REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto prima sezione civile in persona del Giudice ad essa assegnato Dott. Antonio Pensato,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa in primo grado n. 5502/2024 R.G
TRA
con l' Avv. Vito Cito Parte_1
-opponente-
E
con l'Avv. Martino Angelini Controparte_1
-opposta-
NONCHE'
con gli Avv.ti Maria e Michele Punzi Controparte_2
-terzo chiamato-
NONCHE'
nato a [...] il [...] e residente in [...], Controparte_3 Parte_1
contumace
-terzo chiamato-
NONCHE'
quale titolare della ditta L.C. Costruzioni con l'Avv. Martino Angelini Controparte_4

1 -terzo interventore volontario-
Le parti costituite precisavano le conclusioni come da note scritte depositate telematicamente.
FATTO E DIRITTO
Il , in , proponeva opposizione al decreto ingiuntivo n. Parte_1 Parte_1
1476/2024 con cui il Tribunale di Taranto gli aveva intimato di pagare la somma di euro 48.281,44, in favore della quale saldo di lavori di straordinaria manutenzione eseguiti presso l'edificio Controparte_1
condominiale.A fondamento dell'opposizione deduceva che la non era mai stata Controparte_1
incaricata di eseguire i lavori di cui chiedeva il pagamento in quanto l'assemblea dei condomini aveva deliberato di affidarli alla ditta individuale .Chiedeva la revoca Controparte_5
del decreto ingiuntivo ed in subordine la condanna di , direttore dei lavori, e Controparte_2 CP_3
, ex amministratore, che chiedeva di chiamare in causa, al risarcimento dei danni, pari all'importo
[...]
preteso dalla società opposta, per aver consentito l'esecuzione dei lavori a soggetto diverso da quello autorizzato dall'assemblea.Chiedeva, inoltre, la condanna del Papa a restituire la somma di euro 42.450,00
di cui si era appropriato prelevandola dal conto corrente condominiale.Si costituiva in giudizio la
[...]
chiedendo il rigetto dell'opposizione ed in subordine la condanna del al Controparte_1 Parte_1
pagamento delle somme richieste in via ingiuntiva a titolo di ingiustificato arricchimento.Autorizzata ed
CP_ eseguita la chiamata in causa del e del si costituiva in giudizio solo quest'ultimo chiedendo il CP_2
rigetto della domanda risarcitoria contro di lui proposta sul rilievo della sua infondatezza ed in via riconvenzionale chiedendo il pagamento del saldo del suo compenso.A seguito della riconvenzionale spiegata dal il proponeva domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto d'opera CP_2 Parte_1
stipulato con lo stesso e condanna alla restituzione degli acconti ricevuti.Si costituiva volontariamente in giudizio , quale titolare della ditta L.C. Costruzioni, aderendo alla domanda di Controparte_4
condanna proposta dalla in via monitoria in quanto unico soggetto esecutore dei Controparte_1
lavori di straordinaria manutenzione.In diritto, la domanda di condanna proposta in via ingiuntiva dalla va qualificata in termini di domanda di adempimento del contratto di appalto che Controparte_1
la società ingiungente assume stipulato con l'ex amministratore del Condominio opponente.Tale causa petendi della domanda di condanna si desume agevolmente dal contenuto del ricorso per decreto ingiuntivo e, segnatamente, dai fatti dedotti nella circostanza n. 1 di pagina n. 1 di detto atto.In tale
2 contesto la ha dedotto di aver concluso con il opponente contratto Controparte_1 Parte_1
di appalto scritto per lavori di straordinaria manutenzione allo stabile comune.La domanda di adempimento contrattuale proposta in via monitoria va disattesa perché infondata.Risulta dalla documentazione prodotta dall'opponente che l'assemblea dei condomini deliberò una sola volta in relazione ai lavori di straordinaria manutenzione riguardanti lo stabile in condominio di Parte_1
[..
, in , incaricando della esecuzione dei lavori , quale titolare Parte_1 Controparte_4
della L.C. Costruzioni.Tale delibera fu assunta nell'assemblea del 28/6/2023, il cui verbale è agli atti, ed in esecuzione della stessa fu sottoscritto, in data 23/8/2023, regolare contratto di appalto tra l'ex amministratore ed il , anch'esso prodotto dall'opponente.Il contratto Controparte_3 CP_1
CP_ successivamente sottoscritto sempre tra l'ex amministratore e la non ha Controparte_1
alcuna efficacia nei confronti del Condominio opponente.I lavori che il aveva deliberato di far Parte_1
eseguire rientrano nelle opere di straordinaria manutenzione e, pertanto, tutte le decisioni ad essi relative,
compresa l'individuazione dell'esecutore, sono di esclusiva competenza dell'assemblea dei condomini, non rientrando nelle attribuzioni dell'amministratore secondo le previsioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c. (in tal senso Cass. Civ. n. 20136/2017).Il contratto che ha incaricato la della Controparte_1
esecuzione dei lavori va, quindi, ritenuto stipulato da falsus procurator in quanto l'amministratore, che lo
CP_ ha sottoscritto unitamente al quale legale rappresentante della ha ecceduto i limiti dei CP_1
poteri rappresentativi a lui assegnati dalla Legge.Ne consegue l'inefficacia nei confronti del , ai Parte_1
sensi dell'art. 1398 c.c. (in tal senso Cass. Civ. n. 1734/1990 e 15841/2022).Tale inefficacia, che impedisce al contratto di produrre effetti giuridicamente vincolanti nella sfera giuridica del rappresentato, non è stata sanata essendo rimasto privo di adeguato sostegno probatorio l'assunto della Controparte_1
CP_ secondo cui il Condominio opponente avrebbe ratificato il contratto stipulato dall'ex amministratore senza alcuna autorizzazione assembleare.In relazione alla ratifica del contratto stipulato da falsus procurator, disciplinata dall'art. 1399 c.c., la Suprema Corte ha avuto modo di precisare in più occasioni
(rif. Cass. Civ. nn. 408/2006, 6937/2004, 35278/2022) che la ratifica consiste in un atto o comportamento,
se l'atto da ratificare non richiede forma scritta ad substantiam, tale da manifestare in modo chiaro ed inequivoco la volontà di approvare l'atto compiuto dal rappresentante senza potere o che ha ecceduto i limiti del proprio potere rappresentativo.Va anche evidenziato che l'onere di provare l'avvenuta ratifica del contratto concluso dall'ex amministratore con soggetto diverso da quello indicato dall'assemblea dei
3 condomini è a carico della società opposta, ex art. 2697 c.c., in quanto l'efficacia del contratto costituisce fatto costitutivo della domanda di adempimento contrattuale.Tale onere non è stato assolto dalla società
opposta.Sul punto la ha articolato una circostanza, sia di interrogatorio formale Controparte_1
dell'attuale amministratore e sia di prova per testi, del tutto generica e, quindi, non idonea a provare la ratifica del proprio contratto da parte dell'assemblea condominiale.La circostanza è così capitolata: “vero che i condomini…… erano a conoscenza dell'impresa che stava eseguiva i lavori sul cantiere”.La circostanza in esame riferendosi ai condomini, senza ulteriori precisazioni, non consente di individuare i singoli condomini che ne fossero a conoscenza.Tale precisazione era necessaria per consentire di accertare se la conoscenza si fosse diffusa tra un numero di condomini tale, per maggioranza degli appartenenti al condominio e per millesimi rappresentativi della comproprietà delle parti comuni, da esprimere la maggioranza qualificata prescritta dalla legge (art. 1136 comma 4 c.c.) per la ratifica dell'operato dell'amministratore relativamente alla individuazione dell'esecutore di opere di straordinaria manutenzione.Inoltre, la mera conoscenza dell'impresa operante sul cantiere non è certo comportamento tale da esprimere, in modo chiaro ed inequivoco, la volontà di ratificare l'operato dell'amministratore anche perché i lavori erano pacificamente diretti sempre da il quale, oltre ad Controparte_4
essere titolare dell'impresa designata dal Condominio, era anche il legale rappresentante della società
opposta.Sicchè i condomini, anche in virtù di detta commistione di ruoli, non potevano certo sospettare che l'esecuzione fosse svolta da altro soggetto giuridico.Per altro verso non depongono come indizi gravi precisi e concordanti di una inequivoca volontà di ratifica gli ulteriori elementi addotti dalla società opposta e dalla stessa identificati nella presenza della cartellonistica relativa ai lavori, ove era indicata come esecutrice la ed il fatto che i condomini avessero pagato parte dei lavori.In primo Controparte_1
luogo non è provato che ai condomini l'ex amministratore avesse reso noto che le somme da loro versate sul conto corrente condominiale fossero dirette a saldare fatture emesse dalla società opposta, potendo gli stessi, al contrario, presumere che i pagamenti fossero diretti a dare esecuzione all'unica delibera assembleare esistente e, quindi, a soddisfare crediti della ditta individuale da loro designata.Sicchè il versamento di acconto sul conto corrente condominiale, in assenza di detta prova, non può avere valore di ratifica.La presenza di cartellonistica, non redatta dai condomini, è anch'esso elemento privo di valenza probatoria circa una volontà di ratifica dei condomini considerato che essa recava denominazione (
[...]
simile a quella ( ) della ditta effettivamente CP_1 Controparte_5
4 incaricata dei lavori, essendo, perciò, inidonea a far percepire ai condomini l'esistenza di un contratto di appalto con altro soggetto, quale presupposto indefettibile per esprimere una volontà di ratifica dell'operato dell'ex amministratore.In definitiva, la società opposta non ha adeguatamente assolto l'onere,
a suo carico, quale elemento costitutivo del diritto al pagamento del corrispettivo, della ratifica del contratto, necessaria per la sua efficacia giuridica ed opponibilità al opponente.L'opposizione Parte_1
va, quindi, accolta con la conseguente revoca del decreto ingiuntivo con essa impugnato per infondatezza della domanda di adempimento contrattuale proposta in via monitoria.Merita, invece, accoglimento la nuova domanda di pagamento dell'indennizzo, ai sensi dell'art. 2041 c.c., proposta dalla
[...]
con la propria comparsa di costituzione.Tale domanda è ammissibile atteso che l'art. 171 Controparte_1
ter c.p.c., fino alla scadenza del termine previsto per il deposito della prima memoria di precisazione,
consente di proporre domande che sono conseguenza delle eccezioni proposte dal convenuto.La nuova domanda di pagamento dell'indennizzo da ingiustificato arricchimento trova causa nella eccezione, non rilevabile di ufficio ma proponibile dal solo rappresentato, di inefficacia del contratto di appalto sollevata dalla opponente in atto di citazione sul presupposto del difetto di rappresentanza dell'ex amministratore.Per effetto della inefficacia del contratto di appalto stipulato con l'ex amministratore, la non ha altre azioni per far valere i diritti a lei spettanti per effetto dei lavori di Controparte_1
manutenzione straordinaria allo stabile condominiale e sussiste, quindi, la natura residuale dell'azione di arricchimento.E', infatti, pacifico che tali lavori sono stati eseguiti da detta società, come peraltro attestano anche le fatture di acquisto dei materiali occorrenti prodotte in giudizio dalla stessa.Per effetto di tanto non vi è dubbio che vi è stato un depauperamento della ed un conseguente Controparte_1
arricchimento del Condominio opponente senza che vi fosse una causa giuridica giustificativa di tale spostamento patrimoniale.L'importo dei lavori, concordato in euro 110.000,00 compresa iva, va ritenuto sicuramente aderente ai valori di mercato in base al comportamento serbato dall'assemblea dei condomini in occasione della delibera assunta nell'assemblea del 28/6/2023 poiché, dal relativo verbale, risulta che furono esaminati vari preventivi di diverse ditte.Se gli altri preventivi fossero stati di valore inferiore rispetto a quello da essa accettato, l'assemblea non avrebbe certamente officiato dei lavori la ditta del
.Tale considerazione induce a ritenere che l'importo di euro 110.000,00 fosse non certo superiore CP_1
a quello delle altre ditte offerenti e va, quindi, ritenuto corrispondente al valore di mercato delle opere da eseguirsi, e poi effettivamente eseguite dalla , dall'importo contrattuale Controparte_6
5 va detratta la somma di euro 2296,00 che, secondo il verbale di collaudo prodotto dalla opponente,
corrisponde a somme non dovute per vizi dell'opera.Il corrispettivo contrattuale, in presenza di appalto efficace, sarebbe, quindi, di euro 97.704,00 ma esso è la controprestazione dovuta all'appaltatore nell'ambito di un contratto di appalto valido ed efficace.Tuttavia, il corrispettivo contrattuale non coincide con l'indennizzo previsto dall'art. 2041 c.c. in quanto quest'ultimo non include anche il guadagno dovendo limitarsi a ristorare il depauperamento da un lato e l'arricchimento dall'altro (in tal senso Cass. Civ. sez. un.
n. 23385/2008, n.14670/2019 e n. 21138/2024) che possono essere oggetto di valutazione equitativa data la difficoltà della prova (in tal senso Cass. Civ. n. 14670/2019).Nella specie, l'indennizzo dovuto alla
[...]
può determinarsi in euro 78.163,20 (euro 97.704,00 – 20%) oltre IVA (10%) essendo di Controparte_1
comune esperienza il fatto che la componente utili di un corrispettivo di appalto viene, di solito, calcolata nel 20% dell'importo totale.A titolo di indennizzo alla società opponente compete, dunque, la somma totale di euro 85.979,52 (euro 78.163,20 + 10%).A detto importo va detratto l'acconto già ricevuto dalla società opposta di euro 57.800,92, secondo la sommatoria dei bonifici prodotti dalla opposta, e, quindi, il residuo indennizzo dovuto è di euro 28.178,60, somma che il Condominio va condannato a pagare in favore della società opposta con interessi legali dalla data del collaudo delle opere (1/8/2024).Detta
CP_ somma non può essere posta a carico di alcuno dei chiamati in causa e La richiesta di CP_2
condanna avanzata dal in primo luogo va ritenuta assorbita in quanto è stata proposta in Parte_1
subordine, e per il caso di mancato accoglimento dell'opposizione vertente sulla inefficacia del contratto di appalto con la 'esame delle domande di condanna verso i terzi chiamati, Controparte_1
avanzate con l'atto di citazione per chiamata in ncausa, va, quindi, ritenuto assorbito.Va anche rilevato,
rispetto ad esse, che l'art. 1398 c.c., invocato dal , disciplina un'azione risarcitoria che in caso di Parte_1
inefficacia del contratto concluso da falsus procurator non compete al rappresentato ma solo al terzo contraente nei confronti del falso rappresentante.Vi è, quindi, difetto di legittimazione ad agire del in quanto unica legittimata sarebbe la a, inoltre, rilevato che CP_7 Controparte_1
l'esecuzione dei lavori per cuoi è causa non costituisce affatto un danno per il ma la somma Parte_1
dovuta per l'arrricchimento dallo stesso conseguito a fronte di lavori di manutenzione straordinaria realmente eseguiti, secondo il verbale di collaudo a firma del direttore dei lavori agli atti, presso lo stabile
.Non esistendo un danno ingiusto a carico del , bensì un suo ingiustificato CP_8 Parte_1
arricchimento rispetto alle opere di straordinaria manutenzione, non era neppure proponibile da parte
6 dello stesso l'azione risarcitoria promossa nei confronti del direttore dei lavori e dell'ex CP_2
CP_ amministratore per ottenere da questi ultimi il rimborso delle somme dovute alla società esecutrice dei lavori.Va, invece, accolta l'ulteriore domanda risarcitoria avanzata nei confronti dell'ex amministratore
CP_ per l'indebita appropriazione di somme dallo stesso perpetrata in danno del condominio con la sottrazione dal conto corrente condominiale, ed il successivo impiego per pagare lavori eseguiti ad una sua proprietà, dell'importo di euro 42.540,00.Tale condotta illecita di appropriazione è provata sulla scorta
CP_ della dichiarazione confessoria sottoscritta dallo stesso sia per scrittura privata che in forma di atto
CP_ notorio, nelle due dichiarazioni scritte prodotte rispettivamente dall'opponente e dalla opposta.Il va,
quindi, condannato a pagare in favore del opponente la somma di euro 42.450,00.Va accolta Parte_1
anche la domanda di pagamento del suo residuo compenso, avanzata dal terzo chiamato nei CP_2
confronti del opponente.Rispetto a tale domanda, la riconvenzionale avanzata dal Parte_1
Condominio, con cui chiede la risoluzione del contratto d'opera con il e la restituzione dell'acconto CP_2
versato va ritenuta inammissibile perchè tardiva.L'art. 171 bis c.p.c., nel caso di fissazione di nuova udienza per chiamata in causa di terzi, dispone che i termini previsti dal successivo art. 171 ter cominciano a decorrere, a ritroso, dalla data della nuova udienza.Nella specie, per consentire la chiamata in causa del fu fissata nuova udienza del 16/9/2025 sicchè, ove il Condominio avesse inteso proporre domande CP_2
nuove, in replica ad eventuali riconvenzionali del convenuto avrebbe dovuto depositare memoria CP_2
entro il 7/7/2025, ossa quaranta giorni prima del 16/9/2025, mentre vi ha provveduto soltanto in data
14/7/2025.Ne consegue la tardività delle nuove domanda di risoluzione contrattuale e restituzione di acconto avanzata nei confronti del Va anche rilevato, ad abundantiam, che nessun addebito di CP_2
negligenza può formularsi nei confronti del per il fatto di non essersi accorto che i lavori venivano CP_2
eseguiti da altra impresa.Il ha, infatti, potuto fare affidamento sull'apparenza di legittimazione della CP_2
essendogli stato esibito, non dall'impresa ma dall'amministratore del tempo Controparte_1
unico suo interlocutore quale rappresentante ex lege del Condominio, un contratto di appalto che recava firma di tutti i soggetti apparentemente legittimati e citava l'esistenza di una delibera assembleare autorizzativa.Tale contratto è stato firmato dal direttore dei lavori solo per presa visione e non certo per ratifica o conferma del suo contenuto, come invece inesattamente deduce l'opponente.Inoltre, non era certo compito del direttore dei lavori verificare se a monte del contratto di appalto esibitogli vi fossero delibere autorizzative assembleari in quanto ciò rientra nei compiti dell'amministratore.Viceversa, compito
7 dei direttore dei lavori era quello di redigere un capitolato di appalto e verificare il regolare andamento delle opere.E' pacifico che il ha redatto capitolato di appalto e svolto funzioni di direzione lavori, in CP_2
esecuzione di conforme delibera assembleare del 12/5/2023 che gli aveva riconosciuto il compenso di euro 600 oltre iva per redazione capitolato ed il compenso del 4,5% sull'importo lavori, oltre Iva e
CAP.Poichè i lavori sono stati oggetto di indennizzo e non di pagamento di corrispettivo al spetta il CP_2
4,5% sul relativo ammontare (euro 85.979,52), pari ad euro 3869,07 cui vanno aggiunti euro 600,00 per redazione capitolato, per complessivi euro 4469,07.A detta somma va detratto l'acconto già ricevuto di euro 2000,00, con residuo credito del di euro 2469,07, cui vanno aggiunti IVA e CAP in misura di CP_2
legge.Il va, quindi, condannato a pagare detto importo in favore del La reciproca Parte_1 CP_2
soccombenza, atteso il rigetto della domanda proposta in via monitoria dalla opposta e l'accoglimento della domanda di arricchimento formulata in corso di causa, autorizza (art. 92 comma 2 c.p.c.) la integrale compensazione delle spese di lite tra , e , Parte_1 Controparte_1 Controparte_4
che ha agito a sostegno delle domande proposte da detta società.Alla soccombenza del nei Parte_1
confronti del segue la sua condanna (art. 91 c.p.c.) alla rifusione delle spese di lite verso lo CP_2
CP_ stesso.Alla soccombenza del segue la condanna (art. 91 c.p.c.) alla rifusione delle spese di lite in favore del Condominio,Le spese sono liquidate come da separato dispositivo.

P.Q.M.


1) accoglie l'opposizione proposta dal , in e, per Parte_1 Parte_1
l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo con essa impugnato e dichiara assorbito l'esame delle domande di condanna proposte in via subordinata nei confronti dei terzi chiamati ex art. 1398 c.c.;
2) accoglie la domanda di condanna ex art. 2041 c.c. proposta dalla e condanna il Controparte_1
in , al pagamento in suo favore della somma di euro Parte_1 Parte_1
28.178,60 con interessi legali dalla data di collaudo delle opere;

3) compensa integralmente le spese di lite tra il predetto Condominio, la e Controparte_1
; Controparte_4
4) condanna alla restituzione in favore del Condominio di , in Controparte_3 Parte_1
8 , della somma di euro 42.450,00; Parte_1
5) condanna alla rifusione delle spese di lite in favore del opponente Controparte_3 Parte_1
liquidate in euro 286,00 per esborsi ed euro 8500,00 per compensi oltre Iva, Cap e rimborso spese generali in misura di legge da distrarsi in favore del difensore del Condominio dichiaratosi anticipatario;

6) dichiara inammissibili le domande di risoluzione e restituzione somme avanzate dal Parte_1
, in , nei confronti di perché tardivamente proposte;

[...] Parte_1 Controparte_2
6) condanna il , al pagamento in favore di Parte_1 Parte_1 [...]
della somma di euro 2469,07, oltre IVA e CAP in misura di legge;
CP_2
7) condanna il , alla rifusione delle spese di lite in Parte_1 Parte_1
favore di liquidate in euro 125,00 per esborsi ed euro 2552,00 per compensi, oltre IVA, Controparte_2
CAP e rimborso spese generali in misura di legge.
Taranto, 28/11/2025 Il Giudice Dott. Antonio Pensato
9 10 ,
11