R.G.A.C. N. 1921/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI PRATO
SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico, dott.ssa Federica Ferretti, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1921/2023 del R.G.A.C., pendente
TRA
(C.F. , elettivamente domiciliato a Prato, Parte_1 C.F._1
Via Stefano Vai n. 13 presso lo studio dell'avv. AR Iannelli che lo rappresenta e difende giusta procura apposta in calce all'atto di citazione ex art. 83, c. 3 c.p.c.
ATTORE
E
C.F. ), in persona del Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata a Prato, Viale della Repubblica n.
272 presso lo studio dell'avv. Pierluigi Baldacci che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione ai sensi dell'art. 83, c. 3 c.p.c.
CONVENUTA
NONCHÉ
(C.F. , quale delegata alla vendita nella procedura Controparte_2 C.F._2
di esecuzione immobiliare R.G.E. del Tribunale di Prato n. 131/2019, elettivamente domiciliata a
Prato, Viale della Repubblica n. 279 presso lo studio dell'avv. Giampaolo Vitiello che la rappresenta e difende giusta procura apposta in calce alla comparsa di costituzione ai sensi dell'art. 83, c. 3 c.p.c.
CONVENUTA
Pagina 1 di 9 (C.F. ), elettivamente domiciliato a Prato, Viale CP_3 C.F._3
Vittorio Veneto n. 7 presso lo studio degli avv.ti Andrea Cautillo e Gianluca Potenza
CONVENUTO CONTUMACE
AVENTE AD OGGETTO
Opposizione agli atti esecutivi immobiliare
CONCLUSIONI
Per : “accertata e dichiarata l'illegittimità del decreto emesso dal G.E. del Parte_1
Tribunale di Prato Dott. ST RU in data 06.02.2023, nell'ambito della suddetta procedura esecutiva immobiliare, con il quale l'aggiudicatario sig. è stato Parte_1
dichiarato decaduto dall'aggiudicazione, disponendo l'acquisizione all'attivo della procedura della somma versata a titolo di cauzione, disponendo altresì che l'immobile venga venduto al prezzo base d'asta e con il rialzo minimo di cui all'ultimo tentativo di vendita esperito, revocarlo, dichiararne la nullità e/o comunque l'inefficacia e/o comunque porlo nel nulla, disponendo, se del caso, la rimessione in termini dell'aggiudicatario sig. con Parte_1
l'assegnazione di un nuovo termine per il versamento del saldo prezzo pari a giorni 120 ovvero a quel diverso termine ritenuto congruo e di giustizia, anche all'esito del ricorso dinanzi al TAR presentato dal debitore esecutato;
in ogni caso: disporre in conformità, adottando ogni e più opportuno provvedimento del caso;
in subordine ed in denegata ipotesi: revocare, annullare, dichiarare nulla e comunque inefficace la vendita immobiliare tenutasi in data 05.10.2022, nonché ogni consequenziale atto, disponendo la restituzione in favore del sig. Parte_1
delle somme da questi versate a titolo di deposito cauzionale, pari ad € 19.600,00,
[...] disponendo comunque in conformità. Con vittoria di compensi e spese del giudizio”.
Per “in via preliminare, perché venga dichiarata l'inammissibilità del ricorso in quanto CP_1 tardivo e nel merito per il rigetto di tutte le domande”.
Per VI Di AR: “Voglia l'Ill.mo Sig. Giudice, contrariis rejectis, rigettare le domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese e competenze di causa.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Co
(di seguito, per brevità, anche solo ”) ha introdotto il giudizio di merito Parte_1 avente ad oggetto l'opposizione spiegata ex art 617 c.p.c. avverso il decreto emesso il 27/6/2023 con cui il G.E. nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. 131/2019 pendente Co innanzi a questo stesso Tribunale ha: - dichiarato decaduto dall'aggiudicazione dell'immobile
Pagina 2 di 9 sito in Prato, Via Cimatori n. 15, costituente il c.d. lotto 2; - disposto l'acquisizione all'attivo della procedura della somma versata a titolo di cauzione;
- disposto che l'immobile venga veduto al prezzo base d'asta e con il rialzo minimo di cui all'ultimo tentativo di vendita esperito. A sostegno della propria opposizione l'attore ha dedotto: di aver depositato il 23/3/2023 ricorso ai sensi dell'art. 617 c.p.c. nel predetto procedimento esecutivo;
che in detto ricorso aveva dato atto: di essersi aggiudicato provvisoriamente il predetto lotto 2 all'esito dell'udienza di vendita del
5/10/2022, con assegnazione di termine di 120 giorni per il versamento del saldo prezzo;
che l'avviso della vendita coattiva indicava come l'immobile fosse composto di due stanze e una mansarda;
di essere venuto a conoscenza che il debitore esecutato aveva proposto ricorso al TAR avverso il provvedimento con cui il Comune di Prato aveva elevato sanzione nei suoi confronti per un presunto abuso edilizio inerente la mansarda, che avrebbe dovuto essere una loggia aperta e non un vano chiuso e abitabile;
di essersi rivolto, prima della decorrenza del termine per il saldo prezzo, al delegato alla vendita chiedendo delucidazioni sul numero di vani di cui fosse composto l'immobile e sul comportamento da tenere a seguito del predetto ricorso al TAR;
che detta istanza era stata rigettata dal delegato alla vendita, in quanto l'immobile era stato acquisto così come descritto nell'avviso di vendita e nella perizia;
che tuttavia ciò non teneva conto della successiva introduzione del giudizio innanzi al TAR;
che nell'aviso di vendita e nella perizia non si facevano menzione delle problematiche relative agli abusi edilizi dell'immobile oggetto di vendita;
che il provvedimento del Comune di Prato aveva disposto la demolizione della tamponatura presente nella mansarda che dunque sarebbe tornata ad essere una loggia, ovvero una sorta di tettoia non utilizzabile come vano;
che la logica avrebbe voluto che i termini per perfezionare la vendita e versare il saldo prezzo fossero stati sospesi, quantomeno in attesa del giudizio pendente innanzi al Co TAR;
che in caso di esito positivo del ricorso avrebbe versato il saldo prezzo, mentre in caso di rigetto avrebbe avuto diritto ad ottenere la restituzione della somma anticipata a titolo di
Co cauzione. ha quindi formulato le conclusioni precedentemente riportate.
Si è costituita (di seguito solo ) Controparte_1 CP_1 chiedendo la declaratoria di inammissibilità dell'opposizione in quanto tardiva e, in via subordinata, il rigetto dell'opposizione nel merito e deducendo: che il presente giudizio traeva le fila da quello esecutivo immobiliare pendente innanzi al Tribunale di Prato e recante RGE n.
Co 131/2019; che con ricorso ex art. 617 c.p.c. , terzo provvisorio aggiudicatario del lotto 2, si lamentava che nelle more tra l'aggiudicazione provvisoria e il pagamento del saldo prezzo era
Pagina 3 di 9 venuto a conoscenza che l'immobile non era composto da due camere più mansarda, in quanto quest'ultima avrebbe dovuto essere una loggia aperta ed essendo stata chiusa abusivamente e che il debitore esecutato aveva promosso innanzi al TAR ricorso averso il provvedimento amministrativo con il quale era stata ordinata la demolizione del muro di chiusura della loggia aperta;
che in conseguenza del mancato pagamento del saldo prezzo il delegato aveva chiesto dichiararsi la decadenza dell'aggiudicazione, cosa avvenuta con decreto del G.E. del 06/02/2023; Co che aveva dedotto che queste circostanza, che avrebbe appreso solo dopo l'aggiudicazione provvisoria, gli avrebbero causato gravi danni;
che nella fase cautelare dell'opposizione CP_1
Co aveva svolto difese sia in punto di rito che nel merito;
che non avrebbe dovuto impugnare l'ordinanza dichiarativa della decadenza, quanto quella di vendita o il provvedimento che aveva disposto l'assegnazione provvisoria;
che infatti era lo stesso attore ad aver dichiarato di essere a conoscenza dell'abuso e del ricorso al TAR prima del provvedimento di decadenza dell'aggiudicazione; che l'ordinanza di decadenza è atto dovuto conseguente al mancato pagamento del saldo del prezzo entro il termine assegnato;
che tale eccezione veniva ribadita anche nella fase di merito;
che la vendita esecutiva è esclusa dall'ambito applicazione della disciplina civilistica dell'applicazione delle garanzia edilizie previste per la compravendita tra privati;
che la regolarità della mansarda era stata oggetto di analisi da parte del CTU già nella perizia di stima data 30/10/2020 e nella successiva integrazione dell'11/12/2020, in cui era stata indicata la necessità di demolizione della parete finestra in quanto non sanabile perché non prevista dal piano operativo in vigore;
che lo stesso avviso di vendita, al punto f), aveva espressamente richiamato i contenuto dell'esame peritale visibile sul sito Aste Giudiziarie.
Si è costituita anche , quale delegata alla vendita, chiedendo il rigetto delle Controparte_5 domande attoree e deducendo: che erroneamente l'attore aveva parlato di un rigetto da parte della Co delegata dell'istanza di;
che nella propria pec di risposta del 18/01/2023 si era limitata a richiamare il contenuto degli elaborati tecnici richiamati nell'avviso di vendita e che erano stati debitamente pubblicizzati sul PVP;
che il delegato alla vendita non ha il potere di sospendere la procedura esecutiva, né ha l'obbligo di fornire delucidazione o il potere di fornire indicazioni circa il comportamento da tenere;
che ciò era emerso anche nella fase cautelare dell'esecuzione, in cui il giudice dell'esecuzioni aveva evidenziato che gli offerenti erano stati messi in condizioni di conoscere le problematiche inerenti la regolarità della mansarda.
Pagina 4 di 9 Previa dichiarazione di nullità dell'atto di citazione ai sensi del combinato disposto degli artt.
164, c. 1 e 163, n. 7 c.p.c., l'attore ha rinnovato l'atto di citazione.
All'udienza del 16/7/204 l'attore ha rinunciato alla domanda cautelare prestata volta ad ottenere la sospensione dell'efficacia esecutiva dell'ordinanza del GE del 27/6/2023; a quella del
17/10/2024 -accertata la regolarità della notificazione dell'atto introduttivo in favore di CP_3
– quest'ultimo è stato dichiarato contumace.
[...]
La causa è stata istruita con l'acquisizione dei documenti prodotti dalle parti e quindi, previa assegnazione dei termini per la precisazione delle conclusioni e il deposito delle comparse conclusioni e delle memorie di replica, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 15/01/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. IN VIA PRELIMINARE – SULLA TARDIVITÀ DELL'OPPOSIZIONE ha eccepito l'inammissibilità del ricorso in quanto lo stesso non avrebbe ad oggetto il CP_1 provvedimento che ha disposto la decadenza dall'aggiudicazione, ma l'ordinanza con cui è stata disposta la vendita o quella di provvisoria assegnazione, e dunque sarebbe tardivo.
L'eccezione non merita accoglimento.
Con la domanda formulata in via principale la parte attrice ha espressamente richiesto dichiararsi
“l'illegittimità del decreto emesso dal G.E. del Tribunale di Prato Dott. ST RU in data
06.02.2023 […] con il quale l'aggiudicatario sig. è stato dichiarato Parte_1 decaduto dall'aggiudicazione”. Dal predetto decreto risulta che detto provvedimento è stato comunicato il 20/02/2023 e che il ricorso ex art. 617 c.p.c. è stato depositato il 27/02/2023, ovvero entro il termine di venti giorni previsto dalla richiamata previsione legislativa.
Non è poi condivisibile la prospettazione di parte convenuta secondo cui l'opposizione avrebbe ad oggetto l'ordinanza con cui è stata disposta la vendita, invero mai menzionata dall'attore che si limita a fare riferimento (oltre al decreto del 06/02/2023) all'udienza di vendita del 05/10/2022.

2. NEL MERITO
L'opposizione nel merito è infondata e per questo deve essere rigettata.
L'art. 587 c.c. prevede che “se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell'esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell'aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto”. Co È circostanza pacifica tra le parti che non abbia provveduto a corrispondere il saldo del prezzo entro il termine di 120 giorni (ovvero il termine che lo stesso attore riferisce essere stato
Pagina 5 di 9 assegnato a tal fine con l'ordinanza che ha disposto la vendita): l'ordinanza del G.E. 06/02/2023 appare del tutto legittima.
Non portano a conclusioni differenti le censure di parte attrice in merito agli abusi rinvenuti nell'immobile oggetto del procedimento esecutivo immobiliare.
Nell'avviso ex art. 490 c.p.c. del 16/06/2022 relativo alla procedura n. R.G.E. 131/2019 si dà espressamente atto che “a) la vendita avviene nello stato di fatto e diritto in cui i beni si trovano
(anche in relazione al testo unico di cui al DPR 6 giugno 2001, n. 380) […] b) la vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà essere revocata per alcun motivo;
che, conseguentemente, l'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della consa venuta, oneri di qualsiasi genere […] anche occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni […] f) […] Oltre alla normativa vigente, per quanto non espressamente indicato nel presente avviso, si richiamano integralmente i contenuti dell'elaborato peritale relativo alla stima e alla valutazione degli immobili posti in vendita nonché alle ordinanze di delega […] OGGETTO DI
VENDITA INCANTO LOTTO N. 2 In merito all'immobile oggetto di vendita si dà evidenza dell'integrazione peritale del CTU datata 16/05/2022 la quale dovrà essere visionata dagli offerenti ad integrazione e parziale rettifica, incluso nel prezzo rideterminato, della prima perizia estimativa. Si precisa, dunque, il rinvio alla perizia del CTU e alla sue [sic] integrazioni successive per la completezza delle informazioni inerenti il compendio in vendita […] La presentazione dell'offerta, implica la conoscenza integrale e l'accettazione incondizionata di quanto contenuto nella Consulenza tecnica d'ufficio, nell'Ordinanza di Vendita, nonché nel presente avviso” (v. doc. 4 fascicolo di parte . CP_1
Nella perizia tecnica estimativa del 29/10/2020 agli atti della procedura esecutiva si legge poi, con riferimento all'immobile costituente il lotto 2, che “nelle planimetrie catastali di questa abitazione (vedere allegato C – planimetria catastale), al piano 4°, il locale che graficamente risulta come loggiato in collegamento diretto col terrazzo, allo stato dei luoghi è in realtà soffitta, in quanto locale chiuso da 4 lati, ben distinto e separato dal terrazzo. Tale difformità non può essere sanata ed è necessaria la demolizione. Una volta demolita la parete finestrata e ripristinato il loggiato, la planimetria sarà conforme”, circostanza questa che è stata presa in considerazione al fine di abbattere del 10% il valore venale del lotto (ovvero da 280.000,00 ad €
Pagina 6 di 9 252.000,00) e quantificando in € 400,00 + IVA il costo della “demolizione vetrata e porta acceso terrazzo p.4°” (v. docc. 2, parte 1 e 2 fascicolo di parte . CP_1
Dall'ordinanza emessa dal G.E. nell'ambito nella procedura esecutiva n. R.G.E. 131/2019 si legge poi che “a seguito di un'istanza presentata dal debitore esecutato per il differimento delle operazioni di vendita “in attesa della decisione del Comune di Prato in merito all'asserito abuso edilizio all'ultimo piano dell'immobile di Via dei Cimatori, viste le conseguenze in punto di conformità edilizia dell'immobile e di stima dello stesso”, con la relazione integrativa depositata il 16.05.2022, il perito ha rappresentato che “si può ritenere che il locale in questione debba essere valutato come un vano anziché loggia” e ha rideterminato il prezzo base d'asta in €
261.000,00” (v. ordinanza GE del 27/6/2023 – fascicolo di parte . Pt_1
La ricostruzione di parte opponente secondo cui nell'avviso di vendita non si sarebbe fatta menzione delle problematiche relative agli abusi edilizi dell'immobile oggetto di vendita è Co smentita dalle richiamate risultanze documentali, che invece evidenziano che fosse stato messo nella condizione di conoscere con l'uso dell'ordinaria diligenza (che avrebbe imposto all'odierno attore di prendere visione delle perizie estimative, specie ove si tenga conto che l'avviso di vendita faceva discendere dalla presentazione dell'offerta la conoscenza delle risultanze peritali) delle questione inerente all'abuso edilizio e dell'impossibilità di sanarlo.
Si deve peraltro evidenziare – come già correttamente sottolineato dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza del giugno 2023 – che la natura abusiva della mansarda e la sua insanabilità non integrano una ipotesi di vendita di aliud pro alio.
Come ribadito anche da recentissima giurisprudenza di legittimità “sussiste consegna di "aliud pro alio" [che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 cod. civ. e di risarcimento del danno] qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico- sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita” (cfr. Cass. 15/01/2025, n. 968);
e ancora “A) Si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa consegnata, qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. B) Si ha, invece, mancanza di qualità essenziali quando - in ragione delle alterazioni subite - la cosa appartenga, per sua natura o per gli
Pagina 7 di 9 elementi che la caratterizzano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita, pur rimanendo nell'ambito dello stesso genere. C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita” (cfr. Cass. 14/05/2024, n. 13214).
Orbene nel caso di specie l'abuso edilizio, consistente nella chiusura sui quattro lati del loggiato aperto, non muta né la natura del bene compravenduto (che rimane pur sempre un immobile), né tanto meno la sua destinazione (ovvero la civile abitazione), il cui assolvimento non è precluso dal venir meno della mansarda considerata la restante composizione dell'immobile (come risulta dalla perizia in cui si legge che l'immobile è “composto internamente al p.1°da: ingresso-vano scale;
al p.2°: tinello, cucinotto, sala;
disimpegno e ripostiglio;
al p.3°: disimpegno, n° 2 camere, n. 2 bagni, ripostiglio;
[…]”).
Peraltro, come in precedenza rimarcato, che la mansarda fosse abusiva e non sanabile è stato dichiarato nell'avviso di vendita (mediante rinvio alle consulenze tecniche, che non è constato fossero disponibili sul PVP): altra circostanza che esclude la configurabilità nel caso di specie di un'ipotesi di aliud pro alio (argomentando a contrario da Cass. 11/10/2013, n. 23140).
Tanto preclude all'attore la possibilità di richiedere la revoca dell'aggiudicazione. L'art. 2922 c.c.
(in base al quale “nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non può essere impugnata per lesione”) esclude poi che lo stesso avrebbe potuto avvalersi delle garanzie dettate dalla disciplina della compravendita tra privati per l'ipotesi di vizi e difetti.
Infine, anche a voler ricondurre la fattispecie in esame non alla categoria dei vizi della cosa compravenduta, ma a quella dei pesi ed oneri di cui all'art. 1489 c.c. (cfr. in tal senso Cass.
28/0972023, n. 27599), le tutele apprestate da quest'ultima previsione codicistica non appaiono applicabili nel caso di specie avendo l'aggiudicatario avuto conoscenza dei pesi gravanti sul bene.
Alla luce di quanto sopra esposto le domande di parte attrice devono essere tutte rigettate.

3. SPESE DI LITE
Le spese di lite devono essere regolate in base al principio della soccombenza di cui all'art. 91
c.p.c.
Pagina 8 di 9 in quanto parte soccombente, deve essere condannato a rifondere in favore Parte_1
di e le spese di lite che si liquidano – in applicazione del D.M. 55/2014 e CP_1 Controparte_5 ss. mm. (sulla base del valore “medi” previsti per le cause di valore ricompreso tra € 5.201,00 ed
€ 26.000,00, tenuto conto delle fasi di studio, introduttiva e decisionale in cui il procedimento si è articolato) – € 3.397,00 per ciascuno per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
La mancata costituzione di preclude il riconoscimento in suo favore di spese di CP_3
lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Prato, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa pendente tra , in persona del Parte_1 Controparte_1
legale rappresentante pro-tempore, quale delegata alla vendita nella procedura di Controparte_5
esecuzione immobiliare RGE n. 131/2019, e ogni altra istanza, difesa ed CP_3
eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande di parte attrice;

2) condanna a rifondere in favore di Parte_1 Controparte_1 le spese di lite che liquida in € 3.397,00, oltre rimborso spese forfettarie nella
[...]
misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

3) condanna a rifondere in favore di le spese di lite che Parte_1 Controparte_5 liquida in € 3.397,00, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

4) nulla sulle spese con riferimento ad CP_3
Prato, 21/03/2025
Il Giudice dott.ssa Federica Ferretti
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