R.G. n. 8373/2018
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI SEZIONE SECONDA CIVILE Il giudice, dott.ssa Monica Mascia, pronuncia la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 8373/2018 promossa da:
( ) e Parte_1 C.F._1 [...]
( , elettivamente domiciliati Parte_2 C.F._2 in Cagliari, via L. Canepa n. 17, presso lo studio dell'avvocato Roberto Lostia, che li rappresenta unitamente all'avvocato Lucio Manca Uccheddu, in virtù di procura apposta in calce all'atto di citazione;
attori contro Controparte_1 ( ), in persona dell'amministratore pro tempore, elettivamente P.IVA_1 domiciliato in Cagliari, via Logudoro n. 3/b, presso lo studio dell'avvocato Paolo Pinna Parpaglia, che lo rappresenta in virtù di procura apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;
convenuto CONCLUSIONI Nell'intesse di parte attrice:
“Il Tribunale Ill.mo voglia: A) Sospendere l'efficacia esecutiva della delibera assembleare del 20/7/2018; B) dichiarare nullo o annullabile e comunque privo di efficacia il capo 2 della predetta delibera ove si ritiene di ripartire le spese straordinarie ai sensi dell'art. 1125 c.c. ed anche “le altre spese” (tra cui i costi di impermeabilizzazione …) che si ritiene debbano essere sostenute in parti uguali e divise rispettivamente tra i condomini sovrastanti e quelli sottostanti;
C) condannare il convenuto, in persona del proprio CP_1 amministratore pro tempore al risarcimento dei danni presenti nel locale seminterrato degli attori, sito in Cagliari via Sant'Anania nn. 5/7, nella misura di €. 4.839,12 o in quella maggiore o minore che si riterrà dovuta e comunque secondo giustizia ed altresì al risarcimento di quelli dovuti per il mancato utilizzo del locale nella misura che verrà determinata in corso di causa. Per quanto riguarda la richiesta formulata nel capo D della citazione si fa presente che i lavori sono ultimati mesi dopo la notifica dell'atto di citazione, sebbene le infiltrazioni non siano del tutto cessate. Pertanto non si chiede più la applicazione dell'art. 614 bis cpc. Col favore delle spese e competenze. Comprese quelle di mediazione e di C.T.U. Vista l'ordinanza 8-1-21 e deciso il merito della causa, si chiede la rimessione in istruttoria al fine di determinare, mediante C.T.U., i tempi necessari al compimento dei lavori (da parte del ) ed il costo CP_1 locativo in dipendenza del mancato utilizzo del locale per l'esecuzione dei predetti lavori.”; Nell'interesse di parte convenuta:
“Voglia il Tribunale adito, contrariis rejectis, A) In via cautelare: respingere la domanda di sospensione dell'efficacia della delibera impugnata;
B) In via pregiudiziale e preliminare: dichiarare la nullità dell'atto di citazione;
C) Nel merito sulla impugnazione della delibera: rigettare la domanda attrice dichiarando la legittimità della delibera assembleare impugnata;
D) Nel merito sui danni: dichiarare l'intervenuta prescrizione del diritto al risarcimento dei danni reclamato dagli attori;
in ogni caso rigettare la domanda risarcitoria e in subordine rideterminare il risarcimento dovuto con riferimento al concorso del fatto colposo del creditore;
E) Rigettare ogni altra domanda sub d) ed e) delle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione;
F) Condannare gli attori alla refusione delle spese processuali sostenute dal convenuto.” CP_1 MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 [...] hanno convenuto in giudizio il sito in Cagliari, Parte_2 CP_1 [...]
, esponendo quanto segue: Controparte_1
- e sono proprietari di un immobile sito in Pt_1 Parte_2 Cagliari nella via Sant'Anania, n. 5/7, al piano seminterrato, contraddistinto nel Catasto Fabbricati al foglio 20, mappale 687, sub 26;
- tale immobile è parte di un più ampio fabbricato di tre piani, circondato per tre lati da un cortile di pertinenza dei condomini, esclusi gli attori, utilizzato per la sosta delle autovetture e per il passaggio pedonale;

- in particolare, nel cortile è presente un passaggio per le autovetture della larghezza iniziale di circa 4,50 metri che, partendo dal cancello carrabile, conduce a un'area più ampia nella quale sono tracciati dieci parcheggi per autovetture;

- il cortile è rivestito da una pavimentazione in cemento e l'impermeabilizzazione sottostante è divenuta ormai inesistente a causa del continuo passaggio delle autovetture, che nell'arco di quarant'anni ha danneggiato il lastrico e la copertura sottostante;

- infatti, la pavimentazione presenta numerose e profonde fessure della lunghezza di circa un metro e della larghezza di alcuni centimetri;

- a causa della mancata manutenzione ordinaria da parte del , CP_1 nell'immobile degli attori si sono manifestate infiltrazioni d'acqua provenienti dal cortile sovrastante;

- le spese per il ripristino dello stato dei luoghi è stata preventivata in 2.500,00 euro;

- anche all'interno dello scantinato adiacente a quello degli attori si sono manifestate infiltrazioni d'acqua, rispetto alle quali in altra causa civile è stata già riconosciuta la responsabilità del per omessa custodia del CP_1 cortile;

- in data 20 luglio 2018 si è riunita l'assemblea che ha CP_2 deliberato l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria del cortile, senza peraltro stabilirne la data di inizio;
- la relativa spesa è stata illegittimamente ripartita tra tutti i condomini, compresi gli attori in qualità di 'condomini sottostanti', in parte secondo il criterio previsto dall'art. 1125 c.c. senza tenere conto del danno subito dagli attori, altra parte, genericamente indicata, in pari misura tra le proprietà sovrastanti e quelle sottostanti, con riserva di modificare i criteri di riparto all'esito di altra causa in corso.

1.1. Tanto premesso, gli attori hanno chiesto: a) che venga dichiarato nullo o annullato il punto 2 della delibera del 20 luglio 2018 nella parte in cui ha ripartito le spese straordinarie secondo il criterio previsto dall'art. 1125 e le 'altre spese', tra cui i costi di impermeabilizzazione, in parti uguali tra i condomini sovrastanti e sottostanti;
b) la condanna del al CP_1 risarcimento dei danni presenti nel locale seminterrato in misura pari a 2.500,00 euro, oltre al risarcimento per il mancato utilizzo dell'immobile; c) la condanna del al 'ripristino della copertura della proprietà CP_1 degli attori', con applicazione di una penale per ogni giorno di ritardo.

2. Con comparsa depositata in data 31 dicembre 2018, si è costituito in giudizio il , il quale ha preliminarmente Controparte_3 eccepito la nullità dell'atto di citazione per genericità dell'oggetto della domanda, non essendo comprensibile, dal tenore delle difese, se essi abbiano inteso contestare tout court il criterio di riparto adottato o, invece, soltanto la mancata compensazione con il preteso danno subito. Nel merito ha chiesto il rigetto delle avverse domande sostenendo quanto segue:
- oggetto dei lavori deliberati dall'assemblea è il rifacimento della pavimentazione del cortile che funge da copertura del locale di CP_2 proprietà degli attori;

- il criterio adottato per la ripartizione della corrispondente spesa è quello di cui all'art. 1125 c.c., in base al quale le spese per la pavimentazione del cortile gravano sui condomini sovrastanti, quelle per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto sui condomini sottostanti e le altre spese, tra cui quelle relative alla impermeabilizzazione, in parti uguali tra i proprietari del piano superiore e i proprietari del piano inferiore;

- l'impermeabilizzazione, infatti, non attiene alla pavimentazione, ma è un intervento di cui si avvantaggia il solo proprietario dell'unità sottostante;

- peraltro, il deterioramento della guaina non deriva dal transito delle autovetture nel cortile, ma dalla normale usura dovuta al tempo trascorso;

- la pretesa degli attori di essere esclusi da detta spesa è dunque infondata;

- nessuna compensazione è poi possibile rispetto ai vantati crediti a titolo di risarcimento del danno, poiché tale credito è contestato nell'an e nel quantum e non è dunque né liquido, né esigibile;

- inoltre, il presunto credito sarebbe in ogni caso prescritto trattandosi di danni riconducibili a eventi accaduti molto tempo fa e per i quali non è stata mai inoltrata alcuna messa in mora idonea a interrompere il termine di prescrizione;

- il potrà dunque, al più, rispondere dei danni verificatesi negli CP_1 ultimi cinque anni, se provati;

- d'altra parte, non tutti i danni presenti nel locale seminterrato degli attori sono riconducibili a infiltrazioni o omessa manutenzione del cortile sovrastante, ma al fatto che gli attori non hanno provveduto alla manutenzione degli infissi e dei pozzi luce e a fare arieggiare gli ambienti, favorendo l'insorgere di muffe e umidità; - quanto alla domanda di ripristino della copertura, il ha già CP_1 deliberato i lavori di rifacimento del cortile, ha individuato l'impresa e la spesa è stata ripartita tra tutti i condomini;

- il ritardo nell'esecuzione dei lavori è dipeso unicamente da circostanze eccezionali (piogge) e dall'atteggiamento ostruzionistico degli attori.

3. Nelle memorie di cui all'art. 183 c.p.c. gli attori hanno precisato di aver contestato il criterio di riparto delle spese per la manutenzione del cortile adottato dall'assemblea poiché trattandosi di danni derivanti dal cattivo uso del cortile è applicabile l'art. 2043 c.c. e non l'art. 1125 c.c.

3.1. Il , invece, ha dato atto di aver iniziato i lavori nel piazzale CP_1 condominiale, riguardanti nello specifico la rimozione della pavimentazione in calcestruzzo del piazzale e della sottostante CP_2 impermeabilizzazione, la fornitura e posa di nuova impermeabilizzazione e il rifacimento di nuova pavimentazione in calcestruzzo cementizio. Rispetto alla domanda di “immediato ripristino della copertura della proprietà degli attori” ha dunque chiesto che venisse dichiarata cessata la materia del contendere.

3.2. Gli attori, per contro, hanno sostenuto che non essendo ancora terminati i lavori, effettivamente iniziati, non fosse ancora venuta meno la materia del contendere.

4. Il procedimento è stato istruito mediante prova documentale, prova testimoniale ed espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio.

5. Nelle note di trattazione scritta depositate in data 30 settembre 2021 anche gli attori hanno dato atto dell'ultimazione dei lavori nel cortile e conseguentemente rinunciato alla domanda avente ad oggetto CP_2
“il ripristino della copertura della proprietà degli attori”.

6. All'udienza del 19 settembre 2024 la causa è stata assunta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
*** *** *** 7. Prima di esaminare il merito delle singole domande proposte dagli attori si rendono opportune alcune precisazioni. Gli attori sono proprietari di un'unità immobiliare, situata al piano seminterrato, facente parte del fabbricato sito in Cagliari, Controparte_1

7. In ragione di tale titolarità, essi rivestono la qualità di condomini dello
[...] stabile (in difetto di tale qualità non sarebbero stati nemmeno legittimati a impugnare la delibera assunta in data 20 luglio 2018). Lo stabile di è circondato per tre lati da un cortile, nel Controparte_1 quale si trova anche un'area destinata a parcheggio, che costituisce al contempo copertura del locale, adibito a magazzino, di proprietà degli attori. In ragione della presunzione prevista dall'art. 1117 c.c. deve ritenersi che il cortile abbia natura condominiale, mentre l'affermazione secondo cui il cortile sarebbe “di pertinenza dei condomini (esclusi gli attori)” è priva di qualunque riscontro probatorio, non avendo fornito gli attori – sui quali gravava l'onere di superare la presunzione di condominialità del cortile – alcuna argomentazione o elemento a sostegno del loro assunto. Tanto premesso, l'assemblea condominiale riunitasi in data 20 luglio 2018 ha deliberato l'esecuzione dei lavori straordinari di manutenzione del cortile, individuando, quale criterio di riparto delle relative spese, quello previsto dall'art. 1125 c.c. e quindi stabilendo testualmente che “le spese per la pavimentazione del cortile saranno ripartite tra i soli condomini sovrastanti, le spese per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto saranno ripartite tra i soli condomini sottostanti, e le altre spese (tra cui, i costi di impermeabilizzazione, come confermato da sentenza della Corte di Cassazione n. 2243/2012) saranno sostenute in parti uguali, rispettivamente, tra i condomini sovrastanti ed i condomini sottostanti”.

8. Gli attori hanno chiesto l'annullamento di tale punto della delibera che ritengono illegittimo sia perché, in realtà, alla fattispecie sarebbe applicabile il criterio di ripartizione previsto dall'art. 1126 c.c., sia perché l'assemblea non avrebbe tenuto conto dei danni subiti dagli attori nel loro locale a causa delle infiltrazioni provenienti dal cortile CP_2 La domanda è infondata e non può trovare accoglimento. Secondo la giurisprudenza unanime della Corte di Cassazione “in materia di , qualora si debba procedere alla riparazione del cortile CP_1
che funga anche da copertura per i locali sotterranei di CP_2 proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto” (tra le tante, Cass. civ., sez. II, ord. 30 aprile 2021, n. 11462; Cass. civ., sez. II, ord. 29 novembre 2018, n. 30935). Poiché i lavori deliberati hanno riguardato l'intero rifacimento del cortile, compresa l'impermeabilizzazione dello stesso, correttamente il CP_1 convenuto ha fatto ricorso all'art. 1125 c.c. per il riparto delle spese e, altrettanto correttamente, in perfetta aderenza al dettato normativo, ha precisato che tutte le spese relative alla pavimentazione sono a carico dei condomini sovrastanti, quelle per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto a carico dei condomini dei locali sottostanti, mentre tutte le altre spese, diverse da quelle menzionate, e dunque comprese anche quelle relative all'impermeabilizzazione, in parti uguali tra i condomini sovrastanti e sottostanti (in tal senso anche Cass. civ., sez. II, ord. 30 aprile 2021, n. 11462, già menzionata, che ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Trento per avere errato nel “non operare alcuna distinzione tra le opere di pavimentazione del terrazzo che dovevano essere poste a carico dei proprietari delle porzioni immobiliari sovrastanti e le opere di impermeabilizzazione che dovevano essere suddivise in parti eguali tra questi proprietari e quelli degli immobili sottostanti (capannoni o garage)”. Non è dunque condivisibile né l'affermazione secondo cui dovrebbe trovare applicazione l'art. 1126 c.c., concernente il diverso caso delle spese per lavori di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo, né il rilievo secondo cui il non avrebbe in tal modo preso in considerazione i CP_1 danni subiti nel locale seminterrato. Infatti, la responsabilità risarcitoria del per danni derivanti CP_1 dall'omessa manutenzione del cortile non esclude che il CP_1 danneggiato debba contribuire alla spesa concernente i lavori di riparazione, trovando questa la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile.

9. A tal proposito, e con specifico riguardo alla domanda di risarcimento del danno proposta dagli attori, occorre osservare quanto segue. In astratto, qualora un subisca un danno alla proprietà privata CP_1 in conseguenza dell'omessa manutenzione di parti comuni, di cui il ha l'obbligo di cura e custodia, ha il diritto al risarcimento del CP_1 danno. Nel caso specifico, gli attori lamentano danni da infiltrazioni provenienti dal cortile CP_2 Le consulenze tecniche espletate nel presente giudizio e in quello concernente il locale seminterrato adiacente a quello di proprietà degli attori hanno consentito di accertare la riconducibilità delle infiltrazioni al degrado della pavimentazione del cortile, nel quale erano presenti numerose fessure, alla rottura dei giunti di dilatazione e al difetto di funzionamento dell'impermeabilizzazione. Il che è comprovato in modo decisivo dal fatto che non sono presenti tracce di infiltrazione d'acqua o umidità nella parte di soffitto del locale degli attori costituente la proiezione della superficie coperta del cortile e CP_2 dal fatto che le infiltrazioni sono cessate con l'esecuzione dei lavori sul cortile
CP_2 Non possono dunque esservi dubbi sul fatto che le infiltrazioni presenti nel locale degli attori siano addebitabili all'omessa manutenzione del cortile e che tale condotta possa essere fonte di responsabilità CP_2 risarcitoria in capo alla compagine condominiale per i danni conseguentemente subiti nelle proprietà private. Tuttavia, nel locale degli attori gli unici danni riscontrati dal ctu riguardano il soffitto e sono stati quantificati in 4.839,12 euro. I lavori necessari alla loro eliminazione sono stati individuati nella raschiatura, rimozione delle zone danneggiate, pulitura e ripristino delle parti dell'intonaco deteriorate dall'umidità; nel risanamento delle superfici degradate;
nella tinteggiatura con vernici antimuffa. Le spese per questi interventi non possono essere poste a carico del perché si tratta delle stesse spese che l'art. 1125 c.c. pone a carico CP_1 del proprietario del locale sottostante. La Corte di Cassazione, in un caso sostanzialmente identico a quello oggetto del presente giudizio, ha confermato la sentenza della Corte d'appello di Catania nella parte in cui, sul presupposto che “l'art. 1125 c.c. si fonda sulla presunzione assoluta di comunione tra i proprietari del bene oggetto di controversia, mentre l'art. 2051 c.c., è volto a tutelare i terzi danneggiati dalle cose che altri hanno in custodia, non essendoci tra loro comunisti”, ha statuito che il proprietario del locale sottostante concorre nelle spese di riparazione nella duplice veste di proprietario esclusivo del bene sottostante e di comproprietario dell'area cortilizia, mentre “ha escluso che nella specie potesse trovare applicazione l'art. 2043 c.c., proprio in ragione degli artt. 1123 e 1125 c.c., che postulano una ripartizione diffusa della spesa a carico dei Condomini e dei condomini, trattandosi di solaio di separazione orizzontale tra due livelli, di proprietà quella sovrastante, ed CP_2 esclusiva quella sottostante, con la conseguenza della corresponsabilità in solido degli stessi ricorrenti ai sensi dell'art. 2051 c.c.”. La sentenza è stata altresì confermata nella parte in cui ha rigettato la richiesta di rimborso delle spese riguardanti i lavori relativi alla parte interna del solaio che fungeva dal tetto dal locale interrato – esattamente quelle richieste in questo giudizio – perché poste a carico del relativo proprietario ai sensi dell'art. 1125 c.c. (Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2023, n. 23250). Tanto deriva dal fatto che in caso di responsabilità per danni subiti in conseguenza dell'omessa manutenzione del cortile che funge CP_2 da copertura del locale sottostante il criterio di riparto dei costi di ripristino dello stato dei luoghi è quello degli articoli 1125 e 2051 c.c., salva la risarcibilità di ulteriori e diversi danni, ove provati. 10. Tra gli ulteriori danni in astratto risarcibili gli attori hanno chiesto quelli inerenti al mancato utilizzo del locale a causa della presenza delle infiltrazioni. Nemmeno tale domanda può tuttavia in concreto trovare accoglimento. Dall'istruttoria orale è infatti emerso chiaramente che nonostante la presenza delle infiltrazioni gli attori hanno sempre continuato a utilizzare il locale di loro proprietà secondo la sua destinazione (deposito merci), limitandosi a sistemare delle piccole vaschette (di dimensioni equiparabili a quelle di una scatola di scarpe, come riferito dal teste per Testimone_1 la raccolta dell'acqua che gocciolava da due punti del soffitto. Pertanto, gli attori non hanno subito il danno lamentato. 10.1. Il danno da mancato utilizzo del locale nel tempo necessario all'esecuzione dei lavori di rifacimento del soffitto (intonaco e tinteggiatura)
– a cui peraltro gli attori hanno genericamente fatto riferimento soltanto nelle seconde memorie di cui all'art. 183 c.p.c. – non può invece essere riconosciuto in quanto si tratta di un disagio correlato all'esecuzione di lavori che l'art. 1125 c.c. pone a esclusivo carico del proprietario del locale sottostante e in ogni caso gli attori non hanno in alcun modo provato l'effettiva necessità di sgomberare completamente il locale per l'esecuzione dei lavori, potendo ritenersi che possa essere sufficiente spostare la merce o collocarvi dei teli di protezione.
11. Infine, sulla domanda avente ad oggetto il ripristino della copertura è cessata la materia del contendere in quanto in corso di causa i lavori di manutenzione, peraltro già deliberati prima dell'introduzione del presente giudizio, sono stati iniziati e ultimati.
12. In ragione della soccombenza, gli attori sono tenuti al rimborso delle spese di lite in favore del convenuto, liquidabili, tenuto conto del CP_1 valore della causa e dell'attività svolta, in 4.230,00 euro, oltre spese generali e accessori (in applicazione degli importi minimi per la fase di studio e introduttiva – per l'assenza di profili di complessità – media per la fase istruttoria e decisionale previsti per le cause di valore non superiore a 26.000,00 euro). Sempre in ragione della soccombenza, le spese della consulenza tecnica d'ufficio devono essere poste definitivamente a carico degli attori.

PER QUESTI MOTIVI

Il Tribunale definitivamente pronunciando RIGETTA le domande proposte dagli attori;
CONDANNA gli attori a rimborsare al convenuto le spese di CP_1 lite in misura pari a 4.230,00 euro, oltre spese generali e accessori;
PONE definitivamente a carico degli attori le spese della consulenza tecnica d'ufficio. Trasmette alla cancelleria per quanto di competenza. Cagliari, 13 dicembre 2025 IL GIUDICE Monica Mascia