REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MASSA
Il Tribunale di Massa, in persona del Giudice Unico, dott. Ilario Ottobrino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 344/2023 R.G.A.C. promossa da:
(p.i. Controparte_1
) in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, a P.IVA_1
fronte della procura alle liti in atti, dall'avv. Maurizio Cavaliere, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Prato, Viale Montegrappa n. 35 (PO); attrice
nei confronti di
(c.f. ) rappresentato e difeso, Controparte_2 C.F._1
giusta procura in atti, dall'avv. Silvia Poli, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Querceta, via Aurelia n. 1371 (LU);
convenuto
Oggetto: contratto di alloggio in residence.
Conclusioni: per l'attore Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Prato, disattesa ogni contraria istanza e ritenuta la sommarietà della cognizione della causa, accertare l'inadempimento del convenuto e condannarlo all'immediato rilascio del bene occupato sito in Montignoso, via della Croce 97, all'interno del alloggio Controparte_1
contraddistinto dal n. 1, nonché al pagamento in favore della ricorrente della somma di € 5.600,00 €,
pagina 1 di 15 oltre interessi legali dalla domanda al saldo per i motivi indicati in narrativa;
Con vittoria di spese e compensi”; per il convenuto “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Massa contrariis reiectis Controparte_2
così giudicare - in via preliminare dichiarare inammissibile il ricorso;
- nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della eccezione in rito, rigettare e respingere, sin dalla sua fase sommaria il ricorso ex art.
702 bis c.p.c. proposto dalla ricorrente in quanto infondato in fatto e diritto per i motivi tutti di cui in narrativa;
- nel merito, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda testé formulata, previa fissazione con ordinanza non impugnabile a sensi dell'art. 702 ter c.p.c. dell'udienza di cui all'articolo 183 c.p.c., respingersi tutte le domande e conclusioni avversarie, con ogni migliore statuizione, in quanto del tutto infondate in fatto e diritto per i motivi di cui in narrativa. Con riserva di modificare integrare e meglio precisare le conclusioni nell'ambito del procedimento a cognizione piena nei termini di cui all'art. 183 c.p.c. - in ogni caso, con vittoria di spese e competenze professionali”.
MOTIVI IN FATTO
1. Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. ritualmente depositato,
[...]
gestore del sito in Montignoso loc. Parte_1 Controparte_1
Cinquale, via della Croce n. 97, rappresentava che: i) in data 25.4.2022 era stato stipulato con il SI. un contratto di alloggio alberghiero avente ad Controparte_2
oggetto il godimento di un'unità abitativa del residence per il periodo di dodici mesi per complessivi € 16.800,00, da corrispondersi mensilmente per la somma di € 1.400,00; ii) nel contratto era espressamente previsto che il mancato pagamento del prezzo dell'alloggio avrebbe comportato la risoluzione senza necessità di previa messa in mora o diffida;
iii) a decorrere dal mese di novembre 2022, il SI. si era reso CP_2
inadempiente dell'obbligo di pagamento del canone e di rimborso dei consumi elettrici eccedenti i 150 KW come previsto in contratto, restando debitore della somma di €
5.600,00 per i canoni dovuti da novembre 2022 a febbraio 2023; iv) mediante successivi solleciti, aveva tentato inutilmente di ottenere dal SI. Controparte_1
il pagamento di quanto spettante ovvero il rilascio del bene occupato. CP_2
pagina 2 di 15 Pertanto, parte ricorrente domandava al Tribunale adito di volere: “accertare
l'inadempimento del convenuto e condannarlo all'immediato rilascio del bene occupato sito in
Montignoso, via della Croce 97, all'interno del resdince alloggio contraddistinto dal n. 1, CP_1
nonché al pagamento in favore della ricorrente della somma di € 5.600,00=, oltre interessi legali dalla domanda al saldo per i motivi indicati in narrativa;
Con vittoria di spese e compensi”.
2. Si costituiva in giudizio il SI. deducendo che: i) il rapporto Controparte_2
giuridico sussistente tra le parti era qualificabile come locazione ad uso abitativo rientrante nella disciplina processuale di cui all'art. 447 bis c.p.c., incompatibile con quella prevista ex artt. 702 bis e ss c.p.c.; ii) non vi erano i tratti caratteristici del contratto atipico di albergo/residence, atteso che nel contratto stipulato dalle parti non erano previste prestazioni accessorie rispetto al godimento dell'immobile; iii) il SI. aveva, altresì, utilizzato il bene in questione come abitazione principale per CP_2
sé e per la propria famiglia preventivando di rimanere all'interno dell'alloggio per un lungo periodo;
iv) il SI. e la di lui famiglia composta dalla moglie CP_2 CP_3
e dai due figli e (quest'ultimo minorenne) avevano preso
[...] Per_1 Per_2
possesso dell'alloggio solo in data 26.5.2022; v) dalla fine del mese di ottobre 2022 circa, si erano manifestate problematiche legate alla comparsa di muffe sulle pareti, alla presenza di umidità ed infiltrazioni all'interno dell'alloggio, debitamente comunicate dal SI. alla responsabile della struttura SI.ra ; vi) non solo CP_2 Parte_2
la Cooperativa non aveva provveduto a porre rimedio alla situazione creatasi ma addirittura aveva intimato al SI. il pagamento di costi ulteriori relativi CP_2
all'utenza elettrica da egli in uso rispetto a quelli già corrisposti nel periodo maggio- agosto 2022, stante l'asserito rincaro dei prezzi dell'energia; vii) previa richiesta del SI. in data 20.2.2023, i tecnici del Dipartimento di Prevenzione – Zona delle CP_2
Apuane avevano effettuato una verifica della idoneità igienico sanitaria dell'alloggio, all'esito del quale era stata constatata l'insufficienza dei “rapporti aeroilluminanti” all'interno delle due camere poste al primo piano, nonché la “presenza di umidità ascendente misurata con igronometro in dotazione Acqua Boy superiore al valore soglia dello strumento in tutti i locali primari (camere da letto, soggiorno, cucina)” e decretato l'alloggio antigienico per pagina 3 di 15 presenza di diffusa umidità; viii) a causa di tale situazione, il SI. e la di lui CP_2
famiglia avevano subito un grave danno alla integrità fisica e alla salute, nonché il danneggiamento di capi di abbigliamento, calzature ed oggetti vari;
ix) in data
23.1.2023, la aveva ridotto in maniera del tutto arbitraria la potenza della CP_1
fornitura dell'energia provocando così l'inutilizzabilità di tutti gli elettrodomestici presenti nell'alloggio e delle pompe di calore per il riscaldamento degli ambienti, rendendo di fatto l'abitazione non idonea all'uso convenuto;
x) la si era CP_1
resa gravemente e primariamente inadempiente alle proprie obbligazioni contrattuali cagionando gravi danni e disagi al SI. ed alla di lui famiglia non potendo, CP_2
pertanto, pretendere dal medesimo il pagamento del prezzo richiesto. A fronte di quanto rappresentato, parte resistente rassegnava le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ecc.mo tribunale di Massa contrariis reiectis così giudicare - in via preliminare dichiarare inammissibile il ricorso;
- nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della eccezione in rito, rigettare
e respingere, sin dalla sua fase sommaria il ricorso ex art. 702 bis c.p.c. proposto dalla ricorrente in quanto infondato in fatto e diritto per i motivi tutti di cui in narrativa;
- nel merito, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda testé formulata, previa fissazione con ordinanza non impugnabile a sensi dell'art. 702 ter c.p.c. dell'udienza di cui all'articolo 183 c.p.c., respingersi tutte le domande e conclusioni avversarie, con ogni migliore statuizione, in quanto del tutto infondate in fatto e diritto per i motivi di cui in narrativa. Con riserva di modificare integrare e meglio precisare le conclusioni nell'ambito del procedimento a cognizione piena nei termini di cui all'art. 183 c.p.c. - in ogni caso, con vittoria di spese e competenze professionali”.
3. Mediante ordinanza del 12 settembre 2023, il Giudice, ritenendo che il rapporto contrattuale di specie non fosse soggetto alla disciplina di cui all'art. 447-bis c.p.c. e che le difese svolte richiedessero un'istruzione non sommaria, disponeva il mutamento del rito da sommario ad ordinario di cognizione ai sensi dell'art. 702-ter c.p.c..
4. La causa veniva istruita documentalmente, nonché mediante assunzione di prova orale.
pagina 4 di 15 5. In data 4 novembre 2024, il Giudice, preso atto delle note di trattazione scritta depositate dalle parti contenenti le precisazioni delle rispettive conclusioni, tratteneva la causa in decisione assegnando i termini ex art. 190 c.p.c..
MOTIVI IN DIRITTO
1. Così sommariamente ricostruita la materia del contendere, brevi cenni merita la disciplina del contratto di alloggio in albergo/residence. Segnatamente, tale tipologia negoziale rappresenta un contratto atipico a prestazioni corrispettive che si sostanzia nella concessione in godimento di un'unità abitativa ammobiliata, unitamente ai servizi necessari o eventuali che consentano il soggiorno nell'alloggio, a fronte del corrispettivo di una somma di denaro.
Il contenuto del contratto di alloggio in residence, comprendendo – come detto – anche vari servizi di natura genericamente alberghiera collegati in maniera più o meno stretta al godimento dell'immobile, ha natura diversa rispetto a quella del contratto tipico di locazione di cui agli artt. 1571 e ss. c.c.. Sul punto, la giurisprudenza ha chiarito che: “è irrilevante che il conduttore abbia fatto un uso parziale o incompleto dei servizi di tipo alberghiero, essendo essenziale che essi esistessero e che rientrassero nel contenuto del contratto” (cfr.
Cass. civ. sez. III 14/05/1999 n. 4763. In tema di contratto di alloggio in albergo cfr.
Cass. civ. Sez. Un. n. 26298/2008). Inoltre, sempre in sede giurisprudenziale è stato affermato come la possibilità che l'immobile sia concesso in godimento stabile, mediante previsione di una durata più o meno lunga dell'efficacia del contratto, non rappresenti un elemento ostativo alla qualificazione del negozio come contratto di alloggio in residence, sebbene quest'ultimo instauri normalmente un rapporto di carattere transitorio tra le parti (cfr. Cass. civ. sez. III 14/05/1999 n. 4763).
Stante l'eterogeneità delle prestazioni di dare e di fare che caratterizzano il contratto, al fine di stabilirne la disciplina applicabile, occorre valorizzare il criterio della prevalenza secondo cui, in tema di contratti misti, si applica la disciplina codicistica relativa alla figura contrattuale tipica che risulta, di volta in volta, prevalente alla luce del concreto assetto di interessi regolato dalle parti, senza escludere ogni rilevanza giuridica agli altri pagina 5 di 15 elementi voluti dalle parti che concorrono a fissare il contenuto e l'ampiezza del vincolo contrattuale, ai quali si applicano le norme proprie del contratto cui essi appartengono in quanto compatibili con quelle del contratto prevalente (cfr. Cass. civ. Sez. Un.
11656/2008 in tema di contratto misto di vendita e appalto).
2. Tanto chiarito, è opinione del Tribunale che il rapporto negoziale di cui è causa debba essere inquadrato proprio nel contratto di alloggio in residence, considerata tra l'altro l'espressa qualificazione giuridica attribuita dalle parti al momento del perfezionamento del negozio stesso. Invero, in data 25 aprile 2022, è stato sottoscritto dal SI. il contratto redatto su carta intestata - Controparte_2 Controparte_1
residenza turistico-alberghiera, recante l'intestazione “modulo prenotazione alloggio in residenza turistica alberghiera contratto di albergo e regolamento” dell'unità abitativa n. 1, per il periodo dal 24 aprile 2022 al 25 aprile 2023, per quattro adulti, all'importo complessivo di € 16.800,00 da corrispondersi mensilmente mediante bonifico bancario per la somma di € 1.400,00. Segnatamente, al punto n. 11 del contratto si legge che: “il cliente dichiara di conoscere ed accettare che il presente contratto rientra nella disciplina del contratto atipico di albergo/residence e non è un contratto di locazione, rinunciando ad ogni azione domanda o eccezione volta a far accertare diversamente”.
Ciò appare coerente, del resto, con il tenore del documento sottoscritto che, al godimento dell'unità abitativa ammobiliata, affianca una serie di servizi, usufruibili previo pagamento di un separato corrispettivo, aventi ad oggetto il noleggio di lenzuola, asciugamani per bagno e biancheria, la pulizia periodica degli alloggi, il cambio di lenzuola e di biancheria, rimanendo del tutto irrilevante il mancato uso di tali servizi da parte del conduttore. Il che esclude la possibilità di qualificare il negozio come contratto tipico di locazione ad uso abitativo ex art. 1571 c.c. e, dunque, di ritenere fondate le eccezioni della parte convenuta inerenti l'applicabilità del rito locatizio di cui all'art. 447-bis c.p.c..
3. Proseguendo nello scrutinio, deve evidenziarsi come la
[...]
abbia avanzato domanda di accertamento Parte_1
dell'inadempimento posto in essere dal SI. sulla scorta del quale si sarebbe CP_2
pagina 6 di 15 già verificata la risoluzione di diritto del contratto e, per l'effetto, abbia richiesto la condanna all'immediato rilascio del bene occupato e al pagamento della somma spettante per le mensilità dovute, ma non corrisposte da novembre 2022 a febbraio
2023.
Per converso, parte convenuta ha eccepito l'inammissibilità del ricorso e l'infondatezza dello stesso stante il grave inadempimento posto in essere primariamente dalla per la mancata risoluzione delle problematiche relative Controparte_1
a muffe ed infiltrazioni riscontrate nell'unità abitativa, nonché per l'abbassamento della potenza dell'energia elettrica tale da rendere l'immobile inidoneo all'uso pattuito.
4. In termini generali, è d'uopo premettere che la risoluzione del contratto per inadempimento è un rimedio contemplato dal legislatore all'art. 1453 c.c.. L'effetto risolutivo può derivare – oltre che dal vittorioso espletamento dell'azione di risoluzione che si conclude con una pronuncia giudiziale che, stante la sussistenza di un inadempimento grave imputabile al debitore, produce l'effetto costitutivo di scioglimento del vincolo contrattuale (c.d. risoluzione giudiziale) – anche dall'operatività della clausola negoziale di risoluzione espressa (c.d. risoluzione di diritto). A tal proposito, l'art. 1456 c.c. prevede che “i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva”.
In tale ottica, l'effetto risolutivo non si produce automaticamente ma solo nel momento in cui la parte interessata eserciti il diritto potestativo volto a provocare la risoluzione, comunicando alla parte inadempiente l'intenzione di valersi della clausola risolutiva espressa. Tale comunicazione è qualificabile come atto recettizio non formale, potendosi estrinsecare in una manifestazione di volontà che “non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti” (cfr. Cass. n. 14195/2022).
La giurisprudenza ha chiarito che la predetta comunicazione non deve avvenire necessariamente in via stragiudiziale, potendo essere effettuata per la prima volta anche mediante la notifica dell'atto introduttivo di un giudizio (cfr. Cass. civ. Sez. III sent. n. pagina 7 di 15 9275/2005) e che: “(…) quando il diritto potestativo di risolvere il contratto in forza di tale clausola risulti proposto con domanda giudiziale - non essendo, invero, necessario che sia fatto dalla parte fuori del giudizio e prima di questo, la risoluzione retroagisce al momento della domanda e non ad un momento anteriore” (cfr. Cass. civ. Sez. III sent. n. 9369/2024).
La clausola risolutiva incontra i limiti stabiliti dall'art. 1458 c.c., di guisa che, nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, gli effetti restitutori – che tipicamente discendono dal venir meno in via retroattiva del titolo giustificativo delle prestazioni ricevute dalle parti – non si estendono alle prestazioni già eseguite.
Per quanto attiene agli effetti, tramite la pattuizione negoziale della clausola risolutiva espressa, le parti sottraggono al giudice la valutazione circa la gravità dell'inadempimento (cfr. Cass. civ. Sez. I n. 3102/2000, Cass. civ. Sez. VI n.
29301/2019) limitando l'analisi all'effettiva esistenza dello stesso e alla sua imputabilità alla parte. Pertanto, la sentenza del giudice assume natura dichiarativa di un effetto che si è già prodotto al momento della realizzazione del presupposto di operatività della clausola. Inoltre, dal punto di vista processuale, la risoluzione del contratto sulla base di una clausola risolutiva espressa non può essere pronunciata d'ufficio ma postula la dichiarazione di volersene avvalere della parte che ne abbia interesse (cfr. Cass. civ. Sez.
I sent. n. 16993/2007).
5. Venendo ora al merito delle domande attoree, deve rilevarsi come al punto 12 del contratto stipulato tra e il SI. si legge che: Controparte_1 CP_2
“le parti dichiarano sin d'ora che il mancato pagamento del prezzo dell'alloggio o degli altri servizi al momento di cui all'art. 1 ovvero altro convenuto con la Controparte_4
, comporta grave inadempimento contrattuale, che legittima risoluzione del rapporto senza
[...]
previa messa in mora o diffida risultando lo stesso risolto di diritto. Il cliente autorizza sin d'ora la
ad agire, senza indugio, in via cautelare o d'urgenza, senza previo Controparte_4
radicamento della causa di merito, per ottenere la restituzione dell'alloggio nel caso di mancato rilascio al termine del contratto o di altro grave inadempimento contrattuale”.
pagina 8 di 15 E tuttavia, sulla scorta delle argomentazioni sopra svolte, al fine dell'operatività della clausola risolutiva espressa occorre verificare che la parte interessata abbia manifestato la volontà di avvalersene provocando la risoluzione del contratto.
Orbene, nella fattispecie che ne occupa, non risulta versato in atti alcun documento con cui parte attrice abbia comunicato al SI. prima dell'introduzione del CP_2
presente giudizio, la volontà di avvalersi della clausola contenuta al punto 12 del contratto stipulato. E tuttavia, la volontà di avvalersi della predetta clausola, non richiedendo forme solenni, può desumersi dal tenore degli atti di parte attrice, la quale nel ricorso introduttivo ha dedotto che: “Fra le clausole contrattuali veniva espressamente previsto all'art. 12 che il mancato pagamento del prezzo dell'alloggio comportava la risoluzione del contratto senza messa in mora o diffida”.
Considerato che, nell'ipotesi in cui il diritto potestativo di risolvere il contratto in forza della clausola risolutiva espressa risulti proposto con domanda giudiziale, la risoluzione retroagisce al momento della domanda (cfr. Cass. civ. Sez. III sent. n. 9369/2024) nel caso di specie l'effetto risolutivo risulterebbe riconducibile al 17 febbraio 2023, ovvero al momento della notifica del ricorso ex art. 702-bis c.p.c..
6. Occorre ulteriormente evidenziare che: “In materia di clausola risolutiva espressa, anche quando la parte interessata abbia manifestato la volontà di avvalersene, il giudice deve valutare
l'eccezione di inadempimento proposta dall'altra parte, attesa la pregiudizialità logica della stessa rispetto all'avverarsi degli effetti risolutivi che normalmente discendono in modo automatico, ai sensi dell'art. 1456 c.c., dall'accertamento di un inadempimento colpevole” (cfr. Cass. civ. Sez. III n.
27692/2021. In senso conforme cfr. Cass. civ. Sez. II sent. n. 21115/2013).
Segnatamente, in accordo all'art. 1460 c.c. “nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultano dalla natura del contratto” (comma 1); “tuttavia, non può rifiutarsi
l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede” (comma 2).
In altri termini, mediante lo strumento dell'art. 1460 c.c., la parte ha facoltà di paralizzare la domanda che gli viene proposta, adducendo a giustificazione del proprio pagina 9 di 15 inadempimento quello altrui (e ciò anche quando l'altra parte abbia rilevato l'operatività di una clausola risolutiva espressa). In tale ottica, il giudice è chiamato a svolgere una valutazione comparativa degli inadempimenti per stabilire quale dei due sia prevalente e se l'eccezione risulti conforme a buona fede, soprattutto alla luce del criterio della proporzionalità che valuta la gravità dell'inadempimento in relazione al sinallagma, alla causa del contratto e agli interessi delle parti e, dunque, l'incidenza dello stesso sull'economia complessiva del rapporto.
Quanto alla forma, la giurisprudenza ha chiarito che: “L'"exceptio inadimpleti contractus" di cui all'art. 1460 cod. civ., al pari di ogni altra eccezione, non richiede l'adozione di forme speciali o formule sacramentali, essendo sufficiente che la volontà della parte di sollevarla sia desumibile, in modo non equivoco, dall'insieme delle sue difese, secondo un'interpretazione del giudice di merito che, se ancorata a correnti canoni di ermeneutica processuale, non è censurabile in sede di legittimità” (cfr.
Cass. civ. Sez. II sent. n. 20870/2009. In senso conforme cfr. Cass. civ. n. 13024/2014 in motivazione).
Nella specie, la proposizione dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. da parte del convenuto può essere desunta dall'impianto motivazionale delle sue difese, in cui si legge che: “Nel caso di specie la , si è resa gravemente e primariamente inadempiente alle CP_1
proprie obbligazioni contrattuali cagionando gravi danni e disagi al ed alla di lui famiglia CP_2
non potendo pertanto pretendere dal medesimo il pagamento del prezzo” (v. comparsa di costituzione p. 6), “appare pacifico e provato il primario, grave e perdurante inadempimento della
che, in dispregio dell'obbligo su di essa gravante di consentire al ed alla sua CP_1 CP_2
famiglia di godere dell'unità immobiliare locatagli, non ha provveduto a risolvere le problematiche sopravvenute nel mese di novembre 2022, anzi disinteressandosi completamente di esse con ciò cagionando un pericolo per la salute dei suoi occupanti ed il danneggiamento degli oggetti ivi contenuti”
(v. p. 2 comparsa conclusionale convenuto).
7. Ciò posto, dalla documentazione in atti e dalle ulteriori risultanze probatorie è emersa effettivamente la sussistenza di vizi dell'immobile sopravvenuti alla stipula del contratto derivanti dalla presenza di muffe ed umidità. In particolare, il 27 febbraio
2023, il Dipartimento di Prevenzione presso l' previa Parte_3
pagina 10 di 15 richiesta avanzata dal SI. volta alla verifica della non idoneità igienico- CP_2
sanitaria dell'alloggio sito in Montignoso, località Cinquale, via della Croce n. 97 facente parte del ha rilevato: “presenza di umidità ascendente misurata con Controparte_1
igrometro in dotazione Acqua Boy superiore al valore soglia dello strumento in tutti i locali primari
(camere da letto, soggiorno, cucina)” concludendo che: “l'alloggio in questione è antigienico per presenza di diffusa umidità. Muffe e umidità sono possibili cause della comparsa e/o della riacutizzazione di malattie dell'apparato respiratorio ed altre patologie come cefalea, rinite, congiuntivite, etc. in particolare nei soggetti con diatesi allergica e nei minori d'età” (v. docc.

2-3 convenuto).
Tali problematiche risultano confermate dalle deposizioni testimoniali acquisite all'udienza del 18 giugno 2024 ed in particolare da quelle della SI.ra Testimone_1
capo del dipartimento di prevenzione dell'
[...] Parte_4
nonché della SI.ra , moglie del SI. e residente anch'essa CP_3 CP_2
presso l'unità immobiliare di cui è causa.
Parimenti, alla luce delle risultanze testimoniali (vedi deposizioni di Testimone_2
e ) risulta provato come la abbia ridotto la CP_3 Controparte_1
potenza della fornitura dell'energia elettrice dell'unità immobiliare occupata dal SI.
e dalla di lui famiglia per un periodo di alcuni mesi, salvo poi ripristinarla CP_2
successivamente.
Nonostante possa ravvisarsi un inadempimento, almeno parziale, in capo al CP_1
avente ad oggetto la mancata tempestiva attivazione per la risoluzione delle
[...]
predette problematiche tali da pregiudicare il godimento dell'immobile, è opinione del
Tribunale che lo stesso non giustifichi l'omessa corresponsione da parte del convenuto delle somme dovute a titolo di canone per le mensilità da novembre 2022 a febbraio
2023.
In altri termini, sulla scorta della valutazione comparativa degli inadempimenti al fine di stabilire quale dei due sia prevalente, si ritiene che il mancato pagamento dei canoni a fronte della sussistenza dei vizi dell'immobile oggetto del contratto di alloggio in pagina 11 di 15 risulti sproporzionato rispetto al concreto assetto di interessi finalizzato dalle CP_1
parti nel contratto e sull'economia complessiva del rapporto.
A tal proposito, la teste , dipendente del in Testimone_2 Controparte_1
qualità di portiere e custode – pur avendo confermato la sussistenza di problematiche di muffa e umidità nell'unità abitativa occupata dal SI. e il temporaneo CP_2
abbassamento della potenza dell'energia elettrica a decorrere dal gennaio 2023 a fronte dei mancati pagamenti delle utenze della locazione da parte del convenuto – ha precisato come l'appartamento fosse comunque abitato normalmente, con riferimento ad esempio alla possibilità di cucinare e\o di fare una doccia, ed ha circoscritto la presenza di muffa a taluno degli abiti dell'attore presenti nell'alloggio, nonché ad un perimetro estremamente modesto delle mura dell'abitazione (la porzione di muro coperta da un divano) escludendo infine la presenza di problematiche simili in altri alloggi.
La stessa SI.ra , moglie del SI. escussa all'udienza del 18 CP_3 CP_2
giugno 2024, ha confermato di essere ancora residente presso l'unità immobiliare di cui
è causa sita in via della Croce n. 97, Montignoso (MS) presso la Controparte_1
e di avervi abitato anche nel periodo di depotenziamento della fornitura di
[...]
energia elettrica.
Il che trova ulteriore riscontro dalla circostanza che, mediante raccomandata a/r prot.
n. 2937/24, il Comune di Montignoso - Servizi Demografici - Ufficio Anagrafe ha comunicato a la presentazione, in data 7 febbraio 2024, della Controparte_1
domanda di iscrizione all'Anagrafe della popolazione residente nel Comune di
Montignoso da parte del SI. stante la dichiarazione di aver fissato Controparte_2
la propria residenza abituale presso la struttura di residence sita in Massa, via della
Croce n. 97, già occupata da lui e dalla sua famiglia.
8. Orbene, il fatto che il convenuto – dopo aver accertato e lamentato le predette problematiche relative a muffe ed umidità – non abbia lasciato l'alloggio, continuando ad abitarlo con il proprio nucleo familiare, appare idoneo a dimostrare che l'immobile risulti di fatto abitabile non risultando la presenza di muffa e\o umidità tali da impedire pagina 12 di 15 - in termini assoluti - il godimento del bene e, dunque, a legittimare l'inadempimento dell'obbligo di corrispondere il relativo canone.
In tal senso si è espressa, del resto, una recente pronuncia della Cassazione in materia di locazione, la cui ratio appare pienamente applicabile anche al diverso contratto oggetto della presente controversia, precisando come: “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (cfr. Cass. civ. 17020/2022. In senso conforme cfr. Cass. civ. n. 8425/2006).
E, dunque, la sussistenza dell'asserito inadempimento in capo alla
[...]
avrebbe potuto – al più – legittimare la domanda di riduzione del Controparte_1
prezzo stabilito dalle parti a titolo di canone e\o il risarcimento dei danni in applicazione analogica dell'art. 1581 c.c. dettato in tema di locazione. E tuttavia, non risulta essere stata proposta da parte convenuta alcuna domanda in tal senso. Né gli asseriti danni all'integrità fisica e alla salute del SI. e della sua famiglia, né i CP_2
danneggiamenti ai capi di abbigliamento, risultano oggetto di una specifica domanda di risarcimento. In altri termini, la posizione processuale del convenuto appare intrinsecamente contraddittoria, essendosi questi limitato a richiedere il rigetto delle altrui domande, senza domandare l'eliminazione dei vizi e\o una riduzione del corrispettivo pattuito, ma continuando a risiedere nell'immobile.
Acclarata l'infondatezza dell'eccezione di inadempimento avanzata da parte convenuta, non può che trovare accoglimento la domanda proposta da Controparte_1
avente ad oggetto l'accertamento dell'inadempimento posto in essere dal SI.
[...]
e la conseguente risoluzione di diritto del contratto a decorrere dal mese CP_2
successivo a quello di febbraio 2023 e, quindi, la condanna al rilascio dell'immobile. pagina 13 di 15 Quella in rilievo è un'azione personale di restituzione, la cui portata è tratteggiata dal consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui “l'azione personale di restituzione è destinata ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall'attore al convenuto, in forza di negozi giuridici (tra i quali la locazione, il comodato ed il deposito) che non presuppongono necessariamente nel "tradens" la qualità di proprietario;
da essa si distingue l'azione di rivendicazione, con la quale il proprietario chiede la condanna al rilascio o alla consegna nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo, per il cui accoglimento è necessaria la "probatio diabolica" della titolarità del diritto di chi agisce” (cfr. Cass. civ. n. 25052\2018; in senso conforme: Cass. civ., Sez. Un.
n. 7305\2014).
Stante il venir meno del titolo giustificativo al mantenimento della disponibilità dell'immobile originariamente concesso in godimento al SI. per CP_2
intervenuta risoluzione di diritto del contratto e, in ogni caso, per scadenza del termine ultimo di validità dello stesso fissato dalle stesse parti al 24 aprile 2023, ne consegue quindi la condanna del convenuto al rilascio immediato dell'unità abitativa oggetto di contratto di alloggio in residenza turistico alberghiera sita in Montignoso via della Croce
n. 97 (MS) presso il Controparte_1
9. Merita accoglimento, altresì, la domanda attorea volta alla corresponsione da parte del convenuto dei canoni dovuti dal mese di novembre 2022 al mese di febbraio 2023, stante la non contestazione del mancato pagamento dei predetti canoni da parte del SI.
quantificabili in complessivi € 5.600,00 (importo derivante dalla somma di CP_2
quattro mensilità insolute ciascuna di € 1.400,00) oltre interessi dalle scadenze fissate per l'adempimento mensile di ciascun pagamento fino al saldo.
10. Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c., ed in accordo ai parametri di cui al DM 55\2014, tenuto conto della natura e del valore della lite, nonché dell'attività processuale svolta, si quantificano in € 5.077,00 per compensi, oltre iva,
c.p.a. e rimborso forfettario come per legge, ed oltre spese vive di giudizio.


P.Q.M.


pagina 14 di 15 Il Tribunale di Massa, in composizione monocratica, definitivamente decidendo nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa e contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa:

1. accertato l'inadempimento posto in essere dal SI. e la Controparte_2
risoluzione del contratto stipulato in data 25 aprile 2022 per effetto dell'operatività della clausola risolutiva espressa ivi pattuita, condanna il SI. al Controparte_2
rilascio immediato dell'unità immobiliare n. 1 del sito in Controparte_1
Montignoso, località Cinquale, via della Croce n. 97 (MS) nonché alla corresponsione di € 5.600,00 in favore di Parte_1
a titolo di canoni non corrisposti, oltre ad interessi legali decorrenti dal
[...]
giorno successivo a quello di scadenza del termine previsto per il pagamento fino al saldo;

2. condanna il SI. a rifondere a favore di Controparte_2 [...]
le spese di lite del presente giudizio che si liquidano in Parte_1
€ 5.077,00 per compensi, oltre iva, c.p.a. e rimborso forfettario come per legge, ed oltre spese vive del giudizio.
Così deciso in Massa, il 3.03.2025.
Il Giudice dott. Ilario Ottobrino
Alla stesura del presente provvedimento ha collaborato la dott.ssa Virginia Badano in qualità di addetta all'Ufficio per il processo.
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