N. 4196/2024 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.

IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile iscritta al n. 4196
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2024
avente ad oggetto: risoluzione per finita locazione – uso abitativo
TRA
, (C.F. ) nato il [...] a [...] e Parte_1 C.F._1
residente in [...], rapp.to e difeso dagli avv.ti
Emai_ IE AL, (C.F. ) - PE . C.F._2 Email_2
e SS D'MO, (C.F. ) – PE a-
[...] C.F._3 Email_3
ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Piano di Sor- Email_4
rento (NA) in Piazza Cota n. 8,
-intimante-
1 E
, (C.F. nato il [...] a [...] e res.te CP_1 C.F._4
in Sorrento (NA) al Vico II Rota n. 2, rapp.to e difeso dall'avv. Anna Avino (C.F.
) – PE ed elett.te C.F._5 Email_5
dom.to presso il suo studio in Napoli in Via S. Teresa degli Scalzi n. 134,
-intimato-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di licenza per finita locazione e contestuale citazione, Parte_1
chiedeva convalidarsi la finita locazione del rapporto locativo, avente ad oggetto l'ap-
partamento ubicato in Sorrento (NA) in Via Vico II Rota n. 2/4, per la scadenza del
14.07.2024, nei confronti di . CP_1
L'istante rappresentava:
di essere proprietario pieno ed esclusivo dell'appartamento ubicato in Sorrento
(NA) in Via Vico II Rota n. 2/4, piano secondo, riportato nel N.C.E.U. del Comune
di Sorrento al foglio 2, particella 777, sub 8, R.C. € 880,56, composto da tre vani,
cucina e due bagni;

di aver acquistato la nuda proprietà del suddetto bene in virtù di successione del padre e per atto di donazione e cessione di diritti Persona_1
per Notaio dell'08.03.2010, rep. 24372 racc. 13929; Persona_2
che, a loro volta, i genitori dell'istante, ed Persona_1 [...]
, avevano acquistato la nuda proprietà del bene in seguito di atto di CP_2
compravendita per Notaio del 29.10.2003, rep. 8507 racc. Persona_2
4792;
2 che il detto appartamento era gravato da diritto di usufrutto in favore di Per_3
(C.F. , nata il [...] a [...] e residente
[...] C.F._6
in Piano di Sorrento (NA) in Via San Michele;

che, deceduta l'usufruttuaria in data 18.10.2020, era divenuto pro- Persona_4
prietario pieno ed esclusivo del bene;

che in persona dell'amministratrice di sostegno avv. Persona_4 CP_3
, con contratto di locazione ad uso abitativo del 15.07.2016, registrato presso
[...]
l'Agenzia delle Entrate di Castellammare di Stabia (NA) al n. 004943, Serie 3T, in data 20.07.2016, identificativo contratto EL , aveva concesso C.F._7
in locazione l'appartamento de quo a , (C.F. CP_1 C.F._4
nato il [...] a [...] e ad (C.F. Parte_2
) nata il [...] a [...], poi deceduta, per il periodo C.F._8
15 luglio 2016 - 14 luglio 2020 per il canone di € 10.200,00 (diecimiladuecento//00)
annui, da pagarsi in rate mensili anticipate di € 850,00 (ottocentocinquanta/00) en-
tro il giorno cinque di ogni mese;

che in persona dell'amministratrice di sostegno avv. Persona_4 CP_3
, provvedeva a disdettare il contratto di locazione per la prima scadenza del 14
[...]
luglio 2020 con ben tre raccomandate:
a) raccomandata a.r. n. 15339229794-0del 19.06.2019;
b) raccomandata a.r. n. 05257205494-6 del 07.01.2020;
c) raccomandata a.r. n. 05257205495-7 del 07.01.2020;
che, tuttavia, siccome tali disdette mancavano dei requisiti previsti dall'art. 3 della
Legge n. 431 del 1998, esse non venivano coltivate giudizialmente;

che, pertanto, il contratto di locazione era proseguito per il quadriennio 15 luglio
3 che, quindi, il contratto di locazione sarebbe scaduto, per il secondo quadriennio,
per la data del 14 luglio 2024 essendo intenzione di di non rin- Parte_1
novarlo;
che le disdette del contratto di locazione di cui sopra, pur mancando dei requisiti di
Legge per la prima scadenza, erano certamente valide ed efficaci per la seconda scadenza del 14 luglio 2024 (cfr., ex multis, Cass. Civ., sent. n. 4036 del
19.02.2013), data per la quale chiedeva accertarsi e dichiararsi la finita locazione.
Si costituiva ritualmente in giudizio l'intimato opponendosi sia alla convalida, che all' in quanto la locazione, in virtù dell'invalidità delle disdette inviate, si CP_4
sarebbe rinnovata fino alla scadenza del 14 luglio 2028.
Chiedeva, pertanto, il mutamento del rito.
Il Tribunale non concedeva la richiesta O.P.R. e disponeva il mutamento del rito con assegnazione dei termini per il deposito di eventuali memorie integrative.
Con la memoria del 12.06.2025, l'istante integrava la domanda con la richiesta,
subordinata, di cessazione del rapporto locativo per la data del 26.10.2025 essendo stato, il contratto di locazione, stipulato dall'usufruttuaria dante Persona_4
causa di deceduta il 26.10.2020. Parte_1
Rappresentava che secondo l'art. 999 c.c.: “le locazioni concluse dall'usufruttuario,
in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico
o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita,
ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto”.
L'intimato impugnava e contestava l'applicazione dell'art. 999 c.c., insistendo nelle sue richieste.
Il giudizio veniva rinviato per la discussione con concessione, alle parti di termine per note di discussione, in quanto maturo per la decisione.
4 In via preliminare, deve darsi atto della procedibilità della domanda, essendo stato regolarmente esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, da parte istante, con esito negativo.
Ciò posto, è necessario esaminare le 3 disdette inviate dall'allora usufruttuaria al conduttore e la loro eventuale validità ed operatività.
Dall'esame delle stesse si evince chiaramente la volontà della di non voler Per_4
rinnovare la locazione per la data del 14.07.2020.
Successivamente in data 18.10.2020 la RI decedeva e Parte_1
avendo ricongiunto l'usufrutto alla nuda proprietà, succedeva nel rapporto locativo non manifestando, per oltre 4 anni, alcuna volontà di voler dar corso alle precedenti disdette, fino alla proposizione della presente azione, nel giugno del 2024.
In linea generale, si ritiene che la disdetta, atto unilaterale recettizio, quando inido-
nea a produrre la cessazione del rapporto di locazione, in quanto tardiva e/o man-
cante dei requisiti richiesti per la prima scadenza, abbia piena efficacia per la sca-
denza successiva.
Nel caso di specie, però, la stessa è stata intimata da un soggetto diverso da quello oggi procedente e pertanto quest'ultimo, quale successore nel contratto di loca-
zione, avrebbe dovuto o inviare una nuova disdetta o, quanto meno, manifestare la sua volontà confermativa, delle precedenti disdette, di voler conseguire la libera-
zione dell'immobile alla successiva scadenza del 14.07.2024, ma non lo ha fatto per ben quattro anni, fino alla proposizione della presente domanda.
Si ritiene, pertanto, che le disdette inviate dalla in quanto non coltivate Per_4
dall'istante, non siano valide a produrre l'effetto della finita locazione per la data del 14.07.2024.
5 Riguardo la richiesta di applicazione dell'art. 999 c.c., avanzata nella memoria in-
tegrativa di parte istante, si ritiene che la stessa sia regolare, in quanto non introduce una nuova domanda bensì integra semplicemente quella già proposta.
Passando al suo esame si rileva che, come correttamente indicato, dall'istante “le
locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usu-
frutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa ante-
riore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessa-
zione dell'usufrutto”.
Consegue che, essendo la deceduta in data 18.10.2020, la locazione de quo Per_4
è inevitabilmente scaduta in data 17.10.2025.
Pertanto deve essere dichiarata la finita locazione per la data del 17.10.2025 con fissazione del rilascio dell'immobile al 17.04.2026, data per la quale l'intimato do-
vrà riconsegnarlo all'intimante libero da persone e vuoto da cose.
Le spese di lite vanno integralmente compensate fra le parti in virtù dell'iter pro-
cessuale del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza eccezione e difesa disattesa o assorbita, così provvede:
a) dichiara risolto per finita locazione il contratto per cui è causa per la data del
17.10.2025;
b) fissa per il rilascio il 17.04.2026, data per la quale l'intimato dovrà riconsegnare l'immobile all'intimante, libero da persone e vuoto da cose.
c) compensa integralmente fra le parti le spese di lite.
Così deciso in Torre Annunziata il 28.11.2025
6 Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
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2020 -14 luglio 2024;