi contumaci.
Esperita la mediazione obbligatoria – con esito negativo – sono state depositate le memorie autorizzate ex art. 183, sesto comma, c.p.c. ed è stata poi espletata una consulenza tecnica d'ufficio.
La causa è stata infine trattenuta in decisione – senza ulteriori attività istruttorie – con ordinanza del 24.6.2025.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – rileva quanto segue.
Le domande degli attori devono essere rigettate. Emergono dalla c.t.u. le seguenti circostanze decisive:
1) i due cortili – uno accessibile da via Pindemonte e l'altro da via Valla – sono separati e distinti (in quanto divisi da un cancelletto metallico interno posto a confine fra gli stessi);
2) l'accesso a tutte le singole unità immobiliari – oggetto di proprietà esclusiva delle parti – avviene attraverso un solo portone d'ingresso che conduce all'unica scala di uso comune a tutto l'edificio;
3) il portone d'ingresso si apre sul cortile accessibile da via Pindemonte ed i
Cont convenuti e – per accedere al vano scala dell'edificio – devono CP_2
quindi necessariamente attraversarlo (per circa 1,5 metri);
4) risultano inoltre allocati – nel medesimo cortile – impianti comuni delle utenze
acqua e gas posti indistintamente a servizio di tutte le unità immobiliari
(risultando posizionati – in una prima nicchia muraria con sportello metallico
apribile – il contatore generale per l'utenza dell'acqua e – in una seconda – le
tubazioni del gas con valvole individuali di chiusura e relativi contatori).
Tali riscontri oggettivi conducono ad escludere – con riguardo all'area in oggetto – la pretesa esistenza di un condominio parziale cui non parteciperebbero i convenuti
Contr e CP_2
Deve infatti ritenersi – sulla base di quei riscontri – che il cortile percorribile da via
Pindemonte sia posto indistintamente a servizio di tutte le singole unità immobiliari
aventi accesso dall'unico portone d'ingresso che conduce all'unico vana scala. Ne consegue che la presunzione ex art. 1117 cod. civ. deve trovare applicazione –
altrettanto indistinta – con riguardo a tutti i condomini proprietari di tali unità
Cont immobiliari aventi accesso da quel portone (ivi compresi i convenuti e
: non è stato infatti dedotto – né appare comunque rinvenibile – alcun CP_2
titolo contrario che induca a superare la suddetta presunzione legale (mancando un regolamento di condominio e non essendo rilevante – sul decisivo piano contrattuale
– quanto a suo tempo deliberato solo in sede assembleare con riguardo al riparto delle spese occorse per la ristrutturazione di quel cortile).
Né attiene al limitato oggetto del presente giudizio ogni ulteriore valutazione sull'assetto proprietario – e conseguente utilizzo esclusivo da parte dei suddetti convenuti – riguardo all'altro cortile avente accesso da via Valla.
Le spese processuali – liquidate d'ufficio – seguono la soccombenza degli attori nei confronti dei convenuti singolarmente costituiti.
Devono essere infine poste a carico definitivo dei soli attori anche le spese di c.t.u.
(poste provvisoriamente a carico solidale delle parti).

P.Q.M.


rigetta le domande degli attori;

condanna in solido gli attori a rimborsare le spese processuali ai tre convenuti costituiti – , e – che vengono per CP_1 Controparte_2 Controparte_3 ciascuno liquidate a titolo di compensi in euro 3.800,00, oltre rimborso forfetario del
15%, IV e AS come per legge;

pone le spese di c.t.u. – nella misura già liquidata – a carico definitivo dei soli attori.
15.10.2025. IL GI