N. 4273/2020 R.G.
Tribunale di Torre Annunziata
Seconda sezione civile
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice monocratico del Tribunale di Torre Annunziata, seconda sezione civile, dott.ssa Luisa
Zicari, ha pronunciato
S E N T E N Z A nel giudizio civile di 1° grado iscritto al n. 4273/2020 R.G.A.C., vertente
TRA elettivamente domiciliata in Napoli, alla via Piave, n. 7, Parte_1 presso lo studio dell'avvocato Carmela Romano, rappresentata e difesa dagli avvocati Carmela
Romano e Stefano Russo, in virtù di procura in atti;

OPPONENTE
E
, elettivamente domiciliata in Sorrento (NA), alla via Capo, n.4, Controparte_1
presso lo studio degli avvocati Ivan Giannino e Silvana Foggia, i quali la rappresentano e difendono, in virtù di procura in atti.
OPPOSTA
E
, nato ad [...] il [...] Controparte_2
LITISCONSORTE NECESSARIO CONTUMACE
E
, nata a [...] l'[...] Controparte_3
LITISCONSORTE NECESSARIO CONTUMACE
Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo n. 862/2020 – con domanda riconvenzionale
Conclusioni: come da atti e verbali di causa
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato in data 29.7.2020, proponeva Parte_1
opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 862/2020 del 18.6.2020, notificato in data 19.6.2020, emesso dal Tribunale di Torre Annunziata, nei suoi confronti, per la somma di euro 20.000,00, oltre interessi.
Il decreto ingiuntivo era stato richiesto da (comproprietaria per 1/3 dell'unità Controparte_1
immobiliare), che assumeva di essere creditrice della complessiva somma di euro 20.000,00 oltre interessi, derivanti dal contratto di compravendita, con riserva di proprietà, della consistenza immobiliare , meglio descritta in atti, intercorsa con la società opponente in data 19.7.2017.
A sostegno delle proprie ragioni, l'opponente eccepiva che il mancato pagamento della predetta somma sarebbe scaturito dalla circostanza secondo la quale la Polizia Locale del Comune di Napoli,
Unità operativa di tutela edilizia, in data 14.9.2018, rilevava che, per la consistenza immobiliare oggetto di causa, sarebbero state effettuate delle opere edili in difetto di titoli edilizi (in particolare, la realizzazione di un tetto a falde spioventi), nonostante che nell'atto di compravendita fosse testualmente previsto : “…a riguardo dichiara e garantisce essa parte venditrice la piena regolarità formale e sostanziale della detta istanza in sanatoria, tutt'ora in fase istruttoria, restando tuttavia a carico della parte acquirente (essendosene come detto tenuto conto nella determinazione del prezzo di vendita) il pagamento di qualsiasi ulteriore somma e la presentazione di qualsiasi altra documentazione richiesta dalle Autorità Competenti per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria de quo”.
Ancora, parte opponente deduceva che la predetta modifica del fabbricato era avvenuta successivamente alla presentazione della istanza di condono, ma prima della stipula dell'atto di compravendita, con la conseguenza che, ormai, i vizi dell'immobile non erano più sanabili. Da ciò ne derivava la legittimità, da parte dell'acquirente, di eccepire, ex art. 1460 c.c. l'altrui inadempimento, nonché la legittimità della sospensione dei pagamenti ancora dovuti ex art. 1481
c.c.; il diritto di chiedere ex art. 1489 cc la risoluzione del contratto ovvero una riduzione del prezzo;
oltre al risarcimento del danno. In particolare, la riduzione del prezzo richiesta era stata quantificata in euro 45.000,00, mentre il risarcimento del danno (consistente nel mancato utilizzo dell'immobile, sgombro dello stesso ecc.) era stato quantificato in euro 6.000,00.
Pertanto, chiedeva, preliminarmente, l'autorizzazione ad integrare il contraddittorio nei confronti di e , vertendosi in un'ipotesi di litisconsorzio necessario;
Controparte_2 Controparte_3
nel merito, chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo opposto;
accertare e dichiarare la legittimità della sospensione dei pagamenti, ex art. 1460 e 1481 c.c., stante l'inadempimento del venditore;
accertare e dichiarare che le modifiche alla struttura del tetto dell'immobile oggetto di causa sono state effettuate tra il Luglio 2012 e Ottobre 2015, ovvero e comunque tra la data della richiesta di concessione edilizia in sanatoria e il 19.07.2017; dichiarare i venditori responsabili della modifica apportata all'immobile; disporre la riduzione del prezzo della compravendita in misura pari ai costi, inclusi accessori e consequenziali, quantificati in euro 45.000,00 salvo accertamento di maggior o minor dovuto;
condannare i venditori al risarcimento del danno quantificati in euro 6.000,00; oltre le spese, con attribuzione.
contestava la ricostruzione dei fatti esposta da controparte e deduceva che: la Controparte_1
consistenza immobiliare oggetto di causa non era affetta da vizi, né era carente delle qualità essenziali (peraltro mai contestate prima della notifica del decreto ingiuntivo), con la conseguenza che alcun inadempimento poteva configurarsi a suo carico, anche in considerazione del fatto che il
Comune non aveva emesso alcun provvedimento di diniego dell'istanza di condono. Al contrario,
l'unico motivo del sopralluogo effettuato dalla Polizia Municipale era da imputare alla opponente per aver essa stessa effettuato opere interne all'edificio, in assenza di titoli edilizi.
Peraltro, prima di stipulare l'atto di compravendita, parte opponente aveva visionato tutti gli atti;
inoltre, nella relazione estimativa allegata all'atto di compravendita, vi era una specifica descrizione dell'immobile comprensiva di documentazione fotografica, dalla quale emergeva chiaramente l'esistenza del tetto a falde spioventi, la cui realizzazione, secondo quanto sostenuto dall'opposta, era stata realizzata al solo scopo di proteggere la struttura, non comportando il diniego dell'istanza di condono, né la riduzione in pristino.
In merito alla richiesta di riduzione del prezzo formulata da controparte invocando l'art.1489 c.c., parte opposta ne asseriva l'infondatezza, precisando che la predetta norma si riferiva solo alle limitazioni non apparenti, quando, invece, parte opponente, avendo preso visione di tutta la documentazione, non poteva contestare alcuna difformità; inoltre, di queste difformità, come emergeva dal contratto, si era tenuto contro nella determinazione del prezzo di vendita. Pertanto, alcun inadempimento era configurabile in capo a parte opposta.
In conclusione, chiedeva, rigettare l'opposizione, in quanto inammissibile ed infondata in fatto ed in diritto;
confermare il decreto ingiuntivo;
oltre le spese.
Disposta ed espletata dal precedente istruttore la TU , la causa veniva rinviata dal predetto giudice per le precisazioni delle conclusioni, ed a seguito di scardinamento sul ruolo dello scrivente veniva assegnata a sentenza all'udienza fissata dal precedente istruttore.
La causa , poi , alla luce della domanda riconvenzionale formulata dall'opponente (domanda di risoluzione del contratto di compravendita, e / o domanda di riduzione del prezzo e risarcimento del danno) veniva rimessa sul ruolo disponendo l'integrazione del contraddittorio nei confronti di e quali litisconsorti necessari e tanto rilevato che Controparte_2 Controparte_3
sussisteva nel presente giudizio una ipotesi di litisconsorzio necessario [cfr. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 9042 del 05/05/2016 “La domanda diretta ad ottenere la risoluzione per inadempimento di un contratto con pluralità di parti (nella specie, di un contratto preliminare di compravendita di un immobile) deve essere proposta nei confronti di tutti i contraenti, non potendo un contratto unico essere risolto nei confronti soltanto di uno dei soggetti che vi hanno partecipato
e rimanere in vita per l'altro o gli altri stipulanti”].
All'esito della dichiarata contumacia dei predetti litisconsorti la causa veniva nuovamente assegnata a sentenza con la concessione dei termini 190 cpc , espressamente richiesti dall'opponente.


2. Nel merito.

2.1. In primo luogo, in materia di onere della prova in relazione all'opposizione a decreto ingiuntivo, va evidenziato che “per effetto dell'opposizione non si verifica alcuna inversione della posizione sostanziale delle parti nel giudizio contenzioso, nel senso che il creditore mantiene la veste di attore, l'opponente quella di convenuto”. (Cassazione civile sez. III 31 ottobre 2014 n.
23174).
Ed ancora “Il decreto ingiuntivo è un accertamento anticipatorio con attitudine al giudicato e che, instauratosi il contraddittorio a seguito dell'opposizione, si apre il giudizio a cognizione piena caratterizzato dalle ordinarie regole processuali anche in relazione al regime degli oneri allegatori
e probatori, con la conseguenza che oggetto del giudizio di opposizione non è tanto la valutazione di legittimità e validità del decreto ingiuntivo opposto quanto la fondatezza o meno della pretesa creditoria originariamente azionata in via monitoria con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza. Quindi il diritto preteso dal creditore, formalmente convenuto, ma sostanzialmente attore, deve essere adeguatamente provato, indipendentemente dall'esistenza dei presupposti di legge richiesti per l'emissione del decreto ingiuntivo”. (Tribunale di Roma sez. XII, sentenza n. 1388 del 2015).
Pertanto, l'oggetto del presente giudizio va individuato nella valutazione della fondatezza della pretesa creditoria azionata in sede monitoria, inerente la richiesta da parte dell'opposta creditrice del pagamento della somma di euro 20.000,00 a titolo di saldo (della propria quota di 1/3) del contratto di compravendita della consistenza immobiliare oggetto di causa stipulata in data 19.7.2017
(presente in atti).
Ciò detto, va richiamato il principio in virtù del quale “il creditore che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare
l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass. Civ. sez, unite n.
13533/2001). Invero, parte opponente non contesta affatto di essere debitrice nei confronti dell'opposta, tuttavia, mediante il giudizio di opposizione, eccepisce – come detto- che, successivamente alla presentazione dell'istanza di condono da parte dell'alienante (ma antecedentemente alla stipula del contratto di compravendita de quo), il fabbricato sarebbe stato modificato in difetto dei titoli edilizi
(così come rilevato dalla Polizia Locale del Comune di Napoli in data 14.9.2018), quando, nell'atto di compravendita, l'alienante ne dichiarava la piena regolarità formale e sostanziale. Pertanto, nulla sarebbe dovuto all'opposta in ragione dell'inadempimento della stessa;
anzi, spiegando domanda riconvenzionale, la stessa opponente ha chiesto la riduzione del prezzo pari alla somma di euro
45.000,00 per la rimessione in pristino dello stato dei luoghi, nonché euro 6.000,00 a titolo di risarcimento del danno.

2.2. Orbene ritiene lo scrivente che non sussistono i presupposti per l'eccezione ex art. 1460 cc formulata dall'opponente stante l'assenza di buona fede dell'opponente stessa.
Infatti dall'esame del contratto sottoscritto dalle parti ed in particolare dalle specifiche dichiarazioni che le parti hanno reso (cfr. infra) emerge con tutta evidenza che lo stato in cui versava l'immobile oggetto di compravendita era ben noto alle parti.
Occorre , infatti, innanzitutto sottolineare quanto statuito (cfr. contratto compravendita rep. 30175 del 19-7-17 alla pg. 4 primo rigo e ss.- in atti ) nel predetto contratto redatto per atto di notaio ove si legge : “i comparenti in proprio e nella qualità dichiarano di avere visionato personalmente e con tecnici di loro fiducia la detta planimetria catastale dell'immobile in oggetto ed attestano pertanto dichiarandolo ai sensi di legge la piena conformità, sulla base delle vigenti disposizioni catastali dello stato di fatto ai dati catastali ed alla planimetria catastale su riferiti”.
Ne consegue che la non può asserire di non avere avuto contezza della Parte_1 effettiva consistenza dell'immobile, né che abbia appreso solo in data 14/09/2018, all'atto dell'accertamento della Polizia Giudiziaria, che l'edificio presentava un tetto a falde con aumento di altezza di 0,50 metri.
Del resto gli stessi contraenti, in proprio e come rappresentanti, confermano anche - a pagina 9 dell'atto di compravendita – di avere dispensato il Notaio dall'effettuare indagini circa la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto della compravendita “avendovi provveduto a mezzo di tecnici di loro fiducia”.
In ogni caso la piena conoscenza della conformazione e consistenza del bene acquistato, si evince anche dalla relazione estimativa allegata all'atto di compravendita con riserva di proprietà per Notar del 19/07/2017 redatta dall'ing. , il quale , per conto della Persona_1 Persona_2 società opponente , ha visionato tutti gli atti e quindi anche l'istanza di condono presentata dai germani;
inoltre, nella stessa relazione vi è una particolareggiata descrizione CP_1 dell'immobile comprensiva di documentazione fotografica (cfr. pagg. 13-14 e 15 della relazione estimativa) dalla quale appare chiaramente visibile l'esistenza del tetto a falde spioventi.

2.2. Infondata è anche la domanda di riduzione del prezzo formulata da controparte invocando la disposizione di cui all'art. 1489 c.c..
In buona sostanza il mancato perfezionamento dell'iter autorizzatorio era ben noto all'opponente- acquirente, la quale, a tal fine, ha anche ottenuto, in fase negoziale, una diminuzione del prezzo di vendita (circostanza non specificamente contestata ed espressamente inserita alla p.5 del predetto contratto sotto il paragrafo “prezzo”), con ciò sconfessando anche la propria domanda ex art. 1489
c.c. nella parte in cui prevede che la tutela prevista dalla norma operi solo se il compratore non poteva avere contezza della limitazione imposta dagli oneri presenti sulla res.
Infatti, come si legge dall'atto di compravendita, la parte venditrice dichiara e garantisce “la piena regolarità formale e sostanziale della detta istanza in sanatoria, tutt'ora in fase istruttoria, restando tuttavia a carico della parte acquirente (essendosene come detto tenuto conto nella determinazione del prezzo di vendita) il pagamento di qualsiasi ulteriore somma e la presentazione di qualsiasi altra documentazione richiesta dalle Autorità Competenti per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria de quo”.
Dunque, la predetta circostanza, specificamente accettata, unita alla presenza, nel contratto stesso, dell' “allegato B” contenente la relazione estimativa della consistenza immobiliare, implica che, prima della stipula della compravendita, tutte le parti fossero a conoscenza (o, quantomeno, avrebbero dovuto esserlo, in un'ottica di una maggiore consapevolezza negoziale) di atti e circostanze contenute nello stesso accordo contrattuale.
Ciò posto, va, in tal senso, osservato che, come statuito dalla Suprema Corte di Cassazione “"In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della pubblica amministrazione (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo"(cfr. Cassazione civile sez. II, 23/10/1991, n.11218; Cass.
Civ. n. 4786 del 28/02/2007)..
Nel caso in esame per tutti gli elementi evincibili dallo stesso contratto risulta provato che l'opponente era ben a conoscenza delle “anomalie strutturali” del bene . Peraltro, a ben vedere, alcuna contestazione dei vizi dedotti dall'opponente risulta essere stata svolta prima della notifica del decreto ingiuntivo da parte dell'opposta (avvenuta il 19.6.2020).
Infatti, parte opponente, in occasione del sollecito di pagamento ricevuto dall'opposta in data
18.5.2020, avrebbe potuto (come anche prima di tale data) contestare l'esistenza dei vizi poi descritti nell'atto di opposizione.
Per tali ragioni, nel ritenere fondata la pretesa creditoria, va rigettata sia l'opposizione, che la contestuale domanda riconvenzionale avente ad oggetto il quantum richiesto per la rimessione in pristino della consistenza immobiliare de quo, nonché a titolo di risarcimento del danno, con la conseguente conferma del decreto ingiuntivo opposto n. 862/2020.


3.Sulle spese di lite.
Quanto alle spese di lite del giudizio le stesse seguono la soccombenza e si liquidano di ufficio sulla base dei DM 55/14 e 147/22 in assenza di nota spese depositate.
Nulla deve disporsi a favore di e essendo rimasti contumaci. Controparte_3 CP_2
Le spese di ctu devono essere poste definitivamente a carico di parte opponente avendovi dato causa.


P.Q.M.


Il giudice monocratico, definitivamente pronunziando sulla opposizione proposta da
[...]
nei confronti di , con domanda riconvenzionale, con integrazione Parte_1 Controparte_1
del contraddittorio nei confronti di e , ogni altra istanza, eccezione, Controparte_3 CP_2
deduzione disattese, così provvede:
1 . rigetta la domanda riconvenzionale;

2. rigetta l'opposizione e, e per l'effetto, dichiara l'esecutorietà del decreto ingiuntivo n. 862/2020;

3. condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1
che liquida in € 7052,00 per competenze professionali, oltre spese Controparte_1
vive, spese generali al 15% iva e cpa se dovute;

4. pone le spese di ctu definitivamente a carico della Parte_1
Torre Annunziata, 8 marzo 2025
Il giudice monocratico dott. ssa Luisa Zicari